ZONAPROP INDEX INFORME DE MERCADO BUENOS AIRES AGOSTO 2018

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Miguel Ángel Figueroa Morales
hace 5 años
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1 ZONAPROP INDEX INFORME DE MERCADO BUENOS AIRES AGOSTO 2018

2 RESUMEN EJECUTIVO TENDENCIAS DESTACADAS VENTA ALQUILER RENTABILIDAD PRECIOS DESACELERANDO INCREMENTA 23% EN EL AÑO FUERTE DISMINUCION El precio medio alcanza los usd/m2 acumulando incremento de 7.3% en el La desaceleración de precios iniciada en junio sigue profundizándose. La devaluación del peso genera una disminución de los costos de construcción en dólares que están hoy 20% por debajo que hace tres meses. Barrios del norte y noroeste de la ciudad siguen siendo los de mayor incremento de precio. Villa Ortuzar y Villa Urquiza mantienen alto dinamismo. Alquilar un departamento de dos ambientes en la ciudad cuesta $ por mes, acumulando un incremento de 23% en Durante el mismo periodo las cuotas de los créditos UVA aumentaron en menor medida: 21.2%. El 80% de los barrios registran alquiler de 2 ambientes entre y pesos por mes. Tribunales, Liniers y San Cristóbal son los barrios con mayor incremento de precio de alquiler en los últimos doce meses, cerca del +50%. La rentabilidad inmobiliaria media de CABA se ubica en 4.2% bruto anual. El periodo de repago de la inversión es de 24 años, 32% más que 12 meses atrás. La moneda argentina se devaluó 72% durante 2018 generando una caída de 30% en el alquiler medido en dólares lo cual hunde el retorno inmobiliario que aun no encuentra piso.

ZONAPROP INDEX TRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS Y CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE

3 ZONAPROP INDEX TRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS Y CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE INMUEBLES PUBLICADOS EN ZONAPROP.COM PERIODICIDAD: CALCULO Y PUBLICACION MENSUAL METODOLOGÍA: UTILIZAMOS LAS MEJORAS PRACTICAS ESTADISTICAS INTERNACIONALES. DOCUMENTO METODOLÓGICO DISPONIBLE EN ZONAPROP.COM

4 PRECIOS VENTA

5 VENTA UNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE 2 AMB 3 AMB SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES BALCÓN 5 M2 PRECIO USD/M2 SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES BALCÓN 7 M2 PRECIO USD/M2 El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 133 mil dólares. Un depto. de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 187 mil dólares.

6 VENTA PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCION EVOLUCIÓN MENSUAL. USD/M2 VARIACIÓN ANUAL ,0% ,1% ,7% ,5% 4,9% ,8% feb.-12 sep.-12 abr.-13 nov.-13 jun.-14 ene.-15 ago.-15 mar.-16 oct.-16 may.-17 dic.-17 jul ,3% Precio medio se ubica en USD por m2, avanza en agosto +0.3% y acumula +7.3% en Desde junio se registra una fuerte desaceleración de precios.

7 VENTA PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN EVOLUCIÓN ACUMULADA. ÚLTIMOS FUENTE: CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCIÓN, ACTUALIZADO A JULIO 2018 NOTA: VARIACIÓN CAC 24 MESES CONTEMPLA PROMEDIO TIPO DE CAMBIO OFICIAL Y BLUE PRECIOS VENTA COSTO CONSTRUCCION (CAC) EN DOLARES 13% 21% 1% 5% -9% -20% -18% -19% 3 MESES 6 MESES 12 MESES 24 MESES La devaluación del peso genera una disminución de los costos de construcción en dólares que están hoy 20% debajo de hace tres meses. En los últimos dos años los costos en dólares bajan 9% mientras que precios de venta suben 21%.

