Breves comentarios al nuevo Proceso Único de Ejecución de Desalojo

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1 Universidad Nacional Mayor de San Marcos From the SelectedWorks of Julio Eduardo Pozo Sánchez August, 2015 Breves comentarios al nuevo Proceso Único de Ejecución de Desalojo Julio Eduardo Pozo Sánchez, Universidad Nacional Mayor de San Marcos Available at:

2 Actualidad Civil Especial del mes Doctrina práctica DOCTRINA PRÁCTICA Breves comentarios al nuevo Proceso Único de Ejecución de Desalojo Decreto Legislativo N Julio Eduardo Pozo Sánchez* Profesor en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos SUMARIO 1. Introducción 2. Un procedimiento de desalojo adicional? 3. Causales de procedencia del nuevo proceso único de ejecución de desalojo 4. Procedimiento y plazos 5. Apuntes finales 1. Introducción El pasado 18 de julio, el Poder Ejecutivo publicó el Decreto Legislativo N.º 1177 (en adelante, D. Leg. N. 1177), que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda. Tal como lo señala la propia norma, esta tiene por objeto la promoción del arrendamiento para vivienda a través de tres (3) modalidades de arrendamiento, a saber: el arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (comúnmente denominado arrendamiento tradicional); * Miembro de la Comisión de Estudios de Derechos Reales del Colegio de Abogados de Lima. Comité Consultivo de la Revista Actualidad Civil. el arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra, y; el arrendamiento-financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda. Cabe precisar que estas modalidades de arrendamiento son estrictamente formales, dado que se celebrarán únicamente con formularios, cuyos aspectos, términos y condiciones serán aprobados por el Reglamento del referido D. Leg. N.º Los formularios, además tendrán mérito ejecutivo y gozarán de los beneficios que contempla el mencionado régimen, entre ellos, poder acceder al novísimo Proceso Único de Ejecución de Desalojo. No es objeto de nuestro comentario opinar sobre si la norma cumplirá con su 54 Instituto Pacífico Volumen 14 Agosto 2015

3 Julio Eduardo Pozo Sánchez Leasing inmobiliario (D. Leg. N.º 1177) objetivo desde un punto de vista estrictamente económico 1, pero desde hace unos meses atrás en que el Estado anunciaba su entrada en vigencia, estuvimos convencidos de que sin el incentivo de un procedimiento de desalojo celerísimo, la iniciativa difícilmente resultaría atractiva para el sector de construcción y el sistema financiero. Seamos realistas. Ni las constructoras inician una obra pensando en alquilar el departamento de estreno que construyen ni mucho menos los bancos tienen entre 1 El artículo 1 del D. Leg. N. º 1177 establece entre sus objetivos: [ ] promover la inversión en la construcción de inmuebles destinados al arrendamiento para vivienda, en el marco de la política de Estado de reducción del déficit cualitativo y cuantitativo de viviendas en el país. Hemos podido acceder a diversas opiniones de especialistas en la materia y los comentarios no son muy alentadores. Así por ejemplo, APOYO Consultoría, una fuente de obligatoria consulta para el sector empresarial en el Perú, informó en boletines de circulación interna de fecha 24 de julio del 2015 para sus clientes, que la norma difícilmente cumpliría con el objetivo de fomentar la adquisición de viviendas para familias de ingresos de fuentes independientes (e inestables) al señalar que las medidas son una alternativa (leasing) y complemento (alquilerventa) al tradicional crédito hipotecario, pero las familias que principalmente podrían aprovechar estas opciones son aquellas que ya cumplen la mayoría de requisitos y condiciones exigidas por el sistema financiero. Así, para acceder al leasing inmobiliario, las familias tendrán que pasar por las evaluaciones de los bancos y tendrían que pagar una cuota inicial. En el caso del alquilerventa, si la familia decide comprar la vivienda tendrá que solicitar un crédito hipotecario. Esto implicaría una evaluación bancaria y el pago de una cuota inicial. Los pagos que la familia realice por concepto de alquiler no servirían para financiar la cuota inicial. RESUMEN En este artículo se analiza de manera crítica el proceso único de ejecución de desalojo comprendido en el Decreto Legislativo N.