Universidad Politécnica de Cataluña, Máster en Gestión y Valoración Urbana, Año académico

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Sara Bustos Acosta
hace 6 años
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para la recuperación de plusvalías, en un modelo sostenible

desde el análisis de Ciutat Vella, Barcelona Director:

1 Universidad Politécnica de Cataluña, Máster en Gestión y Valoración Urbana, Año académico Instrumentos para la recuperación de plusvalías, en un modelo sostenible de financiación de políticas públicas de rehabilitación, desde el análisis de Ciutat Vella, Barcelona Director: Pilar Garcia Almirall Alumno: Angel Luis Uzqueda Martinez Octubre de 2010

Algunos datos de Ciutat Vella Superficie Población Densidad Km2 Habitantes Habitantes/hectarea

380 49,7 Barcelona 99 1.595.110 161,1 Ciutat Vella 4 111.

816.316 1991 90.612 1.643.542 1996 83.829 1.508.805 1998 85.398 1.505.581 2004 107.605 1.578.

2 Algunos datos de Ciutat Vella Superficie Población Densidad Km2 Habitantes Habitantes/hectarea España ,9 Cataluña ,3 Área Metropolitana ,7 Barcelona ,1 Ciutat Vella ,8 Año Población Población Ciutat Vella Barcelona Crecimiento de la periferia 30% viviendas vacías Desarrollo del programa Fuente: anuario estadístico de la ciudad de Barcelona

3 Objeto de la tesis Elaborar una propuesta de instrumentos que permitan recuperar recursos económicos derivados de las plusvalías, con el objeto de intervenir en la corrección de las distorsiones que genera la rehabilitación urbana. Índice: 1. Marco general. El origen de la transformación 2. Evaluación del territorio y detección de problemas. 3. Los problemas relacionados con la vivienda 4. Estudio de casos 5. Instrumentos para la recuperación de plusvalías 6. Modelo integral y sostenible de intervención

centro - periferia De la degradación y la marginalidad De

4 1. Marco general. El origen de la transformación Motivo para una intervención integral. Realidad urbanística Realidad social Activos De la relación centro - periferia De la degradación y la marginalidad De la voluntad política y social Del plan integral De la creación de una entidad de gestión De las políticas de rehabilitación de edificios de vivienda.

5 Programa de Actuación Programa urbanístico Programa Económico Programa Social

6 Espacio público Equipamiento

7 Vivienda

8 2. Evaluación del territorio. Inversión pública Datos en miles de Inversión publica en Ciutat Vella fuente memoria ARI 2002

9 Inversión privada Aproximación a la inversión privada desde las licencias de obras Datos en millones de Euros. Datos en millones de Euros.

10 Plusvalías Barcelona Ciutat Vella vivienda Locales Aparcamiento Diferencial /m2. en vivienda 783 /m2. en local 2 /m2. en aparcamiento

11 RESUMEN DE DATOS Inversión publica, sostenida 95 millones /año Inversión privada, creciente Plusvalías generadas Plusvalías Ciutat Vella, sobre la media de ciudad 28 a 110 millones /año millones /año 320 millones /año

3. Problemas relacionados con la vivienda.

Pv 1993-2001 Edificis 723 Superfície de sol 125.

763 estat al 2007 Propietat horitzontal Propietat vertical Edificis

12 3. Problemas relacionados con la vivienda. Cambios en la estructura de la propiedad Canvi de propietat de Pv a Pv Edificis 723 Superfície de sol Superfície construïda estat al 2007 Propietat horitzontal Propietat vertical Edificis 125 Edificis 598 Superfície de sol Superfície de sol Superfície construïda Superfície construïda Evolución del alquiler

barri Raval 1.851 270 15% Barri Gòtic 1.225 202 16% Casc Antic 1.

