I N D I C E. A) Ventajas para el propietario. B) Ventajas para el inquilino. C) y los locales de negocio? NOTA DEL AUTOR, 2ª EDICIÓN.

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1 I N D I C E NOTA DEL AUTOR, 2ª EDICIÓN. PREVIO: RECOMENDACIONES PARA COMPRENDER Y MANEJAR LA GUÍA. 1.- EL INTERÉS DEL ARRENDAMIENTO Interés General Interés particular. A) Ventajas para el propietario. B) Ventajas para el inquilino. C) y los locales de negocio? 2.- LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 29/94, DE 24 DE NOVIEMBRE Entrada en vigor Ámbito de aplicación Viviendas y sus accesorios Arrendamientos para uso distinto del de vivienda Arrendamientos excluidos Carácter imperativo o dispositivo de las normas Disposiciones Transitorias 3.- ITINERARIO HASTA LA PERFECCIÓN DEL CONTRATO. a) Todo es NEGOCIABLE entre las partes b) La RENTA será la que libremente determinen las partes c) La DURACIÓN del arriendo será la que libremente determinen las partes d) Comprobar el estado de habitabilidad de la vivienda e) Gastos generales y de servicios individuales f) Es obligatorio prestar FIANZA, por importe de una mensualidad de renta g) La importancia de determinar un SISTEMA DE PAGO DE LA RENTA en el propio contrato h) El CONTRATO de arrendamiento no exige especiales formalidades 4.- SUCESOS DURANTE LA VIGENCIA DEL CONTRATO a) El inquilino no puede ceder o subarrendar la vivienda, sin el consentimiento escrito del propietario b) Se cumplió el plazo estipulado en el contrato c) Si no se estableció ningún tiempo de duración del contrato, la ley presume que se estableció por un año d) Abandono o desestimiento de la vivienda antes del cumplimiento del plazo pactado e) El propietario necesita la vivienda f) Supuesto de separación, divorcio o nulidad del matrimonio. g) Abandono o desestimiento sin el consentimiento del cónyuge la persona que mantenga idéntica relación de afectividad cualquiera que sea su orientación sexual. h) Derecho de subrogación a la muerte del inquilino i) Obligación de entregar recibo de renta j) Salvo que se hubiese pactado otra periodicidad y modo de pago, la renta deberá ser abonada mensualmente y dentro de los siete primeros días del mes k) Incrementos de renta

2 l) La vivienda necesita obras, y el dueño debe hacerse cargo de ellas m) Las pequeñas reparaciones serán de cuenta del arrendatario n) Derramas extraordinarias exigidas por la Comunidad de Propietarios: son imputables al propietario o) El inquilino no puede hacer obras sin permiso p) Tolerar el acceso a la vivienda cuando se trate de obras necesarias o de mejora. q) Derecho de adquisición preferente r) Obras de mejora s) Inhabitabilidad de la vivienda por obras t) Conveniencia de concertar un Seguro 5.- EXTINCIÓN DEL CONTRATO Extinción voluntaria Por resolución judicial A) A petición del arrendador B) A petición del inquilino. 6.- EL PROBLEMA DE LAS DISPOSICIONES TRANSITORIAS 7.- DIEZ REGLAS PRÁCTICAS PARA LA PREVENCIÓN DE CONFLICTOS ANEXO l. Diccionario de Términos e Índice Alfabético NOTA DEL AUTOR Nadie espere de este trabajo un desarrollo dogmático desde las profundidades de la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos, y ni tan siquiera exegético de su articulado. Su alumbramiento, en boca de sus inspiradores (Oficina Municipal de Información al Consumidor de Bilbao y Agrupación de Inquilinos y Arrendatarios de Bizkaia), responde más bien a la finalidad de hacer comprensible al ciudadano (profano en la materia), las situaciones más frecuentes que acontecen a ambos lados de la misma moneda (propietario e inquilino). Si además de ello, este documento es capaz de orientar para la prevención de conflictos, con pautas sencillas de aplicación práctica por el usuario lector, habremos logrado todos los objetivos propuestos antes de su edición. No me olvido de que son muchos y antagónicos los intereses que convergen sobre la incierta realidad inmobiliaria, por eso si cabe, la declaración de intenciones formulada, en su fondo y en su forma pretende dotar de serenidad y objetividad al sempiterno problema de las relaciones entre caseros e inquilinos, con la mente puesta en contribuir activamente en la consecución de un mercado de alquileres mucho más abierto que el presente, donde el negocio del arriendo obtenga los mayores beneficios a expensas de colmar las acuciantes necesidades de vivienda de muchas capas sociales que viven de la idea de poder emanciparse o entre otras, constituir un hogar donde radicar la familia. Este granito de arena, así lo pretende. Lo dicho quedó ya escrito en la primera edición. La presente, corregida y ampliada, pretende desde dicha declaración de intenciones, aportar más contenidos y más claros, y para ello se ha variado la sistemática de la guía permitiendo a sus lectores: cotejar el articulado de la Ley, comprender términos, y en su caso, agilizar la búsqueda de problemas y sus soluciones. JOSE MARIA ESCOLASTICO ABOGADO

3 PREVIO: RECOMENDACIONES PARA MANEJAR Y COMPRENDER LA GUÍA La presente guía no tiene vocación doctrinal, y su objetivo no es otro que el de hacer comprensibles y resolutivos los sucesos que acontecen en la vida de un arrendamiento, pensando en que su usuario es un implicado (propietario o inquilino) y no un profesional técnico. De ello se deduce que la metodología seguida ha puesto especial énfasis en el aspecto pedagógico de exposición. Así su lectura debe partir de un hecho previo y otros sistemáticos. El previo es que cuanto se dice y manifiesta viene referido (salvo el apartado 6, Disposiciones Transitorias) a contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1 de enero de Los sistemáticos implican: que el esquema de exposición parte de un planteamiento genérico sobre el interés del alquiler (apartado 1), para a continuación establecer unas líneas básicas de comprensión de la Ley (apartado 2), y de seguido, abordar SUCESOS (planteamientos de problemas y sus soluciones legales), tanto ANTES (apartado 3), como DURANTE (apartado 4) y DESPUÉS (apartado 5) del objeto central de esta guía: la existencia de un arrendamiento. Aunque incómodas, las Disposiciones Transitorias (apartado 6), es decir regulación legal de los contratos de arrendamientos subsistentes al 1 de enero de 1995, han sido someramente abordadas, siquiera para tener constancia de su clara diferenciación sobre el resto del expositivo. Por último, y de sumo interés es comprender las reglas prácticas para la prevención de conflictos que se establecen en el apartado 7, pues aún cuando expuestas al final, en muchos casos una primera lectura de las mismas, anticiparán la posibilidad de eludir problemas al mínimo esfuerzo que procurásemos para su cumplimiento. Todo ello queda complementado por dos ANEXOS de apoyo: el I, como breve diccionario de términos empleados asociado a un índice alfabético y que pretende ayudar para la mejor y más pronta localización del problema puntual a consultar, y el II, con transcripción íntegra del texto de la ley.

