AVANCE DE PLANEAMIENTO PARA LA IDENTIFICACIÓN DE ASENTAMIENTOS EN EL SUELO NO URBANIZABLE DEL MUNICIPIO DE SANLÚCAR LA MAYOR (SEVILLA)

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1 AVANCE DE PLANEAMIENTO PARA LA IDENTIFICACIÓN DE ASENTAMIENTOS EN EL SUELO NO URBANIZABLE DEL MUNICIPIO DE SANLÚCAR LA MAYOR (SEVILLA) AYUNTAMIENTO DE SANLÚCAR LA MAYOR. SERVICIOS TÉCNICOS MUNICIPALES. NOVIEMBRE 2012

2 ÍNDICE MEMORIA 1. INTRODUCCIÓN 2. DETERMINACIONES QUE AFECTAN AL SUELO NO URBANIZABLE 3. JUSTIFICACIÓN DE LOS CRITERIOS ADOPTADOS PARA LA IDENTIFICACIÓN Y DELIMITACIÓN DE LOS ASENTAMIENTOS URBANÍSTICOS. 4. IDENTIFICACIÓN DE LOS ASENTAMIENTOS EN EL MUNICIPIO DE SANLÚCAR LA MAYOR 5. CUMPLIMIENTO DE LOS CRITERIOS ADOPTADOS EN CADA UNO DE LOS ASENTAMIENTOS DELIMITADOS ANEXO 1. ANÁLISIS DE LA EDIFICACIÓN EN EL SUELO NO URBANIZABLE. EXTRACTO DEL DOCUMENTO DE AVANCE DEL PGOU (AÑO 2006) ANEXO 2. ANÁLISIS DE LA EDIFICACIÓN EN EL SUELO NO URBANIZABLE. IMÁGENES DE EDIFICACIONES IDENTIFICADAS EN TRABAJO DE CAMPO (AÑO 2012) PLANOS Planos de contenido informativo I.01.- TÉRMINO MUNICIPAL. CLASIFICACIÓN DE SUELO I.02.- CLASIFICACIÓN DE SUELO, PARCELACIONES URBANÍSTICAS Y LICENCIAS (I) I.03.- CLASIFICACIÓN DE SUELO, PARCELACIONES URBANÍSTICAS Y LICENCIAS (II) I.04.- IDENTIFICACIÓN DE EDIFICACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE Planos de contenido sustantivo S.01.- DELIMITACIÓN DE ASENTAMIENTOS EN SUELO NO URBANIZABLE (I) S.02.- DELIMITACIÓN DE ASENTAMIENTOS EN SUELO NO URBANIZABLE (II)

3 1. INTRODUCCIÓN 1.1. Objeto El objeto del presente documento es realizar una identificación de los asentamientos y parcelaciones existentes en el suelo no urbanizable del municipio de Sanlúcar la Mayor, dando de este modo cumplimiento a lo establecido en el art. 4 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en la Comunidad Autónoma de Andalucía para la identificación de las edificaciones aisladas. De este modo, la realización del presente documento pretende realizar las citadas tareas de identificación que posibiliten la aplicación del régimen previsto en el Decreto 2/2012 para las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable existentes en el municipio Redacción La redacción del presente documento ha sido realizada por los Servicios Técnicos Municipales del Ayuntamiento de Sanlúcar la Mayor. El presente trabajo toma como principal fuente documental el trabajo elaborado por el equipo de redacción del Plan General para el Documento de Avance del Plan General de Ordenación Urbanística de Sanlúcar la Mayor (abril 2006), dirigido por el Dr. Arquitecto Domingo Sánchez Fuentes Caracterización El municipio de Sanlúcar la Mayor cuenta con un extenso territorio diferenciado en diversas zonas según su orografía y accidentes geográficos. Queda dividido en dirección norte sur por el Corredor Verde del Guadiamar, que al oeste linda con el espacio protegido de la Cornisa Oeste del Aljarafe y al norte establece conexión con los espacios naturales de la sierra norte sevillana. Existen tres núcleos urbanos diferenciados de uso residencial (Núcleo Principal, Los Ranchos del Guadiamar y Los Encinares de Sanlúcar), así como un tercer núcleo en desarrollo de uso industrial (Parque Tecnológico o Parque SOLAND). La configuración del término municipal presenta por tanto los núcleos dispersos al oeste del Corredor Verde de Ranchos del Guadiamar, Encinares de Sanlúcar y Parque Tecnológico, conectados por las carreteras A-477 y A-472, dentro de la zona de mayor planicie correspondiente con la Dehesa. El núcleo principal queda al este del Corredor Verde, sobre la plataforma que crea la Cornisa Oeste del Aljarafe. Es en el entorno de este núcleo donde se localizan la mayor cantidad de edificaciones aisladas en suelo no urbanizable, que de manera progresiva han realizado una ocupación del suelo existente en esta parte del municipio.

4 Imagen 1: Término Municipal de Sanlúcar la Mayor con indicación de sus núcleos urbanos El resto del suelo no urbanizable del municipio se caracteriza por la existencia de los diversos espacios protegidos (en concreto el corredor verde del Guadiamar), así como la gran extensión de suelo destinada a las plantas solares actualmente en funcionamiento.

