Nodo Smart Building: principales logros y desafíos para la Región Metropolitana. Manuel Sacasa Director de proyecto Nodo Smart Building - Fraunhofer

Transcripción

1 Nodo Smart Building: principales logros y desafíos para la Región Metropolitana Manuel Sacasa Director de proyecto Nodo Smart Building - Fraunhofer

2 JORNADA CLAUSURA NODO SMART BUILDING NSB NODO SMART BUILDING Diagnóstico y oportunidades del mercado de los edificios inteligentes

3 Los nuevos negocios consisten en conectar lo que antes no estaba conectado.

4 NSB TÍTULO 2015 DE Y SUS LA ACTIVIDADES PONENCIA Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre MM2 Gestión de la innovación Visita internacional Concurso de ideas Diagnóstico Road Map Seminario masivo Entrega publicación Nodo Smart Building es un proyecto realizado por Fraunhofer Chile Research, CDT y apoyado por Corfo con el fin de construir una red de empresas y difundir nuevo conocimiento para iniciar el mercado de la edificación inteligente en Santiago.

5 TÍTULO ACTIVIDADES DE LA PONENCIA NSB 2015 Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre MM2 Gestión de la innovación Visita internacional Concurso de ideas Diagnóstico Road Map Seminario masivo Entrega publicación

6 DEFINICIÓN TÍTULO DE UN DE SMART LA PONENCIA BUILDING EN STGO 1_Usan tecnologías en todo su ciclo de vida, para ahorrar costos y mejorar performance. 2_Solucionan problemas de los habitantes de los edificios, dueños y administradores mediante la trazabilidad de la operación. 3_Maximizan el valor de la propiedad. 4_Interactúan con la ciudad para contribuir a su sustentabilidad. 5_Incorporan en su construcción elementos de energía renovable, eficiencia energética, reciclaje de materiales y otros conceptos que minimizan su impacto en el entorno. Residencial Comercial Público Nuevo RN CN PN Existente RE CE PE

7 TÍTULO DRIVERS DE DEL LA MERCADO PONENCIA Restricciones Principales drivers y restricciones Drivers Desarrollo de la tecnología y Data Necesidad de eficiencia energética en los edificios Retorno de la Inversion - Alta inversión inicial - Situación económica - Aversión al riesgo a lo largo de la cadena de valor - Conocimiento limitado

8 MERCADO TÍTULO INTERNACIONAL DE LA PONENCIA DE SB Performance de los SB en USA Un mayor valor de reventa (2-17%) Mejores valores de arriendo (5.8-35%) Mayores tasas de ocupación (0.9-18%) Menores gastos de operación (30%) Mayor ingreso neto por operación (5.9%) Menor tasa de capitalización (50-55 puntos bases) Ganancias en productividad (4.8%)

9 ESTADO ACTUAL TÍTULO DEL LA MERCADO PONENCIA EDIFICACIÓN QUE TAN SMART SOMOS EN CHILE No hay información cuantitativa que demuestren los beneficios de los SB en Santiago; No hay normativa que impulse desde el negocio (PRC) La industria inmobiliaria tiene aversión al riesgo Las nuevas tecnologías y soluciones requieren mayores conocimientos, coordinación y colaboración (capital social) de bajo nivel en Chile Modelo de negocios inmobiliario residencial no favorece inversiones para la etapa de operación del edificio. Falta etiquetado, trazabilidad y mano de obra certificada.

10 DATA DEL TÍTULO MERCADO DE LA DE PONENCIA LA EDIFICACION DISPONIBILIDAD DE SUELO EN LA RM FUENTE: CCHC 2012/Hectáreas totales por comuna

11 DATA DEL TÍTULO MERCADO DE LA DE PONENCIA LA EDIFICACION NUEVA CONSTRUCCION EN CHILE FUENTE: ELABORACION PROPIA CON DATOS DEL INE Ubicacion de la oferta de viviendas Regiones de Chile vs RM % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% P/ 2015 Mes % total ofertado regiones/pais Mes % total ofertado rm/pais

