JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 06 DE MADRID C/ Gran Vía, 52, Planta 4-28013 Tfno: 914930437 Fax: 914936183 42020296 NIG: 28.079.00.2-2014/0094395 Procedimiento: Concurso ordinario 549/2014 Sección 5ª Materia: Derecho mercantil Clase reparto: CONCURSOS P. JURID. H. 100 MILL PDAF1 Demandante:: LONTANA SURESTE SL PROCURADOR D./Dña. JORGE DELEITO GARCIA Concursado:: ESTACIÓN DE SERVICIOS TIELMES SL PROCURADOR D./Dña. CARLOS SAEZ SILVESTRE ASUNTO: Auto aprobando las condiciones de la subasta notarial establecida en el plan de liquidación [-ya firme-]. AUTO En la Villa de Madrid, a VEINTICUATRO DE OCTUBRE DE DOS MIL DIECISIETE. ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- Por Auto de 22.5.2015 se acordó la apertura de la fase de liquidación de la mercantil LONTANA SURESTE, S.A., requiriendo a la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL para la presentación del plan de liquidación del art. 148.1 L.Co., lo cual fue cumplimentado mediante escrito de 9.9.2015 en los términos que constan en su escrito; acordándose por Providencia de 10.11.2015 el traslado a que se refiere el Art. 148.2 L.Co. SEGUNDO.- Por escrito de 23.10.2015 de la Procuradora Sra. Casielles Moran en representación de BANCO CASTILLA LA MANCHA, S.A. se realizaron las alegaciones que constan en autos, acompañando la documental unida. Juzgado de lo Mercantil nº 06 de Madrid - Concurso ordinario 549/2014 1 de 8
Por escrito de 26.10.2015 del Procurador Sr. Deleito García en representación de LONTANA SURESTE, S.L. se realizaron las alegaciones que constan en autos, acompañando la documental unida. Por escrito de 13.10.2015 del Procurador Sr. Abajo Abril en representación de SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, S.A (S.A.R.E.B.) se realizaron las alegaciones que constan en autos, acompañando la documental unida. TERCERO.- Dado traslado de las alegaciones por Providencia de 26.10.2015, por escritos de 13.11.2015 y de 23.12.2015 de la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL se realizaron las alegaciones que constan en autos, quedando los autos para resolver por Diligencia de 12.1.2016. CUARTO.- Por Auto de 8.3.2016 se acordó la aprobación parcial del plan en los términos que constan en autos, no siendo apelado y adquiriendo firmeza. QUINTO.- Por escrito de 26.5.2017 de la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL se formuló solicitud de fijación de las condiciones de la subasta notarial a que se refiere el apartado 4º del plan de liquidación, en los términos que constan en su escrito, acompañando la documental unida. SEXTO.- Dado traslado a las partes personadas para alegaciones, por escrito de 5.6.2017 del Procurador Sr. Abajo Abril en representación de SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, S.A. [S.A.R.E.B.] se realizaron las alegaciones que constan en autos, acompañando la documental unida. Por escrito de 13.6.2017 del Procurador Sr. Deleito García en representación de la concursada LONTANA SURESTE, S.L. se realizaron las alegaciones que constan en autos, acompañando la documental unida. SÉPTIMO.- Dado traslado de las mismas a la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL, por escrito de 19.7.2017 se realizaron las alegaciones que constan en autos. FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- Antecedentes relevantes. A.- Dice el plan de liquidación que cuando los cauces de venta directa y de dación en pago o para pago hayan resultado infructuosos, se procederá a la realización de los bienes sujetos a garantía real mediante Juzgado de lo Mercantil nº 06 de Madrid - Concurso ordinario 549/2014 2 de 8
