PLAN DE PROMOCIÓN DE LA INVERSIÓN PRIVADA

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1 SOCIEDAD DE BENEFICENCIA PÚBLICA DEL CUSCO PLAN DE PROMOCIÓN DE LA INVERSIÓN PRIVADA PROYECTO DE DISEÑO, FINANCIAMIENTO, REMODELACIÓN, IMPLEMENTACIÓN, EQUIPAMIENTO, MANTENIMIENTO Y EXPLOTACIÓN DEL HOTEL DE TURISTAS DEL CUSCO Noviembre 2010

2 Contenido 1. BASE LEGAL ANTECEDENTES OBJETIVOS DEL PLAN DE PROMOCIÓN ASPECTOS GENERALES DEL PROCESO DE PROMOCIÓN Objeto y alcance del proceso Bienes y/o servicios públicos sobre los cuales se desarrollará el proyecto Indicadores generales de los servicios a prestarse Monto referencial de la inversión DISEÑO GENERAL DEL PROCESO DE PROMOCIÓN DE LA INVERSIÓN PRIVADA Modalidad y Procedimiento del Otorgamiento de la Concesión Plazo del contrato de concesión Requisitos para participar en el Proceso Promoción de la Inversión Privada Garantías Actividades del Proceso ESQUEMA ECONÓMICO - FINANCIERO Esquema Económico Estructura de financiamiento CRONOGRAMA DEL PROCESO DE PROMOCION:

3 PLAN DE PROMOCION DE LA INVERSION PRIVADA PARA EL PROYECTO DE DISEÑO, FINANCIAMIENTO, REMODELACION, IMPLEMENTACION, EQUIPAMIENTO, MANTENIMIENTO Y EXPLOTACIÓN DEL HOTEL DE TURISTAS DEL CUSCO 1. BASE LEGAL Decreto Supremo N PCM de fecha 26 de diciembre de 1996, mediante el cual se aprueban el Texto Único Ordenado de Normas con Rango de Ley que regulan la entrega en Concesión al Sector Privado de las Obras Públicas de Infraestructura y de Servicios Públicos y su Reglamento aprobado mediante el Decreto Supremo N PCM. Ley Nº de fecha 05 de junio de 1997, mediante la cual se faculta a las Sociedades de Beneficencia y Juntas de participación Social, a que mediante acuerdo de su Directorio, otorguen en concesión al sector privado, obras de infraestructura y servicios públicos que formen parte de su patrimonio. Ley Nº de fecha 22 de enero de 1998, mediante la cual se aprueba la Creación del Sistema Nacional para la Población en Riesgo, las Sociedades de Beneficencia Pública forman parte del Sistema y tienen como órgano rector al Programa Integral Nacional para el Bienestar Familiar INABIF del Ministerio de la Mujer y Desarrollo Social MINDES. Decreto Supremo Nº PROMUDEH, de fecha 06 de agosto de 1998, mediante el cual se Aprueban normas reglamentarias de Sociedades de Beneficencia Pública y Juntas de Participación Social; cuya Segunda Disposición Complementaria establece que el Reglamento de Actividad Comercial de las Beneficencias deberá establecer el Régimen de Concesiones por el que se permite la participación de un tercero en la explotación comercial de una obra, servicio o bien de su propiedad; sin perjuicio de que las concesiones se realizan observando la normatividad especial. Decreto Supremo Nº ITINCI de fecha 26 de enero de 2000, mediante el cual se aprueba el Reglamento de la Ley para el Desarrollo de la Actividad Turística. Decreto Supremo Nº MINCETUR de fecha 25 de noviembre de 2004, mediante el cual se aprobó el Reglamento de Establecimientos de Hospedaje. Decreto Legislativo N 1012 de fecha 12 de mayo de 2008, mediante el cual se aprueba la Ley Marco de Asociaciones Público - Privadas para la generación de empleo productivo y dicta normas para la agilización de 3

