Expediente 711/2015/03038 PREGUNTAS LICITADORES Nº de orden: 6 CUESTIONES PLANTEADAS

Transcripción

1 CUESTIONES PLANTEADAS 1- IBI: Ante la importante superficie y magnitud del proyecto y al ser una adjudicación de derecho de superficie, se prevén importantes obligaciones de pago de IBI por el adjudicatario, que se superponen al canon obligatorio establecido en el concurso. Mediante este escrito se solicita una exención o bonificación total o parcial del IBI relativo al derecho de superficie, de forma que el adjudicatario no soporte costes adicionales que impidan hacer viable la operación, especialmente para los usos de convenciones, eventos y espectáculos. De acuerdo con la cláusula 18 c) del Pliego de Condiciones Particulares, es obligación del adjudicatario del derecho de superficie satisfacer los impuestos de toda clase derivados de la adjudicación del derecho de superficie, incluido el Impuesto sobre el Valor Añadido que resulte de aplicación. 2- Obras pendientes para la adaptación de la parcela: Asimismo se solicita que el Ayuntamiento defina y asuma los costes exteriores a la parcela para dotarla de servicios de infraestructura y accesos (electricidad, agua, acometidas, gestión de residuos y finalización de accesos al aparcamiento de autobuses y turismos). Aclarar si la entidad de conservación tiene presupuesto ya asignado para la ejecución de las inversiones de la zona verde. De acuerdo con la cláusula 18 párrafos e), h) y n) del Pliego de Condiciones Particulares, el adjudicatario del derecho de superficie estará obligado a redactar a su costa los estudios, anteproyectos, proyectos y demás documentación necesaria y a ejecutar a su costa las obras, incluidas las de urbanización tanto del espacio libre de la parcela dotacional que es objeto del derecho de superficie como de la parcela colindante calificada como Zona Verde Singular, las de reestructuración de la edificación existente y las de puesta en uso de las plazas de garaje aparcamiento, así como todas las actuaciones a realizar en el exterior para dotar de las necesarias acometidas de servicios a los edificios y a la urbanización, de acuerdo con el proyecto de urbanización aprobado por el Ayuntamiento de Madrid, las condiciones impuestas por las licencias, la normativa de aplicación, los Pliegos de Condiciones Particulares y de Prescripciones Técnicas, las instrucciones de la dirección facultativa y las reglas de la buena praxis. Asimismo, la cláusula 5 del Pliego de Condiciones establece que no podrán ser objeto de reclamación, entre otras, las obras que se deriven de las actuaciones, ya sean de demolición o de reestructuración, necesarias para adaptar la construcción existente a las características formales y funcionales de las nuevas edificaciones ni las obras necesarias para posibilitar los necesarios accesos peatonales y de vehículos, aunque estén situadas fuera de la parcela. 1

