Sociedad Hipotecaria Federal Sociedad Nacional de Crédito Institución de Banca de Desarrollo PLAN ESTRATÉGICO 2008 2012
INDICE ANTECEDENTES...3 PLAN ESTRATÉGICO...3 MISIÓN DE SHF...3 VISIÓN DE SHF...3 VALORES...3 DEMANDA Y OFERTA DEL MERCADO DE VIVIENDA:...4 1. Demanda-Población, Hogares y Viviendas...4 2. Demanda Potencial por Rezago Habitacional...4 2.1. Hogares en viviendas no aptas según condición de actividad...5 2.2. Hogares no afiliados por ingreso y por tamaño de localidad...6 2.3. Segmentos de población subatendida...6 3. Demanda de vivienda en 2008...7 3.1. Mayor ingreso de las familias...8 3.2. Menores tasas de interés al acreditado......9 3.3. Mayor accesibilidad de las familias...9 4. Oferta de vivienda en general...11 TEMAS ESTRATÉGICOS:...13 1. Eficiencia Operativa...13 2. Desarrollo de Mercados...13 OBJETIVOS ESTRATÉGICOS HACIA CLIENTES:...13 CLIENTE FINAL...13 Promover una mayor eficiencia y consolidar el mercado de la vivienda para la población que ya cuenta con acceso a ella (C1):...13 Promover la accesibilidad al crédito y soluciones de vivienda en el mercado no atendido mediante estrategias proactivas de SHF (C2):...14 Promover una oferta suficiente de vivienda social enmarcada en un entorno habitacional sustentable (C3):...15 CLIENTE MERCADO...17 Ofrecer información y análisis del mercado de vivienda a los actores relevantes (C4):...17 CLIENTES PARTICIPANTES DEL MERCADO...17 Ofrecer nuestros productos con oportunidad, altos estándares de calidad y servicio (C5):...17 Complementar y/o sustituir nuestro fondeo con productos y mecanismos que satisfagan las necesidades de nuestros intermediarios (C6) y proveer liquidez a los instrumentos de financiamiento a la vivienda y su infraestructura a precios que reflejen su riesgo con información pública (C7):...18 RESPONSABILIDAD FINANCIERA...19 Minimizar los costos operativos asociados a nuestros productos y servicios (F1):...19 Asignar los gastos de fomento a proyectos de alta rentabilidad social (F2):...19 Obtener un rendimiento adecuado que asegure el uso sostenible del capital de la Institución (F3):...20 Pagina 2
ANTECEDENTES A partir de la Ley Orgánica emitida el 11 de octubre de 2001, la cual tiene como principal objetivo regular la organización y el funcionamiento de Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo (SHF), se definió que nuestra prioridad es impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda, mediante el otorgamiento de garantías destinadas a la construcción, adquisición y mejora de la vivienda, preferentemente de interés social, así como el incremento de la capacidad productiva y el desarrollo tecnológico relacionados con la vivienda. Asimismo, establece que SHF podrá garantizar financiamientos relacionados con el equipamiento de conjuntos habitacionales. Para efectos de dicha Ley, se entiende que el mercado secundario de créditos está conformado por todas aquellas operaciones con las que puede efectuarse la venta de la cartera hipotecaria, fiduciaria o de títulos emitidos, con la garantía de dicha cartera, a terceras personas. PLAN ESTRATÉGICO En Sociedad Hipotecaria Federal, considerando nuestra Ley Orgánica, definimos la Misión, la Visión y los Valores de nuestra Institución y estas directrices, además de dar un sentido más claro a nuestro mandato, han sido los cimientos que nos han permitido desarrollar nuestro actual Plan Estratégico. MISIÓN DE SHF Liderar el desarrollo de un mercado competitivo para que todos los mexicanos logren adquirir vivienda. VISIÓN DE SHF Ser una institución innovadora en soluciones para la vivienda social. VALORES En nuestra Institución nos regimos por valores que nos dan un marco de actuación y que, igualmente, definen nuestro código de conducta: Eficiencia: Ser capaces de cumplir y ejecutar nuestras funciones a la primera vez, en tiempo, con el menor uso posible de recursos y de acuerdo con lo esperado por nuestros clientes, accionistas y la sociedad. Trabajo en equipo: Realizar las labores y actividades con un espíritu de colaboración y corresponsabilidad en el cumplimiento de los objetivos, fomentando el pensamiento sistémico, la integración de cadenas de valor y la generación de resultados. Integridad: Actuar en todo tiempo y espacio guiados por los principios de la