12 DIAGNOSTICO_BRECHAS TÍTULO DEL LA MERCADO PONENCIA PARA IMPULSAR SB Círculo de la información. Informar sobre los beneficios de la información en el mercado de compra/venta/arriendo/ administración de propiedades (Resolver brechas de asimetría como negocio). Riesgo. No existen mecanismos de control de riesgo ante la innovación e inversión inmobiliaria inteligente. Blindaje a la liquidez (Ej: Acuerdo Green Lease Australia). Atomización. Cada parte de la cadena ve una parte del negocio y no el negocio completo (Municipalidad <PRC>, Inmobiliaria, proyectos y servicios, comprador) Prototipos. Falta de casuística Smart nacional con resultados económicos, sociales y ambientales (Como impulso de confianza para compradores y vendedores) Estándares. Falta de regulación vinculante para la implementación de tecnología en edificación, en particular las referidas a la sustentabilidad, reducción de CO2 y Tics para trazabilidad de propiedades (Certificación mano de obra, etiquetado energético, comunicación con la comunidad, servicios periféricos); Asociatividad. La dispersión de la propiedad, desconexión entre las partes y acuerdos marcos. (Muchos dueños de departamentos con la dificultad de lograr acuerdos, desconexión arrendador-arrendatario)

13 OPORTUNIDADES TÍTULO DE NEGOCIO DE LA PONENCIA EL CICLO DE VIDA PILOTO CICLO DE VIDA Gestión Inmobiliaria+Diseño Construcción Operación Renovación Demolición Diseño BIM Coordinación BIM Facility manager (MM1) Reset equipos Coordinación BIM Diseño sustentable Construcción sustentable Gestión de información Retrofit Demolición sustentable Incentivo municipal (PRC) Instrumentos hipotecarios verdes Incentivo partido Incentivo municipal (PRC) Manual del uso de propiedad (MM1) Corredores del mercado smart Control de desechos Crowdfunding inmobiliario Normativa copropiedad Etiquetado de propiedades Crowdfunding inmobiliario TIC's TIC's TIC's y plataforma info comunidad Norma de etiquetado TIC's Incentivo municipal Control de desechos Control de seguridad Control de consumo energetico Ahorro Gastos comunes Gestor Gestor Gestor Gestor Desarrollador Desarrollador Desarrollador Desarrollador Desarrollador Proveedor Proveedor Proveedor Proveedor Usuario Usuario

14 OPORTUNIDADES TÍTULO DE NEGOCIO DE LA PONENCIA EL CICLO DE VIDA PILOTO CICLO DE VIDA Gestión Inmobiliaria+Diseño Construcción Operación Renovación Demolición Diseño BIM Coordinación BIM Facility manager (MM1) Reset equipos Coordinación BIM Diseño sustentable Construcción sustentable Gestión de información Retrofit Demolición sustentable Incentivo municipal (PRC) Instrumentos hipotecarios verdes Incentivo partido Incentivo municipal (PRC) Manual del uso de propiedad (MM1) Corredores del mercado smart Control de desechos Crowdfunding inmobiliario Normativa copropiedad Etiquetado de propiedades Crowdfunding inmobiliario TIC's TIC's TIC's y plataforma info comunidad Norma de etiquetado TIC's Incentivo municipal Control de desechos Control de seguridad Control de consumo energetico Ahorro Gastos comunes Gestor Gestor Gestor Gestor Desarrollador Desarrollador Desarrollador Desarrollador Desarrollador Proveedor Proveedor Proveedor Proveedor Usuario Usuario

15 CROWDFUNDING TÍTULO INMOBILIARIO/ DE LA PONENCIA MENOR RIESGO I+D+i Promedio Hogar ingreso medio Average income per home Pesos US 831 Dividendo (0.25 ingreso por hogar) Pesos US 208 Moda prestamos hipotecario 30 años Valor promedio casa Mortgage quote (0.25 Income per home) 30 years mortgage mode Average home cost UF US Pesos Una SPA es dueña del inmueble. Las acciones se venden en el mercado y los socios reciben los dividendos de la operación por renta. El mercado de inversionistas se duplica. Hoy el mercado de inversionistas en renta ganan el doble del ingreso promedio. El inversionista en crowdfunding no necesita hipotecario. Los vecinos pueden ser dueños de los propios proyectos de renta de sus barrios invirtiendo en I+D+i. El riesgo de la innovación se diluye en mayor número de inversionistas. Aumenta la flexibilidad de la compra-venta.