su enajenación en subasta pública notarial o a través de entidad especializada. B.- Habiendo optado las entidades IBERCAJA, CAIXABANK y KUTXABANK por acuerdos de cesión en pago o para pago de los inmuebles gravados a su favor, así como parcialmente BANCO CASTILLA LA MANCHA [-el resto de inmuebles dados a ésta en garantía están siendo ejecutados fuera del concurso en procesos de ejecución singular-], los únicos inmuebles que restan por realizar son los dados en garantía a SAREB, representando ésta cerca del 90% de los créditos concursales. SEGUNDO.- Alegaciones de SAREB.- Lotes. A.- Diseñada por la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL en el doc. nº 1 que acompaña a su solicitud un completo cauce para la realización de los bienes gravados con garantía real mediante subasta notarial, formula alegaciones respecto a determinadas cuestiones que deben examinarse separadamente. B.- En la condición particular 4ª de la subasta, relativa a los lotes, se indica se indica que la subasta se celebrará para uno o varios lotes, pudiendo integrarse cada lote por uno o varios inmuebles. Frente a ello se alza la acreedora privilegiada especial al estimar que dicha indefinición es rechazable, debiendo ser dicha acreedora la que conforme los lotes por imperativo del art. 643 L.E.Civil, que es supletorio. C.- Tal alegación debe ser desestimada. Por lo pronto debe señalarse que la expresa remisión del art. 149.2 L.Co. a las normas de la L.E.Civil como supletorias de las normas particulares de realización contenidas en el plan de liquidación concursal, lo son para los supuestos de lagunas o silencios u omisiones en dicho plan; y siendo ello así, el plan que nos ocupa no presenta tales deficiencias o silencios en cuanto el mismo previó que las normas de la subasta extrajudicial se fijasen en Resolución separada; y eso es a lo que se enfrenta la presente. Sostener que la remisión del plan a una expresa Resolución judicial posterior para la adición o complemento de un cauce liquidativo ya recogido en el mismo [-atendiendo para tal complemento a las circunstancias actualizadas y concurrentes en el mercado-] supone una laguna a subsanar por el cauce de la legislación supletoria, es un argumento que debe rechazarse por las razones expuestas. D.- En segundo lugar debe significarse que ni la norma concursal supletoria [art. 149 L.Co.], ni la norma procesal civil [art. 643 L.E.Civil], ni la norma procesal laboral [art. 263 L.R.J.S.] atribuyen al ejecutante la facultad de decidir la formación de los lotes e imponer una subasta individualizada. Y siendo eso lo que pretende abiertamente la SAREB tal Juzgado de lo Mercantil nº 06 de Madrid - Concurso ordinario 549/2014 3 de 8
solicitud debe rechazarse por suponer una extralimitación sin soporte legal. Sí podrá y deberá ser oído por el cauce del art. 148.2 L.Co. o por el presente cauce contradictorio; pero la conformación de los eventuales lotes es judicial en el seno del concurso, no de la parte acreedora privilegiada y que carece de la cualidad de acreedor ejecutante. E.- Tanto la norma procesal civil como laboral estiman que la formación de los lotes ha de responder a un concepto jurídico indeterminado de claro contenido económico, pues tanto el Letrado [-en el seno de la ejecución civil o laboral-] como el juez concursal [-en el seno de la liquidación-] han de atender a lo que " resulte más conveniente para el fin de la ejecución ", así como a dotar " a la subasta de la mayor efectividad "; entendiendo por tal la rápida realización de los bienes subastados al mejor precio que razonablemente pueda obtenerse en el mercado. Resulta de ello que la conformación de lotes ni es unívoca, pétrea, inmodificable, dotada de la autoridad de cosa juzgada, en cuanto responde a la búsqueda de una tasa de retorno superior a la que razonablemente se obtendría por la realización unitaria o individualizada de los bienes, en cuanto que considerados los bienes colectivamente [-en un único conjunto o varios subconjuntos integrados por múltiples bienes-] presentan un valor de afección superior a la suma de las individualidades. Aún más clarificador resulta el Reglamento General de Recaudación tributaria, en cuanto autoriza al órgano de ejecución [-distinto del órgano que emitió el título ejecutivo-] a formar lotes atendiendo, sea por la naturaleza análoga de los bienes [-lo que acelera y agiliza el tiempo y plazos de la realización-], sea por el mayor valor intrínseco del lote [- conjuntamente considerados-] respecto a sus individualidades, al otorgar al conjunto un mayor interés en los licitadores y un mayor precio. F.