PRECIO DE OFERTA DE LOCALES EN VENTA Y ALQUILER

Transcripción

1 Mercado Inmobiliario PRECIO DE OFERTA DE LOCALES EN VENTA Y ALQUILER Ministerio de Desarrollo Urbano Subsecretaría de Planeamiento

2 GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES Jefe de Gobierno Mauricio Macri Ministro de Desarrollo Urbano Daniel Chain Subsecretario de Planeamiento Héctor Antonio Lostri Unidad Sistema de Inteligencia Territorial Fernando Álvarez de Celis Elaboracion de contenidos Fernando Álvarez de Celis / Julián Álvarez Insúa / Facundo Martín / Clara Pilar Muñoz / Delfina Saenz Valiente Diseño Gráfico Miranda Levit enero

3 Índice INTRODUCCIÓN METODOLOGÍA PRECIOS DE OFERTA DE LOCALES EN VENTA Distribuición de los precios de los locales en venta según las dimensiones Precio Promedio de los locales en venta por Comuna Precios de referencia de venta de locales según dimensiones PRECIO DE OFERTA DE LOCALES EN ALQUILER Alquiler de locales en la Ciudad de Buenos Aires Precio de los locales en alquiler según dimensiones Distribución territorial de la oferta de locales en alquiler Variación del precio de alquiler de locales según distribución geográfica Precio promedio de los locales en alquiler por Comuna Precios de referencia de alquiler de locales según dimensiones RELACION ENTRE LOS PRECIOS DE ALQUILER Y VENTA Relación entre el precio de venta y alquiler Precios de oferta de locales en las arterias comerciales SÍNTESIS Y CONCLUSIONES enero

4 INTRODUCCIÓN El presente informe tiene como finalidad aproximarse a ciertos aspectos del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires y su evolución, a partir de la elaboración trimestral de indicadores sobre el precio de oferta de locales en venta y de locales en alquiler. Las series correspondientes a locales en alquiler se inicia en diciembre de 2001, mientras que la de locales en venta lo hace en marzo de Con el fin de analizar el precio de oferta de cada una de estas categorías, se toma como unidad de referencia el precio del metro cuadrado (m2). Para el caso de los locales en venta, se utiliza el precio en dólares; mientras que para los locales en alquiler se utiliza el precio en pesos, puesto que son las monedas de referencia en el mercado para este tipo de transacciones. Otras variables consideradas relevantes en la conformación de los precios de locales son las dimensiones y la ubicación geográfica. Así, en la primera y segunda parte se examina el precio promedio por m2 de los locales ofrecidos en venta y alquiler, comparando el resultado obtenido con el de mediciones anteriores. Luego se observa cómo influyen sobre este valor las dimensiones de los locales y su distribución geográfica. Asimismo, y a fin de apreciar las diferencias en cuanto al monto total pedido para cada local, se incluye una sección donde se presentan los precios puntuales de locales de 20 y 100 m2 seleccionados aleatoriamente, emplazados en diversas zonas de la urbe. En tercer lugar, se establece la relación entre el precio de alquiler de los locales y el de venta, observando su comportamiento en las distintas zonas geográficas y en las principales arterias comerciales de la Ciudad. Además, se detectan aquellos locales que se ofrecen tanto en venta como en alquiler, a fin de advertir la relación real entre estos dos valores. 6 locales en venta y alquiler

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6 METODOLOGÍA

7 METODOLOGÍA Para realizar los estudios sobre valor de venta y alquiler de locales en la Ciudad de Buenos Aires, se realizan relevamientos cuatro veces al año, en los meses de marzo, junio, septiembre y diciembre, lo que permite la comparación entre los respectivos registros. Para ello, se obtiene información sobre la ubicación de los inmuebles, las dimensiones, superficie y el precio de oferta de los mismos. Todos estos datos se extraen de los suplementos clasificados de los diarios Clarín y La Nación, más los proporcionados por las inmobiliarias asociadas al Sistema Integrado de Propiedades, Expoclasificados, Argenprop, Segundamano y un listado de inmobiliarias que informan de sus ofertas. En los casos en donde algún dato esté incompleto o los valores hacen dudar de su veracidad, se corrobora y completa mediante el contacto directo con el oferente. Luego de obtenida toda esta información, se procede a la georreferenciación de cada registro utilizando para ello un SIG que localiza cada inmueble a partir de su dirección. Este procedimiento permite analizar espacialmente los datos, relacionándolos con otros de carácter territorial. Del mismo modo, se agrupa la información por barrios y comunas, con el fin de sintetizar y analizar de manera más sencilla los valores registrados. Finalmente, cuando se indica el precio de los inmuebles, se hace en referencia al precio de oferta, que sin embargo no refleja plenamente el precio final. El valor de transacción puede oscilar entre un 5 y un 15% menos del valor de oferta, mediando aquí, la velocidad de venta de cada inmueble. 10 locales en venta y alquiler

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9 1 PRECIO DE OFERTAS DE DE LOCALES EN EN VENTA

10 1. Precio de oferta de locales en venta 1.1. Venta de locales en la Ciudad de Buenos Aires En esta sección se analizan las características de la venta de locales. El precio es tomado en dólares por ser la moneda utilizada como referencia en el mercado de este tipo de transacciones, lo cual permite tener una medida homogénea para el análisis comparativo. En el relevamiento realizado en Diciembre de 2009, se estudiaron ofertas de locales en venta en la Ciudad de Buenos Aires. Sus dimensiones oscilan entre los 7 m2 y los m2, resultando una media de 208 m2 por local. El precio promedio del m2 de locales en venta en la Ciudad de Buenos Aires fue, para Diciembre de 2009, de U$S 1.594,8 con un mínimo U$S 168,5 y un máximo U$S 8.571,4 el m2 -. Este valor medio no presenta una variación significativa respecto a la última medición, en septiembre, así como tampoco en relación al mismo mes de 2009 puesto que en ambos casos se trata de leves variaciones negativas del 1,5% y 0,3%, respectivamente. En este sentido, el comportamiento del promedio muestra que luego de un incremento importante registrado en diciembre de 2008, con algunas fluctuaciones, el precio promedio del m2 se ha sostenido en torno de los U$S 1.600, tal como lo ratifica la actual medición. (Ver Cuadro 1.1). 14 locales en venta y alquiler

