Obras en Comunidades de Propietarios

Transcripción

1 Obras en Comunidades de Propietarios Dónde, Quién, Cómo y Cuándo Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 1

2 Para la realización de obras en un inmueble hay que distinguir si éstas sólo a afectan a las viviendas o se interviene en elementos comunes del edificio. Su autorización en Junta y la mayoría necesaria dependen del tipo de obra que se trate. 1. Obras en viviendas y locales. 2. Obras en elementos comunes. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 2

3 Obras en viviendas y locales. El Propietario debe informar a quien represente a la Comunidad (Presidente o persona u órgano que lo sustituya) de las obras que vaya a realizar, verbalmente o por escrito, pero dejando constancia de su recepción. Debe contar con el consentimiento de la Junta cuando la obra afecta a algún elemento común o a la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración, o perjudica a los derechos de otros vecinos, además de contar con la licencia municipal de obras. La mayoría necesaria requerida por la Junta dependerá del tipo de obra y, si se diera el caso, del consentimiento del vecino/s afectados. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 3

4 Obras en viviendas y locales. Las obras que afecten a los elementos arquitectónicos de la vivienda, local o anejo: No necesitan la autorización de la Junta de Propietarios, siempre y cuando tales modificaciones no afecten a elementos comunes, como paredes maestras o pilares del edificio. Ejemplo: se pueden derribar o construir tabiques y paredes dentro del propio piso o local, con el fin de dividirlo, ampliar su superficie, o simplemente redistribuir su interior. Ejemplo: Si se unen dos pisos o dos locales, seguirán con dos coeficientes y dos recibos de Comunidad, pues para que se conviertan en una vivienda o local único se necesita la unanimidad de la Junta. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 4

5 Obras en viviendas y locales. Las obras que afecten a los elementos arquitectónicos de la vivienda, local o anejo: Se requiere autorización unánime de la Junta de Propietarios en caso de que estas obras afecten a elementos comunes. En Junta se señalarán además las nuevas cuotas de participación asignadas a las distintas viviendas o locales reformados. Ejemplo: Necesitan la aprobación en Junta por unanimidad la perforación del muro de la fachada para la instalación de aire acondicionado, el acristalamiento y cerramiento de balcones y terrazas, o la colocación de letreros profesionales o publicitarios. Ejemplo: Las uniones de pisos o locales cuando afectan a elementos comunes, muros, fachada o a la propia estructura del edificio, tales como un local con la vivienda superior, o bien un trastero y una vivienda. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 5

6 Obras en viviendas y locales. Articulo 7.1 El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 6

7 Obras en viviendas y locales. Articulo 7.1 STS 3109/2016. Aire acondicionado en fachada. Existencia de preinstalación para todos. Los aparatos de aire acondicionado se han instalado en fachada que da al patio manzana habilitado para su estancia con mobiliario y plantas, con apariencia de fachada principal, como se declara en la sentencia recurrida, definiéndose estatutariamente como patio mancomunado, con lo que se produce una alteración estética que afecta a los elementos comunes, comprometiendo su configuración externa. Por otro lado consta que existe preinstalación de aire acondicionado en todos los pisos, por lo que no consta que sea preciso instalar en el exterior (fachada del patio manzana) los aparatos. En este caso NO se permite la instalación en la fachada citada Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 7

8 Obras en viviendas y locales. Articulo 7.1 STS 3821/2014. Local convertido en vivienda. Apertura de puertas sin autorización. Considerado el carácter de elemento común que tienen los chaflanes de la finca, las obras aquí interesadas, aperturas de dos puertas en los citados chaflanes con sus correspondientes servidumbres de paso, no sólo excede de lo que esta Sala, a partir de una interpretación flexible de la Ley de Propiedad horizontal, ha considerado respecto de las obras que los propietarios de locales de negocio situados en los bajos del inmueble pueden realizar sin necesidad de autorización alguna, sino que va más allá puesto que proyectan una clara alteración básica de los elementos comunes sin consentimiento de la comunidad ( artículo 5, 7 y 11 LPH ); todo ello, además, en contra de las obras expresamente delimitadas en el marco estatutario Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 8

9 Obras en elementos comunes Existen obras de carácter obligatorio para la Comunidad de Propietarios, aunque en general para la realización de obras en elementos comunes se requiere su aprobación en Junta de Propietarios. La mayoría necesaria requerida por la Junta dependerá del tipo de obra que se trate. Además, una vez aprobadas, hay obras que obligan a todos los propietarios a costearlas, y otras para las que no están obligados a pagar, salvo que en el futuro quisieran utilizar las instalaciones o servicios creados. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 9