- Rechazada previamente [-por contraria a la Ley-] la exorbitante atribución que pretende la SAREB en el sentido de ser ella quien diseñe los lotes, también deben rechazarse las alegaciones en relación a la exclusión de lotes; y ello no solo por la falta de argumentación alguna en relación al mayor valor de los bienes individualmente considerados y a la celeridad y rapidez del proceso con la venta unitaria de todos los bienes, sino además porque tratándose de bienes inmuebles de naturaleza idéntica con parcial colindancia entre sí y la misma ubicación, la conformación eventual de lotes [-de mayor o menor tamaño y contenido, en atención a los iniciales intereses de los posteriores licitadores-] asegurará tanto la rápida realización como la obtención de un mayor valor en relación a la transmisión unitaria. Baste recordar que las fincas registrales gravadas a favor de SAREB son 495 y que la pretensión de su realización individualizada no resulta ajustada al interés del concurso ni a una rápida realización de los bienes. Juzgado de lo Mercantil nº 06 de Madrid - Concurso ordinario 549/2014 4 de 8
TERCERO.- Alegaciones de la SAREB.- Gastos y tributos de la transmisión. A.- En la condición particular 11ª de la subasta propuesta por la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL se recoge que: (i) el coste de las hipotecas legales tácitas serán de cargo del adjudicatario/adquirente; (ii) las tasas de basura, alcantarillado, IBI, impuestos que gravan la propiedad, cuotas de comunidad, derramas, consumos por suministros, por los importes devengados al cierre de la subasta, serán abonados por el adquirente/adjudicatario; (iii) el IBI correspondiente al ejercicio en curso al tiempo de la subasta, aunque ya se hubiera devengado, será de cargo del adquirente; (iv) los honorarios y gastos derivados de la subasta notarial, desde las publicaciones, certificaciones, y derivados de cualesquiera otros conceptos asociados a la subasta notarial, serán de cargo del adquirente; (v) la gestión y pago de honorarios, tributos y gastos que pudieran devengar para la inscripción de los mandamientos que ordenen la cancelación registral de las cargas inscritas, embargos y anotaciones concursales, serán de cargo del adquirente; (vi) la realización de las actuaciones que sean necesarias y el pago de los costes que conlleven para el desalojo, en su caso, de ocupantes ilegales, serán de cargo del adquirente; (vii) la liquidación y pago de los tributos que se devenguen con ocasión de la transmisión y su elevación a escritura pública, incluido el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal), si se devengase, serán del cargo del adquirente; y, (viii) los gastos y honorarios que se devenguen por el otorgamiento de la escritura pública, serán de cargo del adquirente. B.- Frente a ello se alza SAREB sosteniendo que la atribución al adquirente de los tributos señalados en los ordinales (i), (iii) y (vii) minoran el importe obtenido por el acreedor de modo injustificado y modifican el sujeto pasivo del tributo. C.- Admitiendo la jurisprudencia emanada de la Sección 28ª de la Audiencia Provincial de Madrid, de modo constante, que el plan pueda fijar la atribución de los gastos y tributos de la transmisión al adquirente, sin que ello suponga merma del precio ni alteración del sujeto pasivo del tributo, procede desestimar tales alegaciones. En tal sentido baste citar el Auto de dicha Sección y Audiencia de 27.1.2017 [ROJ: AAP M 607/2017], de 17.6.2016 y de 5.10.2015 [ROJ: AAP M 1057/2015]. Juzgado de lo Mercantil nº 06 de Madrid - Concurso ordinario 549/2014 5 de 8