13 Evaluación de riesgos Edificios sin actividad en obras Edificis en teixit residèncial que no han solicitat permis d'obres entre 2002 i 2007 Edificis Edificis precentatge Residèncials sense llicències referit al barri Raval % Barri Gòtic % Casc Antic % Barceloneta % Total Ciutat Vella % Percentatges referits al districte Barceloneta 22% Raval 27% Casc Antic 31% Barri Gòtic 20%

Esfuerzo necesario para el acceso a la vivienda Incremento porcentual 2001-2005

14 Esfuerzo necesario para el acceso a la vivienda Incremento porcentual Barcelona 3.1% Ciutat Vella 9.2% Incremento porcentual Barcelona 3.2% Ciutat Vella 9.2%

15 Problemáticas planteadas por los ciudadanos. 4. Estudio de casos Asesoramiento Oficina de Vivienda Estructura de la propiedad en edificios de uso mayoritario residencial.

1. Apartamentos de uso turístico. Beneficio económico disgregado 683 apartamentos en 287 edificios Problemas de convivencia.

Edificios vacíos. Mobbing inmobiliario. Edificios vacios. Búsqueda del mayor rendimiento económico.

Ocupación de todas las viviendas. 3. Edificios en condiciones inhabitables. El beneficio de la marginalidad. Sobreocupación.

Corrección. Evitar la degradación física. Ocupación de todas las viviendas. 4.

16 1. Apartamentos de uso turístico. Beneficio económico disgregado 683 apartamentos en 287 edificios Problemas de convivencia. Ruidos. Sobreocupación. Albañales Corrección: Edificios de uso turístico. Repercusión de beneficios a residentes 2. Edificios vacíos. Mobbing inmobiliario. Edificios vacios. Búsqueda del mayor rendimiento económico. Nivel de mantenimiento mínimo o nulo. Riesgo de ocupaciones marginales. Corrección. Evitar la degradación física. Ocupación de todas las viviendas. 3. Edificios en condiciones inhabitables. El beneficio de la marginalidad. Sobreocupación. Clausulas abusivas. Alto rendimiento económico. Niveles de habitabilidad muy deficientes, mantenimiento bajo. Riesgo de ruina. Corrección. Evitar la degradación física. Ocupación de todas las viviendas. 4. La vivienda en los locales de negocio de bajo rendimiento. Sobreocupación. Alto rendimiento económico. Uso indebido. Sin condiciones de habitabilidad Riesgo de incendios. Corrección. Clausura. Sanciones administrativas

5. Instrumentos para la recuperación de plusvalías.

Impuestos y tasas Transferencias corrientes Creditos financieros Actividad urbanística

Áreas de tanteo y retracto para actividades con altas plusvalías. 2.

17 5. Instrumentos para la recuperación de plusvalías. Financiación de las corporaciones locaes. Impuestos y tasas Transferencias corrientes Creditos financieros Actividad urbanística Instrumentos de recuperación de recursos plusvalías. Creación de una bolsa. 1. Áreas de tanteo y retracto para actividades con altas plusvalías. 2. Análisis impuestos a las actividades. 3. Mecanismos de repercusión costes de urbanización, incorporados a las trasmisiones patrimoniales. 4. Instrumentos coercitivos frente a la marginalidad. Sanciones.

18 1.Declaración de áreas de tanteo y retracto. Restaurantes Bares Hoteles y pensiones, no hay datos de oferta. Demanda muy alta

19 2. Incorporación de tasas. Hoteles

20 Bares y Restaurantes Repercusión 13centimos /m2 y dia

21 3. Recuperación de las cuotas de urbanización vinculadas a las trasmisiones patrimoniales. Transmisión de 80 edificios/año. 2,5 millones de /año 4. Instrumentos coercitivos frente a la marginalidad. RESUMEN. RECUPERACION DE PLUSVALIAS.

