LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS REGULACIÓN Y CONCEPTOS BÁSICOS

Transcripción

1 Sept./Oct COLECCIONABLE 9 LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS REGULACIÓN Y CONCEPTOS BÁSICOS Una Comunidad de Propietarios es el total de propietarios de un mismo edificio, que se rige por la Ley de Propiedad Horizontal, así como por las normas o estatutos por ellos acordados. Las denominadas popularmente Comunidades de Vecinos se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal. Esta Ley regula la utilización de espacios y servicios comunes del inmueble. Además de la citada Ley, están los estatutos de carácter interno redactados por la propia comunidad de vecinos, que regulan la organización y normas menores para los vecinos e inquilinos. En muchos casos sirven para fijar criterios en situaciones de conflicto de intereses de los propios vecinos. 1.- ADMINISTRACIÓN-GESTÍÓN-CONTROL DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Constitución de la Comunidad de Propietarios Estatutos y Normas de Régimen Interno Funciones del Administrador de la Comunidad Cese del Administrador de la Comunidad y entrega de documentos Cese del Presidente de la Comunidad y entrega de documentos Acceso a cuentas y facturas de la Comunidad Orden del Día Entrega de datos de propietarios a Agencia Tributaria Certificado gastos vivienda Propietario-Presidente no residente. 2.- CUOTAS, DERRAMAS COEFICIENTES DE PARTICIPACIÓN Reclamación de cuotas de la Comunidad Cobro de intereses de demora a morosos Reclamación de cuotas y derramas en viviendas vendidas a terceros Prescripción reclamación del pago de las cuotas Certificación de estar al corriente de pagos Morosos impago de cuotas: servicio Ser Presidente con cuotas pendientes de pago Pago cuotas domiciliación bancaria Cuotas y derramas extras Cuota según coeficiente de participación Determinación coeficiente de participación. 3.- JUNTA DE PROPIETARIOS, JUNTAS COMUNIDAD: Juntas de propietarios Convocatoria anual de la Junta de propietarios Convocatoria Junta solicitada por propietarios Presidente Comunidad Propietarios Aceptación cargo Presidente Comunidad Elección Junta Directiva de la Comunidad Funciones del Vicepresidente de la Comunidad de propietarios.

2 10 COLECCIONABLE Sept./Oct Orden del día: lectura acta anterior Pronunciamiento de la Junta sobre un tema Validez acuerdo de la Junta con cónyuge representado Privación del derecho de voto en la Junta Plazos para la notificación de las actas a los propietarios Plazos para impugnación de acuerdos de la Junta de propietarios Firmas de actas de la Junta de propietarios Plazo para realizar alegaciones al acta Actas y coeficientes de participación Votaciones secretas Junta Acuerdos en Ruegos y Preguntas Plazo de convocatoria de Junta Extraordinaria Acuerdo para alquiler de la vivienda del portero Sistema de reparto de gastos Comunidad. 4.- ASCENSORES EN COMUNIDADES DE VECINOS: Ascensores Instalación de un ascensor en una Comunidad de Propietarios Instalación ascensor: obligatoriedad del pago de propietarios de bajos Instalación ascensor: obras complementarias Obligatoriedad del pago modificaciones ascensor a la normativa vigente Acuerdo instalación ascensor para suprimir barreras arquitectónicas. 5.- ANTENAS TELEVISIÓN, TELEFONÍA, EN COMUNIDADES: Instalación Comunidad de antena televisión digital Antena parabólica Instalación antena de telefonía móvil. 6.- OTRAS INSTALACIONES EN COMUNIDADES DE VECINOS: Instalación de gas natural Instalación de aparato de aire acondicionado Instalación de una barbacoa Instalación paneles solares Instalación de cámaras de vigilancia Permiso instalación toldos Acuerdo para la construcción de una rampa para minusválidos Construcción de cuartos trasteros: elección. 7.- OBRAS, ACRISTALAMIENTOS, CERRAMIENTOS, TERRAZAS, FACHADAS, PINTURAS: Obras terrazas: cerramiento, acristalamiento Alteración de fachada con cerramiento Obras de reparación de balcones y terrazas.