º 1177, aplicable a las modalidades contractuales reglamentadas por esta norma: arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (arrendamiento tradicional), arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra, y arrendamiento financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda. Como lo hace ver el autor, destacan como particularidades (novedades) de la nueva regulación la posibilidad de demandar el desalojo por terminación del contrato siempre que se dejen de pagar dos (02) meses consecutivos (supuesto distinto del contemplado en el Código Civil) y, además, si hubiere un incumplimiento por lo menos de seis (6) en el pago de las cuotas de mantenimiento ordinarias. Tras su análisis especializado, el autor considera que este nuevo procedimiento no incentivará a las empresas constructoras o bancos a que utilicen el nuevo régimen del Decreto Legislativo N.º CONTEXTO NORMATIVO Decreto Legislativo N.º 1177 Ley N.º PALABRAS CLAVE Desalojo adicional/ Proceso único de ejecución/ Procedimientos/ Plazo sus principales alternativas para obtener rentabilidad, mantener la propiedad de un departamento a cambio de una renta, Volumen 14 Agosto 2015 Actualidad Civil 55

4 Actualidad Civil Especial del mes si no se tiene certeza de que el inquilino moroso lo devolverá inmediatamente 2. Un procedimiento de desalojo ejecutivo era indispensable bajo este nuevo escenario propuesto por el Gobierno. En las siguientes líneas comentaremos sus alcances y novedades. 2. Un procedimiento de desalojo adicional? Curiosamente, hace un año me tocaba escribir unas breves líneas sobre el en aquel momento novedoso proceso de desalojo express bajo los alcances de la cláusula de allanamiento futuro del arrendatario 3. Como recordarán, la Ley N.º creó el Registro de Deudores Judiciales Morosos y modificó el artículo 594 del Código Procesal Civil (CPC), creando un procedimiento de desalojo aparentemente ejecutivo a través del cual, siempre que se contara con un contrato de alquiler (sin distinción de si fuera uno para vivienda u otro destino) que incluyera 2 Siguiendo con el pie de página anterior, para el área de Estudios Económicos de APOYO Consultoría, las medidas para facilitar el desalojo tampoco generarían un incentivo para que las empresas inmobiliarias y los bancos enfoquen los esquemas propuestos hacia las familias de ingresos independientes (con mayor probabilidad de no pagar el alquiler). 3 Puede leerse mi comentario sobre la publicación de la Ley N.º 30201, que modificó el artículo 594 del Código Procesal Civil, bajo el título Breves apuntes sobre el nuevo desalojo express para los inquilinos bajo la cláusula de allanamiento futuro ; en Revista Actualidad Civil, Volumen 1, Julio 2014, p. 38. la cláusula de allanamiento futuro del arrendatario, se podía obtener la inmediata recuperación del bien una vez transcurrido el plazo de seis días, siempre que el arrendatario no pudiera acreditar la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado, procediéndose al lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil. Hoy, tras la entrada en vigencia del D. Leg. N.º 1177, el arrendador cuenta con tres (3) procedimientos para tratar de obtener la recuperación del bien. A saber: el proceso de desalojo a que se refiere el artículo 585 y siguientes (con excepción del artículo 594) del CPC; el proceso de desalojo a que especialmente se refiere el artículo 594 del CPC; y, el nuevo proceso único de ejecución de desalojo. La interrogante a continuación cae de madura: por cuál optar? A primera vista podría generarse la equívoca idea de que el anterior ha sido derogado (o perdido vigencia en el sentido de utilidad) con la entrada en vigencia del nuevo procedimiento de desalojo. No es así. Por el momento, los tres (3) deberán convivir. Su acceso (en el sentido de procedencia) dependerá del caso concreto. Así, por ejemplo, si el arrendador con contrato de alquiler a plazo determinado, sin distinción del destino del predio, no cuenta con la cláusula de allanamiento futuro del arrendatario, deberá seguir los cauces del proceso de desalojo por precario, siempre que se presente el supuesto previsto por el artículo 1704 del Código 56 Instituto Pacífico Volumen 14 Agosto 2015