CUARTO.- Alegaciones de la SAREB.- Extinción del crédito tras la subasta. A.- La condición particular 12ª que han de regir la subasta notarial indica que en caso de que el adjudicatario en subasta de dicho bien sea el propio acreedor hipotecario, satisfecho el precio, quedará extinguido el crédito garantizado. B.- Aclarado por la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL que tal extinción afecta a la presencia de crédito privilegiado y no al total importe del crédito [-que lo será como ordinario en su principal y como subordinado en sus intereses-], debe estimarse tal puntualización. QUINTO.- Alegaciones de la concursada LONTANA SURESTE.- Tipo de la subasta. A.- Tras exponer su conformidad con las condiciones generales previas dispuestas para la subasta, se detiene la concursada en la Condición 6ª relativa al tipo de la subasta, de tal modo que fijada la misma por la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL atendiendo al valor de inventario, sostiene la concursada que debe ser el tipo fijado en escritura pública de constitución de la garantía para la eventual realización de los bienes gravados; añadiendo que éstos son muy superiores a los valores de inventario. B.- Tal pretensión debe ser estimada. Es doctrina recogida en Auto de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 9ª, de 9.3.2017 [ROJ: AAP V 854/2017] que " toda subasta, necesariamente, ha de convocarse con un tipo mínimo respecto el que se presenten posturas (art. 646.2 LEC de aplicación subsidiaria en virtud de la DA 5ª LC ), pero no es necesario que dicho tipo coincida con el importe del crédito ni tampoco que sea fijado en el mismo plan del liquidación. Intentando conciliar la regulación de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley Concursal, sin que el plan de liquidación ni los informes del AC contengan norma especial, habrá que estar al art. 646.2 LEC cuando establece que " incluirá (...) necesariamente el avalúo o valoración del bien o bienes objeto de la subasta que sirve de tipo para la misma ". Vemos, por tanto, que el criterio legal para fijar el tipo no es el importe del crédito sino la valoración del bien. Careciendo de datos y circunstancias en este momento para su fijación, deberá estarse a la valoración de los bienes fijados como tipo para subasta en los títulos constitutivos de las garantías hipotecarias, salvo que el AC, en el momento de solicitar la convocatoria de subasta, motive y justifique las razones por las que el avalúo debe ser distinto, ya sea el consignado en el inventario de los textos definitivos o cualquier otro. Dado que las circunstancias del concurso no permiten la aportación de informe pericial en el sentido del art. 94 LC bastará con una exposición razonada y justificada del AC ". Juzgado de lo Mercantil nº 06 de Madrid - Concurso ordinario 549/2014 6 de 8
C.- Atendiendo a tal doctrina resulta que tanto del art. 155.4 L.Co. como del cuitado art. 646 L.E.Civil, es voluntad de la norma que el tipo por el que se salgan los bienes inmuebles a subasta se acerque y recoja su valoración de mercado, alejándose del mecanicismo y automatismo de su determinación por el título constitutivo de la garantía a que se refiere el art. 682.2.1º L.E.Civil y que es norma especial respecto a aquella cuando de bienes hipotecados se trata. Ahora bien, tal eventualidad precisa [-en aras de la defensa del interés concursal en que los bienes se realicen por dicho valor real-] que, bien el plan de liquidación, o bien las alegaciones de las partes, acrediten y prueben el valor real de los bienes inmuebles mediante tasaciones oficiales de entidad homologada por el Banco de España; por lo que ausentes dichas tasaciones, debe estarse a los valores fijados en cada uno de los títulos constitutivos de las garantías. Nótese que una cosa es la necesaria presencia de un "tipo de la subasta" [-imprescindible en toda subasta de cualquier condición-] y otra cosa es la exigencia de un "tipo mínimo", pues mientras el primero fija el punto de partida en la puja inicial y en las posteriores, el segundo fija la admisibilidad o no de pujas inferiores al tipo inicial de la subasta; y rechazado éste último será admisible todo importe, por mínimo o ínfimo que sea [-así se acordó en el plan aprobado judicialmente, dada la necesidad de realización de los bienes y la frustración de los cauces de venta directa y dación en pago o para pago-]. SEXTO.