I N D I C E. INTRODUCCIóN... 3 CUESTIONES PREVIAS...4 LAS OBLIGACIONES DE CADA PROPIETARIO... 6 TAMBIEN HA DE SABER QUE...8

Transcripción

1 I n f o r m a c i ó n P r á c t i c a s o b r e C o m u n i d a d e s d e P r o p i e t a r i o s

2 I N D I C E INTRODUCCIóN CUESTIONES PREVIAS LAS OBLIGACIONES DE CADA PROPIETARIO TAMBIEN HA DE SABER QUE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PREGUNTAS Y RESPUESTAS

3 INTRODUCCIóN Durante el presente ejercicio, la Federación Andaluza de Consumidores y Amas de Casa, AL-ANDALUS está llevando a cabo distintas actuaciones formativas e informativas en materia de vivienda, y en concreto sobre las Comunidades de Propietarios. Si bien es cierto que, reguladas desde 1960 a través de la Ley de Propiedad Horizontal, los paulatinos cambios en la normativa, como consecuencia del transcurso del tiempo y su adaptación a la realidad actual, provocan que diversos aspectos de este tema resulten aún desconocidos para algunos ciudadanos. El objeto principal de la presente Guía es hacer llegar a los ciudadanos los derechos y obligaciones que les competen como propietarios en régimen de propiedad horizontal, tratando igualmente de transmitirles las respuestas que la Ley ofrece a las cuestiones que suelen ser objeto de conflicto y que más frecuentemente son objeto de consultas y denuncias. 3

4 CUESTIONES PREVIAS Si piensa adquirir en breve un piso, un local, un almacén o una plaza de garaje, le interesa tener claro con carácter previo, una serie de cuestiones y conceptos que sin duda van a ayudarle a comprender qué son las Comunidades de Propietarios: 1º.- Es importante consultar en el Registro de la Propiedad el llamado "Título constitutivo" de la propiedad horizontal del bien que pretende adquirir. Se trata de un documento que describe el edificio en general y cada piso o local en particular, indicando la extensión, planta, y los anejos, tales como plazas de garaje, buhardillas o trasteros. En este título se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso o destino. Igualmente el título suele contener, determinadas reglas de utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración, conservación y reparaciones, que forman los Estatutos de la Comunidad. También pueden existir normas de Régimen Interior, a través de las cuales, el conjunto de propietarios pueden fijar normas que regulen la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes (sirva como ejemplo, fijar el horario de recogida de basuras, de utilización de las piscina comunitaria, etc ). 2º.- Que desde el momento de la firma del contrato por el que va a adquirir la propiedad usted responde con su inmueble recién adquirido de las cantidades adeu- 4

5 dadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que correspondan al año en el que se realiza la compra y al anterior. Por ello en el instrumento público (escritura de compraventa, donación, etc.) mediante el que le transmitieron la vivienda o local, el transmitente (vendedor, donante, etc.) debió declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la Comunidad de Propietarios o expresar los que adeuda. 3º.- Que se requiere un Certificado sobre el estado de deudas del inmueble que se transmite, certificado expedido por el Secretario de la Comunidad y que deberá estar obligatoriamente en el acto del otorgamiento del documento público (por ejemplo, la firma de la escritura de compraventa); sin dicho documento no podrá autorizarse el otorgamiento de la escritura, salvo que el adquirente exima al transmitente de forma expresa de esta obligación. 4º.- Que una vez adquiera el inmueble, pasa a ser copropietario de los siguientes elementos comunes: El suelo, los vuelos, las cimentaciones y las cubiertas del edificio. Los pilares, vigas, muros de carga (elementos estructurales en general), aunque se encuentren en el interior de las viviendas. Las fachadas, terrazas, puertas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, así como sus elementos de cierre, incluyendo sus acabados exteriores. El portal, escaleras, portería, corredores, patios y recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonía, etc, aunque se acceda a ellos desde espacios privativos. Los ascensores, las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y suministro de agua, electricidad, gas, calefacción, aire acondicionado, detección y prevención de incendios, evacuación de humos, portero electrónico, audiovisuales, telecomunicaciones, hasta la acometida o conexión con el especio privativo de cada vivienda. Los garajes y aparcamientos, piscinas, jardines y zonas de esparcimiento 5