2 De acuerdo con la cláusula 2.2 del Pliego de Prescripciones Técnicas, el adjudicatario estará obligado a la redacción del proyecto de urbanización que deberá ser objeto de aprobación por el Ayuntamiento de Madrid y a la urbanización a su costa conforme a las determinaciones de dicho proyecto. Según el informe técnico que figura en el expediente, emitido en base a la estadística de costes reales de obras de urbanización, así como a las características específicas del ámbito, el coste de la urbanización se estima en euros, IVA incluido. Como se indica en el informe, este importe es estimativo, podrá variar al alza y a la baja en función tanto de las condiciones de contorno que se establezcan como del diseño de la zona verde y de los materiales que se utilicen en el proyecto. En todo caso, existe un ingreso afectado a la financiación de los costes de urbanización de ,27 euros, realizado por la Entidad Urbanística Colaboradora para la urbanización de la Unidad de Ejecución del Área de Planeamiento remitido APR Ciudad Deportiva que, de acuerdo con la citada cláusula del Pliego de Prescripciones Técnicas, será abonado por el Ayuntamiento de Madrid al superficiario en la fecha de suscripción del Acta de Recepción definitiva de la urbanización, previa la presentación de la correspondiente factura sujeta a conformidad de la Corporación. 3- Respecto al acceso desde Castellana y utilización de suelo público exterior a la parcela objeto de derecho de superficie: la escasa visualización del espacio desde el paseo de la Castellana puede generar un impacto muy negativo para la explotación del espacio, por ello se solicita la concesión de un derecho de uso gratuito por 75 años de los espacios públicos de acceso peatonal entre la segunda y tercera de las cuatro torres, entre el espacio definido por la parcela y el viario del paseo de la Castellana, continuando en paralelo a todo el frontal del nuevo edifico propuesto, con el objeto de dotar de un acceso e identidad visual del nuevo complejo, incluyendo la posibilidad de incluir grandes elementos de señalética y tótems, así como el estudio de opciones para rentabilizar dichos espacios en la forma en que el adjudicatario estime conveniente. Entre otras posibilidades, se propone la posibilidad de ocupación de dichas parcelas con usos lucrativos mediante concesión de licencia sin coste de terrazas y veladores, así como derechos de ocupación de la parcela para instalar y explotar locales de ocio, restauración y comercial, en dicha zona, redefinir circulaciones y accesos de cargas y descarga, y cubrir parte de dicha superficie con elementos permanentes (cubierta, tótems etc.) que generen visibilidad del área comercial desde la Castellana. De acuerdo con la Cláusula 5 del Pliego de Condiciones Particulares, la parcela que es objeto del derecho de superficie es exclusivamente aquélla cuya descripción, emplazamiento, situación patrimonial y registral, así como sus circunstancias urbanísticas y usos permitidos, se definen en la cláusula 2 del Pliego de Prescripciones Técnicas. Los derechos del adjudicatario del derecho de superficie son los recogidos en la cláusula 19 del Pliego de Condiciones Particulares. 2

3 Las autorizaciones y concesiones demaniales se sujetarán a lo dispuesto en la normativa patrimonial y municipal de aplicación. 4- Para total seguridad de las entidades financieras, confirmación de prioridad de la hipoteca y su posible ejecución frente a otros derechos de la Administración (embargos por impago de ingresos de carácter público..), en caso necesario. De acuerdo con la cláusula 24 del Pliego de Condiciones Particulares, el derecho de superficie es susceptible de gravamen (artículo 41.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio). Podrá ser hipotecado como garantía de los préstamos contraídos por el superficiario para financiar la realización, modificación o ampliación de las obras, construcciones, edificaciones e instalaciones objeto del derecho de superficie, por plazo no superior al de su duración. Los créditos e hipotecas que puedan constituirse para la ejecución de las obras, gozarán de preferencia sobre el derecho de reversión que tiene el Ayuntamiento de Madrid por causa de incumplimiento del adjudicatario. En todo caso el adjudicatario final del derecho de superficie deberá cumplir los requisitos de admisión y las obligaciones establecidos en el presente Pliego. 5- El plazo de 9 meses para la obtención de licencia es excesivamente corto para un gran proyecto de este tipo, debido a que previamente a la definición completa del proyecto hay que efectuar acuerdos con inversores, operadores y financiadores. Por ello se solicita obtención de licencia en un plazo máximo de 24 meses que permita cerrar un mejor programa de usos. De acuerdo con la cláusula 18 f) del Pliego de Condiciones Particulares, el adjudicatario del derecho de superficie deberá solicitar en el plazo máximo de 9 meses a contar desde su formalización en escritura pública, la Licencia Urbanística Municipal de Obra de Nueva Edificación. La licencia deberá obtenerse en el plazo máximo de 6 meses a contar desde su solicitud, paralizando tal cómputo las subsanaciones requeridas por el órgano competente para el otorgamiento de la licencia, salvo acreditación de causa válida de la no obtención. 6- Confirmación de que el máximo riesgo del ofertante en este concurso es el importe de la garantía provisional, si al final el ofertante no llegase a aportar la garantía definitiva, por la razón que sea. De acuerdo con la cláusula 15.3 del Pliego de Condiciones Particulares, si el adjudicatario provisional no presentase la documentación requerida o resultase la 3