- Alegaciones de la concursada LONTANA SURESTE.- Gastos de la subasta y tributos de la transmisión. Respecto a tal cuestión debe estarse a lo antes indicado al resolver sobre las cuestiones suscitadas por la SAREB. En su virtud, PARTE DISPOSITIVA DISPONGO: Que estimando parcialmente la solicitud de aprobación de las condiciones particulares de la subasta notarial formulada por escrito de 26.5.2017 de la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL de la mercantil LONTANA SURESTE, S.L., debo complementar e integrar el apartado 4º del Plan de Liquidación aprobado por Auto firme de 8.3.2016, relativo a la subasta extrajudicial notarial de determinados bienes inmuebles sujetos a garantía real; y en su virtud debo aprobar las condiciones particulares que han de regir la subasta notarial de los inmuebles sujetos a privilegio especial, recogidas como doc. nº 1 del citado escrito [-que se considerarán parte integrante de la presente parte dispositiva-] sin más modificación que: Juzgado de lo Mercantil nº 06 de Madrid - Concurso ordinario 549/2014 7 de 8
(i) en el penúltimo párrafo de la condición particular 12ª, donde se dice que el pago del precio por la SAREB dará lugar a la extinción del crédito, debe entenderse que la extinción se refiere al privilegio especial, de tal modo que la parte del crédito no satisfecha por el precio [-una vez imputado éste por el orden dispuesto en el art. 654.3 L.E.Civil-] será reconocida como ordinaria en su principal y subordinada en sus intereses; (ii) en la condición particular 6ª, relativa a la valoración a efectos de subasta, el tipo de la subasta, sea individual, sea por lotes, será el precio fijado para servir de tipo en las escrituras de constitución de las respectivas garantías; siendo admisible puja o postura inferior [-por ínfima que sea-] al tipo de la subasta. Notifíquese esta resolución a las partes personadas; haciéndole saber a la parte proponente de las cuestiones que la misma es definitiva, siendo susceptible de RECURSO DE APELACIÓN ante este Tribunal [Art. 148.2 y 197.4 L.Co.], para ante la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid, en el plazo de VEINTE DÍAS a contar desde el siguiente a la notificación de la presente resolución; y definitivamente juzgando en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo. De conformidad con la D.Adicional 15ª de la LOPJ, introducida por la LO 1/09 (BOE 4.11.2009), para la interposición del recurso de apelación, será precisa la consignación como depósito de 50 euros en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones abierta a nombre del Juzgado [para este procedimiento: 2762-0000-00-0549_14] en la entidad Banco Santander, S.A. y acreditarlo documentalmente ante este tribunal, aportando copia del resguardo de ingreso; el depósito no deberá consignarse cuando el recurrente sea beneficiario de justicia gratuita, Ministerio Fiscal, Estado, Comunidad Autónoma, Entidad Local u organismo autónomo dependiente. No se admitirá a trámite ningún recurso cuyo depósito no esté constituido. Cuando puedan realizarse ingresos simultáneos por la misma parte procesal, deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el concepto el tipo de recurso de que se trate en cada caso. Si por una misma parte se recurriera simultáneamente más de una resolución que pueda afectar a una misma cuenta expediente, deberá realizar tantos ingresos diferenciados como resoluciones a recurrir, indicando el tipo de recurso de que se trate y la fecha de la resolución objeto de recurso en formato dd/mm/aaaa en el campo de observaciones. Así lo dispone, manda y firma D. FRANCISCO JAVIER VAQUER MARTÍN, Magistrado-Juez Titular del Juzgado de lo Mercantil nº 6 de los de Madrid. Juzgado de lo Mercantil nº 06 de Madrid - Concurso ordinario 549/2014 8 de 8