16 INICIO_ESTANDARES TÍTULO O DE INDICADORES LA PONENCIA DE INTELIGENCIA Promedio Hogar ingreso medio Average income per home Pesos US 831 Dividendo (0.25 ingreso por hogar) Pesos US 208 Moda prestamos hipotecario 30 años Valor promedio casa Mortgage quote (0.25 Income per home) 30 years mortgage mode Average home cost UF US Indicador: Hogares, Ingreso medio Fuentes: Pesos Ministerio de Planificación y Cooperación (Mideplan). Encuesta de Caracterización Socio-Económica Nacional (CASEN) - Dato Comunal [1990, 1992, 1994, 1996, 1998 Código INE Comuna Año Región Valor Código INE Comuna Año Región Valor Vitacura , Quilpué , Las Condes , Macul , Lo Barnechea , Talcahuano , Providencia , Caldera , Ñuñoa , Aisén , La Reina , Pozo Almonte , San Miguel , Valdivia , La Florida , Arica , Concón , Pedro Aguirre Cerd , Santiago , Pucón , Calera de Tango , Valparaíso , Talagante , Viña del Mar , Maipú , Quinta Normal , Antofagasta , San Fernando , Taltal , Peñaflor , La Cisterna , Coihaique , San Pedro de la Paz , El Monte , Peñalolén , Conchalí ,00

17 RETROFIT_RENOVACIÓN TÍTULO DE LA PONENCIA DE EQUIPOS Renovación de los equipos y partes que componen la vivienda buscando mayor eficiencia en su desempeño PROVEEDORES DE PRODUCTOS PROVEEDORES DE TIC s CAPACITACION MANO DE OBRA DESARROLLO+CONSTRUCCION

18 TAMAÑO TÍTULO DEL MERCADO DE LA PONENCIA DE SB STGO 50,0% 45,0% 40,0% 35,0% 40,7% 44,9% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 12,8% 1,6% Antes de Desde % de las viviendas existentes en Chile son anteriores a la primera reglamentación térmica Informe MACh Macroeconomía y Construcción Nº 38 de junio de M viviendas al 2012 en RM (INE) 1,72M viviendas previas a la RT El pack (Panel solar) más barato promedio = 1M El tamaño del mercado del RETROFIT ENERGÉTICO más básico. 1,72 Billones de pesos Millones de dólares

19 GREEN TÍTULO LEASE_INCENTIVO DE LA PONENCIA PARTIDO Acuerdo de buenas prácticas (No legalizado) donde el arrendador y arrendatario comparten el costo del retrofit. El arrendatario baja los GGCC y asegura un número de años de arriendo El arrendador obtiene una propiedad renovada y congela el valor del arriendo por los meses acordados. En Chile el acuerdo debería ser legalizado (Negocio de arbitraje y coordinación)

20 VALORIZACIÓN TÍTULO DEL DE INMUEBLE LA PONENCIA Y PROPIEDADES Criterios de compra/arriendo inmueble y las consecuencias Variables antes de comprar/arrendar Problemas postventa o arriendo 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% TAMAÑO DEL MERCADO PARA GREEN LEASE (Providencia). 44% de los deptos. en arriendo = / Retrofit básico 5 MM. Mercado de Green Lease Providencia = 100 Millones de Dólares Casen 2009