4 1.- EL INTERÉS DEL ARRENDAMIENTO Interés General. Como paso previo, necesario para comprender mejor las soluciones que en muchos casos adopta la Ley de Arrendamientos, vamos a tratar de aclarar, siquiera someramente, el INTERÉS que tiene de común para las partes implicadas, someterse a un contrato de arrendamiento. Sin duda, para los propietarios de viviendas o locales, la posibilidad de ceder en arrendamiento sus fincas supone un NEGOCIO ECONÓMICO, que se encuadra dentro de la libertad de empresa, y que persigue la obtención de un rendimiento económico sobre una inversión anterior o sobre la titularidad de un bien cualquiera que haya sido el título de adquisición. Nada habrá que objetar a esta perspectiva, muy al contrario, el fomento de esta actividad, sin duda genera riqueza y valor añadido que indirectamente a través del sistema fiscal revierte en la propia sociedad. De otro lado, para los inquilinos, la vía del arrendamiento, tiende a cubrir la NECESIDAD DE VIVIENDA DIGNA, derecho básico, que encuentra acomodo a través de la figura en estudio, sobre todo en aquellos casos en los que la otra vía (compra) resulta vedada a amplios sectores de población que carecen de recursos, sus ingresos no les permiten capacidad de ahorro, precisan desplazarse por motivos laborales o simplemente optan por el alquiler. El problema de toda legislación de arrendamientos urbanos ha sido siempre conciliar ambas posiciones en un punto de equilibrio, que a lo largo del tiempo (en atención a circunstancias sociales y económicas) ha ido cambiando de epicentro, aunque la mayoría de las veces haya mantenido su carácter tuitivo sobre la figura del inquilino. Es lo que doctrinalmente se llama "equilibrio de las prestaciones recíprocas". Ahora bien, el quid de la cuestión, no ha radicado sólo en valorar el nivel de protección que en atención al ritmo socio-económico, mereciese el inquilino o propietario, sino más bien la incidencia que esta protección determina sobre las LEYES DEL MERCADO (oferta y demanda). Los dos ejemplos legislativos más recientes en el tiempo nos ayudarán a comprender lo que se desea explicar. El Texto Refundido de Arrendamientos Urbanos de 1964, marcado por su carácter superprotector de los intereses de inquilinos y arrendatarios (locales de negocio), no logró que el parque de alquileres en todo el Estado alcanzase un 18 % del total de viviendas existentes. El propietario no arriesgaba en el negocio de alquiler dadas las cortapisas que la legislación le imponía (prórroga indefinida, subrogaciones, inseguridad en la revalorización de rentas, etc.). A consecuencia de ello, la vía del alquiler no ha podido contribuir a mitigar las aspiraciones de vivienda de muchos ciudadanos, cuya demanda, precisamente no ha encontrado oferta de vivienda. Justo al contrario de lo sucedido con la aparición del Decreto 2/85 de 30 de abril (conocido como Decreto Boyer), que recordemos suprimió la obligatoriedad de la prórroga indefinida, abriendo un elenco de posibilidades a los propietarios de fincas para que las ofertasen al mercado, y que a pesar de cierto éxito cuantitativo, generó desastrosas consecuencias especulativas y de inseguridad para los inquilinos, casi convertidos en nómadas anuales. En conclusión, para valorar la eficacia de una ley especial de arrendamientos urbanos, debemos atender al criterio de SEGURIDAD, descrito como confianza del propietario en la obtención de un rendimiento económico sin riesgos añadidos, y en el inquilino de obtener una vivienda digna (al menos con cierta estabilidad en su uso). Si además se encuentra coordinada con la realidad del mercado, en el sentido de contribuir activamente a la oferta de viviendas limitando la especulación, ayudará decisivamente a solventar muchos de los conflictos que actualmente cuentan con un alto grado de valoración entre todos los afectados.

5 1.2. Interés particular. Claro que a la hora de la verdad, el INTERÉS del lector se centra sobre todo en contemplar la perspectiva propia: si la vigente regulación me ofrece los términos que a nivel general hemos descrito. Muchas y variables son las interpretaciones que podemos efectuar desde este prisma sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 de 24 de noviembre, incluso en el detalle es donde las soluciones técnicas de "lege ferenda" pudiesen haber sido muy distintas. Sin embargo, a los efectos pretendidos, posiblemente encontremos un denominador común difícilmente cuestionable, por tratarse de bases reales en las que se sustenta la ley. Quiere decirse con ello que la nueva ley ha encontrado cuotas muy razonables de EQUILIBRIO entre ambas posiciones, y que una vez haya salvado la mítica historia negra de los arrendamientos, deberá servir (sirve) como INSTRUMENTO AL SERVICIO DE LAS LEYES DEL MERCADO, para incentivar, orientar y motivar la constitución de un buen número de alquileres. Insisto, a expensas de discrepancias sobre problemas puntuales. Varios son los argumentos que dan cuenta de esas bases mínimas y de contenido preciso que orientan la nueva regulación, y que paso a enunciar por la importancia capital que como hemos señalado adquiere el factor SEGURIDAD (también como certeza de derechos y obligaciones). En ambas posiciones de la relación contractual, se describen como VENTAJAS que pueden obtener y que servirán como acicate para su efectiva materialización, sin que por fuerza el beneficio de uno deba suponer pérdida en su contrario. A) Ventajas para el propietario. * OBTENCIÓN DE INGRESOS ECONÓMICOS: Sin ánimo de ser pueril, el alquiler como negocio reporta unos ingresos capitalizadores de la inversión, que en caso de no explotación, manteniendo la vivienda o local desocupado sólo generará gastos y la paulatina depauperación del bien (inversión). * LIBRE DETERMINACIÓN DE LA RENTA: Salvando los supuestos de Viviendas de Protección Oficial, será la oferta y la demanda la que sitúe libremente el nivel de renta por el disfrute del alquiler. * REVALORIZACIÓN AUTOMÁTICA DE INGRESOS: Por disposición legal, como mínimo, la rentabilidad que le ofrece su finca se verá incrementada de modo anual conforme a la variación experimentada por el Índice de Precios al Consumo. * POSIBILIDAD DE PACTAR LIBREMENTE LA DURACIÓN DEL ARRIENDO: Ambas partes fijarán la duración que estimen conveniente. La ley sólo establece un plazo de garantía mínimo de 5 años para el supuesto de alquiler de viviendas, que opera subsidiariamente y faculta al inquilino a mantenerse en posesión de la vivienda al vencimiento del plazo libremente pactado, si fuese inferior a los cinco años, a salvo que el propietario necesitase con anterioridad la vivienda para uso propio. Sin embargo, si el objeto tiene otros usos no existe ningún plazo de garantía mínimo. * ABSOLUTA OPERATIVIDAD DE LOS PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO: La reforma operada en la Ley de Enjuiciamiento Civil, agiliza los trámites, limitando las posibilidades de enervar la acción mediante el pago en el Juzgado. B) Ventajas para el inquilino.

6 * DURACIÓN DEL ARRIENDO: Si bien el tiempo de duración será el que libremente hayan establecido las partes, a su vencimiento el contrato quedará prorrogado facultativamente por el inquilino por el tiempo que reste hasta el cumplimiento de la quinta anualidad. Éste es quizás el principal factor de atracción de la nueva ley para fomentar la contratación de alquileres por aquellas personas necesitadas de constituir su propio hogar. Motivo que atañe fundamentalmente a la seguridad que aporta el no verse obligado a cambiar de vivienda en períodos cortos tal y como sucedía, vigente el Decreto 2/85, llamado Boyer. * LAS OBRAS CORREN DE CUENTA DE LA PROPIEDAD: Durante el período de garantía de cinco años, todas las obras necesarias para mantener la vivienda en perfecto estado de uso y conservación correrán de cuenta de la propiedad, sin posibilidad de que por las mismas se pueda repercutir cantidad alguna en recibo de renta. * DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE: Si constante el contrato de alquiler, la propiedad decidiere transmitir la vivienda por medio de COMPRAVENTA, la ley otorga al inquilino derecho de adquisición preferente, en su doble modalidad de tanteo y retracto. * TRANSMISIÓN DE LA TITULARIDAD DEL ARRENDAMIENTO: Con notable acierto la nueva ley permite al inquilino titular transmitir el derecho arrendaticio a sus familiares en un buen número de supuestos de cuya cuenta se dará oportunamente. * UN MODO DE VIDA EN ALQUILER: Teniendo presente las variables enunciadas, pudiésemos enunciar las condiciones de mercado que actúan como polo de atracción hacia el modo de vida en arrendamiento, y que en última instancia suponen su ventaja frente a la consagrada cultura de la propiedad: - Altos tipos de interés hipotecario, que elevan la cuota mensual por el crédito contraído dificultando la propia adquisición de vivienda. - La innecesariedad de acumular sumas de dinero en ahorro que faculten el desembolso inicial que en otro caso exigiría la compra de vivienda. - La desafección al sistema de cuotas hipotecarias que mantienen sujeto al individuo gran parte de su vida. - La movilidad funcional y laboral que otorga el sistema de plazos marcado por la Ley en la duración del arriendo. C) Y los locales de negocio? Este deliberado olvido de lo que en terminología de la nueva ley supone el alquiler "para uso distinto al de vivienda", es decir, alquiler sobre edificación habitable no destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y que en otro tiempo constituía el local de negocio. Ha sido objeto de la más amplia desregulación, hasta el extremo de que sobre su concreción y circunstancias de desarrollo, bastará un principio: * ABSOLUTA LIBERTAD DE PACTOS: Aplicación práctica del principio de autonomía privada, que desde luego deja a la ley del mercado la fijación de las condiciones que regirán el contrato, bien entendido que previa prestación del consentimiento por las partes. Sólo para el caso de que no exista derogación convencional del contenido mínimo establecido por Ley, ésta entrará en funcionamiento, aunque ya adelantamos que de su mandato no se desprende más