10 Que son elementos comunes El suelo. El vuelo. Las cimentaciones. Las cubiertas. Los elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga. Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores. El portal. Las escaleras. Las porterías. Los corredores. Los pasos. Los muros. Los fosos. Los patios. Los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo. Los ascensores.- Las instalaciones, conducciones y canalizaciones: Para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar. Las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos. Las de detección y prevención de incendios. Las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio. Las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación. Todas ellas hasta la entrada al espacio privativo. Las servidumbres. Cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 10

11 Obras en elementos comunes Obras de reparación urgente Las obras que requieren intervención inmediata, no necesitan la previa celebración de la Junta de Propietarios, si bien debe ser ratificada en la siguiente Junta que se celebre. Por su parte, los Propietarios han de comunicar de forma inmediata al Administrador la necesidad de realizar este tipo de reparaciones urgentes. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 11

12 Obras en elementos comunes Obras de innovación o sustitución Las obras que tienen como fin el adecuado sostenimiento y conservación del edificio, su habitabilidad, seguridad y accesibilidad. Las obras que no tengan como fin la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad. Las obras para el establecimiento o supresión de servicios de interés general. Las obras que tengan por fin mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. Las obras para la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 12

13 Obras en elementos comunes Obras de accesibilidad Son las necesarias para un uso adecuado a cualquier vecino con independencia de su condición física, psíquica o sensorial, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su movilidad. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 13

14 De reparación urgente De eficiencia energética Obras en Elementos comunes De mantenimiento De establecimiento o supresión de servicios Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 14

15 ARTÍCULO 10.1 Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación. b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 15

16 ARTÍCULO 10.1 c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores. d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana. e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 16

17 ARTÍCULO 10.2 Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente: a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono. b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa. c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 17

18 ARTÍCULO 10.3 Requerirán autorización administrativa, en todo caso: a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos. b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 18

19 La Comunidad de Propietarios adoptó el acuerdo de instalar la plataforma elevadora con tal fin y de imputar sus gastos a todos los propietarios, tanto de viviendas como de locales, de conformidad con las previsiones legales modificando incluso los estatutos de la comunidad, de forma que no cabe estimar la pretensión de la parte demandante respecto a la nulidad del acuerdo adoptado. Extremo que no puede escendirse, pues declarada la validez del mismo procede inevitablemente su aplicación o ejecución respecto del reparto proporcional del coste económico derivado. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 19

20 ARTÍCULO 14 Corresponde a la Junta de propietarios: a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos. b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes. c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c). d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior. e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 20

21 ARTÍCULO 17 Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas (referencia a las referidas a obras e instalaciones): 1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 21

22 ARTÍCULO 17 Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: 2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 22

23 ARTÍCULO 17 Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: 3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 23

24 ARTÍCULO 17 Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: 4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal. No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 24

25 ARTÍCULO 17 Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: 5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma. 6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 25

26 ARTÍCULO 17 Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: 8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 26

27 ARTÍCULO 17 Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: 10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley. 11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 27

28 ARTÍCULO 17 Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 28

29 ARTÍCULO 17 STS 1489/2016 (salida humos a través de forjado) En este caso, la alteración de la estructura del edificio es clara y sustancial, pues se pretende realizar la extracción del tubo mediante la rotura del forjado del mismo. Alteración, por lo demás, no permitida por los estatutos que autorizan a los propietarios de los locales a sacar tubos de ventilación, pero sin causar daños a los elementos comunes. STS 1907/2016 (quorum necesario obras túnel garaje) No nos encontramos ante un supuesto de obras suntuarias ( art LPH ) sino de mera conservación ( art.10.1 LPH ), por lo que el hecho de que sean obras extraordinariamente cuantiosas de conservación, no altera el sistema de simple mayoría para su acuerdo. El sistema de mayorías se establece en la LPH en función de la naturaleza de los acuerdos a adoptar y el quorum no varía en relación con la forma de financiación interna, dado que mediante cuotas ordinarias o extraordinarias se puede afrontar el pago de obras de conservación o de obras que excedan del mero mantenimiento. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 29

30 ARTÍCULO 20 Corresponde al administrador: a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad. f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 30

31 LIBRO DEL EDIFICIO Qué es? El Libro del Edificio es un conjunto de documentos que deben tener todos los edificios, tanto de titularidad pública como privada, que se construyan, reformen o rehabiliten en la Comunidad de Madrid. Es obligatorio para los edificios que hayan sido visados a partir de la entrada en vigor de la Ley 2/1999, de 17 de marzo, de Medidas para la Calidad de la Edificación. Los edificios construidos con anterioridad a esta fecha no están obligados a disponer del Libro, salvo que con posterioridad hayan realizado obras de rehabilitación o reforma integral. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 31

