Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias

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1 Tipo de Clasificación Clasificación Perspectiva Última Acción de Clasificación Escala Nacional de Largo Plazo AA (cl) Estable Ratificación el 24 de abril de 2018 Líneas de Bonos AA (cl) Estable Ratificación el 24 de abril de 2018 Pulse aquí para ver la lista completa de clasificaciones Resumen de Información Financiera Dic 2016 Dic 2017 Dic 2018P Dic 2019P Ingresos (CLP miles) EBITDA después de Dividendos al Asociado y Minorías Margen de EBITDA Operativo (%) 84,5 82,2 82,2 82,2 Deuda Total/EBITDA Operativo (x) 5,6 4,2 4,0 4,3 Deuda Neta Total/EBITDA Operativo (x) 4,6 4,1 3,8 4,1 x: veces. P: proyección. Fuente: Fitch Fitch Ratings ratificó la clasificación en escala nacional de largo plazo Fondo de Inversiones Independencia Rentas Inmobiliarias (Independencia Rentas) en AA (cl). La Perspectiva es Estable. El detalle de las acciones de clasificación se presenta al final de este informe. Las clasificaciones asignadas a Independencia Rentas se fundamentan principalmente en su generación estable de flujos provenientes de inversiones en activos inmobiliarios para uso comercial. La generación de esta cartera de activos se basa en arriendos contratados a mediano y largo plazo, con una duración de contratos promedio de 6 años y un portafolio de clientes con perfil financiero sólido y diversificado. Además, las clasificaciones incorporan un nivel de endeudamiento elevado, comparado con su categoría de clasificación, pero en línea con la naturaleza de este tipo de negocios, acompañado de niveles adecuados de cobertura de intereses. Fitch proyecta que estos niveles se mantendrán alineados con el ritmo de inversiones que lleve a cabo el fondo y una política de dividendos basada en el reparto de casi la totalidad de sus beneficios netos percibidos. Factores Clave de las Clasificaciones Diversificada Cartera de Activos: Independencia Rentas se posiciona como el fondo de mayor tamaño en la industria de fondos de inversión en el sector inmobiliario en Chile, con activos totales por UF19 millones. De dicho monto, cerca de 81% corresponde a la cartera nacional directa compuesta por filiales inmobiliarias, 13% a centros de bodegaje y 6% a participaciones en activos inmobiliarios ubicados en Estados Unidos. La mayor parte de los activos en Chile están en la Región Metropolitana (principalmente Las Condes, Santiago Centro y Pudahuel), con un porcentaje menor diversificado a lo largo del país. Los activos se componen de oficinas y locales comerciales, centros de distribución y bodegaje y, en menor proporción, terrenos. Su portafolio de inversiones se concentra en 49% en oficinas en Chile y exhibe una diversificación alta por tipo de activos, en comparación con el de sus pares. Endeudamiento Crece en Línea con Inversiones: En términos de financiamiento, las inversiones son cubiertas con deuda tomada casi en su totalidad a nivel del fondo. Dicha deuda es servida, con los pagos de intereses asociados a deudas intercompañía del fondo, a las filiales y el reparto de dividendos de parte de estas. El indicador de deuda financiera del fondo sobre EBITDA (intereses y dividendos pagados por las filiales al fondo, menos gastos) alcanzó 4,2 veces (x) en 2017 (2016: 5,6x; 2015: 3,2x). Además, la cobertura de intereses llegó a 8,3x en 2017 (6,8x y 12,9x, mayo 3,