7 que circunstancias accesorias y no sustanciales, pues tanto la duración como la determinación de la renta y su actualización seguirán estando al libre albedrío de los contratan es. t Concluido este primer recorrido por los contornos del alquiler, es tiempo de profundizar en las situaciones reales que transcurren a lo largo de la vida de la locación, aunque no sin antes efectuar varias precisiones que ayudarán a comprender lo dicho a aquellas personas que a la par que siguen el relato, se atrevan a bucear en el articulado concreto de la ley. 2.- LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 29/94, DE 24 DE NOVIEMBRE Entrada en vigor. La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda (Art. 1), y que se celebren a partir del 1 DE ENERO DE 1995 (Disposición Final 2ª). Esta primera precisión nos ayudará a no confundir con las situaciones creadas con anterioridad a esta fecha, que por supuesto, cuentan con un régimen aplicable en muchos casos absolutamente distinto al comentado en las siguientes páginas (ver Disposiciones Transitorias 1ª a 4ª) Ámbito de aplicación. La nueva ley discrimina entre dos tipos básicos de arrendamientos, sobre los que establece un diferente grado de protección en atención a las finalidades que los fundamentan, cuyo reflejo se manifiesta en la existencia de dos contenidos legales paralelos Viviendas y sus accesorios. Cuentan con dicha consideración aquellas EDIFICACIONES HABITABLES cuyo destino PRIMORDIAL sea satisfacer la NECESIDAD de vivienda del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes (Art. 2). Igualmente seguirán el mismo régimen de derechos y obligaciones que la vivienda, todos aquellos elementos accesorios a la misma, tales como garajes, trasteros, mobiliario, etc Arrendamientos para uso distinto del de vivienda. En especial tiene esta consideración, el arrendamiento de fincas habitables destinado a actividad industrial, comercial, asistencial, recreativa, docente, cultural, etc. (Art. 3). Arrendamientos que en terminología de la antigua Ley (TR 64) lo eran de local de negocio o asimilados. Téngase en cuenta que los arrendamientos de TEMPORADA, bien de verano o de otra época, (v.gr. la casa de campo que era utilizada en período estival), no destinada como residencia habitual por contar ya con ella y no ser necesaria, se rigen también por las normas que regulan esta tipología de alquileres. Novedad que aleja la legislación común (Código Civil) de este subtipo de contrato, aunque a la postre y comparativamente con la ley ahora comentada, los términos no difieran sustancialmente Arrendamientos excluidos. Los derechos y obligaciones reconocidos por la Ley no serán de aplicación a las viviendas cuya superficie exceda de 300 metros cuadrados o su renta inicial exceda en cómputo anual a 5,5 el Salario Mínimo Interprofesional (Art. 4). Tampoco son objeto de la Ley las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios disfruten por razón del cargo o función que desempeñen, ni las viviendas universitarias o aquellas fincas cuya finalidad primordial sea el aprovechamiento agrícola o ganadero (Art. 5) Carácter imperativo o dispositivo de las normas.

8 Se dice que estamos en presencia de una norma imperativa (v.gr. el Art. 6) cuando su contenido no puede ser alterado por la autonomía de voluntad de quienes vengan afectados por su mandato. De este carácter participa la mayoría del articulado que se dedica a los arrendamientos de vivienda, que únicamente podrá ser modificado por las partes (derogación convencional), cuando la propia norma así lo habilite, normalmente bajo la fórmula "salvo pacto en contrario", tratándose entonces de normas dispositivas (Art. 20). De entre éstas todas las que regulan los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. La razón de esta elección, normas imperativas para viviendas y dispositivas para usos distintos, viene dada por la distinta consideración que para el legislador tiene la vivienda como necesidad principal y por tanto con especial protección y otros usos que no se consideran necesitados de asistencia, sino más bien de libertad para que el mercado (oferta y demanda) fije sus condiciones. Así, como ejemplo de uno y otro caso, el Art. 9 establece imperativamente el plazo de garantía mínimo de 5 años en la duración de los contratos de vivienda, plazo que en ningún caso vincula a las partes si se trata de uso distinto, remitiendo la ley ex Art. 4.3 al acuerdo de voluntades al que los contratantes hayan llegado (3, 5, 15 ó los años que sean). De ahí que el interés fundamental de la exposición se centre sobre el conocimiento concreto de las normas referidas a viviendas que cuentan con carácter imperativo, ya que poco puede añadirse sobre los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, pues la parquedad de la ley sólo entrará en juego cuando las partes no hayan establecido las condiciones del arriendo o no quede constancia del mismo. Claro está, que cuantas referencias se hagan al principio de autonomía de la voluntad o libertad de pactos asumidos por las partes, expresan el propio contenido escrito o verbal (éste de más difícil probanza) que se quiere dar y que regirá la vida del arrendamiento, y que en todo caso deberá venir referido como mínimo a los siguientes aspectos: cuantía de renta y su periodicidad, tiempo de duración, imputación de gastos accesorios (Impuestos, gastos de Comunidad, obras, suministros...), forma de pago, etc. Como si las partes señalan por escrito la condición de que la renta del local de negocio sufrirá un incremento anual del 10%, o que el arrendatario correrá con los gastos de la contratación de un seguro de responsabilidad civil. En definitiva puede ser objeto de pacto, todo aquello que de la imaginación de los contratantes sea contemplado siempre y cuando, no contraríen normas imperativas o atenten contra el orden público Disposiciones Transitorias. No podía por menos que hacer referencia en esta fase de situación, a las Disposiciones Transitorias, con el fin de que el lector se pueda hacer una idea cabal frente al problema que suscita a la mayoría de personas el hecho de que esta ley además de regular los contratos que se celebren a partir del 1 de Enero de 1995, despliegue sus efectos y altere sustancialmente el contenido legal de todos los contratos que ya estaban vigentes a dicha fecha. Entre los que se incluyen las ya famosas situaciones de contratos con renta congelada. A ellos dedicaremos un capítulo, por ello, tengan en cuenta que pocas de las situaciones que vamos a comentar les afectan. Como ya se señaló la mejor forma de acercar la información al usuario pasa por analizar las diferentes situaciones que concurren en el camino que recorre la vida del alquiler, a ello nos dirigimos con el primer y definitivo momento: hasta la perfección del contrato. 3.- ITINERARIO HASTA LA PERFECCIÓN DEL CONTRATO. Estamos en la fase de tanteo, de aproximación y de decisión para concertar un alquiler, que se plasmará (normalmente) en un contrato escrito. Decíamos que se trata de un momento decisivo, por cuanto del celo que hayamos puesto en sopesar cuidadosamente todos y cada uno de los aspectos que concurren antes de la firma (o apretón de manos) del contrato, dependerá que la vida del arrendamiento se desarrolle sin sobresaltos o controversias. Por ejemplo, son muchos los casos en que por desidia se suscribe un contrato cuya cláusula X dice:

9 «El inquilino reconoce que la vivienda en todos sus servicios y espacios se encuentra en perfecto estado de uso y conservación, sirviendo perfectamente al destino pactado como vivienda habitual del mismo». Siendo así que posteriormente resulta, que una vez tomada posesión de la vivienda, ésta carece (valga el caso) de una instalación eléctrica saneada, lo que le obligaría a reclamarla del propietario, quien perfectamente puede alegar que esta situación no se daba cuando se contrató y que la causa del deterioro es imputable al uso del inquilino. a) Todo es NEGOCIABLE entre las partes, para llegar a acuerdos, que se plasmarán en el contrato: Al margen de la pericia o adecuación de la estrategia de negociación de cada parte, lo cierto es que en lo esencial la nueva Ley de Alquileres establece LIBERTAD DE PACTOS, resultado al que se llegará para que verdaderamente sea libre, tras un "toma y daca" o "tira y afloja", teniendo presente que ciertamente en muchos casos el margen de maniobra dependerá de la posición de fuerza que ostente cada parte. Dos son los aspectos destacables dentro de la negociación: la cuantía de la RENTA y la DURACIÓN DEL ARRIENDO (Art y 9.1). b) La RENTA será la que libremente determinen las partes. Poco se puede añadir a lo dicho, será la situación del inmueble, sus servicios, dimensiones y el propio mercado inmobiliario quienes a la gruesa determinarán su precio, pero téngase en cuenta que sobre cada caso concreto, sí existe la posibilidad de mejorar la oferta inicial a poco que utilicemos de la negociación. Son muchas las situaciones imaginativas a la hora de redondear la cuantía de renta: establecer períodos de carencia en función de que la casa necesite tal o cual obra importante que correrá de cuenta del inquilino, o reducir la renta fijando que las obras necesarias serán de cuenta del inquilino, etc... c) La DURACIÓN del arriendo será la que libremente determinen las partes: sus excepciones. Se comprende por tanto que se pueden pactar desde varios meses, a los años que se convengan (10, 12, 32). Bien entendido que: Si el plazo pactado es inferior a cinco años, el contrato queda prorrogado automáticamente a su vencimiento y por anualidades hasta completar el plazo de garantía de cinco años, a elección del inquilino (Art. 9.1). Por tanto la prórroga es una excepción legal a dicha libertad de pacto. Si por ejemplo, se establece una duración de un año, y llegado el día de su vencimiento, el inquilino desea continuar en la vivienda, este contrato queda prorrogado por otra anualidad, y así sucesivamente hasta alcanzar la quinta anualidad del contrato. Este es un derecho facultativo del inquilino y obligatorio para el propietario. Ahora bien, pueden las partes pactar, de forma expresa, que el propietario necesitará la vivienda en determinada fecha (segunda excepción aunque esta vez a la prórroga), con lo que llegado el término fijado, el contrato quedará extinguido (Art. 9.3). Si el propietario no cumpliera con la ocupación de la vivienda por la necesidad apuntada, podrá el inquilino reclamar una indemnización o peticionar el realojo. A su vez llegado al cumplimiento del plazo de garantía mínimo de CINCO AÑOS, por cualquiera de los dos caminos establecidos (pacto convencional de 5 años o prórrogas sucesivas al vencimiento del plazo inicial inferior al quinquenio), si ninguna de las partes comunica con tres meses de antelación al cumplimiento de la quinta anualidad su deseo de NO RENOVAR EL CONTRATO, éste quedará prorrogado por anualidades sucesivas hasta un máximo de otros TRES AÑOS, operando en idéntica forma que la indicada para el plazo de garantía mínimo; facultativamente para el inquilino y obligatoriamente para el propietario (Art. 10).

10 Como se puede comprobar por lo visto, como criterio general, y dado que la ley ya otorga la posibilidad de mantenerse, al menos, cinco años en el arriendo de viviendas, lo más conveniente será pactar plazos cortos de duración: 1 ó 2 años. En otro caso, estableciendo plazos largos (4, 5, 8 años), el inquilino corre el riesgo de que al bies de las circunstancias de la vida, se vea obligado a abandonar la vivienda anticipadamente, sin cumplir el plazo de tiempo pactado, lo que pudiese originar la exigencia de responsabilidades por parte del propietario, ante el incumplimiento de contrato (Art. 11). d) Comprobar el estado de habitabilidad de la vivienda: Claro que a nadie se le ocurre alquilar una vivienda sin haber inspeccionado la misma previamente, pero lo que aquí se afirma significa algo más que visualizar el simple aspecto externo. Una buena labor preventiva y que evitará para el futuro problemas e incomodidades, pasa por comprobar in situ el estado de los grifos, persianas, conducción eléctrica y potencia suministrada, funcionamiento de las puertas, existencia de humedades, instalación de calefacción, etc. Si alguno de los elementos apuntados, o cualesquiera otros se encuentran con un uso deficitario, debieran quedar subsanados a la firma del contrato o en su caso ser objeto de NEGOCIACIÓN, bien que para una "quita" de la renta o para su compensación por cualquier otro sistema que a la imaginación se le ocurra. Téngase presente, que en todo caso, el ACUERDO resultado de la negociación deberá quedar reflejado POR ESCRITO en el contrato o cualquier otro documento privado. e) Gastos generales y de servicios individuales: Nos referimos a: - Los llamados Gastos de Comunidad o Cuota de Comunidad, que abona cada condueño de un inmueble en Propiedad Horizontal, para el sostenimiento y entretenimiento de los elementos comunes. - Los servicios individualizados que presta dicha Comunidad o la propia vivienda: calefacción central, luz, agua... - Tributos: fundamentalmente Impuesto de Bienes Inmuebles (antigua contribución urbana), Tasa de Basuras y Alcantarillado. La ley ha dejado a la LIBERTAD de PACTO, por lo tanto a la NEGOCIACIÓN, la designación de la parte de cuya cuenta correrán dichos gastos, salvo en el caso de los servicios individualizados mediante aparatos contadores, que en todo caso (siempre) correrán de cuenta del inquilino. Ahora bien, para que estos conceptos de libre disposición puedan ser repercutidos al inquilino, deberán constar en el contrato como de su cuenta y especificados en su cuantía, en caso contrario no existe obligación de pago (Art. 20). Una correcta instrucción de su cuantía en conjunto, nos dará una idea cabal del montante total a abonar por el disfrute de la vivienda. Pues al importe de la renta convencional, debemos sumar las partidas especificadas. Esto tiene su importancia, y sin ánimo de ser reiterativos, a la hora de establecer una estrategia de NEGOCIACIÓN sobre las condiciones del contrato. De pura lógica resulta que dependiendo de la cuantía que alcancen estos gastos accesorios el alquiler será más o menos atractivo. f) Es obligatorio prestar FIANZA, por importe de una mensualidad de renta: Cantidad que deberá ser exigida por el propietario y que será devuelta a la finalización del contrato, salvo incumplimiento contractual por parte del inquilino (Art. 36). g) La importancia de determinar un SISTEMA DE PAGO DE LA RENTA en el propio contrato: Me refiero a la forma en la que se llevará a cabo el pago de la renta y cantidades accesorias. Tradicionalmente ha venido siendo el casero el que se acercaba al domicilio del inquilino, a primeros de mes