ética, la responsabilidad, la rectitud, la imparcialidad y la honestidad en el ámbito profesional y personal, como medio de obtener credibilidad y respeto. Innovación: Anticiparse a los requerimientos y necesidades de nuestros clientes a través del impulso a la creatividad y el desarrollo de nuevos procesos, servicios y productos, o la modificación de los existentes, mediante el replanteo constante y búsqueda continua de nuevas soluciones que agreguen valor a la Misión y Visión de SHF. Compromiso: Adoptar una actitud que se refleja en la dedicación, lealtad, involucramiento, alta disposición y auto-motivación en el trabajo, así como en la obtención de resultados ante nuestros clientes, accionistas y la sociedad civil. Actitud Profesional: Desarrollar nuestras actividades de manera competente y eficaz, concluyéndolas siempre en tiempo y forma, aún en situaciones adversas y anteponiendo siempre los intereses de la Institución a los propios. Pagina 3
DEMANDA Y OFERTA DEL MERCADO DE VIVIENDA: Como antecedente y para el correcto entendimiento de nuestro Plan Estratégico, proveemos información oportuna y de actualidad sobre el sector vivienda en nuestro país. 1. Demanda-Población, Hogares y Viviendas En 2006, la población ascendió a 104.3 millones de personas, conformando así 26.5 millones de hogares que residen en 24.5 millones de viviendas. 1 La población en México crece a una tasa anual de 1.02%, mientras que los hogares lo hacen en 1.9% y las viviendas en 2%. Así los hogares presentan una dinámica distinta a la de la población total. En 2005 el país alcanzó ya la tasa de reemplazo de 2.1 hijos por familia, en consecuencia, los hogares, podrían seguir creciendo pero a una tasa decreciente hasta que en algún momento, entre los años 2030 y 2040, la población total se estabilice. 2. Demanda Potencial por Rezago Habitacional Una parte importante de los hogares en México son demandantes potenciales de soluciones habitacionales, porque 9.5 millones ocupan viviendas hacinadas, deterioradas o edificadas con materiales de poca duración. 0.6 3.6 4.2 5.3 9.5* Hacinamiento Deterioro Rezago Básico Viviendas con materiales de duración menor a 30 años Rezago Ampliado** Fuente: Elaborado por SHF con base en el Censo de Población y Vivienda 2000, Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) y la Encuesta Ingreso-Gasto del Instituto Nacional de Estadística Geografía e Informática (INEGI). 1. Fuente: SHF con base en la ENIGH, 2006. * Adicionalmente a esta cifra, hay 4.8 millones de hogares que no son dueños de su vivienda (es prestada o alquilada) y los cuales son considerados en el rubro de demanda aspiracional. **Las cifras de rezago ampliado contenidas en este documento se encuentran en revisión por parte del Grupo de Trabajo. Pagina 4
2.1. Hogares en viviendas no aptas según condición de actividad El 35.8% de los hogares (38.9 millones de personas) habita viviendas con algún tipo de requerimiento. El 83% de la demanda potencial por rezago ampliado se ubica, en su mayoría, en hogares no afiliados a alguna institución de seguridad social 3 (7.9 millones). 2 17 9.5 Fuente: SHF con base en la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares 2006 (ENIGH). 2. Se utiliza como una aproximación del sector no afiliado que se define por la OIT como: aquellos hogares productores de bienes y/o servicios para el mercado, no constituidos en sociedad, es decir, incluye a trabajadores por cuenta propia y asalariados que no cuentan con prestaciones laborales y seguridad social. De los 26.5 millones de hogares en México, el 67% encuentra su principal fuente de ingreso monetario dentro del sector formal y el 33% restante en el informal. Pagina 5