11 PRECIO (U$S) VARIACIÓN TRIMESTRAL (%) 2005 MARZO 1.041,0 JUNIO 955,2-8,2 SEPTIEMBRE 990,6 3,7 DICIEMBRE 1.008,1 1, VARIACIÓN INTERANUAL (%) Cuadro 1.1: Variación trimestral y anual del precio promedio de locales en venta en U$S / m2. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2005 Diciembre 2009 MARZO 1.154,5 14,5 10,9 JUNIO 1.168,6 1,2 18,0 SEPTIEMBRE 1.299,5 11,2 28,9 DICIEMBRE 1.186,2-8,7 17, MARZO 1.171,4-1,2 1,5 JUNIO 1.253,0 7,0 7,2 SEPTIEMBRE 1.319,1 5,3 1,5 DICIEMBRE 1.365,4 3,5 15, MARZO 1.417,8 3,8 21,0 JUNIO 1.389,6-2,0 10,9 SEPTIEMBRE 1.388,8-0,1 5,3 DICIEMBRE 1.599,5 15,2 17, MARZO 1.507,4-5,8 6,3 JUNIO 1.547,1 2,6 11,3 SEPTIEMBRE 1.619,5 4,7 16,6 DICIEMBRE 1594,8-1,5-0, I. Distribución de los precios de los locales en venta según dimensiones Analizando la participación en la distribución de los m2 de locales en venta entre los barrios de la Ciudad, se destacan los de la zona Centro, así como los próximos a ellos. En otras palabras, se observa una fuerte concentración de la oferta en los barrios cercanos al Centro administrativo y financiero de la Ciudad. En este sentido, Montserrat, Balvanera y San Nicolás presentan una participación del 10,4%, 9,5% y 9,4%, respectivamente. Por otro lado, Palermo también concentra una parte importante de la superficie de locales ofrecidos a la venta, reuniendo el 8,2% del total. A su vez, Villa Crespo, Almagro, Flores y San Cristóbal cuentan con una participación que va desde el 3,4% hasta el 5,9%. Los enero

12 barrios hasta aquí mencionados constituyen el 55,2% de la oferta total de locales en venta de la Ciudad. En contraposición, se destaca la escasa participación en la misma de los barrios de la zona Sur, especialmente Villa Riachuelo y Villa Soldati. (Ver Mapa 1.1) El tamaño del local se constituye como una de las variables relevantes a analizar, dada su importancia en la determinación del precio de venta de los mismos. En general, se verifica que a medida que aumenta la dimensión, disminuye el precio promedio por m2. En línea con esta tendencia, se observan valores más altos en el rango de locales de menor superficie (entre 7 y 20 m2), alcanzando el promedio los u$s 2.561,1 por m2. Este valor es significativamente más alto que el del rango siguiente (entre 21 y 50 m2), cuyo promedio es U$S 1.978,8 el m2. De manera similar, los locales con superficie entre 51 y 100 m2 también presentan un valor por m2 menor, siendo en este caso de U$S 1.757,2. El rango de locales de mayor oferta es el que comprende los 101 y 500 m2, cuyo precio promedio es de U$S 1.333,5 por m2. Finalmente, en el rango de mayor superficie, los precios promedio por m2 son los más bajos, U$S 1.080,2. Este último valor equivale a menos de la mitad respecto al promedio de los locales de menor superficie, verificándose la tendencia a la disminución del precio con el aumento de la superficie (ver Cuadro 1.2). El tamaño del local se constituye En la zona Norte, el precio promedio por m2 más alto se encuentra en el barrio de Recoleta, donde alcanza los U$S 3.220,0. Le sigue en importancia Palermo, donde el valor del m2 es de U$S 2.375,6, en tanto que en Belgrano se ubica en U$S 2.278,1 el m2. Asimismo, se registran valores significativamente elevados en los barrios de Núñez y Villa Urquiza, siendo de U$S 1.904,9 y U$S 1.843,0 el m2; respectivamente. El precio más bajo de la zona Norte se observa en el barrio de Saavedra (U$S 1.595,8 el m2), valor similar al promedio de la Ciudad. (Ver Mapa 1.2). Mapa 1.1. Distribución porcentual de los m2 ofrecidos en venta. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2009 Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA 16 locales en venta y alquiler

13 M2 OFRECIDOS CANTIDAD DE OFERTAS PRECIO PROMEDIO (U$S) PRECIO MÁXIMO (U$S) PRECIO MÍNIMO (U$S) , ,3 764, , ,4 433, , ,5 425, , ,9 286,9 Cuadro 1.2. Precios promedio, máximos y mínimos de locales en venta en U$S / m2, por rango de superficie. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre , ,4 168,5 TOTAL , ,4 168,5 Otra de las variables importantes en la determinación del precio de venta de locales es la localización territorial. En el cuadro 1.3 es posible apreciar que los mayores precios promedio se localizan en el Norte y Centro de la Ciudad, siendo de U$S 2.353,8 y U$S 1.743,9 el m2, respectivamente. En el otro extremo se ubica la zona Sur, cuyos precios promedio rondan los U$S 1.136,4 el m2; mientras que en la zona Oeste alcanzan los U$S 1.445,6 el m2. En términos de la cantidad de locales ofrecidos en venta, las zonas Oeste cuenta con el mayor número, 528 locales, en tanto que le siguen las zonas Sur y Norte, con 290 y 242 locales, respectivamente. ZONAS CANTIDAD DE OFERTAS PRECIO PROMEDIO (U$S) PRECIO MÁXIMO (U$S) PRECIO MÍNIMO (U$S) ZONA CENTRO ,9 6111,1 168,5 ZONA NORTE ,8 8571,4 408,3 ZONA OESTE ,6 7368,4 240,2 Cuadro 1.3. Precios promedio, máximos y mínimos de locales en venta en U$S / m2, por zonas. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2009 ZONA SUR ,4 5555,6 214,3 enero