4 misma indebidamente cumplimentada en el plazo señalado, renunciase a la adjudicación o no atendiese a las obligaciones que le corresponden, perderá el depósito constituido en concepto de garantía, sin perjuicio de la indemnización de las eventuales pérdidas que se hubieran originado. 7- Confirmación de que las plazas de aparcamiento se podrán gestionar como aparcamiento público, o bien y de forma no excluyente sino conjunta, para venta del derecho de superficie a terceros hasta 75 años, en ambos casos sin limitaciones, y de forma total o parcial. Confirmación de la gestión posible del aparcamiento de rotación 24/365, como aparcamiento público. Según se determina en la Ordenanza O-P5/ORG relativa al garaje aparcamiento (siempre bajo rasante), éste tendrá la condición de MIXTO, según se define en el artículo c) de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 (PGOUM). No obstante, resulta vinculante la condición del cumplimiento de las plazas obligatorias al servicio del o de los edificios y sus usos de conformidad con los estándares del artículo de las citadas Normas Urbanísticas. Según se determina en la Memoria del Plan Especial de Mejora del Medio Urbano y modificación del planeamiento urbanístico en el ámbito del Plan Parcial de Reforma Interior del Área de Planeamiento Remitido Ciudad Deportiva, el número de plazas aproximado que se ejecutarán bajo rasante del o de los edificios (plazas que se dispondrán en las planta de sótano ya construidas del anterior proyecto) serán alrededor de entre y Obligatorio y vinculante resulta el estándar antes mencionado. En el mencionado Plan Especial se hace un cálculo aproximado con un resultado de 700 plazas al servicio del edificio, esto es plazas privadas del edificio y de los usos que en él se implanten. El resto podrán ser públicas. No obstante el proyecto de ejecución deberá definir el número de plazas total, diferenciando, mediante su cálculo, las plazas destinadas al edificio, y aquellas públicas. 8- Aceptación de la puesta en marcha de la explotación según un plan de fases que permita anticipar la puesta en marcha de los usos complementarios simultáneamente a la implantación parcial de los usos dotacionales. De acuerdo con la cláusula 18 h) y n) del Pliego de Condiciones Particulares, la finalización de las obras de edificación y puesta en uso del garaje aparcamiento, así como la expedición del certificado final de obra, visado por el Colegio Profesional correspondiente, deberá producirse en el plazo fijado en la propia licencia y, en cualquier caso, en el plazo máximo de 32 meses desde su otorgamiento. La urbanización del ámbito podrá entregarse 6 meses después de la entrega de las edificaciones, siempre que esta circunstancia no imposibilite el acceso ni la utilización de los edificios. 4

5 Ni el Pliego de Condiciones Particulares ni el de Prescripciones Técnicas contienen referencias a la fase de explotación. 9- Confirmación de que no existe IVA a pagar inicialmente tras la adjudicación o de que el posible IVA a pagar por la concesión del derecho de superficie se aplaza a la inauguración del edificio, como fecha de cumplimiento de las obligaciones del concurso, sin que haya de ser abonado en el momento inicial de la escritura de concesión del derechos de superficie a resultas del concurso adjudicado. De acuerdo con la cláusula 18 c) del Pliego de Condiciones Particulares, es obligación del adjudicatario del derecho de superficie satisfacer los impuestos de toda clase derivados de la adjudicación del derecho de superficie, incluido el Impuesto sobre el Valor Añadido que resulte de aplicación. La base imponible y el devengo del impuesto se producirán con sujeción a la normativa reguladora del citado tributo. La resolución de consultas sobre la aplicación del Impuesto sobre el Valor Añadido es competencia de la Dirección General de Tributos del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas. 10- Confirmación de que el único IVA a pagar es el correspondiente al canon anual y que su devengo es por tanto anual a partir del cuarto año. De acuerdo con la cláusula 18 c) del Pliego de Condiciones Particulares, es obligación del adjudicatario del derecho de superficie satisfacer los impuestos de toda clase derivados de la adjudicación del derecho de superficie, incluido el Impuesto sobre el Valor Añadido que resulte de aplicación. La base imponible y el devengo del impuesto se producirán con sujeción a la normativa reguladora del citado tributo. La resolución de consultas sobre la aplicación del Impuesto sobre el Valor Añadido es competencia de la Dirección General de Tributos del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas. 11- Confirmación de que el proyecto técnico que el ofertante presente a fecha de presentación de ofertas puede variar posteriormente de forma significativa tras el proceso de definición de proyecto y negociación con operadores e inversores. De acuerdo con la cláusula 14.2, Sobre B del Pliego de Condiciones Particulares, los licitadores deberán presentar una Propuesta técnica que contendrá información suficiente para la baremación de los criterios de adjudicación establecidos en la cláusula 15.2 del Pliego. En la elaboración de los proyectos básico y de ejecución el adjudicatario no podrá introducir modificaciones respecto a la Propuesta técnica que puedan afectar a los parámetros que hayan sido objeto de baremación. 5