5 Julio Eduardo Pozo Sánchez Leasing inmobiliario (D. Leg. N.º 1177) Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato 4. 4 No obstante, en nuestra opinión, el tema no está zanjado. Creemos que el arrendador con contrato de alquiler a plazo determinado, en el supuesto referido, sí puede demandar desalojo por vencimiento de contrato de alquiler. Cuando se publicó el IV Pleno Casatorio Civil leí con entusiasmo que por fin la Corte Suprema de Justicia se pronunciaba a través de una sentencia vinculante respecto a determinados supuestos de posesión precaria. No abordó todos los supuestos (he tenido la oportunidad de aproximarme a muchos más), tampoco estableció una definición sobre lo que debe entenderse por título en la posesión precaria, incluso (y lo que es más curioso) ni siquiera abordó con contundencia el verdadero objeto del Pleno (determinar si la sentencia en un proceso de prescripción adquisitiva de dominio es declarativa o constitutiva); no obstante, estableció de forma contundente que hay precariedad cuando el título del ocupante es manifiestamente nulo (tesis que promovía mi amigo, el Dr. Héctor Lama More) y zanjó por fin la procedencia de la demanda (de precario) aun cuando el ocupante hubiere levantado una fábrica. Sin embargo, a mí, particularmente, me pareció inútil que se pronunciara indicando que no constituirá un caso de título de posesión fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no lo resuelve sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título. Y digo que me pareció inútil porque, qué duda cabe (cabía) que cursado el requerimiento de entrega del predio al amparo del 1704 del Código Civil aparecía la precariedad por fenecimiento del título. Incluso, la Casación N Arequipa (El Peruano, 30/04/2015) le concede a la solicitud de De otro lado, cuando el arrendador cuente con contrato escrito de alquiler a plazo determinado, también sin distinción del destino del predio, con firma legalizada notarialmente e incluya la cláusula de allanamiento futuro del arrendatario, podrá hacer uso del procedimiento de desalojo express a que hace referencia el artículo 594 del CPC. IMPORTANTE [Con el régimen el Decreto Legislativo N. 1177] se podrá demandar el desalojo (por terminación del contrato) siempre que se dejen de pagar dos (02) meses consecutivos; es decir, no será de aplicación lo establecido por el artículo 1697 del Código Civil que meridianamente refiere al incumplimiento de no menos de dos (02) meses y quince (15) días. Cabe precisar que el referido procedimiento de desalojo express está reservado conciliación extrajudicial el mismo efecto que el requerimiento por carta notarial y genera la misma consecuencia (la precariedad). Actualmente, en mi opinión, la judicatura a nivel de Juzgados de Paz Letrado viene cometiendo un craso error cuando declara improcedente las demandas de vencimiento de contrato de arrendamiento, tras el envío de la carta notarial de requerimiento (ahora también envío de solicitud de conciliar), indicado que la pretensión que debió demandarse es una de desalojo por ocupación precaria y no la interpuesta. Acaso el hecho de calificar en el ámbito sustantivo como precario a un sujeto que ha recibido el requerimiento de devolución del bien me limita a solo interponer una demanda de precario en el ámbito procesal? no tengo más caminos? Volumen 14 Agosto 2015 Actualidad Civil 57