3 Sept./Oct COLECCIONABLE Terraza del edificio - elemento común Licencia municipal para cerramiento de terraza Aprobación modelo de cerramiento Denuncias, daños cerramiento de terrazas Terrazas vecinos Pintura exterior Cambio pintura puertas exteriores Obras vigas y patios de luces. 8.- PARKING, PLAZAS GARAJES Normas plazas de parking Asignación plazas de Garaje de Comunidad. 9.- OTRAS CUESTIONES RELACIONADAS CON LA DIVISIÓN HORIZONTAL, COMUNIDADES Actividades molestas: ruidos causados por vecinos Gastos de portal uso oficinas y viviendas Propiedad de los buzones de correos Tendederos en la calle: legalidad Reparación fonoporta vivienda Macetas en barandillas de terrazas Pago por contadores de electricidad en viviendas unificadas Situación de insalubridad Relaciones de vecindad y animales domésticos Uso indebido de elementos comunes Daños privados y comunitarios Daños ocasionados por el piso superior Daños y desperfectos por obras Chalets y propiedad horizontal Mantenimiento de jardines públicos Seguros Comunidad de Propietarios Derecho uso servicios comunes.

4 12 COLECCIONABLE Sept./Oct ADMINISTRACIÓN-GESTÍÓN-CONTROL DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Constitución de la Comunidad de Propietarios. El documento de referencia que determina la constitución de la comunidad de propietario es el título constitutivo de la propiedad horizontal que se puede consultar en el Registro de la Propiedad, documento que contiene la descripción del inmueble y los servicios e instalaciones del mismo, de forma que se detalla cada piso y servicios asociados como garajes, buhardillas, o sótanos. Este documento fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma que el propietario en cuestión va a hacer de los elementos comunes. El título suele contener, además, determinadas reglas de utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración, conservación y reparaciones, que forman los Estatutos de la Comunidad. Es posible que una vez que hayamos comprado la vivienda nos veamos en la necesidad de constituir la Comunidad de Propietarios (es decir, crear de cara a Hacienda un sujeto para que se nos permita abrir cuentas, que facturen a nombre de la comunidad, representar a los vecinos frente a la administración...). Lo normal es que esto no suceda, puesto que cada día está más aceptado que ese trabajo lo debe realizar un Profesional Colegiado que se encarga de la constitución y primeros trámites de la Comunidad, así como de contabilizar los ingresos y gastos comunes y su reparto por enteros. Lo habitual en la actualidad es que estos trámites no hagan falta, puesto que el noventa por ciento de los edificios construidos ya constituyeron hace mucho la comunidad, o porque este trabajo se encarga a un profesional que nos lo resuelve. No obstante, hay casos en los que son los propios vecinos los que se quieren encargar de ello, y la tarea se les plantea dificultosa. Bien, los trámites básicos que se deben realizar para la constitución de una Comunidad de Propietarios (siempre salvo excepciones) son: A.- Ir a Hacienda para preguntar si la Comunidad de Propietarios tiene NIF. Es posible que aunque nadie tenga el documento, y se desconozca, alguien, años atrás lo hubiera solicitado. Por eso, es mejor cerciorarse si la comunidad tiene NIF acudiendo a la Delegación de Hacienda que le corresponda, porque merece la pena preguntar antes de realizar trámites que nos harán perder tiempo y dinero. B.- Si hemos ido a Hacienda, y nos han dicho que no, que la comunidad no tiene NIF, lo primero que hay que hacer es convocar una reunión donde en el orden del día conste Constitución de Comunidad de Propietarios. Una vez celebrada y los vecinos estén de acuerdo, se redacta el acta de dicha reunión en el libro de actas dejando constar que se solicitará el NIF... Con el libro de actas que se ha comprado, se debe ir al Registro de la Propiedad que le corresponda al edificio (el mismo que a la vivienda, solo debe comprobarse en las escrituras) y dejarlo para que lo diligencien (es decir, que lo sellen y numeren). Costará unos euros y tarda aproximadamente una semana. Una vez que ya tenemos el Libro de Actas Diligenciado, escribimos la decisión tomada en la primera hoja en la que se pueda escribir (la siguiente a la que hayan puesto el sello del Registro), lo firma el presidente y con ello volvemos a Hacienda. Allí vamos a necesitar el libro de actas, el acta de la reunión escrita y firmada y completar un documento llamado 036 que VENDEN en Hacienda. Aunque son muchas hojas, tan solo hay que rellenar las cuatro primeras hojas (1A, 1B, 2 y 3) solicitando el NIF de una persona Jurídica y firmándolo de nuevo el Presidente. Además de eso, en ocasiones solicitan una fotocopia de la primera hoja del libro de Actas (la que selló el Registro de la Propiedad). Tras estos trámites, concederán el NIF definitivo, un número que a partir de entonces identificará a la comunidad ante cualquier tercero.