11 con el recibo de renta. Sin duda este sistema ha quedado desfasado por otros métodos que conectan mejor con el avance técnico y aportan un sinfín de garantías adicionales a ambas partes: control directo de los pagos, la seguridad de obtener justificante de pago, y comodidad. Se trata de utilizar una cuenta en entidad de crédito como soporte de los pagos, en cualquiera de las siguientes modalidades: o bien señalando en el contrato una cuenta de titularidad del propietario donde el inquilino efectuará los ingresos, o una cuenta abierta a nombre del inquilino donde se cargarán los recibos de renta. Por supuesto, como insistentemente se deja indicado, esta circunstancia deberá ser expresada en el propio contrato, con indicación de la entidad, titularidad y n de cuenta. h) El CONTRATO de arrendamiento no exige especiales formalidades: Ni tan siquiera la Ley establece que deba ser formulado por escrito. Basta el simple consentimiento de las partes sobre el alquiler de una vivienda y un precio cierto para que exista en la vida jurídica dicho contrato con plena eficacia. Y sin perjuicio de que a requerimiento de cualquier contratante los acuerdos que se alcanzaron verbalmente deban establecerse por escrito. Lo cual no pone en duda la conveniencia de suscribir un contrato (cualquiera que sea el tipo de escritura utilizada y la hoja en que se redacte) que debidamente dé cuenta de todos y cada uno de los pactos a los que ambas partes han llegado. Un viejo aforismo lo expresa mejor: "Las palabras se las llevó el viento". El contenido mínimo de este documento hará referencia a la identidad de las partes, la identificación de la finca, la duración pactada, la renta inicial y las demás cláusulas que libremente se hubieren pactado. Y cómo no, la firma de los contratantes (Art. 37). 4.- SUCESOS DURANTE LA VIGENCIA DEL CONTRATO. Una vez tomada posesión de la vivienda (mediante la entrega de las llaves), son múltiples los sucesos o variables que pueden incidir en el normal transcurrir de la relación de arrendamiento. El presente epígrafe quiere hacer mención a los más frecuentes y relevantes, no sin advertir que incluso la propia ley prevé en sus diferentes apartados situaciones distintas y más complejas pero que de suyo rara vez sucederán (v. gr. mejoras solicitadas por la propiedad de la vivienda, Art. 22). A estos problemas corrientes, nos referimos a continuación, no sin antes precisar que se refieren al alquiler de VIVIENDAS: a) El inquilino no puede ceder o subarrendar la vivienda, sin el consentimiento escrito del propietario. La primera modalidad (cesión) se refiere a la sustitución del inquilino por otro, con abandono de la vivienda por parte del primitivo. La segunda, al realquiler de parte de la vivienda (único permitido) que efectúa el inquilino a un tercero, que adquiere así la posición de subarrendatario. Como señalo dichas prácticas están prohibidas salvo que se obtenga consentimiento ESCRITO del propietario. La consecuencia de incumplir la prohibición, es la posibilidad que tiene el dueño de resolver el contrato desalojando a los ocupantes (Art. 8). b) Se cumplió el plazo estipulado en el contrato. Si la duración establecida fue inferior a cinco años, bastará que el inquilino se mantenga en posesión de la vivienda para que se entienda prorrogado por otro año. Así sucesivamente hasta alcanzar cinco años. No exige la Ley firmar un nuevo contrato, ni comunicar esta decisión por escrito al propietario. Igual situación plantea la opción de acogerse al segundo plazo prorrogado de tres años. Ahora bien, si la propiedad notifica (por escrito y con fehaciencia) con tres meses de antelación a la finalización del quinquenio, su voluntad de no continuar con el arriendo, éste quedará resuelto, debiendo desalojar la vivienda (Art. 10).

12 c) Si no se estableció ningún tiempo de duración del contrato, la ley presume que se estableció por un año. 9). A su vencimiento seguirá siendo aplicable lo dicho en el párrafo primero del apartado anterior (Art. d) Abandono o desestimiento de la vivienda antes del cumplimiento del plazo pactado (resolución unilateral del contrato). El desestimiento unilateral con anterioridad a que se cumpla el plazo pactado (extemporáneo) puede dar origen a una indemnización a favor del propietario por incumplimiento de contrato. Lo conveniente será pactar en el contrato la facultad del inquilino de resolver anticipadamente el contrato preavisando la decisión por escrito, al menos con treinta días de antelación (Art. 11). e) El propietario necesita la vivienda. Es la única excepción al plazo de garantía de cinco años que establece la Ley y cuya mecánica de funcionamiento ya se ha explicado. De cualquier modo, para que el propietario pueda recuperar la vivienda por necesitarla para sí, deberá estar previsto en el propio contrato, con expresión de la fecha en que acontecerá tal necesidad. Si llegado el término no cumpliese con la necesidad, el inquilino puede solicitar una indemnización o la reocupación de la vivienda (Art. 9.3). f) Supuesto de separación, divorcio o nulidad del matrimonio. El cónyuge no arrendatario (para el caso de que no conste como titular en el contrato) al que venga atribuido el domicilio conyugal, podrá continuar en el alquiler en idénticas condiciones que el saliente. Ahora bien la circunstancia deberá ser comunicada (por escrito) a la propiedad, dentro de los dos meses siguientes a que fuese comunicada la Sentencia de separación, nulidad o divorcio. En caso contrario, el propietario puede rescindir el contrato si viniese a su conocimiento el cambio de titularidad (Art. 15). g) Abandono o desestimiento sin el consentimiento del cónyuge o la persona que mantenga idéntica relación de afectividad cualquiera que sea su orientación sexual. Sirva el criterio expuesto en el apartado anterior, en el sentido que la Ley pretende asegurar los derechos de la pareja que desee continuar en la vivienda. En todo caso, precisa para su eficacia legal que exista comunicación escrita al propietario del deseo de mantenerse como inquilino (Art. 12). h) Derecho de subrogación a la muerte del inquilino. Que no es otra cosa que la posibilidad de transmitir la condición de inquilino al cónyuge supérstite o persona que haya convivido en análoga relación de afectividad cualquiera que sea su orientación sexual, y un amplio abanico de parientes, que alcanzan incluso el tercer grado (minusválidos). Téngase en cuenta que el beneficiado por tal derecho adquirirá los mismos derechos y obligaciones establecidos contractualmente, y que una vez más, para la operatividad de la subrogación ésta deberá ser notificada al propietario, con aportación de una partida de defunción, y un principio de prueba de la convivencia con el finado (certificado de empadronamiento), y ello dentro de los tres meses posteriores al óbito (Art. 16). i) Obligación de entregar recibo de renta. Una apreciable novedad que incorpora la nueva legislación de alquileres es la obligación impuesta al arrendador de entregar justificante de pago de las rentas. Lo cierto es que no existe un modelo oficial de recibo de renta. Bastará que el justificante contenga separadamente las cantidades a que se corresponde (renta, gastos de comunidad, impuestos), que indique el período de pago de cuyo vencimiento deriva, y por supuesto la firma del librador (propietario o administrador). También es cierto, que un abonaré del ingreso efectuado en la cuenta del propietario (cuando éste sea el sistema de pago pactado) hará perfectamente las veces de recibo de renta (Art. 17).