5 2. DETERMINACIONES URBANÍSTICAS QUE AFECTAN AL SUELO NO URBANIZABLE 2.1. Antecedentes de planeamiento El planeamiento urbanístico municipal vigente está compuesto por los siguientes documentos: NORMAS SUBSIDIARIAS MUNICIPALES DE SANLÚCAR LA MAYOR aprobadas definitivamente por la Comisión Provincial de urbanismo el 16/12/1982. PGOU, ADAPTACIÓN PARCIAL a la LOUA de las Normas Subsidiarias de Sanlúcar la Mayor, aprobado definitivamente por el Pleno el 2 de febrero de 2010, publicado en el BOP el 7 de junio de Además, consta como antecedente documental el siguiente: DOCUMENTO DE AVANCE DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE SANLÚCAR LA MAYOR aprobado en pleno 19 de abril de 2006 En este conjunto se incluyen las determinaciones relativas al suelo no urbanizable, incluyendo las condiciones derivadas del planeamiento supramunicipal, PLAN DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO DE ANDALUCÍA (POTA) (Decreto 206/2006 de 28 de noviembre de 2006) y PLAN DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO DE LA AGLOMERACIÓN URBANA DE SEVILLA (POTAUS) aprobado por DECRETO 267/2009, de 9 de junio, publicado en BOJA de 9 de julio de Las determinaciones urbanísticas que afectan al suelo no urbanizable del municipio de Sanlúcar la Mayor son las recogidas en el título IV de las Normas Subsidiarias Municipales, así como el art 14. del Anexo a las Normas Urbanísticas del PGOU, Adaptación Parcial a la LOUA que incluye las determinaciones para el suelo no urbanizable contenidas en el título IV de las Normas Subsidiarias, además de las determinaciones derivadas del planeamiento supramunicipal y legislación vigente. Se expone a continuación dichas determinaciones: 2.2. Determinaciones del planeamiento municipal vigente para el suelo no urbanizable A continuación se transcribe el art.14 de las Normas urbanísticas que contiene a su vez la normativa urbanística incluida en las Normas Subsidiarias de Sanlúcar la Mayor 1. Los suelos adscritos a las categorías de suelo no urbanizable de especial protección son: CXX) Suelo No Urbanizable de Especial Protección por Legislación Específica: Paisaje Protegido Corredor Verde del Guadiamar (L.I.C.), Zona de Protección de Cauces y Arroyos, Zona de Protección de Carreteras, y yacimientos arqueológicos catalogados por la Consejería de Cultura. CXXI) Suelo No Urbanizable de Especial Protección por la Planificación Territorial o Urbanística: Complejos Serranos de Palmares y La Herrería, Paisaje Sobresaliente Cornisa Oeste del Aljarafe y zonas Forestales de Encinas, Dehesa (general), Unidad ambiental Tipo Sierra y Escarpes de la Cornisa del Guadiamar.

6 2. Conforme a lo regulado en la vigente legislación urbanística (14.1), las normas reguladoras de los suelos adscritos a las categorías de suelo no urbanizable de especial protección serán las reguladas en los artículos 158 a 174 de las Normas Urbanísticas de las Normas Subsidiarias vigentes. En todo caso, la protección aplicable a cada categoría vendrá regulada por su legislación específica. A continuación, se describen los artículos contenidos en las Normas Urbanísticas de las Normas Subsidiarias vigentes: Artículo 158. Clasificación y delimitación. Se establece una clasificación de categorías en base a la protección de los valores agrícolas, ecológicos, paisajísticos e históricos. La delimitación es la recogida en el plano. 1.º Categoría: Conservación prioritaria. Grupo 1.º Cornisa del Aljarafe. 2.º Categoría: Mantenimiento de usos. Grupo 1.º Dehesa. Grupo 2.º Unidad ambiental tipo sierra. 3.º Categoría: Áreas de servidumbre. Grupo 1.º Protección de cauces. Grupo 2.º Protección de vías. 4.º Categoría: Sin protección especial. Artículo 159. Áreas de Protección Especial. Por su valor especial gozarán de atención especial por el Ayuntamiento de Sanlúcar la Mayor, precisándose la solicitud expresa de licencia para toda actuación con incidencias sobre ellas, incluidas las modificaciones de su aprovechamiento agrícola y en general cualquier transformación, en su sentido más amplio, que afecte a su destino y naturaleza. Artículo 160. Cornisa del Aljarafe. Constituyen estos terrenos los así señalados en el plano 1 de ordenación. Artículo 161. Licencias. Queda prohibido cualquier tipo de edificación, movimiento de tierras, obras de urbanización o alteración de la flora existente. Artículo 162. Control municipal. El Ayuntamiento de Sanlúcar la Mayor vendrá obligado a la vigilancia de estos terrenos controlando en particular los procesos de erosión y tomado las medidas pertinentes para la corrección de los mismos. Artículo 163, Art. 164 y Art. 165 han sido eliminados según resolución de 17 de diciembre de 2007, de la Delegación Provincial de Sevilla, por la que se dispone la publicación de la Resolución de la Sección de urbanismo de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Sevilla de 28 de septiembre de 2007, por la que se aprueba definitivamente la Modificación de las Normas Subsidiarias del municipio de Sanlúcar la Mayor (Sevilla), «Zona de Huertos y Regadíos». (BOJA número 30 del 12 de febrero de 2008). Artículo 166. Mantenimiento de usos. Constituyen estos terrenos los así señalados en el plano 1 de ordenación estando dedicados a

7 dehesa y unidad ambiental tipo Sierra. Artículo 167. Control municipal. En principio, queda prohibida cualquier alteración en su cultivo. Excepcionalmente y a solicitud debidamente justificada sobre consideraciones ecológicas, el Ayuntamiento podrá autorizar alguna modificación, debiendo quedar en cualquier caso garantizada la protección global sobre estas áreas. Queda expresamente prohibido el uso de camping o caravaning en estas zonas. Artículo 168. Protección de Cauces. Constituyen estos terrenos dos franjas a ambos lados de los arroyos y venas intermitentes de agua existentes en el término y recogidos en el plano 1 de ordenación. Las franjas están delimitadas interiormente por el cauce y exteriormente por una línea paralela a éste y a una distancia de 50 m. Artículo 169. Licencias. Queda prohibida cualquier obra de edificación o urbanización en los terrenos definidos en el artículo anterior. Artículo 170. Control municipal Será obligación del Ayuntamiento de Sanlúcar la Mayor y los Organismos competentes la conservación y repoblación de los márgenes de los arroyos y venas de agua. Artículo 171. Vertidos y Depuración. Queda absolutamente prohibido el vertido de aguas residuales sin previa depuración. Estas deberán ajustarse a lo establecido en el Reglamento de Policía de aguas, a cuyo efecto deberán ser informadas por la Comisaría de Aguas del Guadalquivir. Artículo 173. Protección de Vías. Constituyen estos terrenos los así definidos en los planos 1 y 2 de ordenación, formados por dos franjas a ambos lados de las vías de comunicación, de anchura viable en función del tipo de vía de que se trate. 50 metros autovía A metros carretera local. 15 metros camino vecinal. 20 metros camino rural. Los límites interiores de las franjas serán las aristas exteriores de las vías y exteriores, las líneas paralelas a las mismas a las distancias reseñadas. Artículo 174. Licencias. Queda prohibida cualquier obra de edificación o urbanización en los terrenos definidos en el artículo anterior. Como excepción se toleran las construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecución, entretenimiento y servicio de las Obras Públicas, efectuadas por los Organismos Oficiales encargados de las mismas. 3. Para el caso de los tres espacios protegidos, Complejos Serranos de Palmares y La Herrería y el Paisaje Sobresaliente Cornisa Oeste del Aljarafe, serán de aplicación las determinaciones incluidas en el Plan Especial de Protección del Medio Físico de la Provincia de Sevilla. Espacio protegido: Palmares Además de las Normas Generales del Título II del Plan Especial de Protección del Medio Físico, a este

