Fecha de Publicación: 28 de marzo de 2004 FINANCIAMIENTO ESTRUCTURADO América Latina SURVEILLANCE REPORT. Calificación al 28 de marzo de 2004

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1 Fecha de Publicación: 28 de marzo de 2004 FINANCIAMIENTO ESTRUCTURADO América Latina SURVEILLANCE REPORT Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores Analistas: Juan Pablo de Mollein, Nueva York (1) , María Tapia, México (52) , Sergio Figueroa, México (52) , Información de la emisión Deudor Subyacente: Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) País: México Tipo de Estructura: Bursatilización respaldada por créditos hipotecarios. Activo Subyacente: Cartera de créditos hipotecarios residenciales y sus accesorios originados por Infonavit. Mejoras Crediticias: Subordinación provista por una constancia. Fiduciario: Nacional Financiera, S.N.C., Institución de Banca de Desarrollo Dirección Fiduciaria. Calificación Relacionadas:. Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores Escala Nacional (CaVal) mxaaa/estable Estados Unidos Mexicanos Escala Global Moneda local A /Estable Moneda extranjera BBB / Estable Calificación al 28 de marzo de 2004 Nombre de la emisión Calificación Actual Calificación Inicial Monto (Pesos Mexicanos Ps) Fecha de Vencimiento CEDEVIS 04 mxaaa mxaaa Ps millones Marzo de 2016 CEDEVIS 04U-1 mxaaa mxaaa millones de UDIS Mayo de 2022 Resumen de las emisiones Para la emisión CEDEVIS 04, el Infonavit (originador y cedente de la cartera hipotecaria subyacente) estableció un fideicomiso con Nacional Financiera, S.N.C. (Nafin) bajo la legislación mexicana, no susceptible de concurso mercantil. En la fecha de emisión, Infonavit cedió a Nafin una cartera de créditos hipotecarios residenciales de aproximadamente 6,352 créditos que suman un total de Ps981.8 millones, mediante un contrato de cesión. Dicha cartera de créditos tiene una tasa promedio ponderada anual de pago equivalente a VSM (Veces Salario Mínimo) más 7.78%. Los créditos cedidos cuentan con ciertos criterios de elegibilidad establecidos en el fideicomiso para poder formar parte del patrimonio del mismo, que constituye la garantía y fuente de pago de los títulos emitidos. Nafin, en su calidad de fiduciario, emitió dos clases de títulos: certificados bursátiles a tasa fija por un monto de hasta Ps805 millones, y una constancia (título residual) por un monto total de hasta Ps177 millones. El vencimiento legal máximo de los certificados bursátiles es de 12 años después de la fecha de emisión de la transacción. El Infonavit retendrá la constancia, que no es transferible, la cual no está calificada por Standard & Poor's. Para la emisión CEDEVIS 04U-1, el Infonavit estableció un fideicomiso con Nafin de las mismas características que las de la emisión anterior. En la fecha de emisión, Infonavit cedió a Nafin, mediante otro contrato, una cartera de 8,998 créditos hipotecarios por una suma de Ps1,680.3 millones. Esta cartera tiene una tasa promedio ponderada anual de pago que equivale a VSM más 7.9%. Nafin, al igual que en la emisión anterior, emitió dos clases de certificados. La primera, consiste en certificados bursátiles a tasa fija por un monto de hasta millones de UDIS, con vencimiento máximo legal de 17.5 años después de la fecha de emisión. La segunda, consiste de una constancia, o título residual, por un monto total de hasta millones de UDIS, que será retenida por el originador de las hipotecas. Esta constancia no está calificada por Standard & Poor s. Nombre de la emisión CEDEVIS 04 CEDEVIS 04U-1 Fecha de Emisión Marzo de 2004 Noviembre Términos de las notas Frecuencia de Pagos (Interés y Capital) Intereses: semestral. Principal: al vencimiento, aunque se puede ir amortizando anticipadamente en cada periodo de pago de intereses. Intereses: semestral. Principal: al vencimiento, aunque se puede ir amortizando anticipadamente en cada período de pago de intereses. Tasa de Interés 9.15% 5.65%

