Resultados 4T11 Débil en ingresos, como se esperaba Febrero 27, 2012 Débil reporte como se esperaba, en línea con las cifras preliminares reveladas por la compañía en ventas. Los ingresos totales durante el 4T11 aumentaron únicamente 1.7% AsA. Mientras que los ingresos de vivienda disminuyeren 15.2%. El margen EBITDA fue de 28.3%, a pesar del cambio en la mezcla de ventas (enfocado a vivienda económica). Durante el 4T11 la empresa generó FLE al capital negativo por MXN 1.3 mil millones, el cual de manera acumulada ascendió a MXN 3.5 mil millones negativos, derivado de la estrategia de incrementar las ventas de vivienda vertical, sumado a los retrasos en el programa de subsidios y a las inversiones en proyectos de vivienda ya en construcción. Estamos reduciendo nuestro PO 2012 de MXN 25.00 a MXN 19.30, una vez incorporados estos débiles resultados así como una expectativa de menor generación de FLE. Sin embargo, mantenemos nuestra recomendación de Compra. Creemos que invertir en URBI representa una buena oportunidad con un horizonte de largo plazo. De la misma manera, el apalancamiento operativo crea un escenario interesante para la acción. Como lo mencionó la compañía en el reporte preliminar, sus resultados fueron afectados por: a) retraso en el programa de subsidios del INFONAVIT b) Modificaciones e inversiones durante el 4T11 en varios desarrollo para adaptarlos con la normatividad establecida para el otorgamiento de subsidios y c) Incremento en la producción de vivienda vertical, que se espera alcance el 65% de la mezcla de ventas en 2012. Rendimiento del Índice Compra Clave Pizarra URBI Precio Objetivo MXN 19.30 Último Precio MXN 15.86 Rendimiento Potencial 21.7% Rend por Div 2012E na Rend Esp Total 21.7% Val Capitalización (millón) MXN 15,486 Val Empresa (millón) MXN 25,134 Rango de Precios UDM (15.34-29.48) Desempeño de la acción 150 130 110 90 70 50 30 feb-11 may-11 ago-11 oct-11 ene-12 URBI IPC Resultado de los factores mencionados en el párrafo anterior, los ingresos totales mostraron un ligero crecimiento de 1.7%, con un margen EBITDA de 28.3%, lo que implica una mejora en el margen de 270 pb vs 4T10. En una base acumulada los ingresos totales y el EBITDA aumentaron 9.0% y 8.6%, respectivamente, en línea con los estimados preliminares de la compañía. En nuestra opinión, invertir en URBI representa una buena alternativa para inversionistas de largo plazo. Creemos que las decisiones tomadas por la compañía a finales de 2011 generaran las condiciones para sorprendernos en el mediano plazo. 2010 % 12m11 % 2012E % 2013E % Estimados (MXN) Ventas 14,977 100% 16,330 100% 18,163 100% 20,254 100% UAFIDA 4,067 27% 4,415 27% 4,905 27% 5,470 27% Utilidad Neta 1,680 11% 2,353 14% 2,367 13% 2,685 13% UPA 1.72 2.43 2.42 2.75 VL x Acción 15.42 17.88 18.45 19.92 Div. x Acción 0.00 0.00 na na ROE 10.7% 14.5% 13.5% 13.3% ROA 7.8% 8.1% 8.1% 8.3% Valuación 1 P/VL 1.0x 0.9x 0.9x 0.8x P/U 9.2x 6.5x 6.5x 5.8x VE/UAFIDA 5.0x 5.7x 5.2x 4.7x Cemento, Vivienda e Infraestructura rortiz@actinver.com.mx +52 (55) 1103 6600 x5034 Actinver Oficinas Corporativas Guillermo González Camarena 1200, Piso 5, Centro de Ciudad Santa Fé México, D.F. 01210