8 espacio le son de aplicación específicamente las Normas Particulares número 33 y 37, relativas al nivel de protección especial y a la calificación de Complejos Serranos de interés Ambiental. Espacio protegido: La Herrería Además de las Normas Generales del Título II del Plan Especial de Protección del Medio Físico 1, a este espacio le son de aplicación específicamente las Normas Particulares número 33 y 37, relativas al nivel de protección especial y a la calificación de Complejos Serranos de interés Ambiental. 33. Zonas humedas (UH). 1. Se ha incluido en este grupo los humedales de mayor interés de la provincia. La singularidad de estos espacios y su importancia vital para el mantenimiento de gran número de especies erigen una regulación de usos excepcionalmente restrictiva que asegure su mantenimiento a largo plazo. 2. En estos espacios se prohíbe suplementariamente: a) La realización de cualquiera que impida el flujo natural de las aguas o altere la morfología de la red de drenaje, a excepción de aquellas que se integren en proyectos debidamente autorizados por la Agencia de Medio Ambiente o en su caso los Patronatos rectores cuando se trate de espacios afectados por la Ley de Espacios Naturales Protegidos. b) Las obras de captación de aguas que puedan en algún grado alterar su condición de zona húmeda. c) La tala de árboles que implique transformación del uso del suelo. d) Cualquier obra, actividad generadora de vertidos. 3. Se consideran usos admisibles en estos espacios: a) Las adecuaciones naturalísticas y usos didácticos o científicos. En el caso de exigir instalaciones de cualquier clase deberán estar previstos en un Plan o Proyecto específico. Estas actuaciones deberán, en todo caso tramitarse según el procedimiento establecido en el artículo 44.2 del R.G.U. y requerirán preceptivamente informe favorable del organismo competente en razón de la materia o ámbito territorial. b) La tala de árboles de mantenimiento de la masa arbórea debidamente autorizada por el organismo competente. [37. Complejos serranos de interés ambiental (CS). 1. Constituyen éstos espacios relativamente extensos y la de caracteres diversificados, con utilización y/o vocación principalmente forestal, y en los cuales la cubierta forestal cumple y debe cumplir una función ambiental equilibradora de destacada importancia. Comportan en general importantes valores paisajísticos, y en ocasiones valores faunísticos destacados. Igualmente suelen presentar importante interés productivo. 2. En estos espacios se prohíbe: a) La tala de árboles que implique transformaciones del uso forestal del suelo. b) Las construcciones y edificaciones industriales excepto las de almacén de productos asociados a las 1 DECRETO 267/2009, de 9 de junio, por el que se aprueba el Plan de Ordenación del Territorio de la aglomeración urbana de Sevilla y se crea su Comisión de Seguimiento. Disposición derogatoria única. Derogación normativa. Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan o contradigan lo establecido en este Decreto y, expresamente, quedan sin efecto las determinaciones que, en el ámbito que comprende el Plan de Ordenación de Territorio de la aglomeración urbana de Sevilla, vienen contenidas en el Plan Especial de Protección del Medio Físico y Catálogo de Espacios y Bienes Protegidos de la provincia de Sevilla, aprobado por Resolución del Consejero de Obras Públicas y Transportes, de 7 de julio de 1986, y en las Directrices Regionales del Litoral de Andalucía, aprobadas por el Decreto 118/1990, de 17 de abril.

9 actividades agrarias o similares. c) Los parques de atracciones. d) Aeropuertos y helipuertos. e) Viviendas aisladas de nueva planta no vinculadas a actividades productivas directas, o de servicio público, o las de guardería. f) Instalaciones publicitarias y símbolos e imágenes conmemorativas. 3. Se consideran usos compatibles, de acuerdo a la regulación que en cada caso se establece los siguientes: a) La tala de árboles integrada en las labores de mantenimiento debidamente autorizada por el organismo competente. La eventual realización de talas que puedan implicar la transformación del uso forestal del suelo, requeriría en todo caso un Estudio de Impacto Ambiental. b) Las actividades, instalaciones y construcciones relacionadas con la explotación de los recursos vivos. En el caso de obras de desmontes, aterrazamientos y rellenos, estabulación de ganado características del Anejo 1 y piscifactorías será requisito indispensable la aportación de un proyecto con Estudio de Impacto Ambiental. c) Las actuaciones colacionadas con la explotación de recursos mineros, que deberán contar siempre con la declaración de Utilidad Pública y con Estudio de Impacto Ambiental. d) Los vertederos de residuos sólidos de cualquier clase que ineludiblemente deban localizarse en estas zonas, previo proyecto y realización de Estudio de Impacto Ambiental. e) Las adecuaciones naturalísticas y recreativas y los parques rurales, de acuerdo a lo dispuesto en la Norma 26. f) Los campamentos de turismo, albergues sociales e instalaciones deportivas aisladas de acuerdo con las siguientes limitaciones: No situarse a distancias mayores de 1 km del núcleo de población más próximo. No afectar a una superficie superior al 5% del espacio protegido. No deberá implicar ninguna alteración de la cobertura arbórea ni la topografía originaria de los terrenos. Que no suponga una restricción al disfrute público del resto del espacio protegido. En ambos casos será preceptivo con la documentación de proyecto el correspondiente Estudio de Impacto Ambiental g) La construcción de instalaciones hoteleras de nueva planta y los usos turísticos recreativos y residenciales en edificaciones legales existentes según lo dispuesto en la Norma 26. h) Las viviendas familiares aisladas ligadas a la explotación de recursos agrarios, al entretenimiento de obras públicas y la guardería de complejos situados en medio rural. La licencia deberá ser denegada cuando se encuentre en alguna de las siguientes circunstancias: La explotación a la que está vinculada se sitúa a menos de 2 km de un núcleo de población. La explotación vinculada al uso residencial contuviera terrenos no protegidos especialmente y el emplazamiento previsto para la vivienda se encontrara en espacios protegidos. El promotor no demostrara inequívocamente la condición imprescindible de la vivienda agraria para la atención de las necesidades normales de la explotación. i) Las actuaciones de carácter infraestructural que ineludiblemente deban localizarse en estos espacios de acuerdo a lo establecido en la Norma 22. Cuando se trate de infraestructuras viarias, energéticas,

