en sus artículos 18 y 19, que fueron incorporados en virtud de la Ley sobre calidad de la vivienda1[1].

Transcripción

1 , 1 ) ( 1 ž /(<48(02',),&$/(<62%5(1250$6'(3527(&&,Ï1'(/26 '(5(&+26'(/26&21680,'25(6, $17(&('(17(6 La Ley Nº , publicada en el Diario Oficial de fecha 14 de Julio de 2004, viene en modificar las normas sobre protección de los derechos de los consumidores, contenidas en la ley , publicada en el Diario Oficial de 7 de Marzo de 1997; En virtud de la ley materia de éste informe se incorporan a las normas sobre protección del consumidor los contratos de venta de viviendas realizadas por empresas constructoras, inmobiliarias y por los Servicios de Vivienda y Urbanización (SERVIU), sólo en los aspectos que se analizarán mas adelante, como asimismo, la comercialización de inmuebles bajo la modalidad conocida como Tiempo Compartido.,, 9(17$6'(,108(%/(6$)(&7$6$/$/(<'('()(16$$/&21680,'25 Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 letra e) de ésta nueva ley quedan sujetos a las disposiciones de ella: "/RV FRQWUDWRV GH YHQWDV GH YLYLHQGDV UHDOL]DGDV SRU HPSUHVDV FRQVWUXFWRUDVLQPRELOLDULDV\SRUORV 6HUYLFLRVGH 9LYLHQGD\8UEDQL]DFLyQ HQ ORTXHQR GLJD UHODFLyQFRQODVQRUPDVVREUHFDOLGDGFRQWHQLGDVHQODOH\ Por su parte, en el artículo 2º bis, se establece: "No obstante en lo prescrito en el artículo anterior, las normas de ésta ley no serán aplicables a las actividades de producción, fabricación, importación, construcción, distribución y comercialización de bienes o de prestación de servicios reguladas por leyes especiales, salvo: a) En las materias que estas últimas no prevean ". De acuerdo a la indicada normativa, corresponde determinar en que casos tiene aplicación ésta nueva reforma legal, tratándose de la venta de viviendas que se hagan por empresas constructoras, inmobiliarias y por el SERVIU. En primer lugar, si bien no se define para los efectos de esta ley, qué debe entenderse por "empresas constructoras e inmobiliarias", en nuestra opinión, debiera considerarse que tienen tal carácter aquellas personas naturales o jurídicas que se dedican habitualmente a la construcción y/o venta de viviendas. Con todo, estimamos defectuosa la redacción de la ley en este aspecto, ya que debió haberse precisado a qué empresas constructoras y/o inmobiliarias se les aplica esta nueva normativa. Luego, en cuanto a qué materias relativas a los contratos de venta de viviendas realizados por empresas constructoras e inmobiliarias y Servicios de Vivienda y Urbanización se les aplica esta nueva ley, debiéramos concluir que el campo de aplicación de ella, queda reducido a todas aquellas materias que no están comprendidas en la Ley de Urbanismo y Construcciones,

2 en sus artículos 18 y 19, que fueron incorporados en virtud de la Ley sobre calidad de la vivienda1[1]. Por consiguiente, todas las acciones por daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos atribuibles a la responsabilidad del constructor o propietario primer vendedor, como asimismo, aquellas relativas al cumplimiento o no de las condiciones ofrecidas en la publicidad, quedan excluidas de la aplicación de la ley materia de éste informe, ya que están sujetas a una normativa especial, en virtud de la cual dichas acciones se someten al procedimiento sumario, ante la justicia ordinaria, pudiendo las partes de común acuerdo someter las controversias a un árbitro mixto, esto es, a un árbitro de derecho, que en cuanto al procedimiento, tenga las facultades de arbitrador (artículos 18 y 19 Ley de Urbanismo y Construcciones). Como consecuencia de lo anterior, los conflictos derivados de la venta de viviendas efectuadas por empresas constructoras, inmobiliarias y Servicios de Vivienda y Urbanización, que quedan sujetos a la aplicación de ésta nueva normativa, son en la realidad excepcionales, esto es, en la medida que se pudiera configurar algún incumplimiento de las obligaciones asumidas por el proveedor o vendedor, empresa constructora, inmobiliaria o Serviu-, relativas, a las condiciones y modalidades de entrega de la vivienda (artículo 12 Ley ). Así por ejemplo, si el vendedor no cumple con la fecha para la entrega material del inmueble, o con su obligación de vender la vivienda libre de todo gravamen, prohibición o hipoteca, se podría accionar conforme a las normas de la Ley sobre Defensa al Consumidor.,,, 35,1&,3$/(6 02',),&$&,21(6 /(*$/(6 48( $)(&7$1 $ /$ &20(5&,$/,=$&,21'(/³7,(032&203$57,'2 'HUHFKRGHUHWUDFWRGHOFRQVXPLGRUDUWtFXORELV El consumidor podrá poner término unilateralmente al contrato dentro del plazo de 10 días contados desde la suscripción del contrato, mediante carta certificada enviada al proveedor, al domicilio que se señala en el contrato, expedida dentro del indicado plazo. Si el adquirente ejercitara el derecho a retracto, el proveedor estará obligado a devolverle las sumas abonadas, sin retención de gastos, a la mayor brevedad posible y, en cualquier caso, antes de 45 días siguientes a la comunicación del retracto; tratándose de servicios, la devolución sólo comprenderá a aquellas sumas abonadas que no correspondan a servicios ya prestados al consumidor a la fecha del retracto. En el evento que el precio del bien haya sido cubierto total o parcialmente por un crédito otorgado por la empresa, o por un tercero, el retracto dejará sin efecto dicho crédito, en cuyo caso los costos involucrados serán de cargo del consumidor, cuando el crédito haya sido otorgado por un tercero; 1[1] Ley , publicada en el Diario Oficial de fecha 16 de Septiembre de 1996.