5 Sept./Oct COLECCIONABLE Estatutos y Normas de Régimen Interno. Una de las características esenciales de la Ley de Propiedad Horizontal es su carácter fundamentalmente imperativo. Es decir, la imposibilidad de modificar por acuerdo entre los propietarios la mayor parte de sus previsiones. De esta forma, no es posible disminuir las mayorías requeridas legalmente para la adopción de los acuerdos, los órganos de gobierno de la comunidad, etc. Sin embargo, existen ciertos ámbitos en los que sí es posible modificar el régimen legal, bien detallando sus previsiones para cada comunidad de propietarios, bien estableciendo un régimen más estricto y protector de los derechos de cada uno de ellos. Estas modificaciones o concreciones tienen lugar en los Estatutos de la Comunidad de propietarios, que, de acuerdo con el artículo 5 de la Ley pueden contener reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones. Se trata de este modo de facilitar la adaptación de las previsiones de la Ley a la realidad tan diversa de las comunidades de propietarios. Sin embargo, los Estatutos no son un elemento esencial de las Comunidades, que pueden constituirse y funcionar adecuadamente sin Estatutos, rigiéndose directamente por las previsiones de la Ley de Propiedad Horizontal. De hecho, en numerosas ocasiones los Estatutos reproducen en muchos de sus artículos lo previsto en la Ley, de forma que reiteran por vía convencional lo ya previsto legalmente. Para la aprobación inicial y las sucesivas modificaciones de los Estatutos se requiere acuerdo unánime de la Junta de Propietarios. Por esta razón, normalmente los estatutos son redactados por el propietario único del inmueble antes de su venta (el promotor, en la mayoría de los casos). Además la necesidad de unanimidad hace en la práctica muy difícil que llegue a alterarse el contenido fijado inicialmente en la fase de constitución de la Comunidad. Entre las materias que más frecuentemente son objeto de regulación en los Estatutos cabe destacar las siguientes: uso y destino del edificio y de los elementos que lo componen (con limitaciones al ejercicio de ciertas actividades en viviendas o locales); régimen de utilización de elementos comunes (determinación de los elementos comunes, utilización privativa de terrazas o patios, etc.); determinados aspectos del gobierno de la comunidad (forma de elección del Presidente o existencia de Administrador); y establecimiento de los gastos generales y exoneración de ciertos propietarios (ya que, salvo previsión expresa, todos los propietarios deberán colaborar al sostenimiento de todos los elementos comunes aún cuando no disfruten de alguno de ellos). Debemos destacar, además, la conveniencia de que los Estatutos se inscriban en el Registro de la Propiedad, ya que sólo de este modo obligan a todos los terceros. Se trata de evitar con ello que cualquier nuevo titular o tercero de cualquier tipo pueda verse afectado por acuerdos o reglas de actuación comunitaria diferente a los que consten en el Registro. Por último, debe distinguirse entre los Estatutos y las normas de régimen interior (el Reglamento de Régimen Interior ), que es aquel conjunto de normas cuyo objetivo es regular aspectos de la convivencia diaria, la adecuada utilización de los servicios comunes, etc., pero que en ningún caso pueden afectar a la delimitación de los derechos de los propietarios. En definitiva, la Ley prevé un régimen general y completo de regulación de las comunidades de propietarios. Pero este régimen debe ser adaptado a la realidad de cada comunidad a través de los Estatutos, que adquieren una eficacia general con su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta necesidad de adaptación, que debe tener lugar en todos los casos, tiene una especial relevancia en aquellas comunidades que por su complejidad o tamaño pueden generar conflictos de convivencia, en cuyo caso una labor de previsión y regulación acertada puede disminuir el número de conflictos y facilitar la relación entre los propietarios. El Título Constitutivo. Se trata de un documento que describe el edificio en general y cada piso o local en particular, indicando la extensión, planta, y los anejos, tales como plazas de garaje, buhardillas o trasteros.