21 TÍTULO DE LA PONENCIA BIM_TRAZABILIDAD Y EL NEGOCIO DE LA OPERACIÓN CICLO DE VIDA Gestión Inmobiliaria+Diseño Construcción Operación Renovación Demolición Diseño BIM Coordinación BIM Facility manager (MM1) Reset equipos Coordinación BIM Diseño sustentable Construcción sustentable Gestión de información Retrofit Demolición sustentable Incentivo municipal (PRC) Instrumentos hipotecarios verdes Incentivo partido Incentivo municipal (PRC) Manual del uso de propiedad (MM1) Corredores del mercado smart Control de desechos Crowdfunding Metodología inmobiliario de trabajo Normativa con copropiedad información Etiquetado trazable. de propiedades La trazabilidad Crowdfunding inmobiliario TIC's TIC's TIC's y plataforma info comunidad Norma de etiquetado TIC's otorga nuevas oportunidades de negocio a la operación. El negocio Incentivo municipal del desarrollo inmobiliario Control = de 3 desechos años / Operación = 60 años Control de seguridad Control de consumo energetico Ahorro Gastos comunes Gestor Gestor Gestor Gestor Desarrollador Desarrollador Desarrollador Desarrollador Desarrollador

22 TÍTULO DE LA PONENCIA ASIMETRIA DE INFORMACION COMO UN NUEVO NEGOCIO INMOBILIARIO SCL (3w.portalinmobiliario.cl) Valor Superficie del Terreno Superficie construida XD-XB Bodega o estacionamiento Emplazamiento relativo NYC (3w.trulia.com) Valor Superficie del Terreno Superficie construida XD-XB Bodega o estacionamiento Emplazamiento específico Cálculo de desplazamiento Índice de criminalidad Perfil demográfico del área Restaurantes, colegios y servicios (Con precios prom.) Tendencia histórica del precio Comparación Precio con la manzana, área, comuna Estimación venta futura Estimación hipotecario y GGCC SMART BUILDINGS EN SCL Valor Superficie del Terreno Superficie construida XD-XB Bodega o estacionamiento Emplazamiento específico Cálculo de desplazamiento Índice de criminalidad Perfil demográfico del área Restaurantes, colegios y servicios (Con precios prom.) Tendencia histórica del precio Comparación Precio con la manzana, área, comuna Estimación venta futura Estimación hipotecario y GGCC Etiquetado consumo energético Trazabilidad y certificación de mantenciones y arreglos Información administración y comunidad Estimación costo de RETROFIT

