Finanzas P blicas. Instituto de la Función Registral del Estado de México. Certificados Bursátiles PROIN 10 y PROIN 10-2 Reporte de Calificación

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1 Instituto de la Función Registral del Estado de México Certificados Bursátiles PROIN 10 y Reporte de Calificación México Calificaciones Emisiones PROIN 10 Riesgo Emisor IFREM Perspectiva AAA(mex)vra AAA(mex)vra A+(mex) Estable Detalle de las Emisiones Descripción: Las emisiones de certificados bursátiles (CBs) PROIN 10 y se subastaron el 23 de agosto de Sus principales características son: monto conjunto por $4,065 millones de pesos (mdp), plazo de 20 años, sin período de gracia; pagos semestrales de interés y principal, perfil de amortización creciente y reserva equivalente a dos pagos (un año) del servicio de la deuda. PROIN 10 y Principales Características Monto inicial - PROIN 10 $2,765 mdp Monto Inicial - $1,300 mdp Denominación Pesos Plazo 20 años Fecha Colocación 23 Ago 2010 Fecha Vencimiento 28 Ago 2030 Gracia Sin Gracia Tasa de Interés - PROIN % Tasa de Interés % Pagos de Intereses Semestral Pagos de Capital Semestral Amortización Creciente Reserva de Intereses 1 año Reserva de Capital 1 año Activo Primario Ingresos RPP Patrimonio Fideicomitido (PF) 100% Porcentaje asignado (1) 100% PF Fideicomiso Emisor HSBC (1) El porcentaje asignado corresponde al patrimonio afectado al fideicomiso de cobranza. Fuente: Suplemento de las emisiones PROIN 10 y Reportes Relacionados Marco Institucional de los Gobiernos Subnacionales en México (Septiembre 14, 2011). Analistas Gerardo Carrillo gerardo.carrillo@fitchratings.com Alejandro Guerrero alejandro.guerrero@fitchratings.com Fuente de Pago: La fuente de pago de las emisiones son los certificados bursátiles fiduciarios (CBFs) que fueron adquiridos por Promotora de Infraestructura Registral, S.A. DE C.V., SOFOM, E.N.R. (PROIN, emisora) y que, a su vez, están respaldados por el 100% de los ingresos del Instituto de la Función Registral del Estado de México (IFREM), los cuales se derivan de la recaudación de derechos por prestar servicios de Registro Público de la Propiedad (Ingresos RPP). Además, la emisión PROIN 10 cuenta con una Garantía Financiera de Overseas Private Investment Corporation (OPIC; agencia del gobierno de los Estados Unidos, AAA ) por US$250 millones de principal más los intereses asociados; mientras que la emisión tiene una Garantía Financiera de Corporación Andina de Fomento (CAF, AA- ) por el 30% del saldo insoluto. Objetivo: Financiar la modernización del IFREM y apoