Madrid y Corona Metropolitana

Transcripción

1 INFORME DEL MERCADO RESIDENCIAL Madrid y Corona Metropolitana Abril de 2017 AGUIRRE NEWMAN

2 Índice 01 Introducción y metodología 05 Madrid Capital 02 División geográfica 06 Madrid Corona Metropolitana: Plurifamiliares 03 Conclusiones del estudio 07 Madrid Corona Metropolitana: Unifamiliares 04 Perspectivas 2017 AGUIRRE NEWMAN

3 01 Introducción y metodología AGUIRRE NEWMAN

4 01 El mercado Residencial Introducción BORRADOR El presente informe analiza el mercado residencial de nueva construcción en régimen libre en el municipio de Madrid. La fecha de cierre del trabajo de campo ha sido abril de 2017, habiéndose obtenido la información durante los meses de febrero y marzo. El estudio tiene por objeto analizar la situación del mercado de viviendas, pisos (plurifamiliares) de nueva construcción en régimen libre en el municipio de Madrid y en los principales municipios de su corona metropolitana. En el caso de los municipios de la corona metropolitana analizados se ha estudiado la oferta de viviendas unifamiliares. No se han tenido en cuenta desarrollos residenciales en el formato de cooperativas ni comunidades de bienes para que los datos sean homogéneos con los presentados en años anteriores. Es destacable, que en determinadas zonas la oferta bajo la formula de cooperativas es elevada, no obstante, el grueso del mercado se caracteriza por ser promociones de libre comercialización. El informe se ha realizado sobre un total de 251 promociones de vivienda en régimen libre, de las que 114 se encuentran en Madrid capital y 137 en su corona metropolitana. La recogida de datos se ha llevado a cabo después de un exhaustivo recorrido por los 21 distritos de la ciudad de Madrid y los principales municipios de su corona metropolitana a través de la simulación de compra de vivienda. Este método obliga a Aguirre Newman a declinar cualquier responsabilidad sobre la información facilitada desde las promociones analizadas. AGUIRRE NEWMAN 4

5 02 División geográfica AGUIRRE NEWMAN

6 02 División geográfica A continuación se detallan los distritos de la ciudad de Madrid analizados en el presente informe. Fuencarral El Pardo San Blas Centro Latina Tetuán Ciudad Lineal Moratalaz Carabanchel Chamartín Salamanca Puente de Vallecas Villaverde Hortaleza Chamberí Arganzuela Vicálvaro Barajas Retiro Usera Villa de Vallecas Moncloa Lainformación relativa a la superficie de las viviendas se refiere: En el caso de viviendas plurifamiliares, a m² construidos con la parte proporcional de zonas comunes (m²ccc). En las promociones que incluían en el precio final de la vivienda el valor de la plaza de garaje y/o trastero, se ha descontado del precio comercial del piso una cantidad por dicho concepto (el importe de venta de los mismos, si aplicaba, o una media de la zona donde se ubicaban), de cara a una correcta comparabilidad de la información. En el caso de viviendas unifamiliares, a m² construidos de superficie cerrada de vivienda. Es decir, no se incluyen en los cálculos los m² correspondiente a la parcela. No se ha analizado el mercado de viviendas unifamiliares en el municipio de Madrid debido a la escasez de la muestra. Para que los resultados del presente informe sean lo más homogéneos con respecto a la realidad del mercado se ha realizado una zonificación de Madrid Capital en cuatro zonas diferentes, en base a la mayor o menor exclusividad de las diferentes áreas residenciales de la ciudad que queda reflejada en el siguiente plano. AGUIRRE NEWMAN 6

7 02 División geográfica Los distritos que componen el municipio de Madrid no se encuentran enteramente adscritos a una zona determinada del análisis, sino que pueden formar parte de zonas diferentes en base a su mayor o menor exclusividad. La denominación de las zonas y la adscripción de las promociones a las mismas, se basa en el conocimiento de Aguirre Newman del mercado residencial de Madrid. Los municipios incluidos en la Corona Metropolitana se corresponden con las 23 principales poblaciones situadas a una distancia de aproximadamente 30 kilómetros del municipio de Madrid. Además de ofrecerse datos a nivel municipal se ofrecen datos agregados por zonas según los municipios analizados se encuentren localizados a lo largo de las autopistas A1, A2, A3, A6 y Zona Sur. MAPA DE LAS ZONAS DEL MERCADO RESIDENCIAL DE MADRID CAPITAL MAPA UBICACIÓN GEOGRÁFICA DE LOS MUNICIPIOS DE LA CORONA METROPOLITANA DE MADRID A-I (Burgos) A-2 (Barcelona) A-3 (Valencia) Zona Sur (A-IV y A-V) A-6 (La Coruña) AGUIRRE NEWMAN 7

8 03 Conclusiones del estudio AGUIRRE NEWMAN

9 03 Conclusiones del estudio Principales conclusiones Tras realizar este trabajo de investigación se puede concluir que la actividad en el mercado residencial de Madrid durante el periodo analizado se ha caracterizado por las siguientes circunstancias clave: El precio del m² de la vivienda en Madrid capital ha vuelto a registrar un incremento interanual que comparado con el registrado el año anterior ha sido más moderado. Durante los últimos 12 meses el incremento ha sido del 12,36% de media frente al 8,70% del periodo anterior. Éste se ha debido principalmente al comportamiento de la zona Prime, la zona más exclusiva de la ciudad. Un piso medio en Madrid capital tiene una superficie de 130 m², un precio por m² de y un precio final de Para hacer frente a su compra y considerando un préstamo hipotecario al 2,0% de interés, debe pagarse en concepto de entrada y desembolsar mensualmente durante 25 años o durante 30 años. La tasa de esfuerzo, entendida esta como el porcentaje de la renta disponible del hogar destinado al pago de la cuota hipoteca, se sitúa en términos medios en el 33,4%, una cifra en línea con lo requerido por un mercado equilibrado. Sin embargo, si lo que se analiza es el ratio de accesibilidad a la vivienda, derivado de dividir el precio medio de la vivienda entre la renta disponible del hogar, se observa cómo el mismo se sitúa por encima de 6,7, una cifra muy lejana a la que un mercado sano admitiría. Este ratio no debería superar el nivel de 4,5. AGUIRRE NEWMAN 9

10 03 Conclusiones del estudio Principales conclusiones En el caso de la Corona de Madrid, el precio medio de la viviendas plurifamiliares se sitúa en euros/m² y la superficie en 122 m². Los chalets (viviendas unifamiliares) de la Corona registran un precio de euros/m² y una superficie media de 224 m². Los plazos medios de comercialización han continuado mostrando unos registros muy positivos durante los últimos meses. Las promociones que se han incorporado al mercado en los últimos 2-3 años, lo han hecho en una situación muy favorable con precios atractivos y en zonas donde existe una demanda latente, demanda que ha estado esperando este momento para hacer frente a la compra de la vivienda. El plazo medio para la comercialización de una promoción en Madrid Capital (45 viviendas de media) es de 25,9 meses, frente a los 16,3 meses del estudio del año anterior. Aumento en la compraventa de viviendas nuevas en la Comunidad de Madrid durante el año La venta de viviendas (obra nueva) aumentó, hasta las transacciones frente a las de En el caso de Madrid capital, la venta de viviendas de obra nueva ha aumentado ligeramente desde las viviendas vendidas en el año 2015 hasta las de Las cifras están muy lejos de los niveles máximos, donde sólo en Madrid capital se transaccionaron viviendas de obra nueva. AGUIRRE NEWMAN 10

11 03 Conclusiones del estudio Principales conclusiones Sigue creciendo la actividad promotora. Durante el último periodo analizado se han incorporado al mercado más de 60 promociones. En zonas donde la demanda es elevada, como Arroyo del Fresno o Montecarmelo, hay proyectos que se han vendido en menos de un año. Los distritos más activos en cuanto a nueva oferta se refiere han sido Hortaleza (Valdebebas), Salamanca (rehabilitación producto prime), Ciudad Lineal, Carabanchel, Chamartín y Tetuán. Se observa un incremento en el ritmo de promoción de viviendas, que se ve reflejado en la petición de visados de dirección de obra que han pasado de en 2015 a los en Como consecuencia del buen comportamiento de la demanda, en determinadas mercados el stock disponible de viviendas nuevas y libres se ha ido reduciendo en los últimos años. En distritos como Retiro, Barajas, Ciudad Lineal, Tetuán o Latina, la oferta de viviendas disponibles se reduce a menos de 40 unidades. Majadahonda, Coslada y Leganés son los municipios de la corona metrpolitana que menos stock de viviendas de obra nueva disponen. AGUIRRE NEWMAN 11

12 04 Perspectivas AGUIRRE NEWMAN

13 04 Perspectivas A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado residencial de Madrid capital y corona para el próximo ejercicio. El comportamiento de los precios durante 2017 continuará con la tendencia positiva de los últimos meses, con incrementos entre el 2,5% y el 5%. Éste será consecuencia, principalmente, del aumento en las zonas más demandadas, centro y el norte de la ciudad, donde la oferta comienza a ser escasa. En el caso de la corona metropolitana los mayores crecimientos se concentrarían en los municipios de la A-6. Continuará el buen comportamiento de la demanda. Las positivas prospectivas económicas y laborales en el medio plazo seguirán impulsando las ventas en el mercado residencial que se mantendrán en niveles ligeramente superiores (+5%) a los observados en La facilidad de acceso a financiación continuará aunque podrían empezar a verse ciertas tensiones al alza sobre los tipos hipotecarios. Esto será consecuencia de las perspectivas sobre el comportamiento de los tipos de interés en el corto plazo (a 12 meses) así como de los efectos que pueden tener las sentencias sobre las clausulas suelo y los gastos de constitución de las hipotecas. Se mantendrán los ritmos de comercialización de los nuevos proyectos, especialmente en los mercados residenciales más consolidados, donde se seguirá comercializando prácticamente el 100% de las viviendas durante el periodo de construcción o a los pocos meses de estar finalizada ésta. Incremento en el ritmo de promoción de viviendas. Factores cómo el incremento de visados o el número de viviendas iniciadas indican una mayor actividad promotora para los próximos meses en la ciudad de Madrid y su corona metropolitana. Las zonas más activas desde el punto de vista de promoción residencial en Madrid capital serán, Valdebebas, El Cañaveral, Villa de Vallecas, Villaverde (Parque Ingenieros y Butarque) y Arroyo del Fresno. En la corona metropolitana destacan los municipios de Majadahonda, Las Rozas, Pozuelo de Alarcón, Boadilla del Monte, Getafe, Rivas Vaciamadrid, Torrejón de Ardoz y Alcalá de Henares. El mercado de alquiler continuará al alza, tanto en niveles de demanda como en precios. La vivienda en alquiler ha pasado de ser una opción residual a ser vista como una clara alternativa a la compra, especialmente por aquellos que no tienen acceso a una hipoteca. Otros factores que están propiciando el alquiler son la creciente movilidad laboral, un marco jurídico más estable, el apoyo de las administraciones públicas y el auge del alquiler turístico en grandes ciudades. Por otro lado, muchos pequeños y medianos inversores están encontrando en este mercado una vía para obtener un retorno periódico para sus ahorros a la vez que se aprovechan del actual entorno de crecimiento en los precios. AGUIRRE NEWMAN 13

14 05 Madrid capital. Tablas, gráficos y análisis AGUIRRE NEWMAN

15 05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis Análisis de la oferta inicial de producto (Se entiende por oferta inicial de viviendas como el número total de viviendas (pisos), ya estén vendidos o no, comprendidas en todas las promociones que se encuentran en comercialización en la zona objeto de análisis). El siguiente cuadro muestra la evolución de la oferta inicial para cada una de las cinco zonas objeto de análisis (ver punto 2. Metodología y División Geográfica), desde el año ZONA PRIME A A A A TOTAL La caída en el desarrollo de nuevos proyectos, se remonta al año 2008 momento en el que la incorporación de nuevas viviendas al mercado empezó a reducirse considerablemente. En 2017, se ha registrado un mínimo histórico en cuanto a oferta inicial de viviendas (obra nueva) con viviendas, incluso por debajo de las viviendas del año La zona que más oferta inicial concentra, es la zona A2 (nivel intermedio de exclusividad según la clasificación establecida en la metodología) como consecuencia de la elevada actividad en zonas como Valdebebas, Montecarmelo y Arroyofresno. AGUIRRE NEWMAN 15

16 05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta Los precios y superficies que se exponen a continuación hacen referencia a la oferta en venta existente en la fecha de realización del trabajo de campo (febrero-marzo 2017). Por tanto, no se refieren al precio en que se hayan podido vender las viviendas a lo largo del año 2016, sino al que tenía la oferta en stock en la fecha de realización del estudio. ZONA Sup y Precios Var PRIME A1 A2 A3 A4 MEDIA Sup media (m²) ,0% Precio medio (euro/m²) ,3% Precio medio vivienda ,7% Sup media (m²) ,7% Precio medio (euro/m²) ,9% Precio medio vivienda ,9% Sup media (m²) ,8% Precio medio (euro/m²) ,2% Precio medio vivienda ,1% Sup media (m²) ,9% Precio medio (euro/m²) ,7% Precio medio vivienda ,9% Sup media (m²) ,0% Precio medio (euro/m²) ,3% Precio medio vivienda ,6% Sup media (m²) ,27% Precio medio (euro/m²) ,36% Precio medio vivienda ,15% Durante los últimos 12 meses, la subida en el precio medio /m² de las viviendas que se ha registrado ha sido del 12,36%. Continúa la recuperación de precios iniciada en el año La superficie media de las viviendas analizadas se sitúa en 130 m², lo que supone un aumento del 4,27% con respecto al año 2016 y un incremento pronunciado con respecto a la superficie media observada en el periodo del boom residencial. El precio de la vivienda ha subido en términos generales un 17,15% con respecto al año AGUIRRE NEWMAN 16

17 05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta DISTRITO Sup y Precios Var ARGANZUELA BARAJAS CARABANCHEL CENTRO CHAMARTÍN CHAMBERÍ CIUDAD LINEAL FUENCARRAL - EL PARDO HORTALEZA LATINA MONCLOA - ARAVACA Sup media (m²) ,5% Precio medio (euro/m²) ,8% Precio medio vivienda ,0% Sup media (m²) ,6% Precio medio (euro/m²) ,7% Precio medio vivienda ,4% Sup media (m²) ,3% Precio medio (euro/m²) ,8% Precio medio vivienda ,5% Sup media (m²) ,0% Precio medio (euro/m²) ,3% Precio medio vivienda ,8% Sup media (m²) ,5% Precio medio (euro/m²) ,4% Precio medio vivienda ,4% Sup media (m²) ,2% Precio medio (euro/m²) ,4% Precio medio vivienda ,3% Sup media (m²) ,2% Precio medio (euro/m²) ,4% Precio medio vivienda ,8% Sup media (m²) ,1% Precio medio (euro/m²) ,8% Precio medio vivienda ,9% Sup media (m²) ,1% Precio medio (euro/m²) ,3% Precio medio vivienda ,6% Sup media (m²) ,6% Precio medio (euro/m²) ,1% Precio medio vivienda ,0% Sup media (m²) ,2% Precio medio (euro/m²) ,0% Precio medio vivienda ,0% AGUIRRE NEWMAN 17

18 05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta DISTRITO Sup y Precios Var PUENTE DE VALLECAS RETIRO SALAMANCA SAN BLAS TETUÁN USERA VICALVARO VILLA DE VALLECAS VILLAVERDE MEDIA Sup media (m²) ,6% Precio medio (euro/m²) ,7% Precio medio vivienda ,7% Sup media (m²) ,0% Precio medio (euro/m²) ,6% Precio medio vivienda ,2% Sup media (m²) ,9% Precio medio (euro/m²) ,2% Precio medio vivienda ,9% Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) ,1% Precio medio (euro/m²) ,1% Precio medio vivienda ,8% Sup media (m²) ,5% Precio medio (euro/m²) ,3% Precio medio vivienda ,7% Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) ,8% Precio medio (euro/m²) ,8% Precio medio vivienda ,4% Sup media (m²) ,5% Precio medio (euro/m²) ,4% Precio medio vivienda ,6% Sup media (m²) ,27% Precio medio (euro/m²) ,36% Precio medio vivienda ,15% Los precios medios por m² más altos de la ciudad se observan en los distritos de Salamanca, Chamberí, Retiro, Chamartín y Centro. El distrito de Salamanca, es el que presenta el precio medio más elevado de la capital con /m². Los distritos de Puente de Vallecas, Villa de Vallecas y Villaverde muestran los precios medios por m² más bajos del total de distritos de Madrid, con precios por debajo de los /m². AGUIRRE NEWMAN 18

19 05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis Plaza de garaje y trasteros En los dos gráficos siguientes se detallan los precios medios de los garajes y trasteros por zonas y su comparación con los datos de los últimos años. Los precios medios de las plazas de parking se mueven entre los /plaza en los distritos más exclusivos hasta los /plaza en aquellos menos exclusivos. No obstante, en determinadas zonas Prime, el precio de una plaza de garaje puede alcanzar los Los precios medios de los trasteros se mueven entre los /trastero en las zonas más exclusivas hasta los /trastero en aquellos menos caros. AGUIRRE NEWMAN 19

20 05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis Análisis de comercialización de la oferta existente Se entiende por stock de viviendas, como el número total de pisos que se encuentran disponibles para su comercialización, es decir no están pre-vendidos ni vendidos. DISTRITO Stock en unidades % Stock Of Inicial % Of Inicial % Stock /Of Inicial ARGANZUELA 47 3,0% 125 2,4% 37,6% BARAJAS 20 1,3% 111 2,2% 18,0% CARABANCHEL 70 4,4% 122 2,4% 57,4% CENTRO 50 3,2% 258 5,0% 19,4% CHAMARTÍN 42 2,6% 88 1,7% 47,7% CHAMBERÍ 42 2,6% 301 5,9% 14,0% CIUDAD LINEAL 24 1,5% 201 3,9% 11,9% FUENCARRAL - EL PARDO ,1% 417 8,2% 42,2% HORTALEZA ,8% ,1% 11,9% LATINA 38 2,4% 194 3,8% 19,6% MONCLOA - ARAVACA 31 2,0% 121 2,4% 25,6% PUENTE DE VALLECAS 41 2,6% 86 1,7% 47,7% RETIRO 7 0,4% 37 0,7% 18,9% SALAMANCA 44 2,8% 132 2,6% 33,3% TETUÁN 32 2,0% 75 1,5% 42,7% USERA 97 6,1% 222 4,3% 43,7% VICALVARO 49 3,1% 71 1,4% 69,0% VILLA DE VALLECAS 63 4,0% 311 6,1% 20,3% VILLAVERDE ,2% ,7% 67,5% TOTAL ,0% ,0% 31,0% La oferta inicial de viviendas es de viviendas, de las cuales, un total de viviendas se encuentran disponibles para su venta. Esto supone que el stock sobre oferta inicial es del 31,0%, seis puntos porcentuales por encima del registrado el pasado año. Los distritos de Hortaleza, Fuencarral El Pardo y Villaverde presentan los mayores niveles de viviendas en stock, zonas de mayor actividad promotora. Los distritos de Vicálvaro, Villaverde y Carabanchel muestran los mayores porcentajes de stock sobre oferta inicial de la Comunidad de Madrid. Destaca los bajos niveles de stock sobre oferta inicial de vivienda nueva libre que presentan los distritos de Hortaleza y Ciudad Lineal, por debajo del 12%. AGUIRRE NEWMAN 20

21 05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis Ritmo de venta y plazo medio de comercialización de las promociones El plazo de comercialización hace referencia al tiempo necesario para comercializar de manera completa una promoción de viviendas de tamaño medio con los ritmos actuales de ventas (número de viviendas vendidas desde el inicio de la construcción de la promoción hasta la fecha de finalización del presente estudio). Se entiende por ritmo de ventas como el porcentaje de la promoción que es comercializada al mes. El siguiente gráfico analiza la evolución de los ritmos de ventas desde el año 2010 hasta la fecha de publicación del presente estudio: El comportamiento positivo de los plazos medios de comercialización es consecuencia de dos factores: Entrada en el mercado de determinadas promociones con niveles de comercialización avanzado (comercializadas sobre plano). Fin de la comercialización de determinadas promociones que llevaban varios años a la venta, lo que sigue generado una importante mejora de los plazos medios de comercialización. El plazo medio para la comercialización de una promoción en Madrid Capital (45 viviendas de media) es de 25,9 meses, frente a los 16,3 meses del año AGUIRRE NEWMAN 21

22 05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis Ritmo de venta y plazo medio de comercialización de las promociones Si se analizan los ritmos de venta por distrito se obtiene la siguiente tabla: DISTRITO % Vendido/mes Plazo Comercialización ARGANZUELA 1,4% 1,2% 1,0% 0,9% 2,1% 1,9% 2,9% 11,3% 73,6 83,9 96,9 115,0 46,6 51,5 34,8 8,8 BARAJAS 2,3% 1,9% 2,1% 1,8% 1,9% 1,6% 9,3% 8,8% 43,4 51,8 47,4 56,7 52,6 61,5 10,8 11,3 CARABANCHEL 2,8% 1,7% 1,4% 1,1% 1,1% 2,1% 7,8% 6,2% 35,9 58,5 70,5 88,7 89,2 46,6 12,9 16,2 CENTRO 1,6% 1,7% 1,4% 3,0% 1,3% 7,6% 6,5% 3,5% 62,6 58,8 69,7 33,9 77,1 13,2 15,5 28,9 CHAMARTÍN 1,9% 1,6% 2,2% 1,5% 2,3% 2,6% 2,3% 1,8% 51,8 62,0 46,4 64,9 42,8 39,1 42,7 54,1 CHAMBERÍ 2,5% 1,7% 1,2% 1,2% 1,1% 2,7% 4,6% 2,8% 39,8 58,4 84,2 84,2 94,5 36,6 21,5 36,2 CIUDAD LINEAL 1,9% 1,5% 1,3% 1,2% 3,5% 3,4% 2,5% 1,0% 54,0 65,0 75,9 83,9 28,8 29,8 40,0 97,5 FUENCARRAL - EL PARDO 2,0% 1,7% 4,0% 1,9% 3,8% 6,5% 3,6% 4,0% 49,6 58,5 24,8 51,9 26,3 15,3 27,8 24,8 HORTALEZA 1,5% 1,7% 9,0% 2,7% 2,1% 14,6% 3,6% 4,5% 65,9 60,2 11,2 36,4 46,7 6,9 28,0 22,3 LATINA 2,1% 1,3% 1,8% 1,5% 2,7% 2,4% 8,6% 6,4% 48,5 77,5 56,1 66,9 37,2 41,9 11,6 15,7 MONCLOA - ARAVACA 1,9% 1,8% 1,4% 1,3% 1,2% 1,8% 6,3% 10,1% 52,7 55,0 69,4 77,0 80,8 56,7 15,8 9,9 PUENTE DE VALLECAS 1,5% 1,2% 1,1% 1,1% 10,9% 2,9% 6,9% 4,6% 66,7 81,5 89,8 92,7 9,2 34,7 14,4 21,7 RETIRO 2,4% 1,9% 3,6% 1,0% 1,7% 3,9% 6,8% 6,5% 41,8 54,0 27,7 95,3 58,7 25,6 14,7 15,5 SALAMANCA 2,2% 1,6% 1,5% 3,3% 5,5% 4,2% 4,3% 3,4% 45,4 64,3 65,5 30,1 18,2 24,0 23,3 29,2 SAN BLAS 3,2% 1,8% 1,2% 1,3% 1,5% 4,5% 2,7% - 31,1 56,0 81,8 76,1 66,0 22,3 37,3 - TETUÁN 2,2% 2,0% 2,4% 1,4% 2,5% 2,2% 5,6% 14,7% 46,1 49,2 41,8 69,9 40,7 45,7 17,9 6,8 USERA 2,0% 1,8% 1,4% 1,3% 1,2% 1,3% 8,3% 0,0% 50,9 55,1 72,8 75,2 83,3 77,5 12,1 - VICALVARO 3,8% 2,8% 1,8% 1,2% ,2% 26,2 35,6 56,1 80, ,6 VILLA DE VALLECAS 2,0% 2,0% 1,3% 1,3% 1,6% 1,4% 3,8% 2,3% 50,8 50,6 77,1 75,8 62,2 73,0 26,3 42,8 VILLAVERDE 1,7% 1,2% 1,3% 1,2% 1,3% 2,1% 4,4% 1,0% 60,6 82,6 74,5 86,9 80,0 47,5 22,8 96,0 TOTAL 2,1% 1,7% 2,5% 1,6% 3,0% 5,8% 6,1% 3,9% 48,7 58,8 39,5 63,7 33,2 17,2 16,3 25,9 AGUIRRE NEWMAN 22

23 05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis Financiación de la compra de vivienda Con los precios y superficies medios en cada uno de los distritos y considerando una hipoteca al 2,0% de interés y unos plazos de amortización de 25 y 30 años, se han calculado las cantidades que un potencial cliente tendría que desembolsar para acometer la compra de una vivienda libre de nueva construcción. Debe señalarse, así mismo, que dentro de las cantidades consideradas no se ha tenido en cuenta ni el IVA ni los gastos de la compraventa atribuibles al comprador. ZONA Sup. media (m²c) Precio medio vivienda Entrada Hipoteca Cuota mensual (25 años) Cuota mensual (30 años) PRIME A A A A TOTAL DISTRITO Sup. media (m²c) Precio medio vivienda Entrada Hipoteca Cuota mensual (25 años) Cuota mensual (30 años) ARGANZUELA BARAJAS CARABANCHEL CENTRO CHAMARTÍN CHAMBERÍ CIUDAD LINEAL FUENCARRAL - EL PARDO HORTALEZA LATINA MONCLOA - ARAVACA PUENTE DE VALLECAS RETIRO SALAMANCA TETUÁN USERA VILLA DE VALLECAS VILLAVERDE TOTAL AGUIRRE NEWMAN 23

24 06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares AGUIRRE NEWMAN

25 06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares Análisis de la oferta inicial de producto Se entiende por oferta inicial de viviendas al número total de pisos, ya estén vendidos o no, comprendidos en todas las promociones que se encuentran en comercialización en la zona objeto de análisis. En el siguiente cuadro se detalla la oferta inicial de viviendas para cada una de las cinco zonas establecidas en este estudio (ver punto 2 División Geográfica), así como su evolución desde el año ZONA Var A ,56% A ,32% A ,41% A ,84% SUR ,69% TOTAL ,29% Distribución porcentual de la oferta inicial por Zonas SUR 30,0% A1 15,5% Descenso del 8,29% en la oferta inicial de viviendas plurifamiliares en la corona metropolitana consecuencia del buen comportamiento de las ventas en los municipios de la zona A-6 y Zona Sur. Cabe destacar el buen comportamiento de las ventas en municipios como Boadilla del Monte, Majadahonda y Las Rozas A6 17,0% A2 24,0% Las zonas A1, A2 y A3, han visto incrementada su oferta inicial como consecuencia del inicio de múltiples proyectos en municipios como Alcobendas, Alcalá de Henares o Rivas Vaciamadrid. A3 13,5% AGUIRRE NEWMAN 25

26 06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta Todos los datos que se exponen a continuación son datos relativos a la oferta existente en la fecha de realización del trabajo de campo. Por tanto, no se tiene en cuenta el precio al que se hayan podido vender las viviendas en los últimos 12 meses, sino al que tenía la oferta en stock a dicha fecha. MUNICIPIO Sup y Precios Var Alcobendas Algete San Sebastian de los Reyes Alcalá de Henares Coslada San Fernando de Henares Paracuellos del Jarama Torrejón de Ardoz Arganda del Rey Mejorada del Campo Rivas-Vaciamadrid Sup media (m²) n.d ,86% Precio medio (euro/m²) n.d ,82% Precio medio vivienda n.d ,63% Sup media (m²) n.d. n.d n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. Precio medio (euro/m²) n.d. n.d n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. Precio medio vivienda n.d. n.d n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. Sup media (m²) ,81% Precio medio (euro/m²) ,03% Precio medio vivienda ,54% Sup media (m²) ,68% Precio medio (euro/m²) ,23% Precio medio vivienda ,92% Sup media (m²) ,03% Precio medio (euro/m²) ,15% Precio medio vivienda ,31% Sup media (m²) n.d. n.d n.d. n.d. n.d. 145 n.d. n.d. n.d. Precio medio (euro/m²) n.d. n.d n.d. n.d. n.d n.d. n.d. n.d. Precio medio vivienda n.d. n.d n.d. n.d. n.d n.d. n.d. n.d. Sup media (m²) 132 n.d n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. Precio medio (euro/m²) n.d n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. Precio medio vivienda n.d n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. Sup media (m²) ,35% Precio medio (euro/m²) ,32% Precio medio vivienda ,13% Sup media (m²) ,04% Precio medio (euro/m²) ,64% Precio medio vivienda ,69% Sup media (m²) n.d. 82 n.d. Precio medio (euro/m²) n.d n.d. Precio medio vivienda n.d n.d. Sup media (m²) ,36% Precio medio (euro/m²) ,21% Precio medio vivienda ,19% AGUIRRE NEWMAN 26

27 06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta MUNICIPIO Sup y Precios Var Boadilla del Monte Las Rozas Majadahonda Pozuelo de Alarcón Alcorcón Fuenlabrada Getafe Leganés Móstoles Parla Pinto MEDIA Sup media (m²) n.d ,38% Precio medio (euro/m²) n.d ,36% Precio medio vivienda n.d ,86% Sup media (m²) ,22% Precio medio (euro/m²) ,39% Precio medio vivienda ,47% Sup media (m²) ,22% Precio medio (euro/m²) ,01% Precio medio vivienda ,53% Sup media (m²) ,55% Precio medio (euro/m²) ,05% Precio medio vivienda ,03% Sup media (m²) ,28% Precio medio (euro/m²) ,93% Precio medio vivienda ,51% Sup media (m²) ,92% Precio medio (euro/m²) ,58% Precio medio vivienda ,13% Sup media (m²) ,97% Precio medio (euro/m²) ,56% Precio medio vivienda ,67% Sup media (m²) n.d ,17% Precio medio (euro/m²) n.d ,26% Precio medio vivienda n.d ,93% Sup media (m²) n.d ,20% Precio medio (euro/m²) n.d ,54% Precio medio vivienda n.d ,82% Sup media (m²) ,37% Precio medio (euro/m²) ,11% Precio medio vivienda ,47% Sup media (m²) ,83% Precio medio (euro/m²) ,07% Precio medio vivienda ,28% Sup media (m²) ,08% Precio medio (euro/m²) ,48% Precio medio vivienda ,41% AGUIRRE NEWMAN 27

28 06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta ZONA Sup y Precios Var A1 A2 A3 A6 SUR MEDIA Sup media (m²) ,97% Precio medio (euro/m²) ,88% Precio medio vivienda ,73% Sup media (m²) ,17% Precio medio (euro/m²) ,99% Precio medio vivienda ,97% Sup media (m²) ,80% Precio medio (euro/m²) ,46% Precio medio vivienda ,27% Sup media (m²) ,29% Precio medio (euro/m²) ,09% Precio medio vivienda ,87% Sup media (m²) ,35% Precio medio (euro/m²) ,95% Precio medio vivienda ,30% Sup media (m²) ,05% Precio medio (euro/m²) ,50% Precio medio vivienda ,41% AGUIRRE NEWMAN 28

29 06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares Análisis de comercialización de la oferta existente Se entiende por stock de viviendas, como el número total de viviendas (pisos) disponibles para su comercialización, es decir no pre-vendidos ni vendidos, en una promoción o una zona. MUNICIPIO Stock en unidades % Stock Of Inicial % Of Inicial % Stock /Of Inicial Alcobendas 84 6,5% 84 1,8% 100,0% San Sebastian de los Reyes 65 5,0% 424 9,3% 15,3% Alcalá de Henares 35 2,7% 432 9,5% 8,1% Coslada 5 0,4% 151 3,3% 3,3% Torrejón de Ardoz ,5% 353 7,7% 42,2% Arganda del Rey ,4% ,0% 57,9% Rivas-Vaciamadrid 45 3,5% 160 3,5% 28,1% Boadilla del Monte 15 1,2% 239 5,2% 6,3% Las Rozas 50 3,9% 178 3,9% 28,1% Majadahonda 10 0,8% 212 4,6% 4,7% Pozuelo de Alarcón 76 5,9% 236 5,2% 32,2% Alcorcón 16 1,2% 75 1,6% 21,3% Fuenlabrada 9 0,7% 72 1,6% 12,5% Getafe ,7% ,7% 41,6% Leganés 2 0,2% 10 0,2% 20,0% Móstoles ,1% ,6% 24,8% Parla 25 1,9% 176 3,9% 14,2% Pinto 21 1,6% 87 1,9% 24,1% TOTAL ,0% ,0% 28,4% El stock de viviendas disponibles en los municipios analizados se sitúa en las unidades, lo que supone un 28,4% de la oferta inicial. En algunos municipios se empieza a apreciar una escasez de stock de viviendas de obra nueva libres, como en el caso de Fuenlabrada, Coslada y Leganés. AGUIRRE NEWMAN 29

30 06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares Ritmo de venta y plazo medio de comercialización de las promociones El plazo de comercialización hace referencia al tiempo necesario para comercializar de manera completa una promoción de viviendas de tamaño medio con los ritmos actuales de ventas (número de viviendas vendidas desde el inicio de la construcción de la promoción hasta la fecha de finalización del presente estudio. Se entiende por ritmo de ventas como el porcentaje de la promoción que es comercializada al mes. Considerando el ritmo de ventas en los municipios analizados en 2017 y el mismo parámetro en los años anteriores se obtiene el siguiente gráfico. Evolución de la Comercialización % Vendido/mes Plazo Comercialización 12% 60 10% 47,40 47,37 48,80 48,78 9,87% 50 8% 39,47 6,41% 40 6% 30 4% 2% 2,10% 2,11% 2,10% 2,05% 2,53% 15,61 10, % AGUIRRE NEWMAN 30

31 06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares Ritmo de venta y plazo medio de comercialización de las promociones Si se analizan los ritmos de venta por municipio se obtiene la siguiente tabla: MUNICIPIO % Vendido/mes Plazo Comercialización Alcobendas 4,2% 1,9% 1,6% n.d 3,9% 9,5% 4,9% 23,8 51,5 63,2 n.d 25,9 10,5 20,6 Algete n.d n.d n.d. n.d n.d n.d nd n.d n.d n.d. n.d n.d n.d nd San Sebastian de los Reyes 2,6% 2,0% 1,1% 3,3% 12,3% 10,3% 5,5% 36,1 49,9 94,4 30,1 8,2 9,7 18,2 Alcalá de Henares 1,8% 1,8% 1,8% 2,5% 10,4% 9,5% 36,7% 55,6 55,6 55,6 40,6 9,6 10,6 2,7 Coslada 1,8% 3,3% 1,6% 6,9% 2,4% 2,0% 1,6% 57,0 29,9 63,2 14,5 42,5 50,9 62,0 San Fernando de Henares 4,0% n.d n.d. n.d 2,1% n.d nd 25,3 n.d n.d. n.d 47,0 n.d nd Paracuellos del Jarama 1,7% 1,4% 1,2% n.d n.d n.d 12,0% 58,9 69,2 81,4 n.d n.d n.d 8,3 Torrejón de Ardoz 3,0% 1,5% 1,0% 1,3% 2,1% 3,2% 1,7% 33,6 67,7 102,4 74,1 47,8 31,6 60,1 Arganda del Rey 1,7% 1,1% 1,5% 1,2% 0,9% 0,8% 13,7% 58,6 89,4 68,5 81,0 113,8 125,4 7,3 Mejorada del Campo 2,1% 1,1% 1,5% 1,6% 1,3% nd 9,2% 47,5 93,1 68,5 63,0 79,1 n.d 10,9 Rivas-Vaciamadrid 1,5% 1,7% 2,6% 2,3% 2,7% 7,5% 5,7% 66,4 60,6 38,5 43,0 37,2 13,4 17,5 Boadilla del Monte 1,6% 1,4% 1,2% n.d 1,1% 4,6% 5,7% 61,3 70,4 80,3 n.d 90,4 21,6 17,6 Las Rozas 1,9% 1,5% 1,4% 0,3% 1,3% 7,4% 8,9% 53,9 67,1 70,8 391,0 77,1 13,4 11,2 Majadahonda 3,7% 2,0% 1,4% 2,9% 1,3% 1,3% 3,4% 26,8 49,4 72,4 35,0 74,3 74,8 29,6 Pozuelo de Alarcón 2,2% 1,4% 1,2% 4,2% 4,2% 4,0% 13,4% 45,9 70,7 82,5 24,0 23,8 24,7 7,5 Alcorcón 1,5% 1,5% 1,1% 1,0% 2,8% 0,0% 7,2% 65,0 65,1 87,6 96,1 35,4 nd 13,9 Fuenlabrada 2,0% 5,1% 1,7% 14,3% 3,7% 3,2% 2,4% 49,8 19,7 57,8 7,0 27,1 31,2 41,8 Getafe 1,5% 4,0% 1,2% 2,9% 8,3% 3,5% 7,0% 65,1 25,2 86,9 35,0 12,0 28,2 14,2 Leganés 3,3% 1,6% 1,7% 1,3% 23,4% 7,9% 8,1% 30,8 63,5 60,4 76,7 4,3 12,7 12,4 Móstoles 1,7% 1,5% 1,1% 9,2% 2,3% 13,1% 9,9% 58,9 64,8 94,0 10,8 42,8 7,6 10,1 Parla 1,9% 1,5% 1,4% 1,4% 1,6% 1,7% 1,7% 52,0 68,3 72,4 71,7 62,9 59,4 58,8 Pinto 6,3% 1,2% 2,0% 1,5% 6,7% 4,6% 11,8% 16,0 86,0 50,8 65,2 14,9 21,9 8,5 TOTAL 2,10% 2,11% 2,10% 2,05% 2,53% 6,41% 9,87% 47,40 47,37 48,80 48,78 39,47 15,61 10,13 Mejora notable de los ritmos de comercialización respecto al anterior periodo analizado. AGUIRRE NEWMAN 31

32 06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares Financiación de la compra de vivienda Con los precios y superficies medios en cada uno de los municipios y considerando una hipoteca al 2,0% de interés y unos plazos de amortización de 25 y 30 años, se han calculado las cantidades que un potencial cliente tendría que desembolsar para acometer la compra de una vivienda libre de nueva construcción. Debe señalarse, así mismo, que dentro de las cantidades consideradas no se ha tenido en cuenta ni el IVA ni los gastos de la compraventa atribuibles al comprador. MUNICIPIO Sup. media (m²c) Precio medio vivienda Entrada Hipoteca Cuota mensual (25 años) Cuota mensual (30 años) San Sebastian de los Reyes Alcalá de Henares Coslada Torrejón de Ardoz Arganda del Rey Rivas-Vaciamadrid Las Rozas Majadahonda Pozuelo de Alarcón Alcorcón Fuenlabrada Getafe Leganés Móstoles Parla Pinto TOTAL ZONA Sup. media (m²c) Precio medio vivienda Entrada Hipoteca Cuota mensual (25 años) Cuota mensual (30 años) A A A A SUR TOTAL AGUIRRE NEWMAN 32

33 07 Madrid Corona Metropolitana. Unifamiliares AGUIRRE NEWMAN

34 07 Madrid Corona Metropolitana. Unifamiliares BORRADOR Análisis de la oferta inicial de producto Se entiende por oferta inicial de viviendas al número total de viviendas (chalets), ya estén vendidos o no, comprendidos en todas las promociones que se encuentran en comercialización en la zona objeto de análisis. En la tabla inferior se indica la evolución de las unidades de oferta inicial registradas para cada una de las zonas en las que se categoriza el presente estudio. Como se puede observar se rompe la tendencia observada en los últimos 5 años por la que la oferta inicial disminuía año tras año. En 2016 la oferta inicial se ha incrementado respecto ala situación observada 12 meses antes. En el siguiente cuadro se detalla la oferta inicial de viviendas para cada una de las cinco zonas establecidas para el estudio, así como su evolución desde el año ZONA A A A A SUR TOTAL Distribución Porcentual de la Oferta Inicial por Zonas SUR 29% A1 5% A2 9% A3 16% Vivienda Unifamiliar Variación en Promociones, Oferta Inicial y Stock por Tipología Nº Promociones Nº Viviendas Nº Stock A6 41% ADOSADO PAREADO INDIVIDUAL AGUIRRE NEWMAN 34

35 07 Madrid Corona Metropolitana. Unifamiliares Análisis de la oferta inicial de producto Todos los datos que se exponen a continuación son datos relativos a la oferta existente en la fecha de realización del trabajo de campo. Por tanto, no se tiene en cuenta el precio al que se hayan podido vender las viviendas en los últimos 12 meses, sino el que tenía la oferta en stock en dicha fecha. ZONA Sup y Precios Var A1 A2 A3 A6 SUR MEDIA Sup media (m²) ,1% Precio medio (euro/m²) ,4% Precio medio vivienda ,5% Sup media (m²) ,0% Precio medio (euro/m²) ,8% Precio medio vivienda ,4% Sup media (m²) ,5% Precio medio (euro/m²) ,4% Precio medio vivienda ,2% Sup media (m²) ,8% Precio medio (euro/m²) ,9% Precio medio vivienda ,7% Sup media (m²) ,8% Precio medio (euro/m²) ,6% Precio medio vivienda ,2% Sup media (m²) ,61% Precio medio (euro/m²) ,94% Precio medio vivienda ,38% AGUIRRE NEWMAN 35

36 07 Madrid Corona Metropolitana. Unifamiliares Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta MUNICIPIO Sup y Precios Var Sup media (m²) n.d. n.d. n.d. n.d. n.a. Alcobendas Precio medio (euro/m²) n.d. n.d. n.d. n.d. n.a. Precio medio vivienda n.d. n.d. n.d. n.d. n.a. Sup media (m²) n.d. n.d n.d n.d n.d. n.a. Algete Precio medio (euro/m²) n.d. n.d n.d n.d n.d. n.a. Precio medio vivienda n.d. n.d n.d n.d n.d. n.a. Sup media (m²) 242 n.d n.d. n.d ,4% Alcalá de Henares Precio medio (euro/m²) n.d n.d. n.d ,8% Precio medio vivienda n.d n.d. n.d ,2% Sup media (m²) n.d n.a. Paracuellos del Jaram Precio medio (euro/m²) n.d n.a. Precio medio vivienda n.d n.a. Sup media (m²) ,3% Arganda del Rey Precio medio (euro/m²) ,5% Precio medio vivienda ,6% Sup media (m²) n.d n.a. Rivas-Vaciamadrid Precio medio (euro/m²) n.d n.a. Precio medio vivienda n.d n.a. Sup media (m²) ,7% Boadilla del Monte Precio medio (euro/m²) ,0% Precio medio vivienda ,8% Sup media (m²) ,9% Las Rozas Precio medio (euro/m²) ,6% Precio medio vivienda ,6% AGUIRRE NEWMAN 36