23 OPORTUNIDADES TÍTULO A 2, 5, DE 10 LA AÑOS PONENCIA SB (HOJA DE RUTA) LEGAL Industria, Gobierno Incentivo Municipal Construcción+sensibilización de modelo con datos de Casuistica Anexo "Inteligencia" al PRC con aumento de caract. Por Zona, tiempo de trámite y otros. Industria, Gobierno Incentivo verde inmobiliario (Retrofit y Tics) Definición linea base, estandares y técnios de retrofit para uso de fondos Creación fondo "Inteligencia" con % de subsidio diferenciado y ahorros medibles. Gobierno, Sociedad civil Gobierno, Sociedad civil Actualización Ley copropiedad (Uso tecnología) Acuerdo de Green Lease Creación mesa expertos, propuesta e implemtación de nuevas tecnologías en las relaciones de la comunidad Diseño del acuerdo Green Lease como parte de la ley de copropiedad Actualización de la Ley de copropiedad insentivando uso de TICS Acuerdo versión preliminar al 2018, versión final al 2020 INDUSTRIA Industria BBP STGO Industria, sociedad civil Industria, Gobierno Industria, Gobierno Industria Smart District/distrito Inteligente Instrumentos para minimizar riesgo a la innovación Incentivo a transar propiedad es A+ Cluster Empresas Construcción de alianza de negocios entre empresas del ecosistema guiadas por Sydney y UK Alianza con municipalidad para implemenatación de un barrio inteligente (Laboratorio) Red de negocio que potencie la innovación en el negocio inmobiliario 3 proyectos anuales de Inteligencia e innovación urbana en el barrio=laboratorio para extraer data Diseño de instrumentos de inversión en I+D+i Número de proyectos postulados, innovaciones que minimicen el riesgo en perdidas por patentadas, no patentadas, impacto en ahorro de innovación ciclo de vida Diseño de incentivo tributario al arriendoventa de inmuebles Etiquetados (diferenciado Incentivo tributario a la renta e IVA (Arrendadro+arrendatario) por valor de consumo) Construcción de directorio web perfilado por facilitador de información Acuerdos comerciales. Conexiones entre usuarios y empresas para servicios de retrofit, tecnología y otros. DESARROLLO Sociedad civil, Academia Sociedad civil, Academia, Industria Industria, Academia Industria, sociedad civil Industria, Gobierno Academia, Gobierno Definición de estandar Inteligencia Modelos de negocio según estandar Prototipos y Pilotos (Casuística) BIM y sistemas trazabilidad Etiquetado energético Universidades (I+D+i) Perfilamiento por focus group para diseño de matriz de uso/producto inmobiliario según características del usuario Diseño de modelos de prefactibilidad y factibilidad sensibilizando diferentes escenarios del segmento de mercado. Crowdfunding inmobiliario Retrofit a vivienda social, edificios residenciales, institucionales, oficinas Barrio prototipo. Uso de realidad aumentada y BIMx para usuarios no técnicos. Certificación BIM compendio de necesidades matricial por uso/producto Modelos de negocio con escenarios sensibilizados, medidas de los segmentos del mercado y resultados para diferentes escenarios. Definición de drivers para cada segmento. Datos sin procesar de perfilamiento, consumo, tiempo y otros indicadores Base de datos y nube BIM con la información pública para visualizar y su certificación Etiquetado según estándar de inteligencia por 10% de las viviendas de RM hasta el 2018, 50% de producto y etapa del inmueble. Publicación las viviendas de la RM al 2021 WEB Investigación según estándares, etapa en el ciclo de vida y producto inmobiliario. Porcentaje de las patentes. 3 centros a corto plazo. 10 proyectos funcionando a mediano plazo EDUCACION Sociedad civil Plataforma Info inmobiliaria Construcción y gráfico de datos desde los pilotos y gadgets Plataforma web. Resolución a las asimetrías descritas en el cuadro de vacíos de información (Chile-Usa<NYC>-Mercado perfecto de Smart Building en Stgo). Industria Academia Gobierno Sociedad civil Capacitación técnica Capacitación gobierno Difusión pública Educación usuario Capacitación y difusión de conocimiento en método de taller o clase presencial y no presencial Capacitación y difusión de conocimiento en método de taller o clase presencial y no presencial Perfilamiento de los usuarios prioritarios. Penetración en los estratos sociales según medios de comunicación Difusión de conocimiento técnico a comunidades y usuarios de interés técnico Equipos certificados por entidades expertas. Equipos certificados por entidades expertas y pruebas de concepto Difusión escrita, web, redes sociales, prensa, etc. Construcción base de datos, Newsletter a base de datos. Cursos en colegios y universidades. Participantes por talleres

24 TÍTULO DE LA PONENCIA 5 ETAPAS DE UN SB/ 31 OPORTUNIADES PRELIMINARES/ 6 NICHOS DE MERCADO CICLO DE VIDA Gestión Inmobiliaria+Diseño Construcción Operación Renovación Demolición Diseño BIM Coordinación BIM Facility manager (MM1) Reset equipos Coordinación BIM Diseño sustentable Construcción sustentable Gestión de información Retrofit Demolición sustentable Incentivo municipal (PRC) Instrumentos hipotecarios verdes Incentivo partido Incentivo municipal (PRC) Manual del uso de propiedad (MM1) Corredores del mercado smart Control de desechos Crowdfunding inmobiliario Normativa copropiedad Etiquetado de propiedades Crowdfunding inmobiliario TIC's TIC's TIC's y plataforma info comunidad Norma de etiquetado TIC's Incentivo municipal Control de desechos Control de seguridad Control de consumo energetico Ahorro Gastos comunes Gestor Gestor Gestor Gestor Desarrollador Desarrollador Desarrollador Desarrollador Desarrollador Proveedor Proveedor Proveedor Proveedor Usuario Usuario Residencial Comercial Público Nuevo RN CN PN Existente RE CE PE

25 JORNADA CLAUSURA NODO SMART BUILDING Manuel Sacasa Director de Nodo Smart Building