6 Actualidad Civil Especial del mes solo para que los arrendadores puedan recuperar la posesión que ostentan sus inquilinos, una vez vencido el contrato de arrendamiento o cuando hayan dejado de pagar la renta de más de 2 meses y 15 días (supuesto generalizado del artículo 1697 del Código Civil). IMPORTANTE La competencia del juez de paz letrado parece responder a un criterio de utilidad. El D. Leg. N no se ha preocupado por la cuantía de la renta para determinar la competencia por dicho concepto como sí lo hace el CPC en su artículo 547 cuando establece que en los procesos de desalojo cuando la renta mensual es mayor de cincuenta Unidades de Referencia Procesal o no exista cuantía, son competentes los jueces civiles. 3. Causales de procedencia del nuevo proceso único de ejecución de desalojo Por las razones que expusimos en la parte introductoria del presente comentario, el nuevo proceso único de ejecución de desalojo pretende ser rápido y expeditivo, por cuanto en pocos días se podría alcanzar el lanzamiento de los inquilinos que hubieran contratado bajo las formalidades de arrendamiento que ofrece el D. Leg. N.º Por supuesto, que para ello deberá haberse celebrado el contrato de arrendamiento en cualquiera de sus versiones, siguiendo todas las formalidades que impone el D. Leg. N.º Esto es, por ejemplo, haber suscrito el formulario respectivo bajo certificación notarial, debiendo inscribirse por lo menos en el Registro Administrativo de Contratos de Arrendamiento para Viviendas (RAV). No debe faltar ninguna formalidad. El artículo 14 del mencionado D. Leg. N.º 1177 enumera taxativamente las causales de procedencia del nuevo desalojo una vez terminado el contrato de arrendamiento: a. Conclusión del Contrato por vencimiento del plazo contractual, sustentada en el Formulario respectivo. b. Resolución contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas legalizadas. c. Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota periódica pactada por dos (02) meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono. d. Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios señalados en el numeral 7.1 del artículo 7 del presente Decreto Legislativo, por seis (6) meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono o la liquidación del saldo deudor emitida por la empresa respectiva. e. Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el documento de constatación policial respectivo. Llama nuestra atención dos (2) novedades: (i) la primera: ahora se podrá 58 Instituto Pacífico Volumen 14 Agosto 2015

7 Julio Eduardo Pozo Sánchez Leasing inmobiliario (D. Leg. N.º 1177) demandar el desalojo (por terminación del contrato) siempre que se dejen de pagar dos (02) meses consecutivos; es decir, no será de aplicación lo establecido por el artículo 1697 del Código Civil que meridianamente refiere al incumplimiento de no menos de dos (02) meses y quince (15) días 5 ; (ii) la segunda, ahora se podrá invocar el desalojo por terminación del contrato siempre que hubiera un incumplimiento de por lo menos seis (6) en el pago de las denominadas cuotas de mantenimiento ordinarias a que está obligado el propietario o poseedor que cuenta con una vivienda que forma parte de un condominio o edificio regido por la Ley N Esto último sí es novedoso y creemos que resultará positivo. Es una realidad el gran problema que existe en la convivencia bajo el régimen de propiedad exclusiva y común cuando se trata del cobro de la cuota de mantenimiento. Numerosos son los mecanismos que utilizan las Juntas de Propietarios para alcanzar el cumplimiento de los morosos. Incluso algunos fuera de la ley. Esta nueva causal del desalojo, si bien no los legitima para demandar al moroso, por lo menos, en el caso concreto de un inquilino que deja de pagar su cuota de mantenimiento ordinaria por 6 meses, la 5 A diferencia de lo establecido por el artículo 14 del D. Leg. N.º 1177, el procedimiento de desalojo bajo el artículo 594 del CPC sí se ajusta al desalojo por resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil. Junta podrá requerir al propietario (constructor o entidad del sistema financiero, incluso) para que solicite la recuperación del predio vía el proceso de único de ejecución de desalojo 6. El artículo 14 en comentario precisa en su numeral 4 que a la pretensión de desalojo se le puede acumular la pretensión de pago de las rentas convenidas adeudadas, de las cuotas periódicas adeudadas y los conceptos complementarios adeudados señalados en el numeral 7.1 del artículo 7 del comentado D. Leg. N , siempre que el arrendador haya asumido la obligación de realizar dichos pagos a nombre del arrendatario, en el contrato respectivo. No obstante, la eje- 6 Puede leerse nuestra opinión sobre el cobro de cuotas en nuestro artículo Es constitucional proceder al corte de agua y luz en caso de falta de pago en un condominio?» En Gaceta Constitucional N. 55; Julio 2012; pp Véase en sanchez/6/ 7 Artículo 7.1. del D. Leg. 1177: El Arrendador debe indicar la cuenta de abono (número, tipo y moneda de la cuenta), en una empresa del sistema financiero autorizada por la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP - SBS, en la que el Arrendatario debe abonar, al inicio del Contrato, el importe que haya acordado con el Arrendador en calidad de garantía por los eventuales daños al inmueble, y, mensualmente, la renta o cuota convenida y los siguientes conceptos complementarios, según lo acuerden el Arrendador y el Arrendatario en el respectivo contrato: (i) Cuota mensual ordinaria de mantenimiento. (ii) Cuota mensual asignada al Inmueble por servicio de agua. (iii) Cuota mensual del seguro por riesgo de pérdida, en los casos previstos en el Título II del presente Decreto Legislativo. (iv) Otros conceptos definidos como tales en el correspondiente contrato. Volumen 14 Agosto 2015 Actualidad Civil 59

8 Actualidad Civil Especial del mes cución de desalojo no se supeditará a la resolución de cualquier otra pretensión acumulada Procedimiento y plazos Qué mejor que un gráfico para resumir el nuevo procedimiento único y de ejecución de desalojo que ofrece el D. Leg. N. 1177, insistimos, para quienes hayan suscrito los formularios que pronto nos ofrecerá el Reglamento del referido D. Leg En esto se asemeja a lo dispuesto por el artículo 585 del CPC cuando refiere que procede a decisión del demandante, el acumular la pretensión de pago de arriendo cuando el desalojo se fundamenta en dicha causal. Si no opta por la acumulación, el demandante podrá hacer efectivo el cobro de los arriendos en el proceso ejecutivo de acuerdo a su naturaleza. No obstante, la novedad radica en que la ejecución de desalojo no se supeditará a la resolución de cualquier otra pretensión acumulada. 9 En efecto, el reconocido jurista Alfredo Soria Aguilar, al comentar el D. Leg., señala Si bien, según la ley, la utilización de los formatos resulta obligatoria, debe precisarse que dicha forma es únicamente para contar con los beneficios otorgados por el Decreto Legislativo N Es decir, solamente aquellos contratos relativos a inmuebles destinados a vivienda que se suscriban a través de los formatos correspondientes y que cumplan las demás formalidades establecidas por la norma, contarán con el beneficio del Proceso Único de Ejecución de Desalojo, el Régimen Tributario Especial, entre otros que otorga esta norma. Puede leerse: El Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda bajo la lupa del Derecho Civil. Entrevista a Alfredo Soria. Publicado el 04 de agosto de 2015, en el blog de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú. < blog/el-regimen-de-promocion-del-arrendamiento- para-vivienda-bajo-la-lupa-del-derecho-civil- Proceso único de ejecución de desalojo Demanda Superior resuelve apelación 5 días Contestar o 3 días Allanarse 3 días Eleva apelación Ejecución 2 días Sentencia 3 días 3 días Apelación (sin efecto suspensivo) Sobre el nuevo desalojo, el profesor Martín Mejorada señala que los cambios propuestos sí agilizarán el proceso de desalojo. Un factor clave es que con la nueva ley los jueces