10 hidráulicas, de saneamiento o abastecimiento o vinculadas al sistema general de telecomunicaciones será preceptiva la aportación de un Estudio de Impacto Ambiental.] Espacio protegido: Cornisa Oeste del Aljarafe. Además de las Normas Generales del Título II del Plan Especial de Protección del Medio Físico, a este espacio le son de aplicación específicamente las Normas Particulares número 35 y 36, relativas al nivel de protección especial y a la calificación de Paisaje Sobresaliente. [35. Protección especial compatible. 1. Se incluyen en esta categoría aquellas zonas en las que, por su valor ecológico, productivo o paisajístico, interesa limitar la realización de actividades constructivas o transformadoras del medio; a excepción de aquellas estrictamente necesarias para el aprovechamiento de los recursos primarios, y que resulten compatibles con el mantenimiento de sus características y valores protegidos. 2. Los tipos de espacios sujetos a la categoría de Protección Especial Compatible son los siguientes: Parajes sobresalientes (norma 36). Complejos serranos de interés ambiental (norma 37). Espacios forestales de interés recreativo (norma 38). Paisajes agrarios singulares (norma 39). Complejos ribereños de interés ambiental (norma 40). Zonas húmedas transformadas (norma 41)]. [36. Paisajes sobresalientes (PS). 1. Se entiende por tal, aquellos espacios que se caracterizan por su reconocida singularidad paisajística, frecuentemente apoyadas en rasgos geomorfológicos notables. Suelen presentar asimismo importantes calores faunísticos y/o botánicos. En general son unidades de reducida extensión y relativa uniformidad. 2. En estos espacios se prohíbe: a) La tala de árboles que implique transformación del uso forestal del suelo. b) Las obras de desmonte, aterrazamientos y rellenos. c) Las construcciones e instalaciones agrarias anejos a la explotación excepto las infraestructuras mínimas de servicio. d) Las actuaciones y construcciones relacionadas con la explotación de los recursos mineros. e) Cualquier tipo de edificación o construcción industrial. f) Cualquier tipo de vertederos de residuos de cualquier naturaleza. g) Las actividades turística-recreativas excepto las que más adelante se señalan. h) Las viviendas aisladas, excepto las ligadas a la explotación en las condiciones que se establecen a continuación. i) Las construcciones y edificios públicos singulares. j) Las actuaciones de carácter infraestructural excepto la localización del viario de carácter general previo Estudio de Impacto Ambiental que asegure la minimización de los impactos paisajísticos. k) En general cualquier uso o actividad que pueda implicar degradación de los valores paisajísticos que se pretenden proteger. l) Las instalaciones publicitarias, imágenes y símbolos conmemorativos. 3. Se consideran usos compatibles, de acuerdo a la regulación que en cada caso se establece, los

11 siguientes: a) Las adecuaciones naturalísticas y recreativas de acuerdo a lo dispuesto en la norma 26. b) Las construcciones no permanentes de restauración siempre que no supongan impactos paisajísticos significativos. c) Los usos turísticos y recreativos en edificaciones legales existentes. d) Las obras de protección hidrológica y en general todas aquellas encaminadas a potenciar los valores paisajísticos protegidos. e) Las viviendas familiares aisladas ligadas a la explotación de recursos agrarios. La licencia deberá ser denegada cuando concurran algunas de las circunstancias establecidas en la letra h) de la Norma 37.3.] 4. Las medidas para evitar la formación de nuevos asentamientos son las establecidas en los artículos 153 a 157 de las Normas Subsidiarias vigentes y en el artículo 52.6 de la LOUA. Artículo 153. Parcelaciones y Reparcelaciones. En las transferencias de propiedad, divisiones y segregaciones de terrenos no podrán efectuarse fraccionamientos en contra de lo dispuesto en la legislación agraria y en las presentes N.S. Artículo 154. Usos Se permiten los siguientes usos: Vivienda unifamiliar Explotaciones agropecuarias y sus almacenes anexos Industrias agropecuarias Industrias de tipo extractivo o derivadas Edificaciones o instalaciones de utilidad pública o interés social que haya de ubicarse forzosamente en esta clase de suelo. Construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecución, entretenimiento y servicios de las obras públicas. Artículo 155. Actuaciones residenciales. En ningún caso las actuaciones de carácter residencial podrán tener la consideración de utilidad pública o interés social. Artículo 156. Núcleo de población Se considera que se constituye núcleo de población cuando se dan alguna de las siguientes condiciones: a) Densidad edificatoria superior a 1 viv/ha b) Infraestructura común a más de 3 viviendas de alguno de los Servicios urbanísticos: abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica o acceso a viario. c) Distancia entre edificaciones, cuando se trate de vivienda familiar, inferior a 100 mts. d) Se podrá permitir la implantación de otras edificaciones o instalaciones de utilidad pública o social, debidamente justificadas, sin la limitación de la distancia entre edificaciones. Artículo 157. Concesión de licencias. En consecuencia con el artículo anterior la construcción de vivienda familiar en suelo no urbanizable tendrá que ser tramitada a la Comisión Provincial de Urbanismo, según los artículos 85 y 43.3 de la