3 1XHYDVH[LJHQFLDVSDUDFRQWUDWRVGHDGKHVLyQ El "contrato de adhesión" se encuentra definido en la ley como "DTXHOFX\DVFOiXVXODVKDQVLGR SURSXHVWDV XQLODWHUDOPHQWH SRU HO SURYHHGRU VLQ TXH HO FRQVXPLGRU SDUD FHOHEUDUOR SXHGD DOWHUDUVXFRQWHQLGR" (artículo 3º Nº 6). Tratándose de los contratos de comercialización de tiempo compartido, que podrían enmarcarse dentro de la definición de los contratos de adhesión, el virtud de la ley materia de este informe se establecen las nuevas exigencias siguientes: Los "contratos de adhesión" deben estar escritos de modo "FODUDPHQWH OHJLEOHV FRQ XQ WDPDxRGHOHWUDQRLQIHULRUDPLOtPHWURV\HQLGLRPDFDVWHOODQR" (artículo 17 inciso 1º); En todo "contrato de adhesión" en que se designe un árbitro, es obligatorio incluir una cláusula que informe al consumidor de su derecho a recusarlo, lo que se entiende sin perjuicio del derecho que tiene el consumidor de recurrir siempre al tribunal competente (artículo 16 inciso final). 3URPRFLRQHV En cuanto a las bases de las promociones del tiempo plazo de duración de ellas, se establece que deben ser informadas debidamente al consumidor, para cuyo efecto "QR VH HQWHQGHUi FXPSOLGDHVWDREOLJDFLyQSRUHO VROR KHFKRGHKDEHUVHGHSRVLWDGRODVEDVHVHQHO RILFLRGHXQ 1RWDULR" (artículo 35 inciso 2º). Por su parte, tratándose de promociones que se efectúen por correo electrónico, se establece que RGDFRPXQLFDFLyQSURPRFLRQDORSXEOLFLWDULDHQYLDGDSRUFRUUHRHOHFWUyQLFRGHEHUiLQGLFDU OD PDWHULD R DVXQWR VREUH HO TXH YHUVD OD LGHQWLGDG GHO UHPLWHQWH \ FRQWHQHU XQD GLUHFFLyQ YiOLGDDORVTXHHOGHVWLQDWDULRSXHGDVROLFLWDUODVXVSHQVLyQGHORVHQYtRVTXHTXHGDUiQGHVGH HQWRQFHVSURKLELGRV" (artículo 28 B). &UpGLWRDOFRQVXPLGRUDUWLFXOR En toda operación de consumo en que se conceda crédito directo al consumidor, se establece la obligación del proveedor de poner a disposición de éste la siguiente información: a) El precio al contado del bien o servicio de que se trata, el que deberá expresarse en tamaño igual o mayor que la información acerca del monto de las cuotas; b) La tasa de interés; c) El monto de los siguientes importes distintos a la tasa de interés; a saber: impuestos correspondientes a la respectiva operación de crédito; gastos notariales, gastos inherentes a los bienes recibidos en garantía, seguros expresamente aceptados por el consumidor; cualquier otro importe permitido por la ley;