14 Mapa 1.2. Precio promedio del m2 de locales en venta por barrio. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2009 Fuente: Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA. En la zona Centro, se destaca Retiro como el barrio con precio promedio más elevado, siendo el valor hallado de U$S 2.898,3 el m2. En segundo lugar, y con un precio muy cercano al registrado en este último barrio, U$S 2.786,7 el m2, se encuentra Puerto Madero, donde se halla además, una oferta muy reducida, habiéndose encontrado sólo dos ofertas. En un tercer lugar, pero con un valor significativamente superior al promedio registrado en la Ciudad, se encuentra el barrio de San Nicolás, donde el precio promedio del m2 alcanza los U$S 2.034,6. En contraposición, el valor medio más bajo en la zona se registró en el barrio más próximo a la zona Sur, Montserrat, donde el mismo asciende a U$S 1.170,8 el m2. Por otro lado, los precios promedio por m2 más bajos de locales en venta se localizan principalmente en los barrios de la zona Sur. En la mayoría de los casos, los valores registrados se ubican por debajo de los U$S 1.300; encontrándose los mínimos en Villa Soldati y Nueva Pompeya, con precios promedio de U$S 793,6 y U$S 698,4 el m2; respectivamente. En contraposición, en los barrios de Barracas y San Telmo se estiman sendos valores en U$S 1.214,8 y U$S 1.962,7 el m2; siendo este último similar al registrado entre los barrios de la zona Norte y Centro. Respecto al promedio del precio de venta de locales estimado para la Ciudad, también se encuentran menores valores en el Oeste, particularmente en aquellos barrios más alejados del Centro administrativo y financiero. En este sentido, Versalles y Paternal registran precios significativamente por debajo de la media de la Ciudad, siendo en estos 18 locales en venta y alquiler

15 casos de U$S 820,8 y U$S 973,6 por m2, respectivamente. En contraposición, barrios como Chacarita, Villa Crespo y Caballito muestran elevados valores de venta, en todos los casos superiores a los U$S el m2. Se destacan también Agronomía, Villa Santa Rita y Floresta, con precios de venta por encima de los U$S el m2. El mapa 1.3 permite obtener una mejor lectura de las diferencias en el precio de los locales en venta. Se aprecia que los mayores precios individuales se localizan en el Centro administrativo y financiero de la Ciudad y hacia el eje norte de la misma, así como sobre las principales arterias comerciales de las zonas Norte y Oeste. De este modo, se ubican los precios más altos en las zonas comerciales de Retiro, Puerto Madero, Recoleta, Palermo, San Nicolás, Belgrano y Villa Urquiza, e incluso relativamente elevados también en Núñez, Caballito, Coghlan, Floresta y Saavedra, todos ellos por encima del promedio general de la Ciudad. Mapa 1.3. Precio del m2 de locales en venta, en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires. Diciembre Fuente: Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA. enero

16 1.1. II. Precio promedio de los locales en venta por Comuna Otro indicador de referencia es el precio promedio del m2 de locales en venta por comuna. En el siguiente mapa se puede observar que el valor más elevado se registró en la Comuna Nº 2 (Recoleta) donde alcanza los U$S 3.220,0 el m2, seguida por las Comunas Nº 14 (Palermo) y Nº 13 (Belgrano, Núñez y Colegiales) en el Norte, con precios promedio de U$S 2.375,6 y U$S 2.090,4 el m2, respectivamente. Asimismo, la Comuna N 12 (Saavedra, Coghlan, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón), con un precio promedio de venta de U$S 1.676,0 el m2, y, en el Centro, la Comuna N 1 (Retiro, San Nicolás, Montserrat, Constitución, San Telmo y Puerto Madero), con un valor medio de U$S 1.635,9 el m2; presentan precios significativamente superiores al promedio de la Ciudad. Esta misma condición se verifica en dos Comunas de la zona Oeste: la N 6 (Caballito) y N 15 (Villa Ortúzar, Chacarita, Parque Chas, Agronomía, Paternal, Villa Crespo), con valores promedio de U$S 1.760, 6 y U$S 1.706,1 por m2; respectivamente. (Ver Mapa 1.4). En el otro extremo, los precios más bajos de la misma corresponden a las Comunas N 5 (Almagro y Boedo) y N 10 (Villa Real, Versalles, Villa Luro, Vélez Sarsfield, Monte Castro y Floresta), con valores de U$S 1.206,5 y U$S 1.255,6 el m2, respectivamente. Por su parte, las Comunas del Sur registran los precios más bajos de la Ciudad. En este sentido, se observa en la Comuna Nº 8 (Villa Lugano, Villa Riachuelo y Villa Soldati) un Mapa 1.4. Precio promedio de los locales en venta por comuna. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre Fuente: Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA. 20 locales en venta y alquiler

17 valor promedio de U$S 1.090,9 el m2, mientras que la Comuna Nº 4 (Barracas, La Boca, Parque Patricios y Nueva Pompeya) alcanza los U$S 1.048,2 el m2; siendo este último el promedio más bajo de la Ciudad III. Precios de referencia de venta de locales según dimensiones En este apartado se presenta el análisis de algunos locales en venta localizados en diferentes zonas de la Ciudad. El objetivo de esta sección es que el lector pueda identificar la localización puntual de los locales, usando en este caso como referencia la superficie de los mismos. En el mapa 1.5 se puede observar la localización y el valor de quince locales de alrededor de 20 m2. El precio más alto se encuentra en el barrio de Recoleta, en un local ubicado en la calle Billinghurst al 2000, por el cual se piden U$S Le sigue en importancia la oferta de un local en el barrio de Caballito sobre la calle Riglos al 500, siendo su precio de U$S En tercer lugar, sobre la Av. Santa Fe al 1200, en Retiro, se localiza un local ofertado en U$S Los precios de venta más bajos se hallaron en los barrios de Parque Avellaneda y Flores. El local de menor valor se encuentra ubicado en esta última zona, en la calle Avelino Díaz al 2300, ofrecido en U$S Mapa 1.5. Precio de referencia en U$S de locales en venta de 20 del m2. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2009 Fuente: Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA. enero

18 Continuando con este tipo de análisis, se seleccionaron veintitrés locales de 100 m2. Los precios más altos corresponden a dos de ellos, uno ubicado en la calle Gurruchaga al 900, en el barrio de Villa Crespo, mientras que el otro se encuentra en la Av. Alvarez Thomas al 100, en Chacarita. Cada uno de ellos se ofrece por U$S Coincidiendo con la distribución de los precios por zonas de la Ciudad, los valores más bajos se encuentran en los barrios del Oeste y del Sur. Así, la oferta más baja pertenece a un local ubicado en la calle Virrey Liniers al 1200, en el barrio de Boedo, por el que se piden U$S , mientras que en Flores, en Bacacay al 2000, se oferta otro por U$S Asimismo, en la zona Centro, se registra un local ubicado en la calle Virrey Ceballos al 600 en Monserrat, ofertado en U$S (ver Mapa 1.6). Mapa 1.6. Precio de referencia en U$S de locales en venta de 100 del m2. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2009 Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA., en base a Dirección General de Estadísticas y Censos. GCBA. 22 locales en venta y alquiler

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20 2 PRECIO DE OFERTA DE LOCALES EN ALQUILER

