Criterios Financiamiento Estructurado Evaluación de Administrador de Activos. Fecha de publicación: 1 de septiembre de 2004

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1 Criterios... Criterios Financiamiento Estructurado Evaluación de Administrador de Activos Evaluación del Administrador de Activos Financieros Fecha de publicación: 1 de septiembre de 2004 Contactos: Juan Pablo De Mollein, Nueva York (1) , juan_demollein@standardandpoors.com María Tapia, México (52) , maria_tapia@standardandpoors.com Guillermo Valle, México (52) , guillermo_valle@standardandpoors.com Mauricio Tello, México (52) , mauricio_tello@standardandpoors.com 1

2 Índice... CÓMO FUNCIONA EL PROCESO DE CLASIFICACIÓN?... 3 EVALUACIÓN DE LA CAPACIDAD GERENCIAL Y ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL... 4 ANÁLISIS DEL PROCESO DE ADMINISTRACIÓN DE ACTIVOS... 4 Evaluación de la situación financiera... 4 Comité de clasificación... 4 QUÉ EVALÚA STANDARD & POOR S AL APROBAR UN ADMINISTRADOR DE ACTIVOS?... 5 DEFINICIONES DE LAS CLASIFICACIONES DE ADMINISTRADORES DE ACTIVOS FINANCIEROS... 5 Excelente... 5 Superior al promedio... 5 Promedio... 5 Inferior al promedio... 6 Débil

3 Criterios Financiamiento Estructurado Evaluación de Administrador de Activos Evaluación del Administrador de Activos Financieros Standard & Poor s implementó su producto de Evaluación de Administrador de Activos Financieros (Servicer Evaluation) en 1989, con el objetivo de satisfacer la creciente necesidad de evaluar la capacidad operativa de los administradores de hipotecas en la industria de la vivienda. La calidad del servicio del administrador de activos es parte fundamental de una bursatilización de hipotecas, lo cual realza la importancia del administrador de activos financieros dentro del mercado de vivienda. Hoy en día, una compañía puede hacer uso de su clasificación o ranking para señalar al mercado la calidad de sus servicios como administrador de activos financieros. La evaluación de administrador de activos financieros esta diseñada para obtener una valoración precisa de las fortalezas, debilidades, áreas de oportunidad y retos de una compañía para administrar activos financieros, a través de un detallado análisis de las siguientes áreas claves: capacidad gerencial y estructura organizacional, administración de cartera, y posición financiera de la compañía. Como resultado de la evaluación, Standard & Poor s le asigna a cada una de las dos primeras una clasificación de EXCELENTE, SUPERIOR AL PROMEDIO, PROMEDIO, INFERIOR AL PROMEDIO, o DÉBIL. A la posición financiera de la compañía se le asigna una clasificación de SUFICIENTE o INSUFICIENTE. Una vez que se le ha asignado una clasificación a cada una de las áreas mencionadas anteriormente, se asigna una clasificación global a la compañía. La capacidad gerencial y estructura organizacional, y los procesos de administración de cartera representan 50% de la clasificación global cada una. Aunque la situación financiera no represente ningún peso porcentual en la clasificación global, es necesario que una compañía reciba una clasificación de SUFICIENTE para poder ser incluida en el Listado de Administradores de Activos Selectos. Una vez asignada la clasificación, la compañía puede escoger entre publicarla o mantenerla confidencial. Sin embargo, si la compañía obtiene una clasificación de PROMEDIO o superior a ésta, Standard & Poor s lo publicará en el Listado de Administradores de Activos Financieros Selectos. Aunque el resultado de la Evaluación Administrador de Activos Financieros sea una clasificación, el proceso sigue el mismo procedimiento que Standard Poor s utiliza para calificar valores de compañías. Los analistas basan su evaluación en criterios establecidos, y trabajan junto con la dirección del administrador de activos. Al igual que para el proceso de calificación, todas las clasificaciones deben ser aprobadas por un comité de clasificación. Cualquier cambio que se haya hecho a los criterios analíticos debe ser aprobado por el mismo comité. Este comité de clasificación está formado por el director del departamento, los analistas principales, otros analistas senior y financieros, analistas del departamento de finanzas estructuradas y analistas del departamento de seguimiento o vigilancia. CÓMO FUNCIONA EL PROCESO DE CLASIFICACIÓN? Como se mencionó anteriormente, Standard & Poor s realiza un análisis detallado de la capacidad gerencial y la estructura organizacional, de los procesos de administración de cartera, y la posición financiera de la compañía. El primer paso del proceso de evaluación consiste en solicitar al administrador de activos la siguiente información básica: Una descripción detallada de la estructura organizacional y operaciones de la compañía. Curriculum Vitae de los principales directivos. Informes financieros auditados. Los manuales de procedimientos de las políticas de la compañía. El plan de negocios y proyecciones sobre los flujos de efectivo de la compañía. Copias de todos los reportes de auditoría administrativa interna y externa realizados en los últimos 18 meses. Las pólizas de cobertura de seguros de la cartera de préstamos hipotecarios. 3