a cargo de ordenar el desalojo serán los jueces de paz. Ellos tienen menor carga procesal y atienden sus asuntos más rápidamente que los jueces civiles. Además, cuando el juez resuelve y ordena el desalojo, éste se ejecuta sí o sí, aunque el inquilino apele la sentencia del juez. El proceso judicial continuará, pero la propiedad regresa a manos de su dueño 10. La competencia del juez de paz letrado parece responder a un criterio de utilidad. El D. Leg. N no se ha preocupado por la cuantía de la renta para determinar la competencia por dicho concepto como sí lo hace el CPC en su artículo 547 cuando establece que en los procesos de desalojo cuando la renta mensual es mayor de cincuenta Unidades de Referencia Procesal o no exista cuantía, son competentes los jueces civiles. entrevista-a-alfredo-soria/> 10 En: < servicios/inmobiliario/ alquiler-ventay-leasing-nuevos-mecanismos-para-desalojo-demorosos/> 60 Instituto Pacífico Volumen 14 Agosto 2015

9 Julio Eduardo Pozo Sánchez Leasing inmobiliario (D. Leg. N.º 1177) Cuando la cuantía sea hasta cincuenta Unidades de Referencia Procesal, son competentes los jueces de paz letrados. Un hecho adicional que llama la atención y no pude pasar desapercibido es la denominación que adopta este nuevo desalojo: único de ejecución. Creemos que propiamente no nos encontramos frente a un proceso de desalojo único (ya hemos advertido líneas arriba que tenemos otros tantos procedimientos de desalojo aún vigentes) y mucho menos de ejecución, dado que los plazos cortos y el hecho de que se haya otorgado la calidad de títulos a los formularios no afilian a este proceso a los verdaderos procesos de ejecución cuya naturaleza es totalmente diferente a la de un proceso de cognición como el de desalojo que hoy comentamos. Entrando al procedimiento, podemos advertir lo siguiente: una vez que concluye el contrato de arrendamiento (por terminación del contrato según las causales a que se refiere el artículo 14 del D. Leg. N. 1177), el arrendador puede accionar ante el Poder Judicial el desalojo del inmueble. El juez notifica al inquilino para que conteste en cinco días hábiles acreditando, de ser el caso, la vigencia del contrato de arrendamiento, la cancelación de la rentas convenidas adeudadas o cuotas periódicas adeudadas, o el cumplimiento de cualquier otra obligación que le hubiese sido requerida, según corresponda; con su respuesta o sin ella, el juez resuelve dentro de los tres días siguientes. En este extremo, el D. Leg. N señala que la invocación a la carga procesal, no exime al juez de su responsabilidad por incumplimiento del plazo previsto. Aquí, cabe comentar dos hechos que no pasan desapercibidos, primero, el D. Leg. N admite para su procedimiento de desalojo, expresamente, la posibilidad de que el demandado pueda deducir excepciones. Ello seguramente para corregir la incertidumbre que generó la ausencia de su referencia en el procedimiento de desalojo bajo la cláusula de allanamiento futuro. Segundo, la subsanación por el arrendatario de la condición que generó la interposición de la demanda (por ejemplo, el pago de las renta o cuota de mantenimiento, no enerva la causal de incumplimiento de pago ni, consecuentemente, el desalojo, por haberse resuelto el contrato de pleno derecho, es decir, el desalojo procede). En caso se declare fundado la pretensión de desalojo, el lanzamiento se ejecuta inmediatamente contra quien esté en el inmueble. Para estos efectos, la Policía Nacional deberá prestar asistencia y garantía para ejecutar el desalojo, caso contrario, el Ministerio Público queda apto para que con arreglo a sus atribuciones formalice la denuncia penal correspondiente por la desobediencia incurrida. Cabe señalar que contra la sentencia que declara fundado el desalojo, el demandado puede interponer recurso de apelación; no obstante, este recurso no suspende el lanzamiento. Volumen 14 Agosto 2015 Actualidad Civil 61