2 respectivamente). Fitch también evalúa el endeudamiento consolidado, medido como deuda financiera del fondo y filiales, sobre el EBITDA de filiales, mismo que llegó a 5,8x en Cobertura Adecuada de Activos Libres de Gravamen sobre Deuda No Garantizada: Al 31 de diciembre de 2017, las filiales de Independencia Rentas contaban con una base total de activos inmobiliarios libres de gravamen por CLP millones (73% del total de propiedades de inversión). A la fecha, estos cubren 5,8x la deuda no garantizada del fondo, dando una protección amplia a sus tenedores de bonos y mayor flexibilidad financiera. Estrategia del Fondo: Fitch no ha incorporado en el análisis la posible prórroga del plazo de duración del fondo, ni la emisión de cuotas nuevas para un aumento de capital, esto último según un hecho esencial publicado el 11 de abril de Sin embargo, la agencia estima un impacto neutro en el riesgo del bono corporativo, la extensión potencial del plazo del fondo, dado que esta deuda vence en 2021, antes del vencimiento actual del fondo en Además, Fitch espera que Independencia Rentas mantenga un perfil de riesgo de inversiones futuras alineado con su estrategia actual. Perfil Sólido de Cartera de Arrendatarios: Independencia Rentas cuenta con una cartera con más de 340 contratos de arrendamiento, de los cuales cerca de 53% representa a los 10 clientes más relevantes. Esta concentración de cartera se mitiga por el perfil crediticio de estos clientes, los que, en su mayoría, ostentan clasificaciones de riesgo en grado de inversión en escala local. Los contratos de arriendo tienen un plazo promedio de duración de 6 años, lo que se incorpora al análisis como una fortaleza. De los contratos, 8% vence en lo que queda de 2018 y 68% vence a partir de Riesgos Inmobiliarios: Las clasificaciones incorporan la exposición de la entidad a las tendencias del mercado inmobiliario, al deterioro del nivel de actividad económica, a expansiones significativas de la oferta de inmuebles, así como a riesgos de construcción y ejecución de proyectos. Todo lo anterior podría imponer presiones en el flujo de caja del fondo. Derivación de las Clasificaciones respecto a Pares Derivación de las Clasificaciones frente a los Pares Comparación con Pares Vínculo Matriz/Subsidiaria Techo País Entorno Operativo Otros Factores Independencia Rentas posee una cartera diversificada de propiedades que incluye principalmente oficinas, locales de uso comercial y bodegas. Comparado con emisores de centros comerciales clasificados por Fitch, como Parque Arauco [AA (cl)] y Plaza [AA(cl)], Independencia Rentas posee un tamaño de activos significativamente menor y una diversificación geográfica, de clientes y de negocio más acotada. Sin embargo, Independencia Rentas comparte con dichas compañías las fortalezas de operar en una industria con una generación estable con ingresos moderadamente crecientes, proveniente de inversiones en activos inmobiliarios operados con contratos de arriendo a mediano y largo plazo. Si bien la cartera de clientes es más acotada, esta posee, en su mayoría, un perfil de grado de inversión. Por otra parte, el endeudamiento neto de Independencia Rentas alcanza 4,1x al cierre de 2017, nivel similar al de Plaza y por debajo al exhibido por Parque Arauco. No hay un vínculo entre matriz y subsidiaria que sea aplicable. No hay una limitación en las clasificaciones a causa del techo país. No hay un efecto del entorno operativo sobre las clasificaciones. No hay otros factores Fuente: Fitch Sensibilidad de las Clasificaciones Factores futuros que podrían llevar de forma individual o en conjunto a una acción positiva de clasificación: Un alza en la clasificación es poco probable, dado que el perfil crediticio del fondo lo coloca adecuadamente en el rango de su clasificación actual. mayo 3,

3 Factores futuros que podrían llevar. de forma individual o en conjunto. a una acción negativa de clasificación: - Deterioro de la razón de endeudamiento a nivel del fondo que, en forma sostenida, supere 5,0x; - Indicador consolidado superior a 6,0x, producto de un plan de desarrollo inmobiliario agresivo, financiado con deuda, en forma directa o a través de filiales. Liquidez y Estructura de la Deuda Al 31 de diciembre de 2017, Independencia Rentas mantenía un saldo de caja y equivalentes por CLP4 mil millones (CLP6 mil millones consolidado con filiales), mientras que su deuda de corto plazo llega a CLP5,5 mil millones. La liquidez del fondo se apoya en su generación de flujos, basada en intereses y dividendos recibidos de sus inversiones inmobiliarias, la que llegó a CLP millones en Su política de dividendos es alta y establece el reparto de al menos 70% de sus beneficios netos percibidos (CLP millones repartidos en 2017), lo cual le permite enfrentar sus amortizaciones de deuda. mayo 3,

4 Vencimientos de Deuda y Liquidez al Cierre de 2017 Finanzas Corporativas Resumen de Liquidez Original Original 12 dic dic 2017 (CLP miles) Efectivo Disponible y Equivalentes Inversiones de Corto Plazo 0 0 Menos: Efectivo y Equivalentes Restringidos 0 0 Efectivo Disponible y Equivalentes Definidos por Fitch Líneas de Crédito Comprometidas 0 0 Liquidez Total Más: Flujo de Fondos Libre Proyectado por Fitch a 2018 (después de Dividendos) Puntaje de Liquidez 0,3 EBITDA de los Últimos 12 meses Flujo de Fondos Libre de los Últimos 12 meses Fuente: Fitch y reportes de la compañía Vencimientos de Deuda Programados Original (CLP miles) 31 dic 2017 Diciembre 31, Diciembre 31, Diciembre 31, Diciembre 31, Diciembre 31, Después de Deuda Total Fuente: Fitch y reportes de la compañía mayo 3,