4 d) Las alternativas de monto y número de pagos a efectuar y su periodicidad; e) El monto total a pagar por el consumidor en cada alternativa de crédito; y f) La tasa de interés moratoria en caso de incumplimiento y el sistema de cálculo de los gastos que genere la cobranza extrajudicial de los créditos impagos, incluidos los honorarios que correspondan, y las modalidades y procedimientos de dicha cobranza. (MHUFLFLRGHDFFLRQHVGHLQWHUpVFROHFWLYRDUWtFXOR En virtud de la ley materia de este informe, se incorporan, por primera vez en nuestro país, las conocidas en el derecho sajón como class action o acciones para la defensa del interés colectivo o difuso. Para éstos efectos se entiende que VRQGHLQWHUpVFROHFWLYR ODVDFFLRQHVTXHVHSURPXHYHQ HQGHIHQVDGHGHUHFKRVFRPXQHVDXQFRQMXQWRGHWHUPLQDGRRGHWHUPLQDEOHGHFRQVXPLGRUHV OLJDGRVFRQXQSURYHHGRUSRUXQYtQFXORFRQWUDFWXDO\VRQGHLQWHUpVGLIXVRODVDFFLRQHVTXH VH SURPXHYHQ HQ GHIHQVD GH XQ FRQMXQWR LQGHWHUPLQDGR GH FRQVXPLGRUHV DIHFWDGRV HQ VXV GHUHFKRV". Para los efectos indicados, se establece la facultad de las Asociaciones de Consumidores para representar tanto el interés individual, como el interés colectivo y difuso de los consumidores ante las autoridades jurisdiccionales o administrativas, mediante el ejercicio de las acciones y recursos que procedan (artículo 8º letra e)). Por su parte, se definen a las Asociaciones de Consumidores como aquellas organizaciones constituidas por personas naturales o jurídicas, independientes de too interés económico, comercial o jurídico, cuyo objetivo sea proteger, informar, educar a los consumidores y asumir su representación (artículo 5º). 7ULEXQDOHVFRPSHWHQWHVDUWtFXOR$ La regla general es que los conflictos derivados de la ley de protección a los derechos a los consumidores son de competencia de los jueces de Policía Local, de la comuna en que se hubiera celebrado el contrato respectivo, se hubiere cometido la infracción o dado inicio a su ejecución, a elección del demandante: Excepcionalmente, tratándose de procedimientos en las causas en que esté comprendido el interés colectivo o difuso de los consumidores o usuarios, y el derecho a solicitar indemnización de éstos, se someterá al conocimiento de los tribunales ordinarios de justicia. La denuncia, querella o demanda deberá presentarse por escrito y no requerirá el patrocinio de abogado habilitado (artículo 50 C).

5 3URFHGLPLHQWR DFFLRQHV GH SURWHFFLyQ GH LQWHUpV FROHFWLYR R GLIXVR GH ORV FRQVXPLGRUHVDUWtFXOR El procedimiento aplicable cuando se ve afectado el interés colectivo o difuso de los consumidores será el procedimiento sumario con ciertas modificaciones, apreciándose las pruebas conforme a las reglas de la sana critica. 9,*(1&,$ Las modificaciones introducidas en virtud de la ley materia de éste informe han entrado en vigencia desde su publicación en el Diario Oficial, a excepción de las normas referidas en los artículos 17 y 37, relativos a las nuevas exigencias para los contratos de adhesión y nuevas exigencias para los créditos que se otorgan al consumidor, en cuyo caso la ley entrará en vigencia dentro del plazo de 90 días, a contar su publicación en el Diario Oficial. 9 &21&/86,21(6 Estimamos que ha sido un error de ésta nueva ley el incorporar a los contratos de venta de viviendas realizadas por empresas constructoras e inmobiliarias y por Servicios de Vivienda y Urbanización, en los términos expuestos, desde el momento que la comercialización de bienes raíces tiene características propias, por lo que no divisamos ventaja alguna de aplicarle, aunque sea en forma restringida, las nuevas normas de la ley sobre Defensa al Consumidor; y - En cuanto a la comercialización de inmuebles, bajo la modalidad de Tiempo Compartido, se recoge en esta nueva ley algunas normas existentes en la legislación comparada, especialmente, en cuanto, por ejemplo al derecho de retracto del adquirente y al ejercicio de acciones de interés colectivo o difuso, institución ésta última ajena a nuestra tradición jurídica e idiosincrasia. Es cuanto puedo informar. -8$1('8$5'2),*8(52$9$/'(6 ASESOR LEGAL DE ACOP CNSI