32 LIBRO DEL EDIFICIO Cuál es su función? El Libro del Edificio contiene la descripción del edificio y sus componentes, las normas de uso, conservación y mantenimiento, así como las normas de actuación en caso de siniestro o situación de emergencias, y la correcta relación de las garantías que los Propietarios disponen sobre la calidad de las actividades de los agentes que intervinieron y de los materiales que emplearon. Consultando el Libro del Edificio, el Propietario de una vivienda puede saber en todo momento a quién tiene que dirigirse para realizar cualquier reclamación relacionada con los defectos en la construcción o rehabilitación integral del edificio Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 32

33 LIBRO DEL EDIFICIO Dónde se puede consultar? Cada propietario ha de disponer de la parte del Libro del Edificio que se refiere a su propiedad exclusiva (vivienda, plaza de garaje, local, trastero, etc.). Además, el Presidente de la Comunidad dispondrá de un ejemplar completo de todo el edificio. Cualquier Propietario puede obtener una copia del Libro del Edificio solicitándola al Presidente de la Comunidad y, en caso de no disponer de éste, se puede solicitar una copia en el colegio de arquitectos o en el Ayuntamiento del municipio donde se encuentre el edificio. Si el Ayuntamiento no posee el Libro del Edificio, cuando debería tenerlo, es posible realizar la oportuna reclamación: En el mismo Ayuntamiento. En la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad Autónoma u organismo equivalente. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 33

34 LIBRO DEL EDIFICIO Actualización del libro El Libro del Edificio debe actualizarse cada vez que se realice una obra de ampliación, reforma o rehabilitación de todo el edificio o de alguna de sus plantas, o de intervención en sus elementos comunes. Para ello, la empresa dedicada a realizar estas obras debe entregar a la Comunidad de Propietarios toda la documentación técnica necesaria con el fin de incorporarla al Libro del Edificio. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 34

35 Resumen de mayoría necesarias Mayoría de 3/5 Cuando se vaya a instalar o suprimir algún servicio común del edificio, como, el de portería, servicio de vigilancia, servicio de limpieza, servicio de jardinería, o cualquier otro servicio común, aun cuando suponga modificar los Estatutos de la Comunidad. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble. El establecimiento o supresión de equipos o sistemas de aprovechamiento común (no privativo) que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En este último caso, los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios. Las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 35

36 Resumen de mayoría necesarias Mayoría de 3/5 ACLARACIONES: Los propietarios que no hayan votado a favor, no estarán obligados a pagar por las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, que no sean exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si en el futuro quieren utilizar las instalaciones, deberán pagar el importe que les hubiera correspondido hasta la fecha, actualizado con el interés legal que corresponda. No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 36

37 Resumen de mayoría necesarias Mayoría de 1/3 Para la instalación o adaptación de infraestructuras comunes en materia de telecomunicaciones (como por ejemplo antenas parabólicas). Para la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, así como de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. El establecimiento o supresión de equipos o sistemas que vayan a tener un aprovechamiento privativo cuya finalidad sea la mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 37

38 Resumen de mayoría necesarias Mayoría de 1/3 ACLARACIONES Los que no hayan votado a favor, no están obligados a pagar por este concepto. Si en el futuro quieren utilizar las instalaciones, deberán pagar el importe que les hubiera correspondido hasta la fecha, actualizado con el interés legal que corresponda. No obstante, respecto a los gastos de conservación y mantenimiento de la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración de elemento común. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 38

39 Resumen de mayoría necesarias Mayoría simple En el caso de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes cuando se realicen para la supresión de barreras arquitectónicas, incluido la instalación del ascensor, aunque haya que modificar los Estatutos o el Título Constitutivo de la Comunidad. Sin perjuicio del carácter obligatorio de estas obras, si se aprueban por mayoría simple, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Para el resto de acuerdos no mencionados anteriormente, por ejemplo, comprar un uniforme al portero, poner macetas en los descansillos, etc. Unanimidad Para la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos de la Comunidad, siempre que no se trate de asuntos para los que expresamente se requieran las mayorías establecidas a continuación. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 39

40 Cómo se cuentan los votos? El recuento depende de que la Junta se celebre en primera o en segunda convocatoria: Si la Junta se celebra en primera convocatoria, se van a contar como votos favorables los de aquellos Propietarios que, estando ausentes en la Junta, y una vez informados del acuerdo que se alcance, no muestren su desacuerdo al Secretario en el plazo de 30 días naturales desde que se les notificó el acuerdo. Si la Junta se tiene que celebrar en segunda convocatoria y se trata de un acuerdo de los que requieren mayoría simple, serán válidos los acuerdos tomados por la mitad más uno de los asistentes, que a su vez representen más de la mitad de las cuotas de participación de los presentes. Si no se ha podido acordar la mayoría a través estos procedimientos, el acuerdo se podrá resolver a través del denominado juicio de equidad, donde será un Juez el encargado de dictar una determinada resolución una vez oídas las partes en conflicto. Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 40

41 Gracias por su atención Luis Guirado Experto Técnico Inmobiliario 41