Moldes del método de construcción URBI Nova Nuestro precio objetivo es el resultado ponderado de: a) modelo DCF (45%), b) múltiplo objetivo P/U (10%), y c) un múltiplo objetivo VE/EBITDA (45%). Nuestro análisis DCF estima un PO de MXN 23.00, empleando una tasa de crecimiento perpetúo de 2%, una WACC de 9.1%, una tasa libre de riesgo de 3.5%, una prima por riesgo de 1.5%, y una beta de 1.1. Los principales riesgos a la baja en nuestro precio objetivo son, menor generación de créditos hipotecarios por INFONAVIT y FOVISSSTE, un débil desempeño de Alternativa Urbi, así como un retraso en el proceso de titulación. Mientras que los riesgos al alza serían, un ritmo de crecimiento acelerado en ingresos, generación positiva de FLE y un avance en el proceso de titulación en los proyectos de vivienda. Cabe mencionar que estimamos un múltiplo objetivo P/U de 9.0x; y un múltiplo VE/ EBITDA de 4.5x, que muestra un descuento de 10% frente al promedio del sector de 5.0x. Durante el 4T11 el EBITDA aumentó 12.8% en una base AsA, lo que se explica principalmente mediante la contracción de 18.3% en los gastos administrativos, que representaron 7.3% de los ingresos totales durante el trimestre (vs 9.1% en el 4T10), ante las estrictas políticas de control de costos. En el trimestre la administración de URBI tomó la decisión de invertir en varios desarrollos para hacerlos aptos para el programa de subsidios del 2012. Ante estas decisiones, el FLE al capital fue negativo por MXN 1.3 mil millones, que refleja las el resultado de la estrategia 2011 de URBI, implementada con la finalidad de anticiparse a las nuevas tendencias del mercado. El precio promedio disminuyó 1.5%, principalmente por una reducción en los precios unitarios del sector de interés social y medio bajo, que presenciaron una reducción de 1.5% y 1.9%, respectivamente, aunque en el segmento de vivienda residencial el precio aumentó 5.0%. Los ingresos provenientes de actividades relacionadas a la vivienda fueron superiores a los estimados. Durante el 4T11 estos ingresos representaron 26.5% del total, por arriba de la guía 2011 de la compañía, que contemplaba entre 10.0% y 12.0%. En el trimestre, dichos ingresos mostraron un crecimiento sorprendente de 126.0%. Al final del 4T11 la deuda total aumentó 41.6% AsA a MXN 14.5 mil millones, derivado de un incremento de MXN 2.9 mil millones en deuda nueva, sumado a un incremento de MXN 1.3 mil millones generados por la volatilidad del tipo de cambio en la deuda denominada en USD. El nivel de deuda actual es transitorio, ya que refleja un incremento por la gestión administrativa de los pasivos de la compañía. URBI tiene como objetivo mantener múltiplos de apalancamiento deuda bruta / EBITDA de 2.5x / 2.7x para finales de 2012. Actualmente el múltiplo deuda neta / EBITDA es de 2.03x. Guía 2012. La compañía confirmó su guía, en la cual considera crecimiento en ingresos entre 10% a 13%, con un margen EBITDA entre 27% y 27.5%, y un margen neto entre 13% y 13.5%. Adicionalmente, se espera que el FLE al capital sea neutral. 2
Estado de Resultados Acumulado Resultados Trimestrales 12m10 % 12m11 % % Var. 4Q10 % 4Q11 % % Var. Ventas 14,977 100% 16,330 100% 9% 5,010 100% 5,094 100% 2% Ventas domesticas 14,977 100% 16,330 100% 9% 5,010 100% 5,094 100% 2% Ventas extranjeras 0 0% 0 0% NA 0 0% 0 0% NA Utilidad Bruta 4,254 28% 4,602 28% 8% 1,416 28% 1,448 28% 2% UAFIDA 4,067 27% 4,415 27% 9% 1,280 26% 1,443 28% 13% Utilidad Operativa 2,911 19% 3,246 20% 12% 958 19% 1,074 21% 12% CIF (336) (2%) 358 2% NM (31) (1%) (64) (1%) 110% Intereses pagados (297) (2%) (156) (1%) (47%) (50) (1%) (35) (1%) (30%) Intereses Ganados 221 1% 576 4% 160% 109 2% 223 4% 105% Utilidad (Pérdida) en Cambios (neto) (4) (0%) (70) (0%) 1,723% 12 0% (54) (1%) NM Resultados por Posición Monetaria 0 0% 0 0% NA 0 0% 0 0% NA Otros Gastos Financieros (257) (2%) 8 0% NM (101) (2%) (198) (4%) 96% Otros Ingresos y (Gastos) Neto 63 0% 1 0% (99%) 62 1% (1) (0%) NM Utilidad antes de Impuestos 2,638 18% 3,605 22% 37% 989 20% 1,008 20% 2% Impuesto a la utilidad (968) (6%) (1,227) (8%) 27% (470) (9%) (394) (8%) (16%) Particip en Sub No Cons 0 0% 0 0% NA 0 0% 0 0% NA PARTIDAS NO ORDINARIAS 0 0% 0 