5 Aspectos Clave de Clasificación Perfil Financiero La política de financiamiento de Independencia Rentas consiste en mantener la deuda del grupo a nivel del fondo. Al cierre de 2017, el fondo registró una deuda de CLP millones, compuesta por un préstamo bancario (61%) con Banco Estado con vencimiento en 2023 y un bono bullet (39%) al El crédito bancario cuenta con una hipoteca de diversos inmuebles que garantizan UF3,2 millones, mientras que el bono fue utilizado para el pago de la deuda de corto plazo y cuenta con un calendario de amortizaciones holgado. La deuda a nivel de las filiales es mínima y corresponde principalmente a CLP3 mil millones de operaciones de arrendamiento (leasing). El endeudamiento del fondo bajo una perspectiva individual, medido como deuda financiera del fondo sobre EBITDA (intereses y dividendos pagados por las filiales al fondo, menos gastos), alcanzó 4,2x en 2017, mientras que, en términos consolidados, la deuda financiera del fondo y filiales, sobre el EBITDA de filiales más los dividendos provenientes de participaciones minoritarias y menos los gastos del fondo, llegó a 5,8x en el mismo período. El fondo no garantiza ni avala las deudas contraídas en las filiales de Estados Unidos, dada la posibilidad de pérdida por parte del fondo al valor de dicha inversión. Teniendo esto presente, no se tuvo en cuenta en el análisis del endeudamiento consolidado la deuda de las filiales en dicho país y solo se consideraron los flujos por dichas filiales al fondo, posterior a los gastos y deuda. EBITDA de Filiales Nacionales A diciembre de 2017 Decubrimiento Plaza Araucano Rentas Inmobiliarias Rentas Retail Bucarest SpA 22.39% 24.50% Fuente: Independencia Rentas. 0.21% 1.72% Dividendos Recibidos por el Fondo A diciembre de 2017 Descubrimiento Rentas Inmobiliarias Bucarest Rentas Retail 20.65% 0.75% Araucano Bodenor Limitless 51.18% 33.20% Los dividendos repartidos por el fondo a sus aportantes alcanzaron CLP24 mil millones, CLP21,5 mil millones y CLP16 mil millones a 2017, 2016 y 2015, respectivamente. De manera histórica, la compañía mantiene acotados niveles de caja, producto mayoritariamente de una inversión fuerte en bienes raíces para la renta. Lo anterior es mitigado, en parte, por un acceso fácil al crédito bancario con un riesgo de refinanciamiento acotado, dado el flujo de ingresos estable y la posibilidad de entregar garantías inmobiliarias. Históricamente, la compañía ha mostrado niveles de vacancia en torno a 3,8%, considerado bajo para la industria, incluyendo períodos de menor demanda, correspondiente, en gran parte, a la incorporación de nuevos activos a la cartera del fondo. Perfil de la Empresa Independencia Rentas es un fondo de inversión no rescatable, orientado a la inversión en activos inmobiliarios con destino comercial en Chile y Estados Unidos (oficinas, locales y centros de distribución), con el fin de obtener rentas de largo plazo. Inició sus operaciones en abril de 1995 con un plazo de duración de 30 años, prorrogable por 10 años. Está colocado mayo 3, % Fuente: Independencia Rentas. Activos de Propiedades A diciembre de 2017 Oficinas (Chile) Locales (Chile) Centros de Distribución (Chile) Desarrollos Terrenos Oficinas (USA) Locales (USA) Centros de Distribución (USA) 49% Fuente: Independencia. 21% 15.29% 15% 5% 4% 3% 2% 1%