8 VENTA PRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD REGION VARIACIÓN USD/M2 MES 12 MESES CORREDOR NORTE % 12.6% CORREDOR NOROESTE % 16.7% MEDIA BUENOS AIRES % 12.8% NOROESTE % 17.1% MACROCENTRO % 10.8% EJE CENTRAL % 13.5% SUR ESTE % 10.9% OESTE % 8.9% SUR % -1.6%

9 VENTA HEAT MAP DE PRECIOS RANKING BARRIO USD/M2 MAYOR PRECIO Puerto Madero Las Cañitas Palermo Villa Ortuzar Parque Centenario ZONA MEDIA Centro / Microcentro Boedo San Cristobal Parque Avellaneda MENOR PRECIO Constitución Villa Lugano Rango de precio en la ciudad encuentra máximo en Puerto Madero USD y mínimo en Villa Lugano USD 1.235

10 Puerto Madero VENTA PRECIOS DE VENTA SEGÚN BARRIO Las Cañitas Palermo Nuñez Recoleta Belgrano Villa Urquiza Barrio Norte Colegiales Coghlan Retiro Parque Chas Villa Ortuzar Saavedra Villa Devoto Chacarita Caballito Villa Pueyrredón Villa Crespo Parque Centenario Villa del Parque Almagro San Telmo Abasto Villa Santa Rita Centro / Microcentro Barracas Tribunales Monte Castro Paternal Boedo Velez Sarsfield Parque Chacabuco Flores Villa General Mitre Monserrat San Nicolás San Cristobal Congreso Villa Luro Liniers Balvanera Versalles Parque Patricios Floresta Once Mataderos Boca Parque Avellaneda Constitución Villa Lugano PRECIO MEDIO DE CADA BARRIO EN USD/M

Centro / Microcentro 9% Constitución 5% BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO MAYOR BAJA Puerto

11 VENTA HEAT MAP VARIACION DE PRECIOS ANUAL RANKING BARRIO VARIACIÓN 12 MESES MAYOR SUBA Villa Ortuzar Villa Pueyrredón Parque Chas 19% 23% 22% ZONA MEDIA Flores Monserrat Abasto Palermo 16% 14% 13% 12% Centro / Microcentro 9% Constitución 5% BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO MAYOR BAJA Puerto Madero San Nicolás 0% 5% Barrios del norte y noroeste son los que registran mayor incremento de precio.

12 VENTA ANALISIS COYUNTURA VARIACION MENSUAL DEL PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD % de incremento respecto al mes previo 80% BARRIOS CON INCREMENTO MENSUAL DE PRECIO % respecto al total de barrios de la ciudad DESACELERACION DE PRECIOS 70% 68% 69% 1,5% 1,2% 60% 50% 53% 50% 48% 0,6% 0,5% 0,3% 40% 30% ene.-16 may.-16 sep.-16 ene.-17 may.-17 sep.-17 ene.-18 may.-18 Fuerte desaceleración del incremento de precio de los departamentos. Junio +0.5% respecto al mes previo, Julio +0.4% y Agosto sigue desacelerando: +0.3% 20% dic.-15 abr.-16 ago.-16 dic.-16 abr.-17 ago.-17 dic.-17 abr.-18 ago.-18 En Junio el porcentaje de barrios con incremento de precio en el ultimo mes registra fuerte descenso, pasando del 69% de los barrios en mayo al 48%, el valor mas bajo desde mayo Julio y Agosto mantiene tendencia.

13 PRECIOS ALQUILER precio de alquiler mensual de un departamento de 2 ambientes y 50 m2 de superficie cubierta

14 ALQUILER UNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE 2 AMB 3 AMB SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES BALCÓN 5 M2 PRECIO 242 $/M2/MES SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES BALCÓN 7 M2 PRECIO 230 $/M2/MES El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene se alquila por pesos por mes. Los deptos. de 3 ambientes y 70 m2 se alquila por pesos por mes.

15 ALQUILER PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN EVOLUCION MENSUAL. AR$/MES VARIACION EN EL AÑO % % % % % % feb.-12 oct.-12 jun.-13 feb.-14 oct.-14 jun.-15 feb.-16 oct.-16 jun.-17 feb % El alquiler promedio de un 2 ambientes en la ciudad se ubica en $ por mes. Sube 2.7% en el mes y acumula 23% en el año. El incremento acumulado de 2017 fue de 33%, por arriba de todos los índices de inflación.