2 Fundamentos de la calificación La calificación de los certificados bursátiles preferentes señala la probabilidad de pago en tiempo y forma de los intereses a los inversionistas, y del repago del capital en el vencimiento estimado. Los mecanismos de respaldo crediticio determinados para la calificación mxaaa serán provistos mediante: Una protección crediticia provista por el 18% de subordinación del título residual (constancia) para la emisión CEDEVIS 04 y por el 23% para CEDEVIS 04-U1, adquiridos en su totalidad por el Infonavit; Una estructura por medio de la cual se destinará el 100% de la cobranza de principal e intereses de los créditos hipotecarios al servicio de deuda de los certificados bursátiles, sujeto a un monto máximo de amortización que resulte en un plazo final mínimo de siete años para los certificados; Diversas características de la cartera subyacente bursatilizada, que cuenta con una amplia diversificación tanto geográfica como por centro de trabajo, a la cual fueron aplicados escenarios de alto estrés crediticio, lo que permitió determinar la suficiencia de flujos que serán la fuente de pago de los certificados. Además, estos escenarios incluyeron hipótesis de incrementos inflacionarios y de salarios de acuerdo con el nivel de calificación asignado; Diversos criterios de selección de las hipotecas que serán cedidas al fideicomiso; Una apropiada estructura financiera y legal, la cual incluye una venta verdadera de los derechos de cobro de la cartera de créditos a bursatilizar, que se encuentra perfeccionada mediante un contrato de cesión; La amplia experiencia de originación y de administración del Infonavit; y El posicionamiento del Infonavit en el mercado vivienda como una competitiva alternativa para la adquisición de créditos hipotecarios para una amplia gama de trabajadores en el mercado mexicano. Información de Seguimiento Las características de las emisiones CEDEVIS 04 y CEDEVIS 04U y su desempeño, permiten a Standard & Poor s mantener las calificaciones de ambas series a su nivel inicial. Gracias a las atribuciones constitucionales con las que cuenta el Infonavit para hacer deducciones salariales a sus acreditados, los índices de morosidad para las emisiones son bajos. La cartera cedida para CEDEVIS 04 muestra niveles de morosidad de menos del 2.5% de la cartera dos meses después de su fecha de pago. Desde el intervalo para 60 días o más, la morosidad no alcanza ni el 1% de la cartera cedida para cada categoría; sólo el 0.8% quedan comprendidos en 180 días o más de retraso. Para el caso de CEDEVIS 04U, las cifras son aún mejores. En promedio, 1.6% de la cartera cedida se retrasa en su pago como máximo dos meses, de ese intervalo en adelante, los porcentajes son mínimos o inexistentes.

3 Los relativamente elevados índices de morosidad durante los primeros dos meses se deben a retrasos breves por parte de los patrones en hacer los pagos sobre los créditos contraídos con Infonavit por parte de sus empleados. La morosidad de Infonavit, en términos generales, está directamente correlacionada con las tasas de desempleo nacional. Esto se debe a que un acreditado tendrá capacidad de pago frente al Infonavit siempre que perciba un salario del cual se le hagan las deducciones; es decir, que esté empleado. Vale la pena notar que esta estructura es también susceptible a los niveles de inflación ya que el ingreso financiero está indexado al valor del salario mínimo. Una rápida referencia al comportamiento histórico de algunas variables relevantes muestra que la tendencia ha sido de una inflación a la baja y estabilidad de precios así como tasas de desempleo moderadas y sin grandes variaciones. Los salarios han mantenido crecimientos con tasas poco agresivas, muy similares al promedio de 0.4% desde 2002 para los precios, sin notables cambios.

4 Fuente: INEGI Además del comportamiento favorable de los salarios y el desempleo, los créditos cuentan con un seguro contra el desempleo, lo que en conjunto explica las cifras tan bajas en incumplimiento de pago y morosidad. A la fecha del presente informe tanto CEDEVIS 04 como CEDEVIS 04U han realizado todos los pagos de interés originalmente pactados y pagos anticipados en línea con lo estipulado. Ningún evento de amortización acelerada o de incumplimiento ha ocurrido desde las fechas de emisión.