0% NA 0 0% 0 0% NA Interés Minoritario 11 0% 25 0% 130% 11 0% (2) (0%) NM Interés Mayoritario 1,659 11% 2,353 14% 42% 508 10% 616 12% 21% Balance Estado de Flujos de Efectivo Dic 10 % Dic 11 % % Var. 12m11 % Activo Total 37,135 100% 43,043 100% 16% UAFIDA 4,415 100% Efectivo e Inversiones Temporales 6,155 17% 5,532 13% (10%) Otros flujos de efectivo operativos (1,103) (25%) Cuentas por Cobrar 5,193 14% 8,347 19% 61% UAFIDA Ajustada 3,312 75% Inventarios 22,799 61% 25,094 58% 10% Activo Circulante 35,817 96% 41,849 97% 17% D Cuentas Por Cobrar y otros (3,349) (76%) Inversiones LP 648 2% 514 1% (21%) D Inventarios (1,063) (24%) Inmuebles, Plantas y Equipo 502 1% 535 1% 6% D Proveedores y otros (1,243) (28%) Activos Intangibles y Diferidos 0 0% 0 0% NA D Impuestos 0 0% Otros Activos 167 0% 145 0% (13%) Inversión en Capital de Trabajo (5,655) (128%) Pasivo Total 21,364 58% 24,905 58% 17% Inversión: Inmuebles, Planta y Equipo (155) (4%) Proveedores 4,162 11% 3,348 8% (20%) Otras Inversiones Netas 179 4% Deuda Corto Plazo 3,249 9% 5,749 13% 77% Inversión, Neta 24 1% Pasivo Circulante ME* 2,265 6% 2,800 7% 24% Pasivo Circulante Pesos 8,329 22% 9,276 22% 11% Pasivo Circulante 10,595 29% 12,076 28% 14% Deuda Largo Plazo 6,987 19% 8,747 20% 25% Financiamiento, Neto 1,701 39% Deuda Largo Plazo ME* 5,808 16% 7,083 16% 22% Deuda Largo Plazo Pesos 1,179 3% 1,664 4% 41% Créditos Diferidos 0 0% 0 0% NA Otros Pasivos LP sin Costo 3,783 10% 4,082 9% 8% Cambio en efectivo (623) (14%) Efecto de conversión en el Efectivo 0 0% Capital Contable 15,771 42% 18,138 42% 15% Capital Contable Minoritario 717 2% 683 2% (5%) Efectivo, Inicio 6,155 139% Capital Contable Mayoritario 15,054 41% 17,455 41% 16% Efectivo, Fin 5,532 125% * Moneda Extranjera Cifras en MXN millones (nominales) Fuentes: Actinver, InfoSel, y reportes de emisoras 3
Disclaimer Certificación de los Analistas Juan Carlos Sotomayor Jaime Ascencio Pablo Duarte Roberto Galván Karla Peña Martin Lara Los analistas responsables de éste reporte, certifican que las opiniones en cuanto a los valores y temáticas mencionadas en el reporte, así como las opiniones o previsiones, reflejan su punto de vista. Ninguna parte de su compensación fue, es o será directa o indirectamente relacionado a una recomendación o comentarios que vienen dentro del documento. Todas las unidades de negocio de Grupo Actinver o sus filiales pueden explorar realizar negocios con cualquier compañía mencionada en este documento. Toda compensación por servicios dada en el pasado o en el futuro, recibido por Grupo Actinver o cualquiera de sus filiales por parte de cualquier compañía mencionada en este reporte no ha tenido y no tendrá ningún efecto en la compensación otorgada a los analistas. Sin embargo, así como ocurre con cualquier otro empleado de Grupo Actinver y sus filiales, la compensación que puedan gozar nuestros analistas será afectada por la rentabilidad de la que goce Grupo Actinver y sus filiales. Guía para nuestra metodología utilizada en nuestras recomendaciones El rendimiento total esperado en cualquier activo bajo cobertura incluye dividendos y otras formas de distribución de riqueza esperadas por ser implementada por los emisores, en adición a la apreciación o depreciación en el precio de las acciones durante los próximos doce meses acorde al precio objetivo definido por nuestros analistas. Los analistas emplean una amplia variedad de métodos para calcular el precio objetivo, entre otros, incluye modelos de flujos descontados, modelos basados en múltiplos ajustados por nivel de riesgo, modelos de Suma de partes, modelos que asumen u escenario de liquidación y/o quiebra, así como modelos de valuación