NOTA INFORMATIVA A CLIENTES SOBRE LAS CLÁUSULAS SUELO EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS Y GASTOS DE FORMALIZACIÓN.

Transcripción

1 NOTA INFORMATIVA A CLIENTES SOBRE LAS CLÁUSULAS SUELO EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS Y GASTOS DE FORMALIZACIÓN. Aunque ya habréis tenido conocimiento por su difusión en los medios de comunicación, a continuación os vamos a explicar la repercusión jurídica de las últimas sentencias dictadas sobre las cláusulas suelo de los préstamos hipotecarios y los gastos de formalización de este tipo de contratos bancarios. CLÁUSULAS SUELO. En fecha 9 de mayo de 2013, el Tribunal Supremo dictó una Sentencia por la que declaró la nulidad de las denominadas cláusulas suelo de los préstamos hipotecarios formalizados por diversas Entidades Bancarias, (BBVA, Cajas Rurales Unidas y NCG BANCO), con consumidores, al considerar que «no son transparentes ya que: a) Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato. b) Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas. c) No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar. d) No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad - caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas. e) En el caso de las utilizadas por el BBVA, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor». 1

2 Asimismo, esta resolución declaró que la nulidad de las citadas cláusulas no afectaba a la subsistencia de los préstamos hipotecarios, es decir, seguían existiendo y en vigor, ni a las cantidades ya pagadas por los consumidores. Es de señalar que esta reclamación no se pedía el reintegro de cantidades. Fue la posterior Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de marzo de 2015, en la que resolviéndose una demanda, también interpuesta contra el BBVA, y en la que se solicitaba la nulidad de la cláusula suelo y la devolución de los importes abonados por el consumidor hasta la fecha de la demanda y los pagados durante la sustanciación del procedimiento, se condenó a la entidad bancaria a devolver al cliente-consumidor, no todos los importes que se reclamaban, sino la cantidad abonada tras la publicación de la Sentencia de 9 de mayo de 2013 que hemos comentado anteriormente. Es decir, el Tribunal Supremo limitó la responsabilidad de las entidades crediticias a restituir lo abonado en exceso a partir de mayo de 2013, no teniéndose en cuenta los importes satisfechos por los clientes con anterioridad a dicha fecha. No obstante, en dicha última resolución judicial, existió el Voto Particular de dos Magistrados, que consideraban que la restitución de las cantidades abonadas por los clientes-consumidores no se podían limitar al hito temporal de mayo de 2013, sino que debían retrotraerse al tiempo de formalización del préstamo hipotecario, es decir, desde su comienzo. Pues bien, el criterio sostenido por estos dos Magistrados es el que ha sido confirmado recientemente por la Sentencia dictada en fecha 21 de diciembre de 2016 por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, al considerar que «una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido, de manera que no podrá tener efectos frente al consumidor», procediendo «el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula». En consecuencia, aquellas cláusulas suelo de préstamos hipotecarios que puedan adolecer de falta de transparencia material, (no haberse informado previamente al cliente-consumidor de la trascendencia de su inclusión en el préstamo), se podrá instar su nulidad, a través del oportuno procedimiento judicial, a fin de que sean reputadas como cláusulas abusivas, y tenerse por no puestas en el contrato, debiéndose restituir al cliente los importes abonados en exceso desde el mismo momento de la constitución del préstamo hipotecario. 2

3 GASTOS FORMALIZACIÓN DE LA HIPOTECA. La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de diciembre de 2015, efectuó un pormenorizado análisis de, entre otras cláusulas incluidas por, en este caso, el BANCO POPULAR, una referente a los gastos que eran por cuenta del cliente-prestatario, y concluyó que dicha cláusula contravenía «normas legales con previsiones diferentes al respecto». Dicha sentencia, aplicando la normativa de consumidores y usuarios, calificó como «cláusulas abusivas, en todo caso, ( ) la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario ( ) los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario ( ) y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario». En concreto, y por la importancia que tiene, transcribimos a continuación dos apartados de la referida sentencia que hacen mención a los gastos notariales y registrales de la formalización e inscripción de la hipoteca, así como a los impuestos devengados: «2.- Sobre tales bases legales, no cabe considerar que la sentencia recurrida haya vulnerado ninguna de las normas legales citadas como infringidas, al declarar la abusividad de la cláusula. Baste recordar, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC). En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si 3

4 bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art TRLGCU). ( ) 3.- En lo que respecta a los tributos que gravan el préstamo hipotecario, nuevamente no se hace distinción alguna. El art. 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere (letra a); y en la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto (letra c), aclarando que, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario (letra d). Por otro lado, el art del texto refundido señala que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributaran exclusivamente, a los efectos de transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo. Pero el art de la misma norma sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 4

5 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho». Esta tesis ya está siendo aplicada por los Juzgados y Tribunales inferiores, por ejemplo, por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo, en su Sentencia de fecha 9 de diciembre de 2016, (ROJ: SJPI 588/2016), condenando a la entidad financiera, (en este caso, LIBERBANK), a restituir al cliente los gastos por él satisfechos que tuvieran relación con la constitución de la hipoteca, o por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Jaén, en su Sentencia de fecha 10 de enero de 2017, (ROJ: SJPI 33/2017). A la vista de lo expuesto, os ofrecemos, como Clientes del Despacho, así como a las personas que vengan recomendadas por vosotros, la posibilidad de examinar toda la documentación relacionada con los préstamos hipotecarios en los que figuréis como titulares y hayáis actuado como consumidores, (es decir, para la adquisición de vuestra vivienda), sin coste alguno, a fin de verificar si, en su caso, cabría el ejercicio de las acciones legales oportunas para interesar la declaración de nulidad por reputarse abusivas las cláusulas suelo y de imputación de gastos de formalización de la hipoteca contenidas en vuestros contratos. En Zaragoza, a 31 de marzo de