2.2. Hogares no afiliados por ingreso y por tamaño de localidad Las necesidades de vivienda de los hogares no afiliados se concentran en el segmento de menos de 3 Salarios Mínimos (SM). De los 7.9 millones de rezago que corresponden a la población no afiliada, el 59.5% se localiza en comunidades rurales y semiurbanas, 3.9 y 0.8 millones respectivamente, totalizando 4.7 millones de casas con necesidades de adecuación. Millones de habitantes Millones de hogares Millones de Millones hogares de hogares 4.7 4.5 Salarios mínimos de ingreso 0-3 SM Rezago Ampliado 1.8 3-5 SM Rezago Ampliado 1.4 5+ SM Rezago Ampliado Número de habitantes por localidad 0-2500 Rural 2500-15,000 Semiurbano 15,000 100,000 Urbano medio 100,000 - + Urbano alto 3.9 3.9 4.5 Rezago Ampliado 0.8 0.8 0.8 Rezago Ampliado 1.3 1.3 Rezago Ampliado Rezago 1.9 Rezago Ampliado 7.9 Fuente: SHF con datos de la ENIGH 2006. 2.3. Segmentos de población subatendida En México habitan 26.5 millones de familias, de las cuales 17.0 millones ya disponen de una vivienda apta. La demanda potencial habitacional ampliada es de 9.5 millones de unidades y está concentrada en: Las comunidades rurales y urbanas con ingresos bajos. Los hogares no afiliados a alguna institución de seguridad social y los trabajadores por cuenta propia. Las familias con ingresos menores a 3 SM. Pagina 6
3 Urbano Segmentación de Mercado por tamaño de localidad 14.8% 22.1% 11.8% 16.8% 65.5% 3 Semi-Urbano 6.1% 4.1% 1.4% 0.8% 12.4% 3 Rural 13.2% 5.7% 1.8% 1.4% 22.1% Total por tamaño de localidad* 34.1% 31.9% 15% 19.0% 100.0% De 0 a 3 De 3 a 6 De 6 a 9 I n g r e s o M e n s u a l (SMGM) Más de 9 Total Con Seguridad Social Sin Seguridad Social Total por condición laboral** Segmentación de Mercado por condición laboral 23.8% 21.1% 9.7% 12.4% 67.0% 11.3% 10.8% 4.7% 6.2% 33.0% 35.1% 31.9% 14.4% 18.6% 100.0% De 0 a 3 De 3 a 6 De 6 a 9 I n g r e s o M e n s u a l (SMGM) Más de 9 Total Mercado subatendido INFONAVIT / FOVISSSTE SOFOLES/ Bancos 3. Demanda de vivienda en 2008 Año con año la demanda es menor debido, principalmente, al abatimiento de los requerimientos. Fuente: SHF con base en la ENIGH 2006. 4 3. Rural: localidades con menos de 2,500 habitantes. Semiurbano: entre 2,500 y 15,000 habitantes. Urbano: más de 15,000 habitantes. 4. Nota: Los porcentajes de los dos cuadros no coinciden por haber sido calculados con universos distintos. Para el tamaño de localidad se usó el total de hogares (26.5 millones) y ** para la condición laboral se usaron los 22.4 millones de hogares cuyo jefe reportó tener al menos un trabajo. Pagina 7
3.1. Mayor ingreso de las familias La demanda por vivienda se ha visto reforzada por los siguientes elementos: De 2000 a 2006 el ingreso de los hogares aumentó 11.0% en términos reales. El mayor incremento (de 21.8% en promedio) lo registraron las familias de menores ingresos (deciles I al V), le siguieron las de ingresos medios (deciles VI al VIII) con 15.8% y, posteriormente, las de ingresos altos (deciles IX y X) con 5.4%, como se muestra en el siguiente cuadro. Ingreso corriente monetario promedio por hogar trimestral / *, por deciles de hogares 2000-2006 (Precios constantes de 2006) Año Variación Decil Porcentual 2000 2006 2000-2006 I $2,698 $3,320 23.1% II $5,826 $7,174 23.1% III $8,064 $10,042 24.5% IV $10,474 $12,739 21.6% V $13,263 $15,845 19.5% VI $16,752 $19,506 16.4% VII $20,936 $24,246 15.8% VIII $27,279 $31,472 15.4% IX $39,509 $43,796 10.9% X $96,131 $99,215 3.2% Total $24,093 $26,736 11.0% */ Incluye los hogares que tienen cero ingresos. En el 2000, el 40.7% de los hogares recibía menos de 3 SM, en el 2006 ese total disminuyó a 34.6%, lo que se tradujo en un mayor poder de compra (véase gráfica). 25% Hogares según ingreso monetario, 2000-2006 (Distribución porcentual según rango de SMGM) 2000 34.6 % 2006 22.6% 20% 40.7 % 18.7% 16.8% 16.3% 15.9% 15% 12.3% 13.2% 13.1% 10% 11.1% 10.3% 5% 7.6% 6.3% 8.0% 7.3% 6.1% 5.1% 4.7% 4.5% 0% Menos de 1 1 a 2 2 a 3 3 a 4 4 a 5 5 a 6 6 a 7 7 a 8 8 y más Fuente: Elaborado por SHF con información de la ENIGH 2006. Pagina 8
3.2. Menores tasas de interés al acreditado... Ante un ambiente macroeconómico estable y mayor competencia en el sistema financiero, la tasa que paga el acreditado ha disminuido, debido en parte a la reducción en los márgenes de intermediación de las SOFOLES y de las tasas de interés gubernamentales de largo plazo (Udibonos a 10 años). Esto se traduce también en menores factores de pago al millar, que de 11.87 en 2002 bajaron a 9.35 en 2007. Lo anterior, además, da como resultado una mayor accesibilidad al crédito potenciada también, por el apoyo a través del programa de subsidios. 3.3. Mayor accesibilidad de las familias Fuente: SHF. A pesar de que cada vez se cuenta con mayor accesibilidad al crédito hipotecario, resulta evidente que los costos son altos conforme se reduce el ingreso del acreditado 5 lo que indica que la entrada de las Entidades de Ahorro y Crédito Popular (EACPs) con fondeo barato, permite suavizar estos costos. 