4 los Procesos de Promoción de la Inversión Privada y su Reglamento aprobado mediante Decreto Supremo Nº EF. Ley Nº Ley General de Turismo de fecha 16 de setiembre de 2009 y su Reglamento aprobado mediante Decreto Supremo Nº MINCETUR. Acuerdo Nº de fecha 04 de mayo de 2010 mediante el cual el Directorio de la Sociedad de Beneficencia Pública del Cusco dispuso, entre otros extremos, llevar a cabo el proceso de promoción de la inversión privada del Hotel, constituyendo para tal efecto el Comité Especial de Promoción de la Inversión Privada CEPRI que tendrá a su cargo la Conducción del Proceso de Promoción de la Inversión Privada del Hotel. Decreto Supremo N MIMDES de fecha 09 de junio de 2010, mediante el cual se dictan medidas para el funcionamiento de las Sociedades de Beneficencia Pública y Juntas de Participación Social. Resolución Ministerial Nº MIMDES de fecha 09 de junio de 2010, mediante el cual se ratifica el acuerdo adoptado por el Directorio de la Sociedad de Beneficencia Pública del Cusco que dispuso llevar a cabo el proceso de promoción de la inversión privada en el Hotel de Turistas del Cusco y se constituyó el Comité de Promoción de la Inversión Privada del Hotel, a cargo del referido proceso. Decreto de Urgencia N de fecha 07 de agosto de 2010, mediante el cual se dicta medidas en materia económica y financiera para asegurar la revalorización del Hotel de propiedad de la Sociedad de Beneficencia del Cusco. 2. ANTECEDENTES El Cusco es una ciudad ubicada al sureste del Perú que conserva muchos edificios, plazas y calles de épocas precolombinas, así como construcciones coloniales. La ciudad fue declarada Patrimonio de la Humanidad en 1983 por la UNESCO. Actualmente es el principal destino turístico del Perú, con una afluencia de cercana al millón de visitantes anuales 1 en el Fuente: PROMPERU 4

5 Ubicación Datos generales Coordenadas: Sur, Oeste Área: Km 2 Altura: 3,310 m.s.n.m. Población: 348,935 (al 2007) Temperatura: de 0 a 21 C Cusco Fuente: Elaboración propia La ciudad cuenta con un clima generalmente seco y templado. Presenta dos estaciones definidas: una seca entre, los meses de abril y octubre, con días soleados, noches frías con heladas y temperatura promedio de 13 C; y otra lluviosa, de noviembre a marzo, con una temperatura promedio 12 C. En los días soleados la temperatura alcanza los 20 C. La Sociedad de Beneficencia Pública del Cusco, en adelante la SBPC, es una persona jurídica de derecho público interno que por encargo de la Ley realiza funciones de bienestar y promoción social complementarias de los fines sociales y tutelares del Estado. En tal sentido, depende funcionalmente del Sector de la Mujer y Desarrollo Social MIMDES, y tiene al Instituto Nacional de Bienestar Familiar INABIF según Ley N como Órgano Rector del Sistema Nacional para la Población en Riesgo. Le compete la construcción, habilitación, conservación y administración de albergues, centros de acogida, asilos, cementerios, locales funerarios y el desarrollo de cualquier proyecto directamente vinculado al bienestar y promoción social. El 31 de octubre del año 2000 la SBPC suscribió un contrato de concesión con un inversionista privado con el objeto de ejecutar la remodelación del hotel y mantener estándares internaciones; sin embargo, posteriormente la SBPC declaró la caducidad del contrato por incumplimiento de obligaciones. En tal sentido, mediante Resolución Ministerial N MIMDES se ratificó el acuerdo adoptado por el Directorio de la SBPC que dispuso llevar a cabo el proceso de promoción de la inversión privada en el Hotel y constituyó el respectivo Comité. 5