6 LAS OBLIGACIONES DE CADA PROPIETARIO Una vez adquirido el inmueble, debe saber que Ud. tiene una serie de obligaciones que como propietario, ha de cumplir y son las siguientes: Respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos. Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder. Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir en él las servidumbres (de paso, de luces, bajadas de aguas) imprescindibles para la creación de servicios comunes de interés general (como por ejemplo, ascensor, portería, conserjería, vigilancia, etc.), teniendo derecho a que la Comunidad le indemnice por los daños y perjuicios ocasionados. Permitir la entrada en su piso o local a los efectos de lo previsto en los tres párrafos anteriores. Contribuir, con arreglo a su cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades. Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares, y responder ante éstos de las infracciones y daños cometidos por quienes ocupen su piso, sin perjuicio de las acciones directas que procedan. Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que debe existir en la Comunidad de propietarios y que tiene por 6

7 objeto atender a los gastos de las obras de conservación y reparación de la finca. Debe estar dotado con una cantidad no inferior al 5 % del último presupuesto ordinario de la Comunidad. Con cargo a este fondo, por ejemplo la comunidad puede suscribir un contrato de seguro para cubrir los posibles daños que se causen en la finca o bien celebrar un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales. Comunicar al Secretario de la Comunidad el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de todo tipo relacionadas con la Comunidad. A falta de esta comunicación, se puede tener por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la Comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar mencionado en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la Comunidad, o en lugar visible de uso general de la misma, expresando la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por el Secretario, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma produce los mismos efectos que la realizada personalmente. Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Es decir, si Ud. vende su piso pero no lo comunica al Secretario de la Comunidad, seguirá respondiendo de las deudas de la Comunidad que surjan después de la venta junto al comprador, sin perjuicio de que puede reclamarle posteriormente al comprador para que le reembolse lo pagado. 7

8 TAMBIEN HA DE SABER QUE El propietario de cada piso podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador. Al propietario y al ocupante del piso les está prohibido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades no permitidas en los estatutos, dañosas para la finca, ilícitas, peligrosas, incómodas o insalubres. Estas acciones pueden dar lugar al apercibimiento al titular o, en su caso, al ocupante, e incluso instar y obtener judicialmente la privación el uso del piso o local. Dicha prohibición la fijará un juez por un plazo no superior a 3 años, en función de la gravedad de los hechos. También podrá solicitar la Junta el lanzamiento o resolución del contrato de alquiler que tiene el ocupante, pero sólo podrá hacerlo cuando el propietario no lo haya hecho en el plazo señalado. 8

9 LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Obras de la Comunidad La Comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad. Por su parte, los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad que impongan obras de este tipo, responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa. Así, a modo de ejemplo, si el edificio amenaza ruina, y el Ayuntamiento les requiere para que lo arreglen, y por culpa de algún vecino contrario a cumplir el requerimiento de la Administración, la Comunidad no obedece dicho requerimiento, en este caso el vecino deberá pagar personalmente la multa que en su caso imponga el Ayuntamiento a la Comunidad. Por lo que respecta a las obras de reforma en el edificio, que supongan la construcción de nuevas plantas o cualquier otra variación de la estructura del edificio o de las zonas comunes, al afectar al título constitutivo, requerirán la unanimidad de todos los propietarios Órganos de Gobierno de la Comunidad Los órganos de gobierno de la Comunidad son: la Junta de propietarios, el Presidente, en su caso los Vicepresidentes, el Secretario y el Administrador. En el caso de los cuatro últimos, el nombramiento se hará por el plazo de un año, pudiendo ser removidos de su cargo antes de la terminación del mandato, por acuerdo de la Junta de propietarios. El presidente Es nombrado entre los distintos propietarios, mediante elección o, a falta de candidatos, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento es obligatorio. Si el propietario designado no desea ser nombrado Presidente, podrá solicitar ante el Juzgado de Primera Instancia dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, ser relevado de tal obligación invocando para ello las razones que le asistan. 9