12 Ley del Suelo y el Artículo 44 de su Reglamento de Gestión y habrá de cumplir las siguientes condiciones: a) Superficie mínima adscrita a una vivienda: m2. b) Dotación de los servicios urbanísticos de accesibilidad, agua, alcantarillado y energía no común a más de 3 viviendas. c) Distancia a cualquier edificación existente o de construcción aprobada superior a 100 metros, efectuándose esta medición con un círculo de este radio y centro en el punto de ubicación de la petición de licencia. Artículo 52 LOUA. Régimen del suelo no urbanizable (LOUA). 6. Las condiciones que se establezcan en los Planes Generales de Ordenación Urbanística o Planes Especiales para poder llevar a cabo los actos a que se refieren los apartados anteriores en suelo no urbanizable deberán en todo caso: a) Asegurar, como mínimo, la preservación de la naturaleza de esta clase de suelo y la no inducción a la formación de nuevos asentamientos, ni siquiera en la categoría del Hábitat Rural Diseminado; adoptar las medidas que sean precisas para corregir su incidencia urbanística, territorial y ambiental, y garantizar el mantenimiento de la calidad y funcionalidad de las infraestructuras y los servicios públicos correspondientes. A dichos efectos se considerará que inducen a la formación de nuevos asentamientos los actos de realización de segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalaciones que por sí mismos o por su situación respecto de asentamientos residenciales o de otro tipo de usos de carácter urbanístico, sean susceptibles de generar demandas de infraestructuras o servicios colectivos, impropios de la naturaleza de esta clase de suelo. b) Garantizar la restauración de las condiciones ambientales y paisajísticas de los terrenos y de su entorno inmediato. Resulta de aplicación directa además el contenido de los art. 72 a 77 del POTAUS, relativo a las áreas forestales (zonas de Palmares y Herrería definidas en el Plan Especial del Medio Físico y por tanto incluidas en la Adaptación Parcial a la LOUA con sus determinaciones, posteriormente derogadas en virtud de la disposición derogatoria única del Decreto 267/2009, de 9 de junio) y Escarpes y Zonas Singulares del Relieve (a su vez coincidente con la Cornisa Oeste del Aljarafe, con igual condición a lo anterior). Así mismo se incorpora lo relativo a los Espacios de Interés Agrarios existentes en el municipio de Sanlúcar la Mayor. Art. 72 Ordenación de las Áreas Forestales (D) 1. La regulación de los usos y actividades necesarios para la conservación y aprovechamiento de las masas forestales se realizará a través de los correspondientes planes de ordenación de recursos naturales. 2. La planificación forestal asegurará el mantenimiento de las masas forestales existentes en el área, garantizando la conservación de la cubierta arbórea. 3. El régimen de usos que los instrumentos de planeamiento urbanístico, de acuerdo con la

13 normativa sectorial de aplicación, establezcan para estos espacios asegurará el mantenimiento, la protección y, en su caso, la regeneración de sus características ambientales, al mismo tiempo que promueva el uso público, recreativo y, excepcionalmente, el dotacional. Artículo 73 Programa de Reforestación (R) 1. En desarrollo del Plan se ejecutará un programa específico de reforestación que incremente la superficie forestal disponible para mejorar las condiciones ambientales y paisajísticas del área. 2. Serán ámbitos preferentes para su inclusión en este programa los Escarpes y Formas Singulares del Relieve, las riberas fluviales, las vías pecuarias y los corredores verdes. Serán prioritarias las actuaciones en los ríos Guadalquivir, Guadaira y Riopudio, en el escarpe oriental del Aljarafe y en Los Alcores. Artículo 74 Objetivos de los Escarpes y Formas Singulares del Relieve (N) Son objetivos del Plan en relación con los Escarpes y Formas Singulares del Relieve los siguientes: a) Prevención de riesgos asociados al deslizamiento de laderas b) Incremento de la cubierta forestal c) Cualificación del paisaje Artículo 75 Ordenación de los Escarpes y Formas Singulares del Relieve (D y R) 1. En los escarpes y Formas Singulares del Relieve, identificados en el plano de ordenación del Sistema de Protección, no podrán autorizarse actuaciones que supongan su aterrazamiento, edificación, o pérdida de cubierta arbórea o forestal en todos aquellos terrenos con pendientes superiores al 10% en un 25% de su superficie (D) 2. Los proyectos de infraestructuras que afecten a estos ámbitos deberán realizar un estudio específico de su incidencia y minimizar su impacto sobre la estabilidad de las laderas, la escorrentía superficial y el paisaje (D) 3. Con el objetivo de garantizar la estabilidad de sus laderas, la ordenación de usos de estos espacios tendrá como objetivo el mantenimiento y la recuperación de la vegetación arbórea o forestal y, en su caso, de las plantaciones de olivares localizadas en ellas. (D) 4. El planeamiento general de los municipios afectados por escarpes en contacto con los núcleos urbanos favorecerá el papel paisajístico (punto de percepción) de los mismos mediante la creación de instalaciones o itinerarios para la observación y disfrute del uso público del paisaje. (D) 5. Los Escarpes y Formas Singulares del Relieve definidos en el plano de ordenación del Sistema de Protección se considerarán prioritarios para las actuaciones incluidas en los programas de reforestación previstos en la Sección anterior (D) 6. Se recomienda a la administración sectorial competente la elaboración de un estudio sobre la restauración paisajística de las canteras históricas ubicadas en Los Alcores Artículo 76 Objetivos de los Espacios Agrarios de Interés (N) Son objetivos del Plan en relación con los espacios Agrarios de Interés los siguientes: a) Preservación del valor agrológico de los suelos y de la integridad de la explotación agraria

14 b) Mantenimiento de la actividad agraria en condiciones de sostenibilidad ambiental y económica, y de competitividad con otros territorios rurales. c) Rentabilización de las infraestructuras hidráulicas d) Diversificación de la base económica. e) Mantenimiento del sistema de asentamientos f) Cualificación del paisaje Artículo 77 Ordenación de los Espacios Agrarios de Interés (D) 1. Los instrumentos de planeamiento urbanístico general y los planes y programas de infraestructuras tendrán entre sus objetivos el mantenimiento de los Espacios Agrarios de Interés identificados por el Plan, evitando procesos de ocupación que supongan su desaparición por la implantación de usos urbanos o su degradación como espacios productivos o ambientales. 2. Los instrumentos de planeamiento urbanístico general podrán establecer los nuevos desarrollos de los núcleos urbanos ubicados en los Espacios Agrarios de Interés en contigüidad con los suelos urbanos clasificados. La aprobación definitiva del Plan General de Ordenación Urbanística supondrá por sí sola el ajuste del Plan en relación con la delimitación del Espacio Agrario de Interés.