6 principalmente en inversionistas institucionales de fondos de pensiones. Al cierre de 2017, se posicionó como el fondo de mayor tamaño dentro de la industria de fondos de inversión en Chile con cerca de 30% de los fondos inmobiliarios para la renta. El fondo es administrado por Independencia Administradora General de Fondos S.A. (Independencia AGF), posicionada como una administradora de tamaño medio en la industria de fondos de inversión. La estructura de apoyo con que cuenta aporta un conocimiento adicional que favorece la incorporación o eliminación de proyectos, lo que se considera como un aspecto positivo en el análisis. Estrategia La estrategia de Independencia Rentas es la inversión en unidades de fomento (UF) de activos que se encuentren rentando y la ampliación de sus proyectos existentes. El único proyecto en curso es el proyecto inmobiliario al costado del edificio IBM, con una superficie de metros cuadrados y cuya inversión ascendería a cerca de UF600 mil. Este proyecto ya cuenta con los permisos aprobados y se espera inicie su construcción durante No se esperan inversiones relevantes adicionales para los próximos 2 años. Operaciones Independencia Rentas efectúa las inversiones en bienes inmuebles exclusivamente a través de sociedades inmobiliarias realizadas con aportes de capital (inversiones valorizadas por el método de la participación) y, mayoritariamente, mediante deuda relacionada. Las inversiones de la cartera en activos inmobiliarios en Chile son efectuadas a través de seis sociedades. Estas son Inmobiliaria Descubrimiento S.p.A., Inmobiliaria Plaza Araucano S.p.A., Rentas Inmobiliarias S.p.A., Inmobiliaria Plaza Constitución S.p.A. Rentas Retail S.p.A., y la recientemente incorporada Rentas Bucarest S.p.A. Como inversiones indirectas, Independencia Rentas conserva inversiones en Estados Unidos y en centros de distribución. Las inversiones en Estados Unidos son realizadas a través de Constitution Real Estate Corp. y Limitless Horizon, sociedades domiciliadas en British Virgin Islands, donde la primera invierte mediante capital y la segunda, vía deuda, a través de sociedades constituidas en Delaware. La mayor parte de los centros de distribución son adquiridos a través de Bodenor Flexcenter, donde el fondo participa directa e indirectamente (a través de Inmobiliaria Descubrimiento) con 40%. Del total de operaciones, Independencia Rentas cuenta con 596 mil metros cuadrados construidos arrendables en activos inmobiliarios, 231 mil de los cuales corresponden a la cartera nacional directa, 118 mil a activos en Estados Unidos y los restantes 247 metros cuadrados a centros de bodegaje de Bodenor. Tanto en Bodenor como Estados Unidos, las superficies son proporcionales al porcentaje de participación del fondo en cada inmueble. De la cartera de activos total, 49% corresponde a oficinas en Chile. En cuanto a concentración de cartera, Independencia mantiene una diversificación en alrededor de 346 contratos de arriendo, donde los primeros 10 representan cerca de 58% de los ingresos del fondo. La alta concentración se ve en parte mitigada por el perfil crediticio sólido de sus arrendatarios, mientras que los plazos promedio de los contratos a nivel ponderado alcanzan 6 años. Históricamente, la compañía tiene niveles de vacancia en torno a 3,8%, lo que es considerado bajo para la industria, incluyendo períodos de menor demanda, correspondiente, en gran parte, a la incorporación de nuevos activos a la cartera del fondo. Supuestos Clave Los supuestos clave de Fitch considerados en el caso base de clasificación del emisor incluyen: - inversión en nuevos proyectos inmobiliarios en el rango de CLP10 mil millones anuales en 2018 y 2019; - reparto de más de 70% del beneficio neto percibido. mayo 3,

7 Información Financiera (CLP miles) Histórico Proyección Dic 2015 Dic 2016 Dic 2017 Dic 2018P Dic 2019P Dic 2020P RESUMEN DE ESTADO DE RESULTADOS Ingresos Netos Crecimiento de Ingresos (%) 8,0 12,6 25,7 15,5 15,5 15,5 EBITDA Operativo Margen de EBITDA Operativo (%) 63,7 84,5 82,2 82,2 82,2 82,2 EBIT Operativo Margen de EBIT Operativo (%) 63,7 84,5 82,2 82,2 82,2 82,2 Intereses Financieros Brutos RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS RESUMEN DE BALANCE GENERAL Efectivo Disponible Deuda Total con Deuda Asimilable al Patrimonio Deuda Total Ajustada con Deuda Asimilable al Patrimonio Deuda Neta RESUMEN DE FLUJO DE CAJA EBITDA Operativo Intereses Pagados en Efectivo Impuestos Pagados en Efectivo Dividendos Recurrentes de Compañías Asociadas Menos Distribuciones a Participaciones Minoritarias Otros Conceptos antes de Flujo Generado por las Operaciones ,592, Flujo Generado por la Operaciones (FGO) Variación del Capital de Trabajo Flujo de Caja Operativo (FCO) Flujo de Caja No Operativo/No Recurrente Total Inversiones de Capital (Capex) Intensidad de Capital (Capex/Ingresos) Dividendos Comunes Adquisiciones y Ventas de Activos Fijos. Neto mayo 3,

8 Otros Flujos de Inversiones y Financiamientos Variación Neta de Deuda Variación Neta de Capital Variación de Caja y Equivalentes DETALLE DE FLUJO DE CAJA Margen de FGO (%) Cálculos para la Publicación de Proyecciones Capex. Dividendos. Adquisiciones y Otros Conceptos antes de Flujo de Fondos Libre Flujo de Fondos Libre después de Adquisiciones y Ventas de Activos Fijos Margen del Flujo de Fondos Libre (después de Adquisiciones Netas) (%) ,1 68,4 75,3 40,0 36,5 28,1 RAZONES DE COBERTURA (VECES) FGO/Intereses Financieros Brutos (x) 1,7 3,9 2,2 9,5 9,0 9,5 FGO/Cargos Fijos (x) 1,7 3,9 2,2 9,5 9,0 9,5 EBITDAR Operativo/Intereses Pagados en Efectivo + Arrendamientos (x) 12,9 6,8 8,3 9,3 8,8 9,3 EBITDA Operativo/Intereses Pagados en Efectivo (x) 12,9 6,8 8,3 9,3 8,8 9,3 RAZONES DE APALANCAMIENTO (VECES) Deuda Total Ajustada/EBITDAR Operativo (x) 3,2 5,6 4,2 4,0 4,3 4,1 Deuda Total Ajustada Neta/EBITDAR Operativo (x) 2,7 4,6 4,1 3,8 4,1 3,8 Deuda Total con Deuda Asimilable al Patrimonio/ EBITDA Operativo (x) 3,2 5,6 4,2 4,0 4,3 4,1 Deuda Ajustada respecto al FGO (x) 24,0 9,7 16,0 3,9 4,2 4,1 Deuda Neta Ajustada respecto al FGO (x) 19,7 8,0 15,6 3,8 4,0 3,8 Cómo Interpretar las Proyecciones Presentadas Las proyecciones presentadas se basan en el caso base proyectado y producido internamente de manera conservadora por la agencia. No representa la proyección del emisor. Las proyecciones incluidas son solamente un componente que Fitch utiliza para asignar una clasificación o determinar una Perspectiva, además de que la información en las mismas refleja elementos materiales, pero no exhaustivos de los supuestos de clasificación de Fitch sobre el desempeño financiero del emisor. Como tal, no puede utilizarse para determinar una clasificación y no debería ser el fundamento para tal propósito. Las proyecciones se construyen usando una herramienta de proyección propia de Fitch que emplea los supuestos propios de la clasificadora relacionados con el desempeño operativo y financiero, los cuales no necesariamente reflejan las proyecciones que usted haría. Las definiciones propias de Fitch de términos como EBITDA, deuda o flujo de fondos libre pueden diferir de las suyas. La agencia podría tener acceso, en determinadas ocasiones, a información confidencial sobre ciertos elementos de los planes futuros del emisor. Algunos elementos de dicha información pueden ser omitidos de esta proyección, incluso a pesar de ser incluidos en la deliberación de Fitch, si la agencia, a discreción propia, considera que los datos pueden ser potencialmente sensibles desde el punto de vista comercial, legal o regulatorio. La proyección (así como la totalidad de este reporte) se produce estando sujeta estrictamente a las limitaciones de responsabilidad. Fitch puede actualizar las proyecciones en reportes futuros, pero no asume responsabilidad para hacerlo. mayo 3,

9 Diagrama de la Estructura Simplificada del Grupo Estructura Organizacional Al 31 de diciembre de 2017 Finanzas Corporativas 20.0% Bodenor Flexcenter Internacional 99.9% Inmobiliaria Descubrimiento 20.0% (CHI) 99.9% 100.0% Rentas Inmobiliarias (CHI) Inmobiliaria Plaza Constitucion Independencia Fondos de Inversión AGF Independencia Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias 50.0% Inmobiliaria Plaza Araucano 50.0% (CHI) 99.9% Rentas Retail (CHI) Sector San Damián 100.0% Bucarest SpA (CHI) Asociados 100.0% Limitless Horizon (USA) 100.0% Constitution Real Estate (USA) Otros Fondos Fuente: Independencia Rentas. mayo 3,

10 Resumen de Información Financiera de Pares Compañía Fecha Clasificación Ingresos (CLP miles) Margen EBITDA (%) Deuda Total / EBITDA (x) Deuda Total / EBITDA (x) EBITDA /Intereses (x) Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias 2017 AA (cl) ,2 4,2 4,1 8, AA (cl) ,5 5,6 4,6 6, AA (cl) ,7 3,2 2,7 12,9 Parque Arauco S.A AA (cl) ,5 6,5 5,4 4, AA (cl) ,0 6,7 5,4 3, AA (cl) ,8 7,1 5,8 3,5 Plaza S.A. (Mall Plaza) 2017 AA(cl) ,3 4,2 4,1 6, AA(cl) ,3 4,2 4,1 6, AA(cl) , ,2 6,4 Fuente: Fitch mayo 3,

11 Conciliación de Indicadores Financieros Clave Conciliación de Indicadores Financieros Clave de Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias (CLP miles) 31 dic 2017 Resumen de Ajustes al Estado de Resultados EBITDA Operativo Dividendos Recurrentes Pagados a Participaciones Minoritarias 0 + Dividendos Recurrentes de Compañías Asociadas Ajuste Adicional por Dividendos Recurrentes a Participaciones Minoritarias y Compañías Asociadas 0 = EBITDA Operativo después de Participaciones Minoritarias y Compañías Asociadas (k) Arrendamiento Operativo Considerado como Capitalizado (h) 0 = EBITDAR Operativo después de Participaciones Minoritarias y Compañías Asociadas (j) Resumen de Deuda y Efectivo Deuda Total con Deuda Asimilable al Patrimonio (l) Deuda por Arrendamientos Operativos 0 + Otra Deuda fuera de Balance 0 = Deuda Total Ajustada con Deuda Asimilable al Patrimonio (a) Efectivo Disponible (Definido por Fitch) Equivalentes de Efectivo Disponibles (Definidos por Fitch) 0 = Efectivo Disponible y Equivalentes (o) Deuda Neta Ajustada (b) Resumen del Flujo de Efectivo Dividendos Preferentes (Pagados) (f) 0 Intereses Recibidos Intereses (Pagados) (d) = Costo Financiero Neto (e) Flujo Generado por las Operaciones [FGO] ( c) Variación del Capital de Trabajo = Flujo de Caja Operativo [FCO] (n) Inversiones de Capital (m) 0 Múltiplo Utilizado en Arrendamientos Operativos 7,0 Apalancamiento Bruto (veces) Deuda Ajustada/EBITDAR Operativo a (a/j) 4,2 Deuda Ajustada respecto al FGO (a/(c e+h f)) 16,0 Deuda Total Ajustada/(FGO Costo Financiero Neto + Arrendamientos Capitalizados Dividendos Preferentes Pagados) Deuda Total con Asimilable al Patrimonio/EBITDA Operativo a (l/k) 4,2 Apalancamiento Neto (veces) Deuda Neta Ajustada/EBITDAR Operativo a (b/j) 4,1 Deuda Neta Ajustada respecto a FGO (b/(c-e+h f)) 15,6 Deuda Neta Ajustada/(FGO - Costo Financiero Neto + Arrendamiento Capitalizado - Dividendos Preferentes Pagados) Deuda Neta Total/(FCO Capex) ((l o)/(n+m)) 16,5 Cobertura (veces) EBITDAR Operativo/(Intereses Pagados + Arrendamientos) a (j/ d+h) 8,3 EBITDA Operativo/Intereses Pagados a (k/( d)) 8,3 FGO a Cargos Fijos ((c e+h f)/( d+h f)) 2,2 (FGO Costo Financiero Neto + Arrendamientos Capitalizados Dividendos Preferentes Pagados)/(Intereses Financieros Brutos Pagados + Arrendamientos Capitalizados Dividendos Preferentes Pagados) FGO a Intereses Financieros Brutos ((c e f)/( d f)) 2,2 (FGO Costo Financiero Neto Dividendos Preferentes Pagados)/(Intereses Financieros Brutos Pagados Dividendos Preferentes Pagados) a EBITDA/R después de distribuciones a compañías y participaciones minoritarias. Fuente: Fitch con base en reportes de la compañía mayo 3,

12 Ajuste de Conciliación de Fitch Resumen de Ajustes a la Información Financiera (CLP miles) Resumen de Ajustes al Estado de Resultados Valores Reportados 31 dic 2017 Resumen de Ajustes por Fitch Ajustes a Caja Otros Ajustes Valores Ajustados por Fitch Ingresos Netos EBITDAR Operativo EBITDAR Operativo después de Distribuciones a Compañías Asociadas y Participaciones Minoritarias Arrendamiento Operativo EBITDA Operativo EBITDA Operativo después de Distribuciones a Compañías Asociadas y Participaciones Minoritarias EBIT Operativo Resumen de Deuda y Efectivo Deuda Total con Deuda Asimilable al Patrimonio Deuda Ajustada con Deuda Asimilable al Patrimonio Deuda por Arrendamientos Operativos Otra Deuda fuera de Balance Efectivo Disponible y Equivalentes Efectivo y Equivalentes Restringidos/No Disponibles Resumen del Flujo de Efectivo Dividendos Preferentes (Pagados) Intereses Recibidos Intereses Financieros Brutos (Pagados) Flujo Generado por las Operaciones (FGO) Variación del Capital de Trabajo (Definido por Fitch) Flujo de Caja Operativo (FCO) Flujo de Caja No Operativo/No Recurrente Inversiones de Capital (Capex) Dividendos Comunes (Pagados) Flujo de Fondos Libre (FFL) Apalancamiento Bruto (veces) Deuda Total Ajustada/EBITDAR Operativo a 7,9 4,2 Deuda Ajustada respecto al FGO 20,6 16,0 Deuda Total con Deuda Asimilable al Patrimonio/EBITDA 7,9 4,2 Operativo a Apalancamiento Neto (veces) Deuda Neta Ajustada/EBITDAR Operativo a 7,7 4,1 Deuda Neta Ajustada respecto al FGO (veces) 19,9 15,6 Deuda Neta Ajustada/(FCO Capex) (veces) 18,6 16,5 Cobertura (veces) EBITDAR Operativo/(Intereses Financieros Brutos + 4,4 8,3 Arrendamientos) a EBITDA Operativo/Intereses Financieros Brutos a 4,4 8,3 FGO/Cargos Fijos 1,7 2,2 FGO/Intereses Financieros Brutos 1,7 2,2 a EBITDA/R después de distribuciones a compañías y participaciones minoritarias. Fuente: Fitch con base en reportes de la compañía mayo 3,

13 Características de los Instrumentos Finanzas Corporativas El 13 de octubre de 2016 el fondo colocó la seria A del bono con cargo a la línea 828 por un monto total de UF2 millones con un único vencimiento a 5 años. Los flujos del bono fueron utilizados para el pago de la deuda de corto plazo por UF1,5 millones. El bono cuenta con fianzas y codeuda solidaria con las filiales garantes. Líneas de Bonos Líneas Inscritas Línea No Plazo 10 años 21 años Monto máximo (millones de UF) 5 5 Series inscritas A, B, C, D Fecha de inscripción Plazo de colocación vencido UF: unidades de fomento. Fuente: Independencia Rentas Deuda Vigente Línea No. 828 Series Fecha de emisión 13 oct 2016 Monto colocado (millones de UF) 2 Tasa de interés anual (%) 2,3 Plazo 5 Pago de intereses Amortización A Anual Bullet Vencimiento 2021 UF: unidades de fomento. Fuente: Independencia Rentas Covenants Cálculo Trimestral Covenant Indicador a Diciembre 2017 Nivel de Endeudamiento Neto Máximo 0,5 0,36 Cobertura de Gastos Financieros b 0,30x 6,8x Activos Libres de Gravámenes sobre Deuda Financiera Neta sin Garantías Reales Otros Resguardos Mantener propiedad directa o indirecta de filiales garantes Nivel de todas las Filiales Garantes conjuntamente 1,5x 4,3x 67% Ingresos Anuales por Rentas UF UF Incumplimiento Cruzado (Cross Default) Aceleración Cruzada (Cross Acceleration) Inmobiliaria Descubrimiento S.p.A.: 100% Rentas Inmobiliarias S.p.A. 100% Inmobiliaria Plaza Constitución S.p.A.: 100% a (Pasivos del fondo efectivo y equivalente)/(patrimonio del fondo). b (Utilidad neta realizada gastos operacionales)/(gastos financieros). UF: unidad de fomento. x: veces. Fuente: Independencia Rentas. mayo 3,

14 Lista Completa de Clasificaciones Clasificación Perspectiva Última Acción de Clasificación Solvencia de largo plazo AA (cl) Estable Ratificación el 24 de abril de 2018 Líneas de bonos No. 828 y serie A, B, C, D AA (cl) Estable Ratificación el 24 de abril de 2018 Líneas de bonos No. 829 AA (cl) Estable Ratificación el 24 de abril de 2018 Metodologías y Reportes Relacionados Metodología de Calificación de Finanzas Corporativas (Septiembre 14, 2017); Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (Marzo 27, 2017). Analistas Rodolfo Schmauk rodolfo.schmauk@fitchratings.com Andrea Rojas andrea.rojas@fitchratings.com mayo 3,

15 Categorías de Clasificación de Largo Plazo Categoría AAA(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados. la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor. en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría AA(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados. la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor. en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría A(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados. pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor. en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría BBB(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados. pero ésta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor. en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría BB(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con capacidad para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados. pero ésta es variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor. en la industria a que pertenece o en la economía. pudiendo incurrirse en retraso en el pago de intereses y del capital. Categoría B(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con el mínimo de capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados. pero ésta es muy variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor. en la industria a que pertenece o en la economía. pudiendo incurrirse en pérdida de intereses y capital. Categoría C(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con una capacidad de pago suficiente para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados. existiendo alto riesgo de pérdida de capital e intereses. Categoría D(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con una capacidad para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados. y que presentan incumplimiento efectivo de pago de intereses o capital. o requerimiento de quiebra en curso. Categoría E(cl): Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información suficiente o no tiene información representativa para el período mínimo exigido para la clasificación. y además no existen garantías suficientes. + o : Las clasificaciones entre AA(cl) y B(cl) pueden ser modificadas al agregar un símbolo + (más) o (menos) para destacar sus fortalezas o debilidades dentro de cada categoría. Categorías de Clasificación de Corto Plazo Nivel 1 [N1(cl)]: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados. la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor. en la industria a que pertenece o en la economía. Nivel 2 [N2(cl)]: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados. pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor. en la industria a que pertenece o en la economía. Nivel 3 [N3(cl)]: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados. pero ésta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor. en la industria a que pertenece o en la economía. Nivel 4 [N4(cl)]: Corresponde a aquellos instrumentos cuya capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados no reúne los requisitos para clasificar en los niveles N1(cl). N2(cl). N3(cl). Nivel 5 [N5(cl)]: Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información representativa para el período mínimo exigido para la clasificación. y además no existen garantías suficientes. Categorías de Clasificación de Títulos Accionarios Primera Clase Nivel 1(cl): Títulos accionarios que presentan una excelente combinación de solvencia y liquidez bursátil. Primera Clase Nivel 2(cl): Títulos accionarios que presentan una muy buena combinación de solvencia y liquidez bursátil. Primera Clase Nivel 3(cl): Títulos accionarios que presentan una adecuada combinación de solvencia y liquidez bursátil. Primera Clase Nivel 4(cl): Títulos accionarios que presentan una aceptable combinación de solvencia y liquidez bursátil. A modo de aclaración. las acciones clasificadas en Nivel 4(cl) corresponden a compañías que presentan un nivel de solvencia en torno al grado de inversión o una muy baja o nula liquidez bursátil. Asimismo. se clasifican en Nivel 4(cl) aquellas acciones que por haberse comenzado a transar recientemente en Bolsa. cuentan con una historia bursátil inferior a un año. Segunda Clase Nivel 5(cl): Títulos accionarios que presentan una riesgosa / inadecuada posición de solvencia. Categoría E(cl): Aquellas compañías que no presentan información suficiente para evaluar su calidad crediticia. La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar. vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor. sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros. a las Bolsas de Valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor. no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. mayo 3,

16 Las clasificaciones señaladas fueron solicitadas por el emisor o en su nombre y. por lo tanto. Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de clasificación. TODAS LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CLASIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CLASIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CLASIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CLASIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CLASIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTÁ BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIÓN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH. Derechos de Autor 2018 por Fitch Ratings, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. 33 Whitehall Street, New York, NY Teléfono: , (212) Fax: (212) La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. En la asignación y el mantenimiento de sus clasificaciones, así como en la realización de otros informes (incluyendo información prospectiva), Fitch se basa en información factual que recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que Fitch considera creíbles. 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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión clasificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de clasificaciones e informes de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una clasificación o un informe será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus clasificaciones y sus informes, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las clasificaciones y las proyecciones de información financiera y de otro tipo son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las clasificaciones y proyecciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una clasificación o una proyección. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo, y Fitch no representa o garantiza que el informe o cualquiera de sus contenidos cumplirán alguno de los requerimientos de un destinatario del informe. Una clasificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión y los informes realizados por Fitch se basan en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las clasificaciones y los informes son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por una clasificación o un informe. 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Las clasificaciones no son una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier título. Las clasificaciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación del precio de mercado, la conveniencia de cualquier título para un inversor particular, o la naturaleza impositiva o fiscal de los pagos efectuados en relación a los títulos. Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes, otros agentes y originadores de títulos, por las clasificaciones. Dichos honorarios generalmente varían desde USD1,000 a USD750,000 (u otras monedas aplicables) por emisión. En algunos casos, Fitch clasificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o garante en particular, por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios varíen entre USD10,000 y USD1,500,000 (u otras monedas aplicables). 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