relativa. Cambios en nuestros precios objetivos y/o nuestras recomendaciones. Las compañías bajo cobertura están bajo una constante vigilancia y como resultado de dicha vigilancia nuestros analistas actualizan sus modelos lo que resulta en modificaciones potenciales a los precios objetivos. Cambios en general en cuanto al clima de los negocios, que afecten el costo del capital y/o en sus perspectivas de crecimiento de todas las compañías bajo cobertura o de una industria, o de un grupo de industrias son factores que usualmente derivan revisiones a nuestros precios objetivos y/o recomendaciones. Otros evento micro y/o macroeconómico pueden llegar a afectar de forma importante las perspectivas de una compañía bajo cobertura y, como resultado, dichos eventos pueden llevar a un cambio en nuestros precios objetivos y/o recomendaciones sobre la compañía afectada. Aún cuando las expectativas para alguna compañía no hayan cambiado, nuestras recomendaciones son puestas a revisión en caso de que las cotizaciones hayan cambiado lo suficiente de tal manera que afecte el rendimiento total esperado. Términos tales como Precio Objetivo, nuestro precio objetivo, rendimiento total esperado, el precio objetivo de los analistas o cualquier otro termino similar son utilizados en este documento como complemento a nuestras recomendaciones o como una condición que al llegar a modificarse nuestro punto de vista y, de acuerdo con el artículo 188 del Securities Market Act, no implica que Actinver, sus asesores, o compañías relacionadas garanticen o aseguren de forma alguna responsabilidad por los riesgos asociados en cualquier inversión discutida en este documento. Recomendaciones para compañías bajo cobertura que formen parte, o fuera, del Índice de Precios y Cotizaciones (IPyC). Para las acciones, tenemos tres posibilidades: a) COMPRA, b) MANTENER y c) VENTA. Acciones clasificadas como COMPRA: se espera que su rendimiento sea como mínimo de un 5% superior al del Índice (IPyC). Acciones clasificadas como MANTENER: se espera que su rendimiento sea similar al del Índice (IPyC), dentro de un rango de +5/-5%. En muchas de las compañías que se encuentran en esta clasificación suelen ser compañías sólidas que han alcanzado su potencial en un corto lapso de tiempo y aún así deberían de considerarse como una buena inversión. VENTA: se espera que su rendimiento sea cuando menos 5% menor al del Índice (IPyC). Distribución de Recomendaciones al 21 de Diciembre de 2011 Todas las compañías en la BMV COMPRA: 70% MANTENER: 22% VENTA: 8% 4
Análisis Juan Carlos Sotomayor Salinas Director (52) 55 1103-6758 x5030 jcsotomayor@actinver.com.mx Jaime Ascencio Analista Económico y de Mercados x5032 jascencio@actinver.com.mx Karla Peña Consumo y Minería x5035 kbpena@actinver.com.mx Martín Lara Telecomunicaciones y Medios x5033 mlara@actinver.com.mx Cemento, Construcción y Vivienda x5034 rortiz@actinver.com.mx Pablo Duarte Transporte, Acero, Conglomerados y Fitness x5031 pduarte@actinver.com.mx Paulino Musi Analista Jr. x5037 pmusi@actinver.com.mx David Foulkes Analista Jr. x5045 dfoulkes@actinver.com.mx Roberto Galván Análisis Técnico (52) 55 1103-6600 x5039 rgalvan@actinver.com.mx Mesa de Capitales Jose Pedro Valenzuela Director Adjunto (52) 55 1103-6779 jvalenzu@actinver.com.mx Gerardo Roman Director (52) 55 1103-6690 groman@actinver.com.mx Julie Roberts Ventas Institucionales (210) 298-5371 jroberts@actinversecurities.com Tulio Chávez Ventas Institucionales (52) 55 1103-6762 mchavez@actinver.com.mx José María Celorio Ventas Institucionales (52) 55 1103-6606 jcelorio@actinver.com.mx Maria Antonia Gutiérrez Ventas Institucionales (52) 55 1103-6796 agutierrez@actinver.com.mx 5