5 Además, el comportamiento de los pagos de principal de los certificados por adelantado ha sido poco errático y bastante predecible; a pesar de estar sujetos a discrecionalidad por parte del fiduciario, pues no se estipula un calendario estricto de amortizaciones al cual apegarse siempre que al final de la vigencia de los certificados, éstas sean cubiertas íntegramente.

6 Asimismo, la diversificación de los créditos para ambas emisiones hace que el riesgo de concentración por empresa y geográfico quede suficientemente mitigado para el nivel de calificación asignado y ayuda a mantener los índices de morosidad a niveles bajos.

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8 La concentración de créditos más elevada para cualquiera de las emisiones corresponde al Estado de Nuevo León en la emisión CEDEVIS 04, con un 36.2% de los créditos ubicados en esa entidad; sin embargo, el resto son mucho más moderados, indistintamente de la emisión de la que hablemos. Standard & Poor s cree que la tendencia a la fecha de cumplimiento de las emisiones CEDEVIS 04 y CEDEVIS 04U no cambiará en el futuro cercano. Contactos de Standard & Poor's Para información adicional, por favor, contáctese con los siguientes analistas de Standard & Poor's: Calificaciones de Financiamiento Estructurado: Juan Pablo de Mollein, Nueva York (1) , juan_demollein@standardandpoors.com; María Tapia, México (52) , maria_tapia@standardandpoors.com; Sergio Figueroa, México (52) , sergio_figueroa@standardandpoors.com. Calificaciones de Servicios Financieros: Jaime Carreño, México (52) , jaime_carreno@standardandpoors.com. Información Adicional Información adicional también está disponible en los sitios web de Standard & Poor's (México), (Brasil), o (Argentina). La escala de calificaciones locales para México utiliza los símbolos globales de Standard & Poor's con la adición del prefijo mx (México) y está dirigida al mercado financiero mexicano. La misma no incluye el riesgo soberano ni de potenciales controles de cambio; no diferencia entre emisiones de deuda denominadas en pesos o dólares estadounidenses. Consecuentemente, no es directamente comparable con la escala global de calificaciones de Standard & Poor's. Publicado por Standard & Poor's, una División de The McGraw-Hill Companies, Inc. Oficinas Corporativas: 1221 Avenue of the Americas, Nueva York, NY Oficinas Editoriales: 55 Water Street, Nueva York, NY Suscripciones: (1) Copyright 2005, por The McGraw-Hill Companies, Inc. Prohibida su reproducción total o parcial, excepto con autorización. Todos los derechos reservados. La información ha sido obtenida por Standard & Poor's de fuentes consideradas confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano y/o mecánico de nuestras fuentes, Standard & Poor's no garantiza la exactitud, adecuación o integridad de cualquier información, y no se hace responsable por cualesquiera errores, omisiones, o por los resultados derivados del uso de dicha información. Las calificaciones son opiniones, no declaraciones de hechos o recomendaciones para comprar, retener o vender título alguno. Los servicios analíticos que provee Standard & Poor s Ratings Services se realizan de manera independiente con el fin de conservar la imparcialidad y objetividad de las opiniones de calificación. Las calificaciones son opiniones, no declaraciones de hechos o recomendaciones para comprar, retener o vender título alguno. Las calificaciones están basadas en información recibida por Standard & Poor s Ratings Services. Otras divisiones de Standard & Poor s podrían tener información que no está disponible para Ratings Services. Standard & Poor s ha establecido políticas y procedimientos para mantener la confidencialidad de la información no pública recibida durante el proceso de calificación. Standard & Poor s Ratings Services recibe un honorario por sus servicios de calificación. Tal compensación es pagada normalmente por los emisores de los títulos o por los suscriptores que participan en la consiguiente distribución de los mismos. Los honorarios varían generalmente entre US$2,000 y más de US$1,500,000. Aunque Standard & Poor s se reserve el derecho de difundir la calificación, no recibe ningún honorario o comisión por hacerlo, excepto los casos de suscripciones a sus publicaciones.