6 3. OBJETIVOS DEL PLAN DE PROMOCIÓN Definir las características para el proceso de promoción de la inversión Privada en el Hotel. En tal sentido, se establece el diseño general del proceso, el objeto y plazo de la concesión, el esquema financiero, la modalidad bajo la cual se otorgará la concesión y el cronograma referencial correspondiente, entre otros aspectos. 4. ASPECTOS GENERALES DEL PROCESO DE PROMOCIÓN 4.1. Objeto y alcance del proceso El proceso de promoción tiene por finalidad consolidar la inversión necesaria y suficiente para poner en operación y permitir la explotación comercial del Hotel del Turistas del Cusco, en adelante el PROYECTO, orientándolo, en la medida que los estudios a realizarse así lo determinen, a la puesta en operación de un moderno y competitivo Hotel de categoría de cinco (5) estrellas. En este sentido, el proceso de promoción de la inversión privada está orientado a identificar a un inversionista privado que ponga en ejecución el PROYECTO, lo cual implicará la remodelación e implementación de la infraestructura objeto de la concesión, equipamiento, operación de los servicios de hospedaje y servicios turísticos, la intermediación, alimentación, traslado, información, asistencia y la prestación de los demás servicios vinculados a la explotación del Hotel de Turistas del Cusco, integrando así el patrimonio cultural, natural y social del Cusco; y generando recursos para cumplir con los fines de bienestar y promoción social a la población en riesgo a cargo de la SBPC.. Cabe destacar que la propiedad del inmueble no será transferida al inversionista privado que resulte beneficiado con el otorgamiento de la Buena Pro y que al cabo del vencimiento de la concesión, la infraestructura del Hotel y su equipamiento, revertirán a favor de la SBPC, conforme se disponga en el Contrato de Concesión,. El inversionista privado tendrá principalmente a su cargo, entre otras, las siguientes actividades: El diseño, financiamiento, remodelación e implementación de la actual infraestructura y equipamiento del Hotel a efectos de alcanzar como mínimo la categoría de cinco estrellas. La explotación de los servicios de hospedaje y turísticos del Hotel de Turistas del Cusco. La explotación de los servicios complementarios respecto de los establecimientos comerciales comprendidos dentro del Hotel de Turistas del Cusco. El mantenimiento del Hotel durante el período de la concesión. 6

7 4.2. Bienes y/o servicios públicos sobre los cuales se desarrollará el proyecto El Hotel se encuentra ubicado en pleno centro histórico de la ciudad, entre las calles Espinar y Heladeros, frente al Templo de la Merced. Fue inaugurado en 1944 y forma parte del patrimonio de la SBPC. Ubicación del Hotel de Turistas de Cusco Plaza de armas del Cusco Hotel de Turistas de Cusco Área = 3,092 M2 Fuente: Google Earth. Elaboración propia. El Hotel cuenta con un área de 3,092 m2; cuya área, linderos y medidas perimétricas se encuentran inscritas en los Asientos uno a diez de Fojas Doscientos Cuarenta y Cinco del Tomo X del Registro de la Propiedad Inmueble del Cusco Indicadores generales de los servicios a prestarse El contrato de concesión establecerá los requisitos mínimos de infraestructura y equipamiento así como los indicadores de calidad de los servicios que el concesionario deberá considerar Monto referencial de la inversión La inversión referencial, incluyendo el diseño, remodelación, construcción, equipamiento y la puesta en marcha es de aproximadamente diecisiete millones con 00/100 dólares americanos (US$ ,000), sin incluir IGV. 5. DISEÑO GENERAL DEL PROCESO DE PROMOCIÓN DE LA INVERSIÓN PRIVADA 5.1. Modalidad y Procedimiento del Otorgamiento de la Concesión Siendo la SBPC el propietario de la infraestructura del Hotel, la entrega en concesión de la referida infraestructura califica como una Asociación Pública 7