6 12- Respecto a las modificaciones de planeamiento previstas en el artículo 14 del pliego de condiciones administrativas, confirmar que estas consultas y modificaciones se van a poder efectuar durante el proceso previo a la adjudicación definitiva y posteriormente hasta la concesión de licencia, quedando el plazo de 9 meses de licencia paralizado hasta que la administración competente resuelva. De acuerdo con la cláusula 14.1 y 14.2 Sobre B del Pliego de Condiciones Particulares, la consulta vinculante sobre la modificación de planeamiento pretendida, informada favorablemente por los servicios competentes del Ayuntamiento de Madrid, deberá presentarse en el Sobre B junto con la Propuesta técnica, dentro del plazo de presentación de proposiciones establecido en la cláusula 14.1 y en el anuncio de licitación. 13- Definición precisa de las condiciones por las cuales el Ayuntamiento puede denegar la transmisión a terceros del derecho de superficie, de forma que no se trate de un acto sujeto a condiciones imprecisas o a subjetividad. De acuerdo con la cláusula 24 del Pliego de Condiciones Particulares, el derecho de superficie no podrá ser transmitido total o parcialmente a terceros sin autorización del Ayuntamiento de Madrid en tanto que Administración actuante, mediante acuerdo del órgano competente, y en todo caso, subrogándose el adquirente en la totalidad de los derechos y obligaciones del adjudicatario derivadas de los Pliegos reguladores del derecho de superficie y de la oferta que haya resultado adjudicataria y, en especial, a la del mantenimiento de los usos urbanísticos referidos al Equipamiento Singular o uso alternativo autorizado por el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de Confirmar la posibilidad de incorporación al proyecto, de acuerdo con el Artículo Categorías (N-1) de las normas urbanísticas del PGOUM, un equipamiento dotacional de aproximadamente a m2 que pueda funcionar de forma coordinada con el uso complementario comercial, definido en la norma: Artículo e) Abastecimiento alimentario: Instalaciones mediante las que se proveen productos de alimentación para el abastecimiento de la población como mercados centrales, mercados de distrito, mataderos u otros similares. Se incluyen en esta categoría los mercados de abastos y centros de comercio básico gestionados directamente por la Administración o sujetos al régimen de concesión administrativa. El uso cualificado de la parcela P-5 es el de Equipamiento Singular, por lo que se pueden implantar en edificio exclusivo o en parte del mismo, directamente, los usos dotacionales públicos siguientes: Educativo, Cultural, Salud, Bienestar Social y Religioso. 6

7 Como usos alternativos según el artículo de las Normas Urbanísticas del PGOUM, se pueden implantar en edificio exclusivo los usos Deportivo y Zonas Verdes. El Plan Especial de Mejora del Medio Urbano y modificación del planeamiento urbanístico en el ámbito del Plan Parcial de Reforma Interior del Área de Planeamiento Remitido Ciudad Deportiva, en virtud de sus competencias, la ordenanza O- ES/P5, autoriza como uso Alternativo el de Administración Pública, pudiéndose implantar hasta el cien por cien (100%) de la superficie edificable máxima permitida en la parcela ( m²). Además, como usos complementarios, se autorizan los siguientes: Uso recreativo y de ocio: Salas de reunión, establecimientos para el consumo de bebidas y comida: bares, restaurantes, etc. Estos usos complementarios podrán tener un aforo máximo de hasta setecientas (700) personas. Otros servicios terciarios. Uso comercial, en categoría de pequeño y mediano comercio según se definen en el artículo 7.6.1, epígrafe 2.b) i de las Normas Urbanísticas del PGOUM con las condiciones que se regulan en la Ordenanza del Plan Especial. Por tanto, el uso que se propone en la consulta, pertenece al uso Dotacional de Servicios Públicos, que no se contemplan para poderlos implantar ni en las Normas del Plan General, ni en las Ordenanzas del Plan Especial, no siendo por tanto autorizables. 7