45.00% 40.00% Tasa Final al acreditado 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% Cajas de ahorro Sofoles hipotecarias 0.00% 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 7.5 8.0 8.5 9.0 9.5 Ingreso en Salarios Mínimos 10.0 10.5 11.0 5.00% SHF otorga crédito de largo plazo para estratos de ingreso que superan el umbral mencionado y con la red de intermediarios con la que contamos podemos acceder con nuestros productos a 614 municipios del país. La red extendida de SHF, que incluye micro financieras, nos permite alcanzar 61 municipios adicionales para llegar a un total de 675. 5. Esto se deriva del hecho de que los costos fijos de administrar una hipoteca no descienden conforme baja el monto de la misma. Pagina 9
RED DE INTERMEDIARIOS SHF La inclusión de l@ Red de la Gente permitiría ampliar la presencia de SHF en 402 municipios adicionales. La incorporación de las Sociedades Cooperativas de Ahorro y Préstamos (SCAPs), no afiliadas a la Red de l@ Gente, permitiría alcanzar otros 114 municipios. En total, SHF extendería su red de productos a 1,191 municipios, alcanzando zonas marginadas donde sobresale la población de bajo ingreso y del sector no formal. RED DE INTERMEDIARIOS SHF + SCAP S + RED DE L@ GENTE + MICROFINANCIERAS Pagina 10
4. Oferta de vivienda en general La oferta de vivienda nueva desarrollada por constructores medianos y grandes se observa, prácticamente, en los municipios donde SHF opera con algunos de sus productos. Sin embargo, restan grandes zonas geográficas no atendidas por este modelo. Como se aprecia en el mapa, la mayoría de los municipios del país no cuentan con este tipo de solución de vivienda. Pagina 11
Sin embargo, a pesar de no contar con este modelo de vivienda, la red extendida de intermediarios alcanza la mayoría de estos municipios, lo que sugiere que SHF debe: Extender su red de intermediarios para alcanzar a la población no atendida actualmente. Diversificar su oferta de productos para promover la construcción y desarrollo de soluciones de vivienda alternativas. Características: Vivienda Rural. 41.40 mts 2 Características: Vivienda Semi Rural. 42.09 mts 2 Pagina 12
Por lo anterior, y para reducir el rezago de vivienda que encontramos en el país, hemos elaborado una Estrategia para enfrentar estos desafíos dividida en 2 pilares que llamamos Temas Estratégicos. TEMAS ESTRATÉGICOS: 1. Eficiencia Operativa Este tema tiene como finalidad que la Institución pueda enfocarse en los aspectos de largo plazo, con la tranquilidad de que la operación, tanto de los productos actuales como de los productos que vayan creándose, será la mejor posible y estará orientada a ofrecer un servicio con altos estándares de calidad. 2. Desarrollo de Mercados Este tema fomenta la participación de intermediarios financieros, de autoridades y de los gobiernos federal y estatales, para que ayuden a impulsar diversos programas y proyectos que estimulen el financiamiento para la adquisición de vivienda y para infraestructura, con esquemas más eficientes, accesibles y transparentes, y en un marco de competencia que permita satisfacer las necesidades de vivienda nueva y, también, superar el rezago habitacional en los estratos sociales más bajos, disminuyendo costos y revirtiendo la precariedad de las condiciones físicas del parque habitacional existente. Estos grandes Temas Estratégicos que conforman el Plan Estratégico de SHF 2008-2012, los hemos desglosado en Objetivos Estratégicos para poder tener una visión más clara y precisa para lograr la Estrategia. OBJETIVOS ESTRATÉGICOS HACIA CLIENTES: Los Objetivos Estratégicos tienen que ver directamente con los clientes que serán atendidos por SHF y con la propuesta de valor que quiere proveer a los clientes finales, al mercado de vivienda y a los participantes del mercado (intermediarios, inversionistas y desarrolladores). Sin embargo, el éxito en la propuesta de valor a los clientes será alcanzado en la medida que en SHF cumplamos con los siguientes objetivos: CLIENTE FINAL Promover una mayor eficiencia y consolidar el mercado de la vivienda para la población que ya cuenta con acceso