4 Descripción del sistema operativo de contabilidad. Muestras de estados de cuenta bancarios. 6 muestras de reportes a acreedores hipotecarios / inversionistas. El último reporte a la compañía de seguros y la declaración de impuestos más reciente. El último reporte de cartera de créditos vencida. Folletos publicitarios de los bienes raíces residenciales adjudicados por la compañía. Detalles de juicios pendientes en contra de la compañía. Cualquier información sobre otros factores de relevancia. Después de analizar esta documentación, un equipo compuesto por dos analistas se reúne con la dirección del administrador en las oficinas de la compañía. Durante esta visita, la cual dura dos días en promedio, los analistas realizan un recorrido de las instalaciones y de todos los departamentos operativos. También llevan a cabo entrevistas con personal clave desde jefes de línea hasta altos directivos de la compañía. Estas entrevistas permiten analizar el proceso de toma de decisiones así como la calidad del personal de mando medio. De la misma forma, la visita permite asegurarse que las políticas y procedimientos operacionales reales se adhieran perfectamente a lo estipulado en los documentos de la compañía. Otro punto de suma importancia es el control del manejo de efectivo en lo referente a procesamientos de pago, conciliación de cuentas, reportes a acreedores hipotecarios y administración de créditos. EVALUACIÓN DE LA CAPACIDAD GERENCIAL Y ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL Se lleva a cabo mediante el análisis histórico de la compañía, de su organigrama, de la experiencia y antigüedad de los directivos. Los analistas también deben evaluar la filosofía de la empresa respecto a riesgos financieros y de negocios, así como la calidad y el alcance de los procesos de planeación estratégica. Además, el análisis incluye una revisión de la magnitud y efectividad de los programas de capacitación de personal. Por otra parte, los procedimientos de auditoría interna, el sistema de cómputo y el plan de contingencia (Disaster Recovery Plan y Business Continuity Plan) también deben ser examinados cuidadosamente. ANÁLISIS DEL PROCESO DE ADMINISTRACIÓN DE ACTIVOS Standard & Poor s revisa la adquisición de activos y/o otorgamiento de créditos, los procedimientos de pago y cobranzas, el sistema de contabilidad y los reportes a acreedores hipotecarios. Es igualmente de suma importancia revisar la cartera bajo administración en lo que concierne a tamaño, composición y localización geográfica. La revisión también abarca los procesos de mitigación de pérdidas, la cartera en proceso de ejecución, las actividades para vender los bienes raíces adjudicados cuando proceda y la flexibilidad para administrar una mayor cartera. De la misma manera, los analistas deben de asegurarse que la cartera cuente con una adecuada cobertura de seguros y que la compañía cumpla con todos los requerimientos regulatorios. EVALUACIÓN DE LA SITUACIÓN FINANCIERA Los analistas se basan en la calificación de riesgo crediticio de la empresa. En caso de que la empresa no cuente con una calificación de Standard & Poor s, el análisis financiero seguirá los criterios de calificación utilizados para instituciones financieras. COMITÉ DE CLASIFICACIÓN Después de realizar la visita, los analistas presentan al comité de clasificación un resumen de la evaluación del administrador para su discusión y conclusión respecto a la clasificación que debe asignarse. Una vez que el comité de clasificación ha tomado una decisión, se informa a la compañía la clasificación correspondiente y se le explican los motivos de la misma. La compañía puede apelar la decisión del comité presentando información adicional. Al quedar asignada una clasificación definitiva, los analistas le mandan la versión final del reporte a la compañía. 4