8 Privada bajo la modalidad de una Concesión Autosostenible y será entregado para su ejecución y explotación al sector privado de conformidad con lo establecido en la Ley 26805, el Decreto Legislativo N 1012 y el TUO de Concesiones aprobado por el Decreto Supremo N PCM. La modalidad para el otorgamiento de la Concesión será el Concurso de Proyectos Especiales, por el que el inversionista privado determinará en su propuesta técnica, las actividades necesarias a desarrollar a los efectos de alcanzar y mantener los niveles de servicio que sean establecidos en las Bases del proceso de selección Plazo del contrato de concesión El plazo del contrato será establecido en función de los resultados de las proyecciones económico-financieras que se realicen, sin embargo, preliminarmente se establece un plazo de 25 años que incluiría el periodo de inversión. El plazo definitivo del contrato será establecido en las Bases del proceso de selección Requisitos para participar en el Proceso Promoción de la Inversión Privada Para ser considerado postor, los participantes en el proceso de selección deberán cumplir y acreditar los requisitos técnicos, legales y financieros que se establezca en las respectivas Bases. Sin embargo, y a manera referencial, se podrán tener en cuenta las siguientes: a) Requisitos técnicos: El Postor o integrante de Consorcio deberá acreditar experiencia al menos en uno de los siguientes requisitos: i. Experiencia durante 3 años continuos en la administración directa de los Servicios Principales de hoteles de categoría cinco estrellas, en los últimos 8 años contados hasta la fecha de presentación de los Sobres N 2 y N 3. Adicionalmente, acreditar un monto mínimo de ingresos totales por ventas en un sólo país de veinte millones y 00/100 Dólares de Norteamérica ($ ,000) valor promedio en los últimos tres años. ii. Experiencia como Desarrollador de Proyectos Hoteleros de cinco estrellas en los últimos 10 años, período durante el cual deberá acreditar al menos un proyecto cuyo monto de inversión sea no menor de $ ,000 (Veinte millones y 00/100 Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica). Adicionalmente, el Desarrollador de Proyectos Hoteleros deberá haber suscrito por lo menos un Contrato de Gerencia o Franquicia con un Operador Internacional para el desarrollo de hoteles de cinco estrellas en los últimos 10 años. 8

9 iii. iv. Experiencia como constructor de proyectos inmobiliarios en los últimos 2 años por un monto no menor acumulado de $ ,000 (Cien millones y 00/100 Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica).Adicionalmente, deberá acreditar experiencia en construcción de hoteles de cinco estrellas en los últimos diez años. Acreditar experiencia como Operador Internacional Adicionalmente, el Postor deberá presentar el Compromiso de Contratar con un Operador Internacional de hoteles de cinco estrellas para el desarrollo de la concesión del Hotel de Turistas del Cusco. Dicho Compromiso de Contratar no será necesario en el caso que se acredite la experiencia como Operador Internacional a que se refiere el numeral iv) del presente. b) Requisitos financieros: El Postor o uno de los integrantes del Consorcio deberá contar con un activo total mínimo de Cien millones y 00/100 Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica ($ ,000) al cierre del último ejercicio anual. c) Requisito legal: El Postor deberá suscribir un compromiso de constituir una sociedad concesionaria en el Perú e inscribir en los Registros Públicos del Cusco conforme a las normas legales vigentes, cuyo objeto social será exclusivamente el desarrollo del Proyecto, con un capital social suscrito y pagado de acuerdo a la Ley General de Sociedades Garantías Durante el Proceso y para efectos de la presentación de su propuesta, el postor deberá presentar una Garantía de Vigencia y Seriedad de la Oferta la que estará vigente desde la fecha de presentación de su Propuesta y hasta la suscripción del Contrato de Concesión. Para la etapa de ejecución contractual, el Concesionario, deberá cumplir con la entrega de las siguientes garantías: Garantía de Fiel Cumplimiento durante la etapa de pre-construcción que garantizará las obligaciones del Concesionario desde la fecha de suscripción del contrato y hasta la fecha de inicio de obras. Garantía de Fiel Cumplimiento durante la etapa de construcción para garantizar las obligaciones del Concesionario desde la fecha de inicio de obras y hasta la fecha de puesta en marcha del Hotel. 9