15 3. JUSTIFICACIÓN DE LOS CRITERIOS ADOPTADOS PARA LA IDENTIFICACIÓN Y DELIMITACIÓN DE LOS ASENTAMIENTOS URBANÍSTICOS Análisis para el establecimiento de criterios El presente documento parte de los siguientes trabajos de identificación de edificaciones en el suelo no urbanizable: - Documento de Avance del Plan General de Ordenación Urbanística de Sanlúcar la Mayor. Este documento refleja el estado de las edificaciones en el suelo no urbanizable en el municipio, en base a la cartografía actualizada mediante vuelo aéreo y el trabajo de campo realizado durante el periodo Trabajos de actualización de la identificación de edificaciones en el suelo no urbanizable del municipio. Se realiza por parte de los Servicios Técnicos Municipales trabajo de campo de actualización del análisis de las edificaciones existentes en el municipio, mediante la identificación de las mismas a la fecha de septiembre de El documento de Avance del PGOU de Sanlúcar la Mayor sirve por tanto de elemento de partida fundamental tanto para la identificación de las edificaciones aisladas en base a su anexo documental, como para el análisis de los posibles asentamientos, ya que este documento elaboraba una delimitación de áreas de suelo urbano no consolidado para las agrupaciones de edificaciones en suelo no urbanizable que, en base a criterios de ordenación, contemplaba con capacidad para integrarse en la ordenación urbanística del municipio. Tal y como se recoge de manera acertada en este documento: Otras urbanizaciones, de mucha menor superficie, pero próximas al núcleo, a las que reconocemos como crecimientos dispersos, dado su carácter desagregado, sin atención a una estructura general, significan un obstáculo mucho más serio a la hora de planificar los crecimientos urbanos. Panorama que se complica con la aparición de los usos urbanos dispersos sobre SNU, esparcidos sobre la Plataforma del Aljarafe, dentro y fuera del término municipal. Su tendencia evoca procesos similares a los que, durante la última década, han tenido lugar en la primera corona del Área Metropolitana ( ) Podría argumentarse que la dispersión es sólo un fenómeno de carácter temporal, que quedará superado en el momento de la colmatación de los espacios intersticiales entre el núcleo consolidado y los nuevos desarrollos urbanos. Y es así, pero sólo en el sentido estricto de la ocupación y no de la construcción de una ciudad. Los crecimientos dispersos, planificados o no-aunque mucho peor en este último caso-no generan ciudad sino que hipotecan toda posibilidad de planificar su estructuración morfológica y funcional. Y por tanto, social. 2 2 Domingo Sánchez Fuentes. Avance del PGOU de Sanlúcar la Mayor. Memoria de Ordenación. Cap El Núcleo urbano y su entorno

16 Imagen 2: Plano de clasificación de suelo del Avance del PGOU de Sanlúcar la Mayor (2006). En naranja los ámbitos de suelo urbano no consolidado propuestos

17 Esta documentación ha permitido un conocimiento exhaustivo de las edificaciones existentes, mediante su localización e identificación in situ, lo que a su vez permite el análisis de las mismas para la obtención de los criterios aplicables a la realidad del municipio de Sanlúcar la Mayor, atendiendo a sus características propias. Imagen 3: Parcelas con edificaciones aisladas analizadas en el Avance del PGOU de Sanlúcar la Mayor (2006)

18 Durante el año 2012 se ha elaborado un trabajo de campo complementario para la identificación de las nuevas edificaciones surgidas desde el citado Avance del PGOU. Imagen 4: Parcelas con edificaciones aisladas analizadas en 2012 de manera complementaria al análisis del año 2006 del PGOU

19 De manera paralela a la identificación física, se ha realizado un análisis de las licencias otorgadas en el suelo no urbanizable en el periodo (desde la aprobación del planeamiento general, correspondiente con las Normas Subsidiarias de planeamiento) Imagen 5: Parcelas con edificaciones con licencia otorgada en el suelo no urbanizable

20 En el art.2.2.b) del decreto 2/2012, de 10 de enero, los asentamientos quedan definidos como: Ámbitos territoriales definidos, consolidados por edificaciones próximas entre sí, generadora de actividades propiamente urbanas, con entidad suficiente como para necesitar infraestructuras, dotaciones y los servicios urbanísticos básicos especificados en el artículo 45.1.a) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre En el caso del municipio de Sanlúcar la Mayor, las Normas Subsidiarias de 1982 incluyeron dentro del ámbito del suelo urbano y urbanizable las grandes agrupaciones de parcelas surgidas en el suelo no urbanizable, definiendo en su normativa urbanística la obligación de urbanizar. De este modo, ámbitos como Los Ranchos del Guadiamar, Epifanio, y otros similares, han tenido un devenir urbanístico que ha llevado a su clasificación como suelo urbano no consolidado, con las correspondientes cargas urbanísticas y de desarrollo de la urbanización. Sin embargo, de manera continua en el tiempo se ha producido en el municipio un fenómeno de desarrollo de edificaciones en el suelo no urbanizable con diversa causuística: edificaciones aisladas en parcela independiente, edificaciones aisladas fruto de parcelaciones urbanísticas, y edificaciones aisladas agrupadas en torno a la estructura radial de caminos en el suelo no urbanizable. Este modelo de crecimiento se ha producido vinculado a la cercanía al núcleo urbano, con relación directa entre los accesos al núcleo. De este modo, en Sanlúcar la Mayor se produce el crecimiento de agrupaciones de parcelas que se desarrollan en las zonas de acceso al núcleo. Por un lado, al norte del núcleo urbano principal, mediante al acceso por carretera de Olivares y camino de Olivares, con la articulación de parcelas en torno a caminos anexos y con los límites del suelo urbano que conforman su estructura. Por otro lado al este y sur del núcleo aparecen crecimientos anexos a los núcleos aislados anexos a la carretera A-473 de conexión con la autovía A-49. Al oeste del núcleo, en contacto con el suelo de especial protección, la agrupación de parcelas en continuación con las ya existentes del ámbito Camino de Huévar (ámbito de suelo urbano no consolidado en la actualidad). Destaca así mismo la agrupación de parcelas con edificación anexas a Los Ranchos del Guadiamar, al este de la carretera A-477. Estas parcelas derivan del asentamiento originario de dicho ámbito, en continuidad con la misma. En la mayoría de los casos detectados, y debido a la estructura urbana del núcleo principal, con múltiples accesos viarios, se detecta la agrupación de parcelas en torno a accesos directos desde las carreteras, ejecutados estos sin cumplimiento de los condicionantes técnicos necesarios. El crecimiento de estas agrupaciones generas problemas tanto de tráfico como de seguridad vial, al producir una carga de vehículos no prevista para estos accesos, y de este modo no ordenada con su adecuado proyecto de acceso a estas carreteras.