10 El juez, a través de un sencillo procedimiento designará al propietario que deberá sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a un nuevo nombramiento. Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, sea imposible para la Junta designar al Presidente de la Comunidad. El Presidente ostenta legalmente la representación de la Comunidad, tanto en un procedimiento judicial como fuera del mismo, en todos los asuntos que la afecten. No es obligatorio nombrar vicepresidentes. En el caso de que se desee hacerlo, su nombramiento se realiza por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente. Corresponde al vicepresidente, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de Propietarios. El Secretario Las funciones del Secretario y del Administrador son ejercidas por el Presidente de la Comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de Propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la existencia de dichos cargos separadamente de la presidencia. Los cargos de Secretario y Administrador pueden acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador sólo puede ser ejercido por alguno de los propietarios o por un Administrador de Fincas. Los designados pueden ser cesados en sus cargos antes del fin de su mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria. El Administrador Corresponde al Administrador realizar, además de todas aquéllas que se le confieran por la Junta, las siguientes funciones: Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. Atender a la conservación y mantenimiento del edificio, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios. 10

11 Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar la documentación de la comunidad La Junta de Propietarios Qué competencias tiene la Junta de Propietarios? Corresponde a la Junta de Propietarios: Nombrar y cesar a las personas que ejerzan los cargos de Presidente, Secretario y Administrador y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos. Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes. Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias. Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior. Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. Cómo puede asistirse a la Junta? La asistencia a la Junta de Propietarios puede ser personal o mediante representante legal. También cabe apoderar a otra persona, bastando para ello un escrito firmado por el propietario. Si algún piso o local pertenece "pro indiviso" (conjuntamente) a diferentes propietarios, éstos deben nombrar un representante para asistir y votar en las juntas. 11

12 Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad (y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada), podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta debe reflejar los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la Comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías necesarias para lograr acuerdos. Las reuniones de la Junta La Junta de propietarios debe reunirse por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o si así lo solicita la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación. La convocatoria de las Juntas debe hacerla el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria. La convocatoria debe contener una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad y debe advertir, en tal caso, de la privación del derecho de voto a dichos propietarios. Cualquier propietario puede pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad; a tal efecto debe dirigir escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, quien debe incluirlos en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre. Si a la reunión de la Junta no concurren, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, 12

13 se señalará una segunda convocatoria de la misma que se celebrará sin necesidad de que concurran los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación (sin sujeción a "quórum") La Junta debe reunirse en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. Por ello, es habitual incluir tanto la primera como la segunda (con media hora de diferencia) en la misma citación. La citación para la Junta ordinaria anual debe hacerse, cuando menos, con 6 días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta puede reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan. Los acuerdos de la Junta de Propietarios Unanimidad: La unanimidad sólo se exige para aprobar o modificar de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos de la Comunidad. Tres quintas partes: El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Mayoría: La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes destinados a suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, tampoco exige unanimidad, sino que basta el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios que, a su vez, representen la misma mayoría de las cuotas de participación. 13

14 Un tercio: La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación (antenas colectivas, televisión digital, etc.), o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas de energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos (gas natural, electricidad, etc.) puede ser acordada, a petición de cualquier propietario, con el voto favorable de tan sólo un tercio de los propietarios que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. La Comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, puede autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal. Qué pasa con los propietarios ausentes?. El voto de los propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por escrito al Secretario en el plazo de 30 días naturales a partir de la fecha en que se les comunique, se considerarán favorables al acuerdo. Pueden impugnarse los acuerdos de la Junta de Propietarios? Cabe impugnar los acuerdos de la Junta de propietarios ante los tribunales en los siguientes supuestos: Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. Cuando perjudiquen gravemente para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. Sólo pueden impugnar judicialmente dichos acuerdos aquellos propietarios que hubiesen votado negativamente en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previa- 14