10 Actualidad Civil Especial del mes Finalmente, nos permitimos transcribir un reciente comentario del profesor Martín Mejorada quien señala que el derecho de los propietarios a recuperar sus bienes siempre debe ser atendido con urgencia y en toda circunstancia; de ahí que no se entiende por qué el afán de nuestro sistema legal en crear soluciones eficientes solo para los arrendamientos de vivienda. Debería existir un desalojo único contra toda ocupación indebida, sin importar la causa o acto que le dio origen. En fin, la solución aunque parcial es mejor que todo lo precedente 11 (cursiva nuestra). Nosotros extendemos la preocupación: por qué el afán de olvidarse de los que aún no tienen contrato con cláusula de allanamiento? o de los que no tienen contrato escrito simplemente? o de los que simplemente, en una situación concreta idéntica a los supuestos que regula el D. Leg. N (vencimiento de contrato o falta de pago, por ejemplo) aún tienen que quedar en la incertidumbre de no saber si demandar desalojo por precario o desalojo por vencimiento de contrato? Vamos a uniformizar criterios y procesos; por un único proceso de desalojo, que más a allá de su denominación, efectivamente tutele los derechos de los arrendadores de forma inmediata, sin distinción de causa. 11 Nueva ley de desalojo ahora pues!, Blog de Martin Mejorada en diario Gestión. Artículo publicado el 03 de agosto de < gestion.pe/prediolegal/2015/08/nuevo-desalojoahora-pues.html> 5. Apuntes finales Tras la entrada en vigencia del D. Leg. N. 1177, hoy, el arrendador cuenta con tres (3) procedimientos para tratar de obtener la recuperación del bien: (i) el proceso de desalojo (por precario) a que se refiere el artículo 585 y siguientes (con excepción del artículo 594) del CPC; (ii) el proceso de desalojo a que especialmente se refiere el artículo 594 del CPC; y, (iii) el nuevo proceso único de ejecución de desalojo del D. Leg. N Optar por cualquiera de ellos depende del supuesto concreto y del cumplimiento de los requisitos de procedencia que exige cada una de las normas citadas. El nuevo proceso (ni único, ni de ejecución) de desalojo tiene por objeto ser una herramienta que busque acelerar la recuperación de viviendas alquiladas. Es probable que su eficacia práctica redunde con mayor efectividad en los arrendamientos tradicionales. Por su puesto que resultará atractivo para quien busca mayor rapidez para recuperar su bien. En contrapartida deberá someterse a las formalidades del D. Leg. N (suscribir el formulario e inscribirlo en el RAV, abrir una cuenta de abono en el sistema financiero para percibir la renta, pagar el impuesto correspondiente a SUNAT, etc.). Bien lo vale. Así, el profesor Soria Aguilar afirma que el desalojo en plazos muy cortos resulta un importante beneficio para las empresas de leasing quienes podrán contar un proceso que les permita una más rápida recuperación del inmueble en caso de resolución contractual y no restitución 62 Instituto Pacífico Volumen 14 Agosto 2015

11 Julio Eduardo Pozo Sánchez Leasing inmobiliario (D. Leg. N.º 1177) del inmueble 12. No obstante, no creemos que este nuevo procedimiento que ofrece el D. Leg. N resulte por sí 12 El Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda bajo la lupa del Derecho Civil. Entrevista a Alfredo Soria. Publicado el 04 de agosto de 2015, en el blog de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú. < derecho/blog/el-regimen-de-promocion-delarrendamiento-para-vivienda-bajo-la-lupa-delderecho-civil-entrevista-a-alfredo-soria/> solo un incentivo para que las empresas constructoras o bancos se animen a hacer uso de este régimen, pues como lo afirma Apoyo Consultoría el principal desafío del Gobierno será elaborar un reglamento atractivo que incorpore los ajustes necesarios para lograr el interés de empresas inmobiliarias y financieras (en Colombia solo seis de los 25 bancos ofrecen productos de leasing de viviendas) y que alcancen a segmentos socioeconómicos más amplios. Volumen 14 Agosto 2015 Actualidad Civil 63

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