a ella (C1): Para alcanzar y cumplir con este objetivo, estamos proponiendo las siguientes acciones en las líneas de negocio tradicionales: Utilizar las características de las líneas de financiamiento a intermediarios como un medio para fomentar las siguientes acciones: - Hacer más eficiente la red actual de intermediarios, promoviendo su especialización y adicionando incentivos para la bursatilización de cartera. - Promover nuevos productos hipotecarios para diversos tipos de vivienda. - Promover productos de reestructura crediticia. En materia de seguro de crédito a la vivienda (SCV), SHF buscará equilibrar su participación con los intermediarios privados y promover una ampliación de la gama de productos de seguro de crédito a la vivienda. Pagina 13
Promover la accesibilidad al crédito y soluciones de vivienda en el mercado no atendido mediante estrategias proactivas de SHF (C2): Para alcanzar y cumplir con este objetivo, SHF seguirá las siguientes estrategias: Concentrar sus esfuerzos en atender, principalmente, los sectores de bajos ingresos y de no asalariados, sectores en los que se encuentran los mayores rezagos en materia de vivienda. Ampliar la gama de intermediarios para acceder a la población no atendida. Facilitar el acceso al crédito a través de productos crediticios con subsidio que permitan la comprobación de ingresos del sector no formal. Desarrollar productos de microfinanciamiento que ofrezcan soluciones distintas a las que proporciona actualmente el modelo de vivienda. Existen acciones comunes para llevar a cabo los dos objetivos estratégicos anteriores: SHF propone salir gradualmente del financiamiento a la construcción y entrar sólo de manera temporal cuando existan problemas de liquidez en el mercado. En cuanto a las políticas de financiamiento en condiciones de proveedor de liquidez, SHF propone otorgar o financiar Garantías de Pago Oportuno (GPO s) parciales a fideicomisos de crédito individual o de construcción fuera de balance. Con estas facilidades, los intermediarios tendrán plena confianza de que existe suficiente liquidez en el sistema. Finalmente, y para fortalecer la salud de las carteras de crédito, SHF instrumentará las siguientes acciones: Transparentar las prácticas de avalúos prevalecientes en el mercado. Reforzar mecanismos de suscripción del seguro de crédito. Promover que sean presentados comprobantes de ingreso más seguros y menos propensos a falsificación. Promover la difusión de información al mercado sobre el comportamiento de los créditos hipotecarios que permita realinear la política crediticia por parte de los intermediarios financieros. En relación a la bursatilización, SHF deberá consumar las siguientes acciones: Promover nuevos esquemas de financiamiento en los que garantes o inversionistas de bonos subordinados podrán actuar como enaltecedores de crédito. Asimismo, dar seguimiento a las estructuras vigentes de los Bonos Respaldados por Hipotecas (BORHIS). SHF también contempla incrementar la gama de opciones de bursatilización para financiar la cartera hipotecaria, a través de la plataforma de Hipotecaria Total (HiTo) y emisiones de Bonos de Cobertura. Para consolidar el mercado de las bursatilizaciones de BORHIS, SHF continuará participando activamente en este mercado, mejorando las reglas de las bursatilizaciones, orientadas principalmente a: Exigir un mínimo de capital, en función del riesgo de la estructura, que deberá ser retenido por el fideicomitente. Contar con información periódica, completa y estándar sobre los créditos y la estructura de cada emisión (la regulación de la revelación de información estará a cargo de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, CNBV). Solicitar a todos los intermediarios que emitan BORHIS en 2008 que tengan una calculadora única pública para valuar los mismos. Con el propósito de incrementar el apetito por instrumentos respaldados por hipotecas, estaremos llevando a cabo las siguientes acciones: Impartir talleres y participar en Foros especializados para promover los Bonos Respaldados por Hipotecas, mostrando las bondades de estos instrumentos en términos de riesgo/rendimiento y de bajos niveles de capitalización. Promover la estandarización de las estructuras. Pagina 14