15 mente a la consignación judicial de las mismas. El plazo para impugnar caduca a los 3 meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso el plazo caducará en 1 año. Las actas de la Junta de Propietarios Los acuerdos de la Junta de Propietarios deben reflejarse en un libro de actas homologado por el Registrador de la Propiedad que corresponda al edificio. El acta de cada reunión debe expresar, al menos: La fecha y el lugar de celebración. El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria. Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación. El orden del día de la reunión. Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes y debe ser remitida a los propietarios en el domicilio designado por éste, y a falta de designación, en el piso perteneciente a la Comunidad o en el tablón de anuncios. Se pueden corregir los defectos o errores que puedan existir y esta subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la misma. El libro de Actas debe ser custodiado por el Secretario de la Comunidad, quien asimismo deberá conservar, durante el plazo de 5 años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones. 15

16 He aquí una serie de cuestiones que como propietario de un inmueble en régimen de propiedad horizontal pueden resultar de su interés, por ser algunas de las más comunes y habituales que suelen plantearse en el día a día de una Comunidad de Propietarios. Si adquiero en propiedad un piso, tengo obligación de pagar los gastos de comunidad pendientes de pago por el anterior propietario? En el momento de otorgar la escritura, el que vende el piso tiene obligación de aportar una certificación del Secretario y del Presidente de la Junta de propietarios en la que conste si el piso está al día en el pago de las cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda. Sin esta certificación, el Notario no autorizará la escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación, o lo que es lo mismo se haga cargo de la deuda. Qué ocurre si, teniendo el piso cuotas pendientes de pago, opto por comprarlo? Del pago de las cuotas pendientes es responsable no sólo el que era propietario cuando las cuotas vencieron, sino también el comprador de un piso que no está al corriente de su pago, pero, en este caso, la responsabilidad sólo alcanza a la anualidad corriente en el momento de la compra y a la anterior. Más allá, el comprador no es responsable. Si soy elegido Presidente de la Comunidad, puedo negarme a desempeñar el cargo? Categóricamente el elegido como Presidente tiene la obligación de desempeñar el cargo. Sólo si existe una justa causa podrá eludir el cargo, pero para ello tendrá que acudir al Juez. Sólo en casos muy excepcionales podrá el propietario evitar desempeñar la Presidencia. Qué puede hacer la Junta de Propietarios cuando alguno de los comuneros no paga sus cuotas? El cobro a los Comuneros-Propietarios morosos encuentra en nuestro Ordenamiento Jurídico un Procedimiento Judicial extraordinario y breve, cuya sentencia sólo podrá ser recurrida por el moroso si previamente ha pagado o depositado el crédito pendiente. Por otro lado, el crédito correspondiente a la anualidad corriente en el momento de la reclamación y la del año anterior, está 16 PREGUNTAS Y RESPUESTAS

17 igualmente protegida de manera que se convierte dicha cantidad en crédito privilegiado, de manera que la comunidad podrá cobrar anteponiéndose a otros acreedores no privilegiados, quedando el piso o local afecto al pago de estas anualidades. La comunidad por tanto puede acudir al Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde radique el inmueble, y sin necesidad de Abogado de Procurador, instar este procedimiento judicial. La utilización de este procedimiento requiere la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad de Propietarios por el Secretario, con el visto bueno del Presidente, siempre que tal acuerdo haya sido debidamente notificado a los propietarios afectados. Presentada la demanda y admitida a tramite, el juez requiere al demandado para que, en el plazo de 20 días, pague a la Comunidad demandante, acreditándolo ante el tribunal, o comparezca ante éste y alegue, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, total o parcialmente, la cantidad que se le reclama. Si el demandado no comparece ante el tribunal o no se opone a la demanda, el juez ordenará la ejecución de los bienes del demandado, pudiendo ser embargados y subastados hasta cubrir la cantidad adeudada más los intereses, costas judiciales y gastos notariales causados a la Comunidad. Incluso aunque el propietario demandado presente un escrito de oposición a la demanda ante el Juzgado, la Comunidad puede pedir el embargo preventivo de bienes del deudor suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. Una vez terminado el juicio, el Juez impone las costas a la parte que haya visto totalmente desestimadas sus alegaciones. Puede votar en las Juntas de Propietarios quién no esté al corriente de pago? Quien no esté al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad podrá acudir a las Juntas de Propietarios con voz pero sin derecho a votar. Qué puede hacer la Junta de Propietarios si alguno de los vecinos emplea su vivienda para desempeñar en ella alguna actividad prohibida? Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del edificio actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las normas generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. En tales casos el Presidente de la Comunidad a instancia de la Junta de Propietarios, deberá requerir el cese de 17