21 2.1. Alquiler de locales en la Ciudad de Buenos Aires Se analizaron locales ofrecidos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires, relevados durante el mes de Diciembre de Las dimensiones de los mismos oscilan entre un mínimo de 5 m2 y un máximo m2, lo que arroja un promedio de 151 m2 por local. Al igual que en el caso de los locales en venta, el precio de alquiler es examinado por m2, lo que permite tomar una medida homogénea de análisis. En este caso se utiliza el precio en pesos, puesto que es la moneda utilizada para estas operaciones. El precio promedio de $50,3 el m2, encontrado en esta medición, implica la variación trimestral negativa más importante en términos absolutos, ya que representa una disminución del 6,8%. Sin embargo, el precio de diciembre de 2009 resulta un 2,9% superior al del mismo mes del año anterior. De tal forma, considerando estos datos y los respectivos a la serie histórica, se aprecia, aún con fluctuaciones una estabilización de los precios del m2 en torno a valores algo superiores a los $50,0. Analizando la evolución de la serie, puede destacarse que hasta diciembre de 2004 el alquiler promedio estuvo por debajo de $ 20,0 por m2, para superar los $ 40,0 en diciembre de 2007, y en el relevamiento actual, como fuera mencionado, continuar superando levemente el umbral de los $ 50,0 por m2. De esta manera, la tendencia estimada en los precios de alquiler resulta similar a la registrada en la serie de precios de venta de locales comerciales. (Ver cuadro 2.1) 26 locales en venta y alquiler

22 PRECIO ($) VARIACIÓN TRIMESTRAL (%) VARIACIÓN INTERANUAL (%) 2001 DICIEMBRE 12, MARZO 12,9 1,3 JUNIO 18,2 41 SEPTIEMBRE 15,6-14,2 DICIEMBRE 13,3-26,8 4, MARZO 12,6-5,3-2,2 JUNIO 14,4 14,3-20,8 SEPTIEMBRE 14,8 2,7-5,4 DICIEMBRE 16,3 9,2 18, MARZO 17,3 6,1 37,3 JUNIO 18,4 6,4 27,8 SEPTIEMBRE 19,4 5,4 31,1 DICIEMBRE 21,5 10,8 31, MARZO 25,0 16,3 44,5 JUNIO 22,5-10,0 22,2 SEPTIEMBRE 25,7 14,2 32,5 DICIEMBRE 27,8 8,2 29, MARZO 32,2 15,8 28,8 JUNIO 33,0 2,5 46,7 SEPTIEMBRE 31,7-3,9 23,3 DICIEMBRE 34,0 7,3 22, MARZO 34,9 2,6 8,4 JUNIO 36,9 5,7 11,8 SEPTIEMBRE 38,4 4,1 21,1 DICIEMBRE 41,3 7,6 21, MARZO 43,3 4,8 24,1 JUNIO 43,6 0,7 18,2 SEPTIEMBRE 45,5 4,4 18,5 DICIEMBRE 48,9 7,5 18, MARZO 48,0-1,8 10,9 JUNIO 50,7 5,6 16,3 SEPTIEMBRE 54,0 6,4 18,6 DICIEMBRE 50,3-6,8 2,9 enero

23 2.1. I. Precio de los locales en alquiler según dimensiones La variación del precio de alquiler responde a una serie de factores, entre los cuales se cuentan las dimensiones y la localización de los mismos. El cuadro 2.2 presenta los precios promedio, máximo y mínimo para cinco rangos de tamaño. En este sentido, se observa que, al igual que en el análisis de los locales en venta, el valor más alto se registra en aquellos de menor tamaño. En este caso, entre 5 y 20 m2 ($ 64,1 el m2), seguidos por los de 21 a 50 m2 y 51 a 100 m2 ($ 55,1 y $ 54,6 el m2 respectivamente). En los establecimientos de entre 101 a 500 m2 el precio del m2 se ubica en $ 43,2; mientras que en los de más de 500 m2 en $ 33,7. Cuadro 2.2. Precios promedio, máximos y mínimos de locales en alquiler en $ / m2, por rango de superficie. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2009 M2 OFRECIDOS CANTIDAD DE OFERTAS PRECIO PROMEDIO ($) PRECIO MÁXIMO ($) PRECIO MÍNIMO ($) ,1 200,0 20, ,1 333,3 11, ,6 277,8 11, ,2 244,3 10, ,7 112,9 10,0 TOTAL ,3 333,3 10,0 Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA 2.1. II. Distribución territorial de la oferta de locales en alquiler En la distribución territorial de m2 ofrecidos en alquiler se destaca el barrio de San Nicolás como el que mayor superficie concentra, reuniendo el 10,8% del total. Palermo también posee una oferta significativa, representando el 9,6%. Le siguen en importancia los barrios de Villa Crespo y Balvanera, con una participación respectiva en el total del 7,3%. Además de los mencionados, se destacan Montserrat y Almagro, con el 6,1% y 5,2% de los m2 ofrecidos. Los seis barrios mencionados hasta aquí constituyen el 46,3% del total de la superficie. Si a ellos se suma la parte que corresponde a Caballito, Recoleta, Flores y Retiro se cuenta con el 62,2% del conjunto de los m2 de locales ofrecidos en alquiler. Analizando la distribución del número de locales ofertados, los barrios mencionados también ocupan los lugares más importantes. 28 locales en venta y alquiler

24 Mapa 2.1 Distribución porcentual de los m2 ofrecidos en alquiler. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA 2.1. III. Variación del precio de alquiler de locales según distribución geográfica En lo que respecta al precio de alquiler a partir de su localización, en el cuadro 2.3 se puede observar que los precios promedio más elevados se encuentran en las zonas Norte y Centro de la Ciudad, donde alcanzan los $ 70,3 y $ 56,1 el m2 respectivamente. La zona Sur, en cambio, registra el valor promedio más bajo, que se sitúa en $ 30,5 el m2. En el Oeste de la Ciudad, el precio promedio es de $ 42,4 el m2, variando considerablemente según el barrio en donde se localice el local. Cantidad de ofertas Precio Promedio ($) Precio Máximo ($) Precio Mínimo ($) Zona Centro ,1 274,7 10,1 Zona Norte ,3 333,3 14,5 Cuadro 2.3. Precios promedio, máximos y mínimos de locales en alquiler en $/ m2, por zonas. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2009 Zona Oeste ,4 239,0 10,0 Zona Sur ,5 147,1 10,1 Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA., en base a Dirección General de Estadísticas y Censos. GCBA. enero