10 Garantía de fiel cumplimiento durante la etapa de explotación para garantizar las obligaciones del Concesionario relacionadas a la operación y mantenimiento del servicio. Los montos de las garantías serán establecidas en las Bases del Proceso de Promoción de la Inversión Privada Actividades del Proceso Para efectos del desarrollo del Proceso de Promoción de la Inversión Privada se ejecutarán las siguientes actividades: Convocatoria del concurso de proyectos integrales y venta de bases. Actividades de promoción (contacto con inversionistas potenciales). Desarrollo del proceso del concurso de proyectos integrales que comprende como mínimo las siguientes etapas: i. Recepción y absolución de consultas ii. Precalificación de postores iii. Recepción de propuestas iv. Evaluación de propuestas y otorgamiento de la Buena Pro v. Actividades de cierre vi. Suscripción del Contrato 6. ESQUEMA ECONÓMICO - FINANCIERO 6.1. Esquema Económico El Concesionario deberá pagar como mínimo a la SBPC una retribución Up Front y una Retribución Anual. Los montos serán definidos en las Bases del Proceso conforme a los resultados de la evaluación económica y financiera del proyecto de inversión Estructura de financiamiento Se prevé que el financiamiento del PROYECTO sea de responsabilidad exclusiva del concesionario, por lo que la estructura propuesta en el contrato de concesión considerará mecanismos adecuados de recuperación de las inversiones y de los costos de operación y mantenimiento. Asimismo, el concesionario financiará las obligaciones de ambas contraprestaciones (inversión y operación mantenimiento) a través de la recaudación efectiva por concepto de cobro de las tarifas a los usuarios de los servicios turísticos y de hospedaje del Hotel, así como por la explotación de los servicios complementarios correspondiente a los establecimientos comerciales. 10

11 Cabe señalar que la SBPC, ni el Gobierno Regional del Cusco, ni ninguna entidad del Gobierno Nacional otorgará garantías financieras o no financieras a favor del inversionista privado, siendo el riesgo de financiamiento de cargo de éste. 7. CRONOGRAMA DEL PROCESO DE PROMOCION: El Cronograma tentativo del proceso estima desarrollarse entre los meses de Noviembre de 2010 a Abril 2011, tal como se detalla a continuación: ACTIVIDADES Fecha estimada Convocatoria 14 de Diciembre de 2010 Precalificación de Postores Desde el 24 de Enero hasta 14 de marzo de 2011 Entrega de Primer Proyecto de Contrato 7 de enero de 2010 Primera ronda de consultas a las bases Hasta el 7 de enero de 2010 Sugerencias al Primer Proyecto del Contrato Hasta el 28 de Enero de 2011 Absolución de Consultas a las bases 20 de Enero de 2011 Entrega de Segundo proyecto del Contrato de Concesión 8 de Febrero de 2011 Segunda ronda de consultas a Bases Hasta el 21 de febrero de 2011 Sugerencias al Segundo proyecto de Contrato de Hasta el 25 de febrero de 2011 Concesión Absolución Segunda Ronda de Consultas a las Bases 16 de marzo de 2011 Entrega de Versión final del contrato 11 de marzo de 2011 Comunicación de Postores Precalificados 22 de marzo de 2011 Presentación de Propuestas (Sobres Nº 2 y Nº 3) 15 de Abril de 2011 Anuncio de resultados de evolución propuesta técnica, 18 de Abril de 2011 apertura del Sobre Nº 3 y Adjudicación de la Buena Pro Suscripción del contrato Se comunicará mediante circular 11