13 j) Salvo que se hubiese pactado otra periodicidad y modo de pago, la renta deberá ser abonada mensualmente y dentro de los siete primeros días del mes. Por mor de la reforma operada en el juicio de desahucio por falta de pago, el cumplimiento escrupuloso del modo y fecha de pago adquiere una importancia superlativa para la propia continuidad del arriendo. Atrás quedó la vieja ley y la posibilidad de enervar la acción de desahucio (pagando en el juzgado las rentas debidas). Acción que se podía reiterar en el tiempo varias veces. Esta situación llegó a generar la conciencia de que ni aún dejando de pagar las rentas se podía desalojar al inquilino. Con la vigente legalidad la 2ª vez que la propiedad se vea obligada a acudir al desahucio por retrasos injustificados o desidia en el pago, el desalojo está asegurado. No olvidemos que el pago de la renta es esencial a la propia existencia del arriendo, lo que sobradamente justifica se adopten medidas en prevención de abusos (Art. 17). k) Incrementos de renta. El propietario ostenta la facultad (no la obligación) de elevar la renta anualmente, en la misma fecha de suscripción del contrato, conforme a la variación experimentada en los doce meses anteriores por el Índice de Precios al Consumo (Art. 18). Derecho que en evitación de lo sucedido con la vieja ley de alquileres, que dio origen a las denominadas "rentas congeladas", puede hacerse valer, se encuentre o no pactado en el contrato. La eficacia del incremento de renta (como para cualquier otro concepto que sea reclamado) depende de la existencia de comunicación ESCRITA donde quede reflejado (y para que exista constancia) la cuantía del incremento y el motivo del mismo. Si bien es cierto que bastará una anotación en el recibo de renta para su plena validez. El aumento es exigible a partir del mes siguiente a su comunicación (Art. 17). l) La vivienda necesita obras, y el dueño debe hacerse cargo de ellas. Es uno de los sucesos más frecuentes a lo largo del desarrollo de la vida del arrendamiento. Aparecen humedades, la madera del suelo se encuentra apolillada, la instalación eléctrica no funciona, goteras del tejado, etc. Estos y cualesquiera otros fenómenos que afecten al normal uso, habitabilidad y disfrute de la vivienda deben (obligatoriamente) ser subsanados por la propiedad, sin que pueda exigir cantidad alguna al inquilino por su reposición (Art. 21). El procedimiento para reclamar la subsanación de defectos, como siempre, requiere comunicación escrita (a salvo de que verbalmente se llegue a la solución de reparar) señalando la existencia del desperfecto y la necesidad de reparación. Si bien la ley faculta para que el inquilino pueda acometer aquellas reparaciones urgentes encaminadas a evitar incomodidad grave y exigir de inmediato su importe al arrendador. El problema real surge cuando no se adopta la decisión de reparar, dado que la única solución pasa por acudir a un procedimiento judicial en reclamación de tales obras. m) Las pequeñas reparaciones serán de cuenta del arrendatario. La pintura (o papel) de las paredes, los grifos, las manillas de las puertas, las correas de las persianas, y en fin, todos aquellos elementos de uso directo existentes en la vivienda cuyo funcionamiento depende en la mayoría de los casos del propio desgaste por el transcurso del tiempo, corren de cuenta del inquilino, sin posibilidad de deducirlo de la renta (Art. 21). n) Derramas extraordinarias exigidas por la Comunidad de Propietarios: son imputables al propietario. Ya cuando hablamos de los suministros y servicios propios de la Comunidad hicimos hincapié en su significado y alcance. A lo que me refiero en este apartado es a la exención de pago en favor del inquilino de todos aquellos gastos no previstos o previsibles por el normal uso de los elementos comunes: arreglo de

14 tejado, fachada, ascensor, caldera de la calefacción... Será el propietario quien deba contribuir a su sostenimiento. o) El inquilino no puede hacer obras sin permiso. Hasta hace bien poco ésta era una de las causas más frecuentes para poder desalojar al inquilino de la vivienda. Pero, qué se entiende por OBRAS?: todo aquello que suponga modificación en la configuración de la vivienda: alterar la distribución de los diferentes huecos levantando o derribando tabiques, subir techos o suelos, clausurar ventanas o abrir ventanas nuevas. Fuera de estos contornos, la ejecución de actividades propias de adecentamiento o sustitución de materiales (siempre que mejoren el existente), se encuentra permitido y no precisa autorización de la propiedad: pintar, enmoquetar, lucir, sustituir elementos del aseo... Si nuestra intención fuese realizar una OBRA, tal y como se ha descrito, antes de su ejecución deberemos contar con el permiso escrito del arrendador. En caso contrario, nos veremos expuestos a la resolución del contrato por obra inconsentida (Art. 23). p) Tolerar el acceso a la vivienda cuando se trate de obras necesarias o de mejora. El propio arrendador o los técnicos a quienes encargue sus servicios podrán inspeccionar la situación del desperfecto reclamado. Si se trata de mejoras que no puedan diferirse hasta la conclusión del arriendo el inquilino deberá soportarlas o desistir de continuar en la vivienda, en el primer caso con reducción de la renta en proporción a la parte de vivienda que no pueda disfrutar e indemnización de los daños que tales obras le causen (Art. 21). q) Derecho de Adquisición preferente. En caso de VENTA de la vivienda tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en su doble modalidad de TANTEO y RETRACTO. El primero hace referencia a la notificación previa a la venta que debe efectuar el dueño con indicación del precio en que desea transmitir el bien, el retracto por su parte, ofrece al inquilino la posibilidad de situarse en la posición del comprador (ya se ha materializado la venta) abonando el mismo precio por el que éste la adquirió. Ambos derechos se encuentran sujetos para su ejercicio a plazos: 30 días a partir de la notificación o conocimiento de la transmisión. Por último señalar, que nunca existió, pero ahora con más motivo, la posibilidad de adquirir la vivienda "según la renta que se abonaba", por lo que el precio de compraventa es absolutamente libre (ley del mercado) (Art. 25). r) Obras de mejora. Contempla el supuesto de que el arrendador realice en la finca obras de mejora, entendidas por tales, aquéllas que no fueren necesarias para el normal uso y disfrute de la vivienda, o en su caso se correspondan con actuaciones de conservación derivadas de decisiones comunitarias (régimen de Propiedad Horizontal). En cualquier caso, si dichas obras afectan directamente a la normal ocupación de la vivienda, tiene derecho el inquilino a desistir del contrato o en otro caso a reducir la renta en la parte proporcional en que se haya visto mermado el uso de la misma (Art. 22). La segunda variable del problema es la posibilidad que asiste al arrendador de repercutir (trasladar) al inquilino su importe (Art. 19). Le asistirá sólo a partir de las obras cursadas una vez vencida la quinta anualidad del contrato, y siempre que contractualmente dicha posibilidad no se encuentre exc1uída. La cantidad a pagar en resumen, supone una elevación de la renta, que puede alcanzar un 20% máximo de la que se viniere satisfaciendo. s) Inhabitabilidad de la vivienda por obras. Si la realización de obras implica que la vivienda no puede ser habitada por la superlativa incomodidad o riesgo que correrían sus ocupantes, asiste al inquilino la posibilidad de desistir del contrato, sin derecho a indemnización alguna, o en su caso la posibilidad de suspender el alquiler, sin obligación de