6 14 COLECCIONABLE Sept./Oct El Título se otorga por acuerdo unánime de los propietarios (puede ser un único propietario, ej. promotor) en documento público o privado. Si se quiere que el título goce de la protección y publicidad que deriva de los principios hipotecarios, deberá constar en documento público (escritura ante Notario) e inscribirse en el Registro de la Propiedad. La modificación del Título requiere las mismas normas que para su constitución, exigiendo así la unanimidad de todos los propietarios. A la hora de adquirir una vivienda, conviene consultar en el Registro de la Propiedad el llamado «Título Constitutivo» de la propiedad horizontal. En el título se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma que el propietario en cuestión va a hacer de los elementos comunes. Los Estatutos. El título suele contener, determinadas reglas de utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración, conservación y reparaciones, etc.; son los estatutos de la Comunidad. Es importante conocer que sólo se pueden modificar los estatutos por unanimidad de todos los copropietarios. Así, por ejemplo, si en los estatutos se prohíbe utilizar las viviendas como oficinas abiertas al público, si algún vecino quiere abrir una consulta deberá conseguir la aprobación de todos los vecinos reunidos en Junta. Normas de Régimen interior. Además de los estatutos, el conjunto de propietarios pueden fijar normas que regulen la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes; por ejemplo, fijando el horario de apertura y cierre del portal, el de recogida de basuras, el de la calefacción, sueldo y régimen laboral de los empleados de la comunidad, normas sobre elementos de ornato de fachada, terrazas, balcones, tendido de ropa, uso de carteles anunciadores, régimen sancionador para el caso de incumplimiento de los propios reglamentos, etc. Este tipo de normas también son de obligado cumplimiento, si bien para su modificación basta el voto de la mayoría simple de los vecinos. MODELO DE ESTATUTOS DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CAPÍTULO I.- Disposiciones generales. CAPÍTULO II.- Finalidades. CAPÍTULO III.- Órganos de gobierno. CAPÍTULO IV.- Elementos comunes y privados. Los presentes Estatutos son un modelo para regir las comunidades de propietarios y han de estar aprobados por toda la comunidad. El contenido de los mismos ha sido redactado de acuerdo con lo establecido en la Ley de propiedad horizontal, de 21 de julio de 1960, con las modificaciones introducidas por la Ley 8/99, de 6 de abril, así como por la normativa específica que regula estas viviendas. CAPÍTULO I DISPOSICIONES GENERALES Artículo 1.- Constitución. Se constituye la Comunidad de Propietarios, al amparo de lo que se prevé en el artículo 396 del

7 Sept./Oct COLECCIONABLE 15 Código Civil de la Ley de la propiedad horizontal de 21 de julio de 1960, y leyes 2/88, de 23 de febrero y 8/99, de 6 de abril, de reforma de la anterior, y por los presentes Estatutos y otras disposiciones legales aplicables. Artículo 2.- Miembros. La Comunidad de Propietarios estará integrada por todos y cada uno de los propietarios de las viviendas y locales del inmueble. La calidad de miembros de la Comunidad es irrenunciable. Artículo 3.- Duración. Los presentes Estatutos tendrán vigencia a partir de la constitución de la Comunidad de Propietarios, con una duración indefinida, excepto en los casos de disolución. Artículo 4.- Domicilio. La Comunidad de Propietarios tendrá su domicilio en la finca. De no acordarse otra cosa expresamente por la Comunidad de Propietarios, se entenderá a efectos de notificación que es el domicilio del presidente. CAPÍTULO II FINALIDADES Artículo 5.- Objeto. La Comunidad de Propietarios tiene por objeto la administración, conservación, adecuación y utilización de los elementos comunes de la finca, así como la regularización de la convivencia vecinal de los titulares y ocupantes. Para conseguir el citado objetivo, tendrá a su cargo las atribuciones siguientes: a) Ejercer con carácter general las funciones de administración de la finca. b) Velar por la adecuada conservación, mantenimiento y reparación de los elementos comunes del inmueble, adoptando las medidas pertinentes. c) Tener cuidado de la prestación y el normal funcionamiento de los servicios comunes del edificio, como son los de las porterías, la iluminación, la limpieza de la escalera y pasillos, los ascensores, el suministro de agua y de otros que tenga el inmueble. Así mismo, colaborará en caso de que sea procedente con el resto de las comunidades de propietarios y juntas administradoras del grupo por lo que se refiere a la conservación y mantenimiento de los servicios y espacios comunes a todos ellos. d) Exigir a sus miembros el pago de gastos de administración, conservación y servicios, de acuerdo con la cuota de participación fijada en su contrato y las que se determinen al constituirse a efectos registrales en régimen de propiedad horizontal. e) Administrar el importe de las cantidades recaudadas para los gastos y las obligaciones comunes. f) Representar y defender los intereses comunes de sus miembros. Artículo 6.- Derechos de los miembros de la Comunidad. Los miembros de la Comunidad de Propietarios tendrán los siguientes derechos: a) Elegir los cargos de gobierno y ser elegidos. b) Tomar parte con voz y voto en las juntas de propietarios, personalmente o bien a través de un representante legal o voluntario. c) Formular propuestas, sugerencias y consultas a los órganos de gobierno. d) El uso y disfrute de la parte privada, así como de las comunes, sin más limitaciones que las que se deriven de la legislación vigente, de los presentes Estatutos y del acuerdo de la propia Junta. e) En general, las que correspondan a los propietarios según la Ley de propiedad horizontal, de 21 de julio de 1960, y modificada por la Ley 8/99, de 6 de abril.