Asimismo, SHF jugará un papel importante para mantener las condiciones de estabilidad en periodos de turbulencia financiera, pues participará como formador de mercado y promoverá las modificaciones en Regímenes de Inversión Institucionales. En cuanto al tema de la modernización de los Registros Públicos de la Propiedad (RPP), SHF ha trabajado conjuntamente con la Secretaría de Gobernación (SG) y con la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), desde el 2004, en las siguientes actividades: Definición e instrumentación del Modelo Integral de Registro Público. Aplicación de la Metodología de Diagnósticos, Líneas de Base y Mediciones Periódicas. Elaboración e instrumentación de la metodología de migración del acervo documental a medios electrónicos. Integración de 9 planes estatales de modernización y uno de estabilización inmediata. Se canalizaron, aproximadamente, 60 millones de pesos durante el 2006 y el 2007, estimamos que alcanzaremos la cifra de 27 millones durante el 2008. En tanto, la SG aportó 388 millones en el 2007 y esperamos una contribución, mínima, de 417 millones de pesos para este año. Asimismo, SHF seguirá contribuyendo en dicho programa para poder desarrollar los siguientes proyectos: Continuidad de las mediciones periódicas de los Registros Públicos de la Propiedad. Armado e integración de los planes de modernización. Monitoreo de proyectos de modernización en entidades federativas. Puesta en marcha de un Fideicomiso para la operación del programa, incorporando apoyos financieros de la banca comercial privada y de otros agentes relacionados con los RPPs. Promover una oferta suficiente de vivienda social enmarcada en un entorno habitacional sustentable (C3): A pesar del dinamismo observado en el sector de la vivienda, aún es necesario promover una oferta suficiente de vivienda social enmarcada en un entorno habitacional sustentable. Es necesaria la participación de SHF con otras entidades de los gobiernos Federal, Estatal y Municipal, con el fin de promover el Desarrollo Habitacional Sustentable que permita una mayor producción de vivienda para los sectores de menor ingreso y, así, generar una vivienda con mejores precios, mejor calidad y mayor equipamiento. Impulsar la infraestructura habitacional, eliminando el cuello de botella en que se ha convertido y así mantener el tren de vivienda, en particular la económica. Sociedad Hipotecaria Federal está participando con un Grupo de Evaluación en la generación de una visión integral de Desarrollo Habitacional Sustentable que incluya, principalmente: La coordinación de todas las instituciones de los gobiernos Federal, Estatal y Municipal, a fin de que cada una participe, en su ámbito de competencia, en la visión, apoyo y desarrollo del tipo de Macrodesarrollo Habitacional (MDHs) que se desea impulsar. La generación de políticas públicas que permitan al Estado Mexicano generar apoyos para la puesta en marcha de MDHs, donde la edificación de vivienda vaya de la mano con: - Mayor y mejor vivienda para la población desatendida; - Equipamiento urbano; - Empleo; - Vías de acceso y transporte.; - Servicio médico; - Infraestructura social, comercial, cultural, deportiva y de esparcimiento, etc. Pagina 15
Adicionalmente, el Grupo de Evaluación apoyará la remodelación y redensificación de edificios y espacios públicos que ya cuentan con equipamiento, fuentes de empleo, transporte e infraestructura en las principales ciudades. - Este Grupo de Evaluación incorpora a los participantes gubernamentales que, coordinadamente, pueden apoyar el desarrollo de los MDHs: Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL). Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra (CORETT). Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI). Secretaría del Medio Ambiente, Recursos Naturales y Pesca (SEMARNAP). Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos S.N.C. (BANOBRAS). Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT). Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. (SHF). Secretaría de Energía (SENER). Comisión Nacional del Agua (CONAGUA). - Conjuntamente con la definición de criterios de elegibilidad y los ponderadores, fue levantado un inventario de permisos, apoyos, incentivos y subsidios que corresponden a cada miembro del Grupo de Evaluación. Con el paquete de criterios de elegibilidad y sus ponderadores, un consultor podrá evaluar integralmente los MDHs que se presenten al Grupo de Evaluación. Dicha evaluación se presentará de manera ejecutiva a sus miembros. Con ello se podrán emitir recomendaciones y sugerir modificaciones al proyecto. Aquellos MDHs que cumplan con la evaluación podrán recibir los apoyos a us proyecto. Estos se entregarán individualmente en el ámbito de competencia de cada participante del Grupo. Lo anterior generará transparencia en los apoyos o falta de ellos en cada Macrodesarrollo. Los MDHs que se aprueben en el Grupo de Evaluación deberán ser evaluados periódicamente por el consultor para ir monitoreando el desempeño no sólo del MDHs sino del ejercicio de los apoyos del Grupo de Evaluación. Esto buscará asegurar que cada miembro del Gobierno Federal cumpla con los compromisos pactados así como los patrocinadores de los MDHs. Pagina 16
CLIENTE MERCADO Ofrecer información y análisis del mercado de vivienda a los actores relevantes (C4): Para cumplir con esta tarea, SHF ya desarrolla estudios y contribuye en la generación de bases de datos. Estudios existentes. - Encuesta de Satisfacción Residencial. - Publicación del Estado Actual de la Vivienda en México. Estudios nuevos. - Sistema de Índices de Valor de Vivienda. - Encuesta Financiera Residencial. - Financiamiento a la Vivienda Rural y Popular. - Encuesta sobre el grado de satisfacción con la información y análisis del mercado hipotecario disponible. - Apoyos de financiamiento a la vivienda verde. Bases de datos existentes - Base de datos de avalúos. - Registro Único de Vivienda (RUV). - Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV). CLIENTES PARTICIPANTES DEL MERCADO Ofrecer nuestros productos con oportunidad, altos estándares de calidad y servicio (C5): Para lograr que nuestros productos tengan altos estándares de calidad y servicio vamos a instrumentar un proyecto de Reingeniería de Procesos, con el fin de garantizar el funcionamiento óptimo de las operaciones de la Institución, mediante la identificación y mejora de los procesos actuales, alineando el personal, los procesos, políticas y tecnología hacia la nueva estrategia de SHF. Con ello buscamos asegurar la entrega de nuestros productos en tiempo y con la calidad determinada y, establecer un sistema de control que nos permita implantar una política de mejora continua. El área de nuevos productos tiene como objetivo principal desarrollar una metodología que establezca las distintas etapas del lanzamiento de un producto, desde la concepción hasta la puesta en operación de los mismos, incorporando medidores para dar seguimiento a su efectividad y asegurando la participación ordenada de todas las áreas involucradas de la Institución. Pagina 17
Complementar y/o sustituir nuestro fondeo con productos y mecanismos que satisfagan las necesidades de nuestros intermediarios (C6) y proveer liquidez a los instrumentos de financiamiento a la vivienda y su infraestructura a precios que reflejen su riesgo con información pública (C7): De acuerdo con el Art. 2 de la Ley Orgánica de SHF, la Institución tiene como uno de sus objetos promover el desarrollo del mercado secundario de crédito a la vivienda. La Figura de Formador de Mercado de BORHIS, por parte de SHF, ha jugado un papel importante en la generación de liquidez y también en fortalecer la confianza entre los inversionistas, principalmente hablando de cómo pueden entrar, salir o fondear sus posiciones en BORHIS. El apoyo de SHF a los mercados primario y secundario se ha realizado a través de los siguientes mecanismos: Compra-Venta en Directo. Compra de Reportos. Venta de Reportos. Próximamente, el préstamo de valores. Tenencia de SHF: el portafolio de SHF mostró el nivel más alto el 6 de junio de 2006, actualmente SHF cuenta con el 21% de participación en el mercado. Hasta ahora SHF ha participado en las emisiones con posturas de precios escalonadas hasta por el 100% de la emisión y, aunque nunca se ha tomado ese porcentaje, el mecanismo ha servido para dar confianza a los emisores. Actualmente, la problemática del mercado hipotecario ha impactado en el desempeño y la efectividad de la figura, reduciendo consigo la liquidez del mercado. Dada la problemática, SHF ha venido trabajando en proyectos que permitirán potenciar la liquidez del mercado y la actividad de los formadores de mercado. La mayor parte de dichos esfuerzos se culminarán durante el presente año: 1. Una cotización que permita que el mercado pueda sofisticarse y que los precios reflejen las valuaciones de cada inversionista. 2. Reglas de formadores basadas, mayormente, en la actividad de los intermediarios en el mercado secundario. 3. Instrumentación de operaciones de Préstamo de Valores como complemento de la compra-venta de reportos que pueden operarse actualmente con SHF. Pagina 18