15 pago de la renta, en tanto se reinicie la habitabilidad. Durante dicho período no correrá el término o plazo contractual (Art. 26). t) Conveniencia de concertar un Seguro. Muchos de los supuestos litigiosos que traen causa en la relación de arrendamiento son debidos a problemas causados por daños y la necesidad de su reparación. Una forma conveniente y en la mayoría de los casos económica de mitigar la dependencia de terceros en la solución eficaz de los mismos es la contratación de una póliza que cubra los sucesos o contingencias más frecuentes que los originan (incendio, roturas de cañerías, fuga de lavadora, cortocircuito, etc.). Y ello también para cubrir la responsabilidad que por los mismos hubiera podido incurrir tanto propietario como inquilino. Hoy en día existe un amplio abanico de compañías aseguradoras dispuestas a cubrir dichos riesgos tanto a propietarios como a inquilinos. 5.- EXTINCIÓN DEL CONTRATO. Como se comprende es la última fase de subsistencia de un arrendamiento. A ella nos vamos a referir abordando su problemática desde una doble vertiente: los supuestos de extinción VOLUNTARIA, referidos al modo normal en que ambas partes conforme a los dictados de los pactos que alcanzaron y la legalidad vigente, dan por concluído el arrendamiento, con la liquidación de rentas y devolución de la posesión de la vivienda al dueño. La otra faceta es la de la extinción por RESOLUCIÓN JUDICIAL, en relación a los supuestos en que por infracción de las Obligaciones de cualquiera de las partes, y no existiendo avenencia, se solicita al órgano judicial la extinción de la relación Extinción voluntaria. a) Por expiración del término pactado o cualquiera de sus prórrogas: instada por el inquilino (manifestación de voluntad de no continuar en la vivienda). Sin perjuicio de que en la mayoría de los casos, no exista problema alguno, pues ambas partes accederán de mutuo acuerdo a la extinción, no está de más precisar los pasos a recorrer para que dicha conclusión adquiera efectos jurídicos y mitigue la posibilidad de que por la manifestación de no continuar surjan nuevos problemas: - Comunicación previa (por escrito) remitida por conducto que deje constancia de la notificación (en la mayoría de casos bastará con carta certificada con acuse de recibo), en la que el inquilino manifieste al menos CON UN MES DE ANTELACIÓN a la fecha prevista de desalojo de la intención de no continuar en la vivienda, dando por resuelto el arrendamiento. - La obligación de pago de las rentas y cantidades accesorias, alcanza HASTA EL MISMO DIA DE ENTREGA DE LA POSESIÓN (llaves de la casa). - Es conveniente que la entrega de las llaves se realice en la misma vivienda, a fin de que el propietario tome conocimiento del estado en que ésta se encuentra, a fin de que sea devuelta la FIANZA. - Documentar la entrega de llaves en un escrito firmado por la propiedad o su representante donde conste el día de su entrega. b) Por expiración del término pactado o cualquiera de sus prórrogas: instada por el propietarioarrendador, tres meses antes del vencimiento del plazo de garantía de cinco años, o del segundo período prorrogado de otros tres años. Para su efectividad, igual que se acaba de explicar se requerirá notificación al inquilino mostrando la voluntad de no prorrogar el contrato Por resolución judicial. A) A petición del arrendador (Art. 27). - Por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas.

16 - Por realización de obras inconsentidas. - Por la cesión o subarriendo de la vivienda sin consentimiento escrito del dueño. - Por la realización en la vivienda de actividades molestas, incómodas, insalubres o peligrosas. - Por no destinar la vivienda a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino o su familia. B) A petición del inquilino (Art. 28). - Por la no realización de las obras necesarias para mantener la vivienda en estado de uso y habitabilidad. - Por las perturbaciones de hecho o de derecho causadas al inquilino. 6.- EL PROBLEMA DE LAS DISPOSICIONES TRANSITORIAS. Ciertamente las Disposiciones Transitorias (normas que regulan alterando/modificando el régimen de alquileres ya vigente antes de la entrada en vigor de la nueva Ley), son un problema en sí mismas. Como su complejidad y en algún caso jeroglífico entendimiento difícilmente permiten una asimilación racional, basta a los efectos perseguidos en este trabajo, las pinceladas que a continuación, y por partes se enuncian: CONTRATOS. celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 (acogidos al Decreto Boyer). Disposición Transitoria 1ª - Duración: a la finalización del plazo establecido, salvo que haya sido denunciado por el arrendador, se prorrogará por tres años en el caso de viviendas. Y transcurrido dicho término sin denuncia por las partes, quedará renovado siendo entonces aplicables todas las previsiones comentadas hasta ahora para los contratos a partir del 1 de enero de Si se trata de un local de negocio le será aplicable lo dicho para arrendamientos diferentes al de vivienda. En el resto de aspectos habrá que estar a lo pactado en el contrato o en su caso lo dispuesto por la Ley de Arrendamientos Urbanos de CONTRATOS ANTIGUOS DE VIVIENDA, celebrados con anterioridad al 9 de mayo Disposición Transitoria 2ª a) Supresión de la posibilidad de ceder en vida la titularidad del arrendamiento, que otorgaba la Ley de b) Subrogaciones: * De haberse producido ya dos subrogaciones (transmisión del derecho como inquilino por causa de muerte), al fallecimiento del actual arrendatario el contrato termina. * En otro caso el cónyuge mantendrá el contrato de arrendamiento hasta su fallecimiento, y los hijos sólo durante dos años o hasta que cumplan 25. * La única posibilidad de que se mantengan otros parientes en el arrendamiento, es que se trate de ascendientes o hijos minusválidos en grado superior al 65 % o se encuentren percibiendo prestaciones públicas por jubilación o invalidez, pero siempre que no haya existido con anterioridad ninguna subrogación. Para que las personas designadas puedan ostentar derechos como inquilinos debe producirse la subrogación antes del 1 de enero del año 2006.

17 c) Renta: El propietario tendrá derecho a actualizar la renta en función del IPC transcurrido desde la fecha del contrato, siempre que las personas que convivan en la vivienda, perciban ingresos superiores a 2, ,5 el Salario Mínimo Interprofesional, dependiendo de si los convivientes son 2, 4 ó más de 4. Esta actualización se efectuará progresivamente en 10 ó 5 años nuevamente dependiendo de los ingresos. Si no se alcanzasen los ingresos mínimos citados, solamente se podrá incrementar la renta vigente anualmente en la misma medida que suba el IPC. d) Otros derechos del arrendador: todos los propietarios tendrán derecho, a partir de la entrada en vigor de la Ley, a repercutir: - La cuantía total por el Impuesto de Bienes Inmuebles. - El coste de los servicios y suministros. - Una cantidad proporcional del importe invertido en la vivienda por concepto de obras. CONTRATOS ANTIGUOS DE LOCAL DE NEGOCIO, celebrados con anterioridad 9 de mayo de Disposición Transitoria 3ª a) Extinción: cuando el arrendatario sea una persona física, el contrato se extinguirá a su jubilación o fallecimiento, pero con posibilidad de subrogación a favor del cónyuge, con duración igualmente hasta su jubilación o fallecimiento. En ambos supuestos, puede subrogarse también el descendiente, pero siempre que el contrato no haya durado ya 20 años y sólo hasta que se cumpla este plazo máximo. b) Traspaso: el actual arrendatario y el cónyuge, cuando se haya subrogado, podrá traspasar el local. En este caso la duración será de diez años a partir de la fecha de escritura o hasta los 20 años a partir de la vigencia de la Ley. c) Renta: se procederá a una actualización progresiva (en 10 años) conforme al IPC transcurrido desde la fecha que se contrató, siendo de matizar que a diferencia de lo que sucede con viviendas, todos los locales podrán ser objeto de actualización. d) Rige el mismo apartado d) ya expuesto para viviendas. Si precisamente se hace una exposición, aunque somera, de dichas transitorias, es por cuanto su régimen normativo difiere de forma tan patente de todo lo hasta ahora comentado, que aún a riesgo de ser reiterativos, conviene definitivamente no confundir la realidad legal de estos contratos, siempre anteriores al 1 de enero de 1995, con los que son objeto propio de la presente guía, a partir de dicha fecha. 7.- REGLAS PRÁCTICAS PARA LA PREVENCIÓN DE CONFLICTOS. Para concluir, qué mejor para la prevención y debido abordaje de las múltiples cuestiones que se pueden plantear a lo largo del recorrido del alquiler, que establecer una síntesis de factores que SIEMPRE, ante la presencia de cualquier tipo de suceso propio del arriendo, nos mantengan alerta de los pasos a emprender. Recuerden siempre que todo problema de fondo (sustantivo), cuenta con un cauce o forma de cuya debida instrucción SIEMPRE dependerá el éxito de cualquiera de las pretensiones que surjan, aunque no sólo es necesario saber pedir (acomodarnos al cauce), además habrá que tener razón. 1.- Refleje con claridad y por escrito, todos y cada uno de los acuerdos que ambas partes logren. 2.- La Ley para la exigencia de derechos y el cumplimiento de obligaciones establece PLAZOS, traspasados los cuales decae el derecho o la obligación. Son muchos y variados a lo largo de todo el texto articulado. 3.- La ley al mismo tiempo que establece PLAZOS, requiere la constancia documental de las pretensiones. COMUNIQUE SIEMPRE POR ESCRITO, o bien los sucesos relevantes que puedan afectar a la continuidad del arrendamiento (fundamentalmente cambios de titularidad, exigencia de permiso para obras, desestimientos unilaterales, subrogaciones, separación...) o las pretensiones