5 Una vez que el reporte es aprobado por la compañía y si esta escoge hacer pública su clasificación, el reporte es publicado. Posteriormente, Standard & Poor s mantendrá un monitoreo de cada administrador para asegurarse que la calidad operativa no cambie significativamente. Este monitoreo incluye el análisis de los datos extraídos del cuestionario SEAM (Servicer Evaluation Analytical Model) que la compañía deberá llenar periódicamente y entregar a Standard & Poor s. QUÉ EVALÚA STANDARD & POOR S AL APROBAR UN ADMINISTRADOR DE ACTIVOS? Para obtener una clasificación mínima de PROMEDIO y ser aprobado como Administrador de Activos, el administrador debe demostrar que puede operar adecuadamente aspectos tales como procesamiento de pagos, cobranzas, capacitación de personal, manejo de efectivo y contar con un plan de contingencia probado con resultados satisfactorios. Asimismo, el sistema de cómputo debe tener la flexibilidad para permitir la elaboración de reportes de acuerdo a diferentes parámetros tales como tipo de crédito, cartera vencida, cartera en proceso de ejecución hipotecaria, etc. Es también importante que el administrador cuente con un área de atención a clientes provista de un eficiente sistema de seguimiento. En lo referente a capacidad gerencial y administración, la compañía debe tener una estructura organizacional coherente que permita delegar responsabilidades dentro de la compañía en forma clara y eficiente. El plan de negocios debe ser claro y alcanzable, mientras que la dirección de la compañía debe poseer de 7 a 10 años de experiencia en el sector. Además, es importante que cada empleado tenga acceso a los manuales de políticas y procedimientos. Si un administrador no es aprobado, Standard & Poor s ayudará a la dirección de la compañía a identificar las áreas que deben ser corregidas. De esta manera, al mejorar sus sistemas y procedimientos operativos, las compañías mejoran su entorno operacional y de controles internos. Una vez que es aprobado, el administrador de activos financieros recibirá, por parte de Standard & Poor s, recomendaciones sobre áreas a fortalecer para mantener y/o mejorar su clasificación. DEFINICIONES DE LAS CLASIFICACIONES DE ADMINISTRADORES DE ACTIVOS FINANCIEROS EXCELENTE Esta clasificación significa que el administrador demostró tener el más alto nivel de eficiencia y calidad en la administración de activos. Cuenta con directivos de experiencia y reconocida capacidad, un eficiente programa de capacitación, sistemas de cómputo de alta tecnología. Posee sistemas de control interno y procedimientos que sobrepasan las normas regulatorias y estándares de la industria. Además tiene sistemas sobresalientes de administración de hipotecas o activos ya generados. Asimismo, ha demostrado tener la capacidad de manejar una cartera amplia y diversificada. SUPERIOR AL PROMEDIO Esta clasificación significa que el administrador posee un alto nivel de eficiencia y calidad. Difiere levemente del nivel más alto debido principalmente a historial, estabilidad, sistemas de cómputo o situación financiera. PROMEDIO Esta clasificación significa que el administrador tiene un historial aceptable con recientes mejoras en su desempeño. Estas compañías no tienen un programa de capacitación lo suficientemente extenso. Sus procedimientos y sistemas de control y las estadísticas de cartera vencida van a la par con los de la industria. El personal tiene la capacidad adecuada para manejar la compañía en su situación presente pero el tamaño de la cartera de créditos es relativamente pequeño y su composición es limitada. Además, los sistemas de cómputo tienen un alcance limitado y no poseen los avances tecnológicos más recientes. Esta clasificación no es un indicativo de que la compañía esté operando de acuerdo con los requerimientos tanto de autoridades como de acreedores hipotecarios. 5

6 INFERIOR AL PROMEDIO Esta clasificación significa que el administrador tiene un bajo nivel de eficiencia y calidad en la administración de activos. Tiene un bajo desempeño con una evidente baja en su rendimiento. Todavía tiene que mejorar sus sistemas de control interno, y sus sistemas de cómputo son poco flexibles y sólo permiten realizar un limitado número de actividades. DÉBIL Esta clasificación refleja un desempeño pobre con recurrentes pérdidas operativas. Los sistemas de control interno son mediocres y los niveles de cartera vencida están muy por encima del promedio de la industria. Las operaciones de la compañía están mal estructuradas y/o tienen un volumen superior a su capacidad operativa. Los sistemas de cómputo son generalmente de baja calidad. 6

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