4. Información pública oportuna, extensiva y estandarizada para todas las emisiones respaldadas por activos. 5. Calculadora de precios, provista por un tercero, para todas las emisiones. En la medida en que sea exitosa la entrega de información en el mercado, así como la obtención de herramientas para hacer una mejor valuación de las estructuras, los precios de los BORHIS reflejarán mejor el riesgo que conllevan. En cuanto a la inversión de la rentabilidad de los BORHIS, los comentarios son los siguientes: La inversión en BORHIS, por SHF, apoya el desarrollo del mercado y ofrece una mejor rentabilidad al balance de la Institución. Las nuevas reglas de capitalización incorporan un ponderador de 20% para instrumentos AAA. Con esto los BORHIS capitalizan al 1.6%, mientras que los créditos hipotecarios capitalizan al 8%. En este sentido, por cada peso de capital que SHF invierta en BORHIS logra un saldo de exposición 5 veces mayor. Cada peso de capital soporta 62.5 pesos de BORHIS o 12.5 pesos de crédito. Asimismo, en términos de la sobretasa, un crédito SHF calificado en promedio con mxbbb+ está generando un diferencial de 200 pbs, mientras que un BORHI calificado mxaaa está obteniendo diferenciales de 170 pbs. Conforme el mercado se normalice, esta sobretasa tenderá a bajar. Con base en esto, la rentabilidad (diferencial de tasas activa y pasiva), con respecto al capital requerido, es 3 veces mayor en BORHIS que en crédito. RESPONSABILIDAD FINANCIERA Los Objetivos Estratégicos a seguir están vinculados a los desafíos financieros que SHF deberá lograr para que sea más eficiente en administrar sus recursos, para satisfacer a los clientes finales e intermediarios y para lograr la autosustentabilidad. Minimizar los costos operativos asociados a nuestros productos y servicios (F1): Diseñar estrategias institucionales y particulares que permitan mantener el nivel de rentabilidad objetivo de SHF, a través de la optimización de los gastos asociados a los productos y servicios que le generan ingresos a la Institución. Para tal efecto, debemos: Establecer políticas de administración de gasto operativo ligadas a parámetros de negocio (ingresos o margen financiero). Alinear a todas las áreas de la Institución con el cumplimiento de este objetivo y con la instrumentación de iniciativas de mejora en el uso de los recursos. Lanzar el proyecto de reingeniería de procesos mencionado. Asignar los gastos de fomento a proyectos de alta rentabilidad social (F2): Destinar una proporción de la utilidad de intermediación, a la inversión en proyectos de alta rentabilidad social. Contar con una metodología y una herramienta para evaluar la rentabilidad social de los recursos invertidos y aplicarlos a los proyectos de la Institución: Sistema de índices de valor de vivienda. Encuesta financiera residencial. Financiamiento a la vivienda rural y popular. Encuesta sobre el grado de satisfacción con la información y análisis del mercado hipotecario disponible. Costos de transacción, costos de escrituración y propuesta de políticas públicas para reducirlos. Encuesta sobre satisfacción residencial. Pagina 19
Obtener un rendimiento adecuado que asegure el uso sostenible del capital de la Institución (F3): En el período 2008 2013, la Institución deberá obtener un rendimiento de capital mayor o igual al exigido por el Consejo Directivo, esto como resultado de una adecuada administración de activos y pasivos, la racionalización del gasto y la asignación eficiente de capital económico. Para tal efecto, debemos contar con una adecuada estimación y administración de los riesgos a los que están expuestos los resultados y el capital de la Institución. Pagina 20