18 que afecten al propio disfrute del alquiler (necesidad de obras, perturbaciones de terceros, existencia de deterioros...). 4.- A la vista de cualquiera de las pretensiones de las partes MANIFESTADA POR ESCRITO, si a su derecho interesa oponerse por considerar que no se ajusta ni a los pactos suscritos ni al tenor de la Ley, OPÓNGASE FORMALMENTE POR ESCRITO DENTRO DEL PLAZO. Ejemplos pueden ser la oposición a un incremento de renta excesivo, la resolución de un contrato antes de tiempo, la repercusión de unas obras sin derecho, etc. 5.- No retenga nunca el PAGO DE LA RENTA, como medida de presión para conseguir algún fin propio del alquiler (el más frecuente: hasta que me arregle...). No se puede exigir derechos sin el cumplimiento de nuestras obligaciones. 6.- Los ACTOS PROPIOS vinculan a quien los realiza. No se puede tolerar y consentir determinada circunstancia de hecho (por ejemplo el pago de una determinada cantidad de renta o por otro concepto) para luego desdecirse de ello, invocando un derecho o pacto, que por voluntad propia quedó renunciado La situación económica o personal del inquilino o arrendatario y su familia, no es excusa legal para dejar de satisfacer la merced arrendaticia. El impago de renta origina el desahucio y consiguiente desalojo. 8.- Las formas de relacionarse entre inquilinos y sus caseros, adquieren relevancia superlativa en la existencia o solución de los conflictos del alquiler. El respeto mutuo, la confianza, la educación, si en cualquier caso son valores predicables, en el nuestro con mayor motivo. 9.- Valore su posición de fuerza y su interés respecto al arrendamiento. Muchas veces el celo o profusión de esfuerzos en el cumplimiento o exigencia de derechos accesorios, frustra en el plano temporal los sustanciales: continuidad o rentabilidad del alquiler Acuda a una institución especializada o un Profesional. Ellos le informarán adecuadamente de sus derechos y de la forma de proceder. ANEXO I: Diccionario de Términos e Índice Alfabético. ACTUALIZAR. Elevación de rentas para adaptarla a las variaciones de la subida de la vida por medio del Índice de Precios al Consumo. Art. 17. ASIMILADA. Refiere todas aquellas cantidades que no son estrictamente renta, dígase gastos de comunidad, impuestos, etc. ARRENDATARIO. Inquilino. ARRENDADOR. Propietario. CESIÓN. Sustitución de un inquilino por otro extraño que inicialmente no concertó el contrato. Queda prohibido, salvo consentimiento escrito del arrendador. Art. 8. DESAHUCIO. Acción judicial del propietario para obtener el lanzamiento bien por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas, por la extinción del plazo del arriendo o por precario.

19 DESISTIMIENTO. Abandono de la vivienda con comunicación o sin comunicación al arrendador, por quien suscribiera como titular el contrato. Tiene especial importancia en caso de convivencia con otras personas que desean continuar. Art. 12. ENAJENACIÓN Pasar o transmitir el dominio de un derecho o cosa a otro. En nuestro caso de la finca arrendada. Con consecuencias a efectos de continuidad del arriendo y posibles derechos de adquisición preferente. Art. 14. ENERVACIÓN. Acción de dejar sin efecto el desahucio judicial previo pago de la cantidad reclamada y las vencidas. Opción que sólo se puede ejercitar una vez. El segundo desahucio origina el lanzamiento. EXCEPCIÓN. Supuestos ajenos a la norma común. En cuanto al plazo, lo es tanto la prórroga legal, como la posibilidad de que el propietario incluya un pacto contractual de necesidad. Art. 9. EXTINCIÓN. Finalización ordinaria del alquiler, por transcurso del tiempo pactado. Implica la devolución de la posesión de la finca y el reintegro de la fianza. FIANZA. Garantía obligatoria por importe de una mensualidad de renta en viviendas, o dos en arrendamientos para uso distinto, que pretende cubrir los supuestos de defectuoso reintegro de la finca o impago de cantidades propias del arriendo. Art. 36. HABITABILIDAD. Circunstancia necesaria para considerarla existencia de una finca sometida a la Ley de Arrendamientos. En todo caso, de su eficacia y debida existencia, depende el ejercicio de derechos, suspensivos del contrato o de desistimiento del mismo. Arts. 19 y 26. MEJORAS. Actuaciones de la propiedad opuestas a lo necesario para el debido mantenimiento del uso y disfrute de la vivienda o de conservación, entabladas por la Comunidad de Propietarios donde radica la finca. Durante los cinco primeros años de contrato inexigibles. Art. 22. NECESIDAD. Posibilidad que le asiste a la propiedad como excepción al plazo de garantía mínimo de cinco años, de establecer la extinción del contrato cuando precise la vivienda. Requiere compromiso escrito. OBRAS. Actuaciones precisadas para el debido uso y disfrute de la vivienda. Las que recaen sobre elementos de uso directo son de cuenta del inquilino, el resto son de la propiedad sin derecho a elevar por ello la renta. Art. 21. PRÓRROGA. Efecto de la ausencia de voluntad extintiva del contrato al vencimiento del plazo concertado. La prórroga legal inicial lo es hasta la quinta anualidad, la segunda por tres años. Art. 9 y 10. RECIBO. Justificante de pago de la renta. La ley establece su obligatoriedad. Art. 17. RENTA. Elemento constitutivo del contrato de arrendamiento. Debe ser cierta y en metálico. Art. 17. REPERCUSIÓN.

20 Forma o modo de efectuar el cobro de conceptos arrendaticios. Se dice repercutir el Impuesto de Bienes Inmuebles o tales obras de mejora. RETRACTO. Derecho de adquisición preferente que le asiste al inquilino para situarse en la posición de comprador abonando el precio por éste satisfecho cuando no hubiera sido notificado de tanteo. SERVICIOS. Se refiere a los servicios que de suyo presta la Comunidad de Propietarios, tal como Portería, Limpieza, etc. Art. 20. SUBARRIENDO. Contrato de alquiler total o parcial que suscribe el inquilino con otra persona, que adopta la posición de subarrendatario. Art. 8. SUBROGACIÓN. Transmisión del derecho de alquiler por fallecimiento del titular a alguno de sus parientes o cónyuge. Art. 16. SUMINISTROS. Se refiere a los consumos propios de suministros habituales en las Comunidades de Propietarios; agua, luz, reposición de materiales fungibles, calefacción central, etc. Art. 20. TANTEO. Derecho que asiste al inquilino para comprar la finca alquilada en iguales condiciones que las ofertadas por el propietario a un tercero. Es anterior a la venta a dicho tercero. TRANSITORIA. Tipo de norma legal que afecta a situaciones anteriores a su vigencia. En nuestro caso contratos anteriores al 1 de enero de TRANSMISIÓN. La sustitución en la titularidad de la finca alquilada. Puede originar derechos de tanteo y retracto.