18 la actividad al propietario o inquilino y, si no cesa, podrá acudir al Juez quien, en el caso de estimar la demanda, puede llegar a acordar la privación del uso de la vivienda al que está realizando la actividad prohibida, aunque sea el propietario, por un periodo no superior a tres años. La sanción, como se ve, es extraordinariamente grave y es de esperar que el cese de la actividad prohibida se produzca antes de dar lugar a una condena tan seria. Dicha medida no hace más que brindar la convivencia pacífica entre los vecinos. Son obligatorias las obras de accesibilidad? Según la normativa actual, la Comunidad de Propietarios está obligada realizar estas obras cuando en el edificio vivan, trabajen o presten servicios como voluntarios, personas con discapacidad o mayores de 70 años, siempre que el coste de las mismas no exceda de tres mensualidades de gastos comunes. Normalmente estas obras, tienen una mayor envergadura económica, por lo que la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios que tengan como finalidad la eliminación de barreras que dificulten el acceso a la movilidad de personas con minusvalía, requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que representen la mayoría de las cuotas de participación, aunque estas obras supongan una modificación del título constitutivo. Se pueden conseguir mayorías necesarias cuando a la Junta asisten muy pocos propietarios? Los votos de los propietarios no asistentes se consideran favorables al acuerdo adoptado si una vez notificados del acuerdo no manifiestan discrepancia en el plazo de 30 días naturales. Es importante precisar el domicilio a efectos de notificaciones para los propietarios de segundas viviendas para evitar que sea válida la notificación realizada en la vivienda desocupada. Es necesario el voto favorable de la mayoría para instalar una antena parabólica en la Comunidad? Para este tipo de acuerdos, basta el voto favorable de un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas. Pero, entonces, no se podrá repercutir la cuota correspondiente al gasto en aquellos propietarios que hubiesen votado en contra. Aún así, si los que votaron en contra solicitan tener acceso al servicio, deberán pagar la parte de gasto que les hubiera correspondido actualizada con el interés legal. Qué tipo de obras están permitidas? Cada propietario sólo puede hacer obras en su piso o local, modificando sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios a condición de que: No reduzca o altere la seguridad del edificio, su estructura general, ni su configu- 18

19 ración o estado exteriores. No perjudique los derechos de otro propietario. Comunique la realización de tales obras previamente a la Comunidad. En el resto del edificio no puede realizar alteración alguna. Puede cualquier propietario exigir la realización de mejoras no necesarias para el edificio? Ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean necesarios para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del edificio (por ejemplo, cambiar la puerta del portal por una más moderna... etc.) Cuando se adopten acuerdos para realizar estas mejoras no necesarias, si la ecuota de instalación excede del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el vecino que no esté conforme con su realización no estará obligado a abonarlas, ni se podrá modificar su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja introducida en la Comunidad. Si el vecino disidente desea, posteriormente, participar de las ventajas de la innovación, deberá abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés legal. Si el edificio está ubicado en una urbanización, en qué situación jurídica se encuentra? La ley indica que todos los edificios que conformen complejos inmobiliarios pueden constituirse en una sola comunidad de propietarios o en una agrupación de comunidades. En este último caso, goza de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios, pero con algunas diferencias. No olvidemos que esta agrupación de comunidades no puede menoscabar las facultades que correspondan a cada comunidad integrada en ello, extendiéndose sus competencias únicamente a los elementos que les sean comunes. En primer lugar la Junta de propietarios está compuesta por todos los presidentes de las Comunidades constituidas en los diferentes edificios. Por otro lado, la adopción de acuerdos para los que la ley requiere mayoría cualificada, exige la obtención de acuerdo en cada comunidad que conformen la agrupación. Y por Recuerde último, no que resulta ante obligatorio cualquier que duda se constituya o información un fondo adicional, de reserva. puede acudir a las Organizaciones Provinciales integradas en la Federación AL-ANDALUS, y establecidas en las ocho provincias de Andalucía. 19

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