22 320m de /año Inversión pública 95mde /año 110m de /año 28m de /año 10,2-14,4m de /año Periodo de inversión pública t Periodo de relevo inversión privada Periodo de captura de plusvalías

23 Bolsa económica Cuantificación Recuperación de plusvalías Centro Histórico Tasa de retorno Cuantificación Programa de Rehabilitación Integral. Físico/Económico/Social Cuantificación Retorno Fiscalidad de las Administraciones

24 1. Apuntes sobre posibles mejoras del Plan de actuación. 2. Necesidad de participación, decisión y corresponsabilidad. 3. Ventajas de una Oficina de gestión. Mediación

25 CIUTAT VELLA. BARCELONA Titulo: La ciutat vella de Barcelona. Un passat amb futur Autor: Joan Busquets Edita: Ajuntament de Barcelona ISBN: Año 2003 Titulo: Ciutat Vella. Ciutat Construïda Autor: Pere Serra i otros Edita: El cep i la Nansa Edicions. ISBN: Año: 2003 Titulo: Ciutat Vella de Barcelona Autor: Pere Cabrera i Massanés Edita: Ara Llibres, SL ISBN: Any: 2007 ESPAÑA Titulo: Àreas de Rehabilitación preferente. Intervenciones en el cetro historico y barrios perifericos de Madrid. Autor: Ana Iglesias Gonzalez i otros Edita: Empresa Municipal de la Vivienda Año Titulo: Nuevas propuestas de rehabilitación urbana en Zaragoza Autor: Luis Gerardo Ruiz y Juan Rubio Edita: INO Reproducciones SA Año: 2006 Bibliografia AMERICA Titulo:Desafío de una utopia. Una estrategia integral para la gestión de salvaguarda de la Habana vieja Autor: Eusebio Leal Spengler. Oficina del Historiador. Ciudad de la Habana Edita: Ediciones Boloña. Cuba Año: 1998 Titulo: Programa para el desarrollo Integral del Centro Histórico de la ciudad de México. Autor: René Coulomb i otros Edita: Fideicomiso Centro Histórico Año: 2000 Titulo: Vivir en los Centros Históricos Autor: Enrique Ortiz i otros Edita: Habitat Internacional Coalition. Mexico ISBN: X Año: 1999 Titulo: Jornadas Santa Cruz de la Sierra Bolivia. Encuentro 43 centros históricos. Autor: varios Año: 2005

26 DATOS ESTADISTICOS Anuarios estadísticos de la ciudad de Barcelona. Web municipal. Titulo: Guies estadístiques: Ciutat Vella en xifres Autor: Ayuntamiento de barcelona Año: 2006 Titulo: Una propuesta de financiación Municipal Autores: Manuel Esteban Cabrera José Sánchez Maldonado Edita: Instituto de Estudios Fiscales ISSN Año: 2001 Titulo:Evolución del valor de mercado en locales comerciales Autor:Javier Alcart y Marta Garcia Edita: Tinsa Consultoría Año:2006 ESTUDIOS. Titulo: Memorias ARI Ciutat Vella Autor: ARI ciutat Vella Edita: Any: 2000, 2001, 2002 Titulo: Situació de l Habitatge a Ciutat Vella Autor: Institut de Recerca d Economia Aplicada Edita: Any: 2007 Titulo: Pla de l Habitatge a Ciutat Vella Autor: Ajuntament de Barcelona Edita: Web municipal Any: 2004 Titulo: Estudi de l Habitatge a Ciutat Vella Autor: Oficina d Habitatge de Ciutat vella Edita: Any 2008 Titulo: Enquesta de l Habitatge a Ciutat Vella Autor: Institut d estudis metropolitans de Barcelona Edita: Any: 2007

27 OTROS Titulo: La trayectoria residencial de la inmigración en Madrid y Barcelona. Un esquema teórico a partir del análisis cualitativo Autores:Pilar Garcia Almirall y Agustín Frizzera revista ACE n. 8 www-cpsv.upc.es/ace/espnumeros.htm Año: 2008 Titulo: Urbanisme i barris en dificultats. El cas de la Mina Autor: varios autores Edita: Aula de Barcelona CIDOB ISBN: Any: 2004 Titulo: Indicadores para la evaluación de las ciudades históricas. Autor: Cecilia Hugony y Josep Roca Edita: Revista ACE, núm 8 Any: 2008 Titulo: Programa REHABIMED Arquitectura tradicional mediterránea Autor: varios Año 2007 Titulo: Espais públics mirades Autor: Rosa Tello i Rovira Año. Titulo: Ciutats de Ciutats Autor: Oriol Nel lo ISBN: Año. 2001

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