21 3.2. Parcelaciones urbanísticas en el municipio Referencia normativa. La LOUA define con precisión el concepto de parcelación urbanística para el suelo urbano, el urbanizable y para el suelo no urbanizable. Para el suelo no urbanizable, la LOUA prohíbe las parcelaciones urbanísticas, siendo nulas de pleno derecho y consideradas como infracciones muy graves. Así, se produce una parcelación urbanística en el suelo no urbanizable, cuando se da la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos. (artº 66.1b LOUA). También se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en proindiviso de un terreno o de una acción o participación social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente a una parcela urbanística. (artº 66.2 LOUA) La parcelación urbanística puede ser por tanto un acto físico de división material en el terreno, o también un acto de división no material pero sí mediante documentos que tienen igualmente una fecha, unos intervinientes, un terreno identificado por la finca registral o parcela catastral, por lo que la Ley establece en el artículo 66 los criterios a tener en cuenta a la hora de prevenir la parcelación no autorizable. El restablecimiento del orden jurídico perturbado se llevará a cabo mediante la reagrupación de las parcelas a través de una reparcelación forzosa de las que han sido objeto de dichos actos de previa parcelación. Como novedad la LOUA desde el año 2002 dispone que no prescribe la potestad de actuación contra las parcelaciones urbanísticas en Suelo No Urbanizable (artº 185). La parcelación urbanística en terrenos que tengan el régimen de suelo no urbanizable es uno de lo supuestos, en caso de no actuación municipal, para la intervención de la Comunidad Autónoma. Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o declaración de innecesariedad o aprobación de proyecto de reparcelación que la contenga Aplicación en el municipio. A diferencia de otros municipios de gran extensión en los que se encuentran parcelaciones y asentamientos que forman un núcleo bien diferenciado y separado del resto por suficiente distancia, en Sanlúcar la Mayor, como queda expuesto en este documento de avance, se da una forma particular en que se produce la ocupación del suelo no urbanizable. Por las características del término, la estructura de la propiedad, la proximidad con otros municipios colindantes y a través de la red de caminos públicos que parten radialmente desde el centro urbano, se han dado parcelaciones en sus dos modalidades, física y jurídica, y en todo caso han proliferado construcciones.

22 Para identificar las parcelaciones no prescritas en este documento de avance se han tenido en cuenta: Los expedientes de protección de legalidad urbanística (PLU) iniciados desde este Ayuntamiento. La toma de datos tras la inspección a pie de campo realizada en 2006 y en La comprobación del parcelario de rústica disponible de fecha 2003 y La comprobación de las ortofotos oficiales disponibles de 1956, de , de , 1998, 2001, 2004, 2007, y La documentación remitida desde notarías y registro de la propiedad sobre actos de compraventa, segregación y obra nueva en los que se comprueba la existencia de hechos de los señalados en el artículo 66.2 de la LOUA. En la documentación gráfica, plano I.02 CLASIFICACIÓN DE SUELO, PARCELACIONES URBANÍSTICAS Y LICENCIAS se han marcado ámbitos de terreno con la leyenda de parcelación urbanística. En este sentido, se hace constar que tal delimitación obedece a estos casos: a expedientes iniciados en el Ayuntamiento a la comprobación de parcelaciones físicas en una inspección de oficio a la comprobación de actos reveladores que han de ser objeto de expediente por ser actos que no prescriben y que han de ser estudiados en detalle, recabando la documentación por parte de los propietarios para adoptar la resolución administrativa que proceda, en su caso. Para esta últimas la Ley establece la necesidad de restituir la realidad física alterada, siempre que no haya transcurrido el plazo establecido en el artículo de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre. Si este plazo ha transcurrido, estas edificaciones quedan en la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación previsto por la Disposición adicional primera de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre y desarrollado por el Decreto 60/2010, de 16 de marzo. En ningún caso prescriben las medidas de restauración de la legalidad en el suelo no urbanizable cuando las edificaciones se han ubicado en terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección. A continuación se adjunta una tabla con las referencias de fincas en las que se dan parcelaciones urbanísticas no prescritas o bien indicios reveladores de actos de parcelación no autorizables que han de ser investigados, según la información urbanística recabada en el presente documento de avance.

23 POLÍGONO PARCELAS ,95,96,97,98, ,24, , ,52, , , , ,25,34,45, ,76, ,19,21,22,34

24 3.3. Criterios para la delimitación de asentamientos El análisis de los conjuntos de edificaciones refleja unas características concretas para las agrupaciones de parcelas que, bajo unos criterios objetivos adecuados a las características de los crecimientos producidos en el municipio de Sanlúcar la Mayor, nos permite asignar los siguientes criterios para la delimitación de los asentamientos en el municipio, en concordancia con lo establecido en el citado Decreto 2/2012 y las Normas Directoras para ordenación urbanística en desarrollo de los arts. 4 y 5 de este decreto: - Ámbitos territoriales definidos y consolidados con un alto grado de proximidad entre edificaciones - Proximidad a los núcleos urbanos del municipio, de manera que permitan la implantación de servicios urbanos en base a la existencia de infraestructuras generales cercanas de fácil conexión, así como la necesaria implantación de dotaciones en relación con el núcleo de manera sostenible y adecuada - Condiciones para la implantación de una estructura urbana coherente, que permita la correcta ejecución de las condiciones de urbanización exigibles. En concordancia con el párrafo anterior, la estructura urbana de estos asentamientos estará en relación con los núcleos urbanos del municipio - Capacidad de integración en la ordenación urbanística de los núcleos existentes, de modo que se justifique su delimitación aún con poblaciones inferiores a los criterios establecidos en las Normas Directoras.