8 16 COLECCIONABLE Sept./Oct Artículo 7.- Obligaciones de los miembros de la Comunidad. Serán obligaciones de los miembros de la Comunidad: a) Respetar las instalaciones generales del inmueble, ya sean de uso general o privado, y mantener las viviendas y locales que ocupen en buen estado de conservación, policía e higiene. b) Consentir, en su vivienda o local, las reparaciones que exijan los servicios del inmueble, así como la creación de las servidumbres que sean necesarias para la creación de nuevos servicios de interés general. Si procede, tendrá derecho a ser indemnizado por el perjuicio que se le ocasione a cargo de los beneficiados por los nuevos servicios, o de la propia Comunidad. c) Realizar en las viviendas y locales aquellas obras de reparación y conservación que sean necesarias para evitar daños en los elementos comunes o en las demás viviendas y locales, resarcir de los daños que ocasione por su culpa o negligencia, de los daños ocasionados por las personas de las cuales haya de responder. d) Permitir la entrada en su vivienda o local en los casos detallados en los tres apartados anteriores. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado mantenimiento del inmueble, los servicios, impuestos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización, y responder con la propia vivienda por las cantidades debidas a la Comunidad. f) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva de la Comunidad, según lo establecido en el artículo 9.1.f de la Ley de propiedad horizontal. g) Observar la debida diligencia en el uso del inmueble y en las relaciones con los otros titulares y responder ante ellos de las infracciones cometidas y de los daños causados. h) Cumplir los acuerdos válidamente adoptados por los órganos de gobierno. i) Aceptar, excepto por causa grave estimada libremente por la Junta de Propietarios, los cargos directivos por los que fueran elegidos. j) Comunicar, a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de cualquier temática relacionada con la Comunidad. k) Comunicar, a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, por cualquiera medio que permita tener constancia de la recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local, a efectos de lo establecido en el artículo 9.1.f de la Ley de propiedad horizontal. l) En general, cumplir con las obligaciones impuestas por la normativa vigente y, en especial, la que hace referencia a viviendas de protección oficial que afecta a los titulares y ocupantes de las mismas. Estimado/a Lector/a: En esta sección de nuestro Boletín Oficial, denominada «Coleccionable» iremos exponiendo aquellos temas que consideremos de interés profesional para la actualización y formación continuada de nuestros Colegiados. El desarrollo de los temas expuestos en esta sección variará según su extensión y contenido, por lo cual algunos de ellos serán expuestos durante varias ediciones del Boletín, mientras que otros comenzarán y finalizarán en una misma edición. En este número de nuestra publicación, correspondiente al mes de Septiembre/Octubre de 2008 comenzaremos con el desarrollo del tema de «La Comunidad de Propietarios. Regulación y Conceptos Básicos», para continuar con su exposición en las próximas ediciones de nuestro Boletín. Esperamos que el tema elegido sea de su interés y agrado.