25 En el Centro, el de Puerto Madero constituye el precio más elevado tanto para la zona analizada, como así también para el total de la Ciudad. En este barrio, el valor de alquiler del m2 alcanza los $94,0. En segundo lugar, se encuentra Retiro, cuyo valor es de $ 71,6 el m2, con una importante cantidad de ofertas. Por su parte, en San Nicolás el promedio llega a $69,5, valor que resulta comparable a los barrios más caros de la zona Norte. En contraposición, el valor relativamente más bajo de la zona se detecta en Montserrat, donde la cotización del m2 es de $37,8. Por su parte, Recoleta se constituye como el barrio donde el precio de alquiler del m2 alcanza el valor más elevado de la zona Norte, dado que el precio de alquiler promedio de $80,6 el m2. Le siguen en importancia los barrios de Belgrano y Palermo, donde, de manera respectiva, los valores registrados se ubican en $69,5 y $68,5 el m2. Así como se verifica en la totalidad de la Ciudad, el aumento en la distancia al centro administrativo y financiero es acompañado por precios más moderados. En este sentido, el precio del m2 en Núñez es de $55,0; mientras que en Saavedra y Coghlan se ubica en $ 35,9 y $31,5 el m2, respectivamente. Los barrios con promedios más bajos se localizan en el Oeste y Sur porteño, particularmente en aquellas zonas donde predomina la actividad comercial de escala barrial. En el Oeste, los precios promedio más bajos se observan en Versalles y Paternal, en ambos casos registrando valores en torno a los $22,0 el m2, así como también en Villa Real y Villa Luro, donde los precios son cercanos a $30,0 el m2. En cambio, los valores más altos de esta zona corresponden a barrios con la presencia de numerosos locales y arterias comerciales importantes. Tal es el caso de Caballito ($ 53,0 el m2), Flores ($ 47,3 el m2) y Villa Crespo ($ 47,2 el m2). En el Sur, se destaca la situación de San Telmo, con un valor algo más elevado que el estimado en la Ciudad ($ 52,5). El resto de los barrios de esta zona se encuentran por debajo de dicho promedio, siendo los más altos los hallados en Parque Chacabuco ($39,7), Barracas ($36,2) y Mataderos ($36,0). En contraposición, los precios más bajos de la Ciudad se encuentran en Villa Lugano ($ 23,0), Parque Avellaneda ($ 24,0) y La Boca ($ 23,7). (Ver Mapa 2.2). 30 locales en venta y alquiler

26 Mapa 2.2: precio promedio del m2 de locales en alquiler. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2009 Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA Como se mencionara, durante el trimestre analizado no se verifica una variación interanual significativa en los precios de alquiler de locales, apreciándose, no obstante variaciones entre las diferentes zonas. Así, se registra una variación negativa moderada en las zonas Centro y Oeste y algo más significativa en el Sur, disminuyendo en diciembre actual un 16,3% respecto del mismo mese del año anterior. Por su parte, la zona Nqorte da cuenta de un incremento del 12,3%. En lo que refiere a la comparación con la medición del trimestre anterior, el comportamiento de los precios presenta una variación relativamente similar a la observada en términos interanuales. En este sentido, las mismas zonas registran variaciones negativas, siendo la más importante, en este caso la de la zona Centro, del 25,0%, seguida por la caída del 15,2% en la zona Sur. Aquí también, la zona Norte registra un incremente, en este caso algo más moderado, del 3,3% respecto del registro de septiembre último. enero

27 Cuadro 2.4: Variación trimestral y anual del precio promedio de alquiler de locales en $ / m2, por zonas. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001 Diciembre DIC. ($) SEPT. ($) DIC. ($) SEPT. ($) DIC. ($) SEPT. ($) DIC. ($) SEPT. ($) DIC. ($) SEPT. ($) DIC. ($) SEPT. ($) DIC. ($) SEPT. ($) DIC. ($) VARIACIÓN TRIMESTRAL (%) VARIACIÓN ANUAL (%) CENTRO 21,4 22,6 22,5 20,9 37,3 32,4 52,9 44,3 47,0 44,1 45,3 60,9 56,4 75,6 56,1-25,8-0,5 NORTE 14,5 16,2 29,3 32,7 41,5 43,0 42,0 52,8 53,9 57,4 58,5 63,6 62,6 68,0 70,3 3,3 12,3 OESTE 12,3 13,1 14,3 16,8 16,6 22,1 22,6 26,8 27,0 32,6 33,6 40,3 43,2 44,2 42,4-4,0-1,7 SUR 10,1 8,8 9,7 12,1 11,8 14,9 15,4 18,1 18,5 24,3 26,3 31,3 36,4 35,9 30,5-15,2-16,3 El mapa 2.3 permite advertir las diferencias de precios en las distintas zonas de la Ciudad. Se puede apreciar que los mayores montos individuales corresponden al Centro administrativo y financiero, y a los principales ejes comerciales de la zona Norte. Asimismo, se puede observar la importancia de la Av. Rivadavia como eje principal en el Oeste, y en menor medida en las centralidades del Sur, a saber, Av. Montes de Oca, Av. Sáenz, Av. Juan B. Alberdi. También puede apreciarse una concentración de ofertas en el barrio de Villa Urquiza, que continúa hacia el sur, pudiendo asociarse al trayecto de la Av. Triunvirato. Mapa 2.3. Precio del m2 de locales en alquiler en los barrios, Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2009 Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA 32 locales en venta y alquiler

28 2.1. IV. Precio promedio de los locales en alquiler por Comuna Con el fin de realizar un análisis de la distribución territorial del precio promedio del m2 de los locales en alquiler por comuna, se comparan los datos obtenidos en Diciembre de 2001 con los registrados en el mismo mes del año Al observar el mapa correspondiente a Diciembre de 2001, se aprecia que la descripción general del patrón territorial de precios es similar a la actual, en el sentido de que los promedios por m2 para los locales en alquiler de las comunas del Sur, y también en parte del Oeste, son los más bajos de la Ciudad (ver Mapa 2.4). Las comunas de mayores precios promedio son la Nº 2 (Recoleta), la Nº 5 (Almagro, Boedo) y la Nº 11 (Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Santa Rita, Villa Gral. Mitre). Como se puede observar, los valores en la zona Centro (Comuna N 1), así como en Comuna N 14 (Palermo) y Comuna N 6 (Caballito) no resultaban significativamente más altos que la media de la Ciudad. Con estos valores, la diferencia entre el conjunto del Norte con el Sur, resultaba 1,4 veces mayor. Mapa 2.4. Precio promedio del m2 de los locales en alquiler por comuna. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001 Por el contrario, en Diciembre de 2009 se observa un patrón territorial más acentuado, con un evidente predominio de elevados valores en las comunas del Norte (2, 14 y 13), seguida por aquella que constituye el Centro (Comuna Nº 1) y la Comuna Nº 6 (Caballito), correspondiente a la zona Oeste. Con la excepción de esta comuna, en el Oeste se observan precios similares entre sí, apreciándose valores algo más bajo en las comunas próximas al límite de la Ciudad. En este sentido, la Comuna N 10 presenta valores similares a los del Sur de la Ciudad (ver Mapa 2.5). enero