25 4. IDENTIFICACIÓN DE LOS ASENTAMIENTOS EN EL MUNICIPIO DE SANLÚCAR LA MAYOR En base a todo lo anterior, se expone a continuación los asentamientos detectados, los cuáles se definen de manera gráfica en las fichas incluidas a continuación, así como en la documentación gráfica que acompaña al presente documento: Asentamiento A01. Camino de Huévar II Este asentamiento se ha desarrollado en continuidad con las parcelas existentes en este camino y que se encuentran dentro del ámbito de suelo urbano no consolidado Camino de Huévar, no desarrollado y por tanto sin urbanización. Asentamiento A02. Camino de Olivares El proceso de desarrollo de este asentamiento se ha producido en continuidad con el núcleo urbano en su acceso desde el camino de Olivares, a su vez en conexión con la carretera A-8077 Sanlúcar la Mayor Olivares. El crecimiento de los suelos urbanos y urbanizables del núcleo ha dejado a este conjunto de parcelas rodeado de estos tipos de suelo, con el límite a su crecimiento por parte de la citada carretera A Este conjunto presenta al menos dos accesos inadecuados a esta carretera. Asentamiento A03. Las Majadillas Con una localización anexa al anterior, este crecimiento se ha desarrollado al este de la carretera de Olivares, a la que presentan al menos dos accesos diferenciados por la que la población de estas agrupaciones se conecta a la red viaria (en algunos casos al camino de Olivares, con el cruce directo de la red de carreteras). Asentamiento A04. Disfrute de Puerto Rico En el acceso desde la carretera A-473, en el entorno de los núcleos Los Sajardines, La Calera y Puerto Rico, se produce una agrupación de parcelas con una estructura urbana muy definida, de parcelas y edificaciones de carácter similar a las del entorno. Asentamiento A05. La Ribera Como resultado del crecimiento histórico que en su devenir ha llevado el núcleo urbano de los Ranchos, se produce al otro lado de la carretera A-477 y con conexión directa a este núcleo esta agrupación de parcela, que de manera lineal se distribuyen a lo largo del límite del núcleo Los Ranchos.

26 5. CUMPLIMIENTO DE LOS CRITERIOS ADOPTADOS EN CADA UNO DE LOS ASENTAMIENTOS DELIMITADOS Se refleja a continuación el cumplimiento de los criterios previos adoptados para la identificación de cada uno de los asentamientos. A01. CAMINO DE HUÉVAR II Ámbito territorial Proximidad a núcleo urbano Condiciones de implantación de estructura urbana Capacidad de integración en la ordenación urbanística Definido en continuación a la parcelación existente en continuidad con el citado camino de Huévar al oeste del núcleo urbano principal. Las edificaciones se encuentran aisladas en parcelas contiguas entre sí. Se encuentra anexo al núcleo urbano principal en su límite oeste. Su implantación se realiza a través de la continuidad al acceso viario, con una estructura lineal definida en base al camino, con acceso directo a la conexión a las infraestructuras existentes del núcleo. Su morfología y situación permite la plena integración en la ordenación urbanística en continuidad con el ámbito existente Camino de Huévar. A02. CAMINO DE OLIVARES Ámbito territorial Proximidad a núcleo urbano Condiciones de implantación de estructura urbana Capacidad de integración en la ordenación urbanística Ámbito definido en continuidad con el núcleo urbano y el desarrollo del Plan Parcial La Marquesa. Las edificaciones se agrupan en torno al camino de Olivares y adyacentes con un alto grado de proximidad. La carretera A-8077 y el límite del suelo urbano consolidado delimitan el final del conjunto. Se localiza al norte del núcleo urbano principal, colindando con el suelo urbano consolidado en sus límites sur y oeste La estructura del conjunto viene dada por la conexión de los caminos existentes entre sí, con el núcleo urbano y su conexión a la carretera A Los viarios adyacentes aseguran una posible conexión a las redes de infraestructuras. Se caracteriza por una alta capacidad de integración en la estructura urbana del norte del núcleo principal, en base a la conectividad con las vías rodadas de acceso al mismo.

27 A03. LAS MAJADILLAS Ámbito territorial Proximidad a núcleo urbano Condiciones de implantación de estructura urbana Capacidad de integración en la ordenación urbanística Se localiza al noroeste del núcleo urbano en conexión directa con la carretera A8077 (Sanlúcar la Mayor-Olivares) Se encuentra próximo al núcleo urbano y los ámbitos de El Terragal y La Marquesa La implantación de los servicios urbanos deberá venir a través de su cercanía a los desarrollos urbanos cercanos y su acceso a la carretera A Su estructura urbana de caminos internos es susceptible de adecuarse a una correcta ejecución del acceso viario a la citada carretera Es susceptible de integrarse en la ordenación urbanística del municipio, en conexión con el acceso al núcleo y el Área de Oportunidad prevista en el POTAUS al noroeste del mismo. A04. DISFRUTE DE PUERTO RICO Ámbito territorial Proximidad a núcleo urbano Condiciones de implantación de estructura urbana Capacidad de integración en la ordenación urbanística Se localiza en el entorno de los núcleos urbanos existentes en la carretera A-473 de acceso al núcleo, con edificaciones aisladas de parcelas Se encuentra contiguo a suelo urbano consolidado y con acceso directo a la carretera A-473, siendo posible a partir de éstos la implantación de servicios urbanos. La cercanía al suelo urbano consolidado y su estructura en base a caminos de acceso directo a la carretera permite establecer una estructura urbana coherente con el entorno en el que se ha de integrar. Las características propias de esta agrupación de parcelas entorno a los suelos urbanos existentes permiten una correcta integración con los mismos.