16 ALQUILER PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN VELOCIDAD DE AJUSTE. 6 MESES ANUALIZADA ALQUILER VS. UVA UVA = UNIDAD DE VALOR ADQUISITVO DEL BCRA DEVALUACION DEVALUACION LEY DE ALQUILERES VARIACION DESDE ABRIL % 39% 73% 87% VARIACION SEMESTRAL ANUALIZADA 36% UVA ALQUILER VARIACION DURANTE % 27% 23,2% VARIACION MENSUAL 4% 6% 3% 3% 21,2% feb.-13 sep.-13 abr.-14 nov.-14 jun.-15 ene.-16 ago.-16 mar.-17 oct.-17 may.-18 UVA ALQUILER Actual aceleración de precios de alquiler se inicio a partir de la implementación de la ley de alquileres (Sept 17). La suba de los últimos seis meses es consistente con un incremento de +36% anual. La UVA sube 21.2% en 2018, inferior al alquiler

17 ALQUILER PRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD VARIACIÓN REGIÓN AR$/MES MES 12 MESES CORREDOR NORTE % 34% CORREDOR NOROESTE % 40% MEDIA BUENOS AIRES % 38% MACROCENTRO % 36% NOROESTE % 40% EJE CENTRAL % 37% SUR ESTE % 39% OESTE % 42% SUR S/D

ALQUILER HEAT MAP DE PRECIOS RANKING BARRIO AR$/MES MAYOR PRECIO Puerto Madero Palermo Las Cañitas 15.102 15.011 19.

18 ALQUILER HEAT MAP DE PRECIOS RANKING BARRIO AR$/MES MAYOR PRECIO Puerto Madero Palermo Las Cañitas ZONA MEDIA Villa Crespo San Nicolás Caballito Villa Devoto Parque Patricios MENOR PRECIO Floresta Liniers Constitución % de los barrios registran alquiler de 2 ambientes entre y pesos por mes

ALQUILER HEAT MAP VARIACION DE PRECIOS ANUAL RANKING BARRIO VARIACIÓN ANUAL MAYOR SUBA Tribunales Liniers San Cristobal 50% 49% 51% ZONA MEDIA San Nicolás Chacarita Boedo Congreso Barrio Norte 40%

19 ALQUILER HEAT MAP VARIACION DE PRECIOS ANUAL RANKING BARRIO VARIACIÓN ANUAL MAYOR SUBA Tribunales Liniers San Cristobal 50% 49% 51% ZONA MEDIA San Nicolás Chacarita Boedo Congreso Barrio Norte 40% 39% 38% 37% 34% San Telmo 28% BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO MENOR SUBA Puerto Madero Las Cañitas 24% 27% Monserrat, Paternal y Coghlan son las zonas con mayor incremento de precio de alquiler

20 RENTABILIDAD INMOBILIARIA Retorno bruto anual, porcentaje de la inversión

21 RENTABILIDAD RETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER EVOLUCION MENSUAL PROMEDIO ANUAL LEY DE ALQUILERES ,6% 5,9% 5,7% 5,6% 5,2% ,0% 4,6% 4,2% ,7% ,0% ,4% ,2% may.-12 nov.-12 may.-13 nov.-13 may.-14 nov.-14 may.-15 nov.-15 may.-16 nov.-16 may.-17 nov.-17 may.-18 Relación alquiler/precio se ubica en 4.2% anual. La devaluación de los últimos meses disminuye el precio del alquiler medido en dólares, hundiendo la renta inmobiliaria. Se necesitan 24 años de alquiler para recuperar la inversión.

22 RENTABILIDAD RETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER VARIACIÓN REGIÓN RENTA ANUAL, % PRECIO MES 12 MESES SUR ESTE 4,5% MACROCENTRO 4,5% EJE CENTRAL 4,4% OESTE 4,4% MEDIA BUENOS AIRES 4,2% NOROESTE 4,0% CORREDOR NOROESTE 3,8% CORREDOR NORTE 3,8% SUR S/D

RENTABILIDAD RETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER RANKING BARRIO RENTA ANUAL, % PRECIO MAYOR PRECIO Constitución Parque Patricios San Nicolás 5,2% 5,0% 5,0% ZONA MEDIA San Cristobal Almagro San Telmo

23 RENTABILIDAD RETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER RANKING BARRIO RENTA ANUAL, % PRECIO MAYOR PRECIO Constitución Parque Patricios San Nicolás 5,2% 5,0% 5,0% ZONA MEDIA San Cristobal Almagro San Telmo Saavedra Barrio Norte 4,6% 4,4% 4,3% 4,1% 3,9% MENOR PRECIO Recoleta Belgrano Puerto Madero 3,1% 3,7% 3,6% Constitución, Parque Patricios y San Nicolás son los mejores barrios para inversores que buscan renta

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