29 En 2001 los precios promedio eran resultado de una fuerte diferencia entre los precios de las arterias principales de cada zona y el resto de las localizaciones, por lo que determinaban un patrón de diferenciación inmobiliaria que operaba a escala mucho menor. Por el contrario, en el último registro se advierte que los precios tienden a homogeneizarse dentro de cada límite comunal, resultando en promedios más representativos. Así, el patrón territorial del precio de alquiler de locales se asemeja al resto de las tipologías inmobiliarias. Mapa 2.5. Precio promedio de los locales en alquiler por comuna. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2009 Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU, GCBA. Conforme a un incremento general de 396,1% entre el primer registro y el último, se observan importantes diferencias en cuanto a la evolución por comuna. El siguiente mapa muestra la diferencia porcentual de precios promedio por comuna para el período Diciembre 2001 Diciembre Se destaca la variación registrada en ciertas comunas del Norte, Oeste y Sur de la Ciudad, y en menor medida en el Centro. De tal forma, la Comuna N 9, en la zona Sur, se distingue por haber aumentado su precio promedio un 571,8% respecto del primer registro de la serie. Por su parte, la Comuna N 14, en la zona Norte, muestra un incremento del 548,3%, en tanto que el valor de la Comuna N 15, en el Oeste, aumentó un 515,2% respecto a la misma medición. También con variaciones importantes, las Comunas N 4 y N 6 del Sur y Oeste, respectivamente; dan cuenta de incrementos que superan el 400,0%. 34 locales en venta y alquiler

30 En contraposición, puede observarse que las comunas de menor variación son aquellas que en 2001 tenían altos promedios, tales como la Nº 2 (Recoleta) y la Nº 5 (Almagro y Boedo), las cuales duplican su valor en los nueve años analizados. Junto a ellas puede mencionarse a la Comuna N 11 (Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Santa Rita y Villa Gral. Mitre), la cual registró un incremento relativamente menor (206,5%). En función de los datos presentados, puede mencionarse que en 2001 se la diferencia de precios entre las comunas de la zona Norte y aquellas del Sur y Oeste no era tan marcada. Sin embargo, el relevamiento de 2009 evidencia un incremento en tal disparidad. En términos de la evolución de esta brecha, se advirtió la mayor diferencia en 2005, producto de un fuerte y rápido aumento de los precios del Norte, pero que luego se fue atenuando en términos relativos por la lenta recomposición de los valores en el Sur. A valores de Diciembre de 2009, la diferencia en el alquiler de locales entre la zona Norte y el Sur es de 2,3 veces, la cual comparativamente sufrió un incremento respecto al trimestre analizado previamente. Mapa 2.6. Diferencia porcentual de precios promedio de alquiler por Comuna. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001 Diciembre 2009 Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU, GCBA. enero

31 2.1. V. Precios de referencia de alquiler de locales según dimensiones Para esta sección se seleccionaron aleatoriamente algunos locales en alquiler ubicados en distintas zonas de la Ciudad. La intención es que el lector logre identificar rápidamente las diferencias de precios por el monto total del alquiler, más allá del valor por m2 utilizado como unidad de medida homogénea a lo largo del trabajo. De esta manera, en el mapa 2.7 se puede apreciar el precio de oferta de cuarenta y cuatro locales en alquiler de 20 m2. El precio más alto entre ellos asciende a los $ y fue registrado en dos locales: uno ubicado en la calle Florida al 800, y otro en Maipú al 900, ambos en la zona Centro. A su vez, se observa una mayor presencia de los locales con precios de alquiler mayores a $ en el barrio de Palermo, en la zona Norte, así como también en Caballito, en la zona Oeste. Por el contrario, los locales con precios menores a los $ 700 se encuentran, casi en su totalidad, repartidos entre los barrios de las zonas Sur y Oeste de la Ciudad. En este sentido, puede encontrarse el menor valor en el barrio de Vélez Sarsfield, en la Av. Juan B. Justo al 8000, y en Villa Santa Rita, en la calle Lavallol al 1600, por los cuales se piden $600 de alquiler. Asimismo, en Villa Devoto, en un local ubicado en la calle Tinogasta al 4600, y en uno localizado en la calle Miguel Angel al 1900, en Paternal, los alquileres requeridos son de $650. (Ver mapa 2.7). Mapa 2.7: precio de referencia en pesos de locales en alquiler de 20 m2. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2009 Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA. 36 locales en venta y alquiler

32 Por otra parte, se seleccionaron cincuenta y un locales de 100 m2 en diferentes puntos de la Ciudad, aunque se encontró un mayor número de ellos en la zona Norte y Oeste, y en menor medida en el Sur. Así, se observa una gran disparidad de precios según la localización, con valores que oscilan entre un mínimo de $ 1.500, en tres casos, dos de ellos en La Boca, uno en Olavarría al 1000 y otro en Hernandarias al 1500, junto a un tercero en Montecastro, en Segurola al 1700, y un máximo de $ en Palermo, localizado en Migueletes al Además de este último, existen otros locales con precios elevados, los que se encuentran en su mayoría en los barrios de la zona Norte. Ejemplos de ello lo constituyen, por un lado, locales ubicados en Armenia al 1700 y en Uriarte al 1800, en el barrio de Palermo, y por otro, uno localizado en Córdoba al 3900 en Almagro, ofrecidos cada uno de ellos en $ Asimismo, también en el barrio de Palermo, sobre la Av. Scalabrini Ortiz al 2800 se alquila un local en $9.000, mientras que en la calle Gorriti al 6000 la oferta es por $ Finalmente, en la zona Oeste de la Ciudad, en la calle Hidalgo al 100, en el barrio de Caballito, el valor de alquiler ofrecido es de $ En lo que respecta a los locales con menores precios puede destacarse, junto a los ya mencionados en La Boca y Montecastro, uno localizado en la Av. San Juan al 2800, cuya oferta es de $ Por otro lado, la mayor parte de los locales con precios menores a los $ se localizan en la zona Oeste y Sur, particularmente aquellos que no se encuentran emplazados en alguna arteria comercial (ver mapa 2.8). Mapa 2.8. Precio de referencia en pesos de locales en alquiler de 100 m2. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2009 Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA. enero

33 3 RELACIÓN ENTRE LOS PRECIOS DE ALQUILER Y VENTAS DE LOCALES

34 3.1. Relación entre el precio de venta y alquiler A partir de la identificación de 133 locales que se ofrecen tanto en alquiler como en venta, se pudo establecer la relación que existe entre ambos precios. Para poder realizar una comparación se ha unificado el análisis en una variable común: precio en dólares por m2. Así, el precio promedio de alquiler en estos locales es de U$S 10,3 el m2, mientras que el de venta es de U$S 1.813,1 por m2. La relación de precios indica que el precio de venta es 176,0 veces el precio de alquiler; mientras que en términos proporcionales, el ratio precio de alquiler / precio de venta es de 0,6%. La mayor diferencia entre el precio de venta y alquiler se detectó en la zona Centro, donde el precio de venta resulta 190,3 veces superior al de alquiler y la relación entre ellos es del 0,5%. Le siguen las zonas Sur y Norte, donde la diferencia entre uno y otro valor supera las 170 veces. En estos casos la relación proporcional es del 0,6%, de igual modo que en la zona Oeste, siendo, no obstante, la relación entre venta y alquiler de 163,7 veces el primero respecto del último. Cuadro 3.1: Relación entre el precio promedio de venta y alquiler en U$S / m2. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2009 PRECIO PROMEDIO PRECIO PROMEDIO VENTA (U$S) ALQUILER (U$S) RELACIÓN VENTA/ALQUILER PROPORCIÓN VENTA/ALQUILER ZONA CENTRO 2.392,4 12,6 190,3 0,5 ZONA NORTE 2.483,7 14,3 174,1 0,6 ZONA OESTE 1.395,3 8,5 163,7 0,6 ZONA SUR 1.298,1 7,3 177,6 0,6 TOTAL 1.813,1 10,3 176,0 0,6 A modo de ejemplo, en la zona Centro, puede mencionarse la presencia de un local en Retiro, emplazado sobre la calle Paraguay al 500, cuyo precio de venta es de U$S 4.829,5 por m2, y de alquiler es de U$S 29,7 el m2, arrojando una relación entre uno y otro de 0,6%. En la zona Oeste, un local en Dr. Eleodoro Lobos al 400, se vende por U$S 2.562,5 el m2 y su alquiler es de U$S 13,1 el m2, reflejando una relación de 0,5%. Por su parte, en la zona Sur, puede citarse el caso de un local ubicado en la calle Hernandarias al 1500, en La Boca, cuyo precio de venta por m2 es de U$S 928,6; mientras que el alquiler es de U$S 5,6 el m2, lo cual da cuenta de una relación entre ambos del 0,6% Precios de oferta de locales en las arterias comerciales Para el análisis presentado en este apartado se han seleccionado locales sobre algunas de las principales arterias comerciales de la Ciudad, con el fin de indagar acerca de las relaciones entre los precios encontrados y las características de las arterias comerciales sobre las que se encuentran emplazados dichos locales. Dentro de este análisis se presentan en conjunto precios de venta y de alquiler, y de la misma manera que en el 40 locales en venta y alquiler

35 apartado anterior, se utilizó el precio promedio en dólares por m2 para comparar. Se analizaron 93 locales en alquiler y 43 locales en venta, ubicados en 14 arterias comerciales de la Ciudad. Los precios de locales en venta más elevados se hallaron en las arterias que se encuentran más cerca del Centro de la Ciudad. De tal manera, el máximo valor se detectó en la calle Defensa (entre el 700 y el 1800), la cual registró un precio promedio de U$S 3.589,4 el m2. Al mismo tiempo sobre la Av. Corrientes (entre el 900 y el 2400), el promedio por m2 fue de U$S 3.200,0; mientras que en la calle Florida (entre el 1 y el 800) el valor registrado es U$S 2.489,2. Asimismo, en la zona Oeste se detectaron precios elevados sobre la Av. Rivadavia (entre el 5000 y el 6200) y la Av. Avellaneda (entre el 2700 y el 3500), siendo en estos casos de U$S 2.902,2 y U$S 2.062,5 los promedios registrados. En contraposición, los valores más bajos se hallaron en las arterias del Sur y Oeste de la Ciudad. El valor más bajo se encuentra el eje de la Av. Sáenz (entre el 700 y el 1300), en el cual el precio promedio de locales registrado es de U$S 591,0 el m2. Asimismo, en otro eje del Sur, ubicado en la Av. Regimiento de los Patricios (entre el 1 y el 1500) el valor medio se encuentra en U$S 1.000,4 el m2. Por último, en el eje de la zona Oeste ubicado en la Av. San Martín (entre el 1500 y el 3000), el valor de venta es de U$S 1.344,2. En el resto de los ejes comerciales se detectaron valores por m2 superiores a los U$S Mapa 3.1. Precio del m2 de locales en venta en arterias comerciales. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2009 Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU, GCBA., en base a relevamiento propio. enero

36 En cuanto a los precios de locales en alquiler, los valores más altos se encontraron en los ejes del Centro y Oeste de la Ciudad. Así, en el eje de la calle Florida, entre el 1 y el 800, se registró un precio de U$S 30,5 el m2, mientras que en la Av. Rivadavia, entre el 5000 y el 6200, el promedio alcanzó los U$S 25,5 el m2. Algo más rezagados se encuentran los precios encontrados en la calle Defensa y en la Av. Corrientes (entre el 900 y el 2400), donde los valores llegaron a los U$S 23,4 y U$S 21,2 el m2, respectivamente. Por otro lado, los precios más bajos se hallaron en dos ejes del Oeste y en uno del Sur, a saber, la Av. Beiró (entre el 5000 y el 5700) y la Av. Triunvirato (entre 3600 y 4100) por un lado, y la Av. Regimiento de Patricios, por el otro. En los dos primeros casos, los precios de alquileres registrados son de U$S 7,1 y U$S 9,3 el m2, respectivamente; mientras que en la arteria del Sur el valor es de U$S 8,9 el m2. Junto a ellos, el eje comercial definido por la Av. San Martín (entre el 1500 y el 3000) también se encuentra entre los de menor valor, ya que se detectó un precio promedio de U$S 11,0 el m2. Mapa 3.2. Precio del m2 en dólares de locales en alquiler en arterias comerciales. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2009 Fuente: Unidad de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento Urbano. MDU. GCBA 42 locales en venta y alquiler

37 Cuadro 3.2: Precio promedio del m2 de locales en alquiler y en venta en las principales arterias comerciales. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2009 EN VENTA EN ALQUILER ARTERIAS CANTIDAD DE OFERTAS PRECIO DEL M2 PROMEDIO (DÓLARES) CANTIDAD DE OFERTAS PRECIO DEL M2 PROMEDIO (DÓLARES) AV. AVELLANEDA ,5 1 18,3 AV. BEIRÓ ,3 7 7,1 AV. CABILDO ,4 AV. CABILDO ,4 7 16,3 AV. CORRIENTES , ,2 AV. DE MAYO ,9 4 18,4 DEFENSA , ,4 FLORIDA , ,5 AV. REGIMIENTO DE PATRI- CIOS AV. RIVADAVIA ,4 6 8, ,2 5 25,5 AV. SÁENZ ,0 2 18,4 AV. SAN MARTÍN AV. TRIUNVIRATO ,2 9 11, ,1 5 9,3 AV. WARNES ,4 2 11,9 enero

38 SÍNTESIS Y CONCLUSIONES En Diciembre de 2009 se realizó la trigésima tercera medición trimestral del precio de locales en alquiler en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, completando una serie de más de ocho años que permite advertir las variaciones territoriales de estos valores. Asimismo, desde marzo de 2005 se realiza la serie de precios de locales en venta, lo que posibilita establecer la relación entre el precio de locales en venta y en alquiler. Respecto a los locales en venta, en el mes de diciembre se detectaron locales ofrecidos. Las dimensiones de los mismos oscilan entre un mínimo de 7 m2 y un máximo de m2, lo que arroja un promedio de 208 m2 por local. Asimismo, en el trimestre analizado el precio promedio del m2 de locales en venta fue de U$S 1.594,8; registrándose un valor máximo de U$S 8.571,4 por m2 y un mínimo de U$S 168,5 por m2, con leves variaciones del precio promedio del m2, siendo del 1,5% respecto al último trimestre y del 0,3% respecto al último año. La evolución muestra una tendencia general al incremento de los precios, aunque pueden notarse algunas oscilaciones a lo largo de la serie. De tal forma, puede apreciarse la caída en el trimestre subsiguiente a diciembre de 2008, cuando se registró una de las variaciones trimestrales más importante de la serie -además de las registradas en Junio de 2005 y Diciembre de Sin embargo, no dan cuenta de un comportamiento que tienda a disminuir sus valores, sino que se presenta por el contrario, una tendencia hacia el ascenso, estabilizándose en los precios, en las últimas mediciones, en torno de los U$S el m2. El patrón de localización geográfica del precio de locales en venta presenta los mayores precios promedio en las zonas Norte y Centro de la Ciudad, donde alcanzan los U$S 2.353,8 y U$S 1.743,9 el m2; respectivamente. En otro extremo se ubica la zona Sur, cuyos precios promedio son de U$S 1.136,4 el m2, mientras que en la zona Oeste llegan a los U$S 1.445,6 el m2. En cuanto a locales en alquiler, se relevaron ofertas dentro de los límites de la Ciudad de Buenos Aires. Las dimensiones de los mismos oscilan entre un mínimo de 5 m2 y un máximo de m2, lo que promedia 151 m2 por local. El precio promedio del m2 fue de $ 50,3, registrándose un valor máximo de $ 333,3 y un mínimo de $ 10,0 por m2. En este sentido, el valor medio de alquiler de locales continúa superando el umbral de los $ 50,0, como se verificaba en el trimestre anterior. Esto puede sostenerse, aún cuando se registra una leve variación interanual positiva del 2,9% y una variación trimestral negativa del 6,4%, manteniendo los precios de alquiler de locales una cierta estabilidad. En lo que respecta al precio de oferta a partir de su localización, se puede observar que los precios promedio más elevados se encuentran en las zonas Norte y Centro de la Ciudad, donde alcanzan los $ 70,3 y $ 56,1 el m2, respectivamente. La zona Sur, en cambio, 44 locales en venta y alquiler

39 registra el valor promedio más bajo, que se sitúa en $ 30,5 el m2. En el Oeste, el precio promedio es de $ 42,4 el m2. Durante el trimestre analizado, la evolución de los precios entre las diferentes zonas de la Ciudad resulta relativamente homogénea, dado que no se encuentran variaciones significativas. Ello resulta de la comparación, tanto de los valores respecto al trimestre anterior, así como también en términos interanuales. Por un lado, en la zona Centro se encontró la variación trimestral más importante, registrándose una mínima disminución del promedio de 0,3%. El precio en la zona Sur, en tanto, disminuyó sólo un 0,2% en relación a la medición anterior. Por último, en la zona Oeste y Norte las variaciones registradas resultan cercanas a cero, así como también si consideramos las variaciones interanuales en la totalidad de las zonas de la Ciudad. Asimismo, se identificaron 133 locales que se ofrecen tanto en alquiler como en venta, permitiendo establecer la relación que existe entre ambos precios. El precio promedio de alquiler en estos locales fue de U$S 10,3 el m2, y el precio promedio para la venta de U$S 1.813,1 el m2. La relación entre estos precios indica que el valor de venta es 176,0 veces el precio de alquiler; en términos proporcionales, el precio de alquiler es el 0,6% del precio de venta. Finalmente, se analizaron locales sobre algunas de las principales arterias comerciales de la Ciudad, con el objetivo de lograr un examen particular que permita relacionar los distintos precios encontrados con las características de dichas arterias. En este sentido, los precios promedio más altos se encuentran, por un lado, en locales en venta correspondientes a la calle Defensa (U$S 3.589,4 el m2) y a la Av. Corrientes (U$S 3.200,0 el m2) en el Centro porteño; y algo más atrás, en un eje del Oeste, sobre la Av. Rivadavia entre el 5000 y 6200 (U$S 2.902,2 el m2) y sobre la calle Florida entre el 1 y el 800 (U$S 2.486,2 el m2), también en el Centro. En lo que respecta a los precios de alquiler, los valores más elevados se encuentran en la calle Florida en el tramo mencionado previamente, donde el valor del m2 alcanza los U$S 30,5. Por otra parte, los valores más bajos corresponden en ambos casos a arterias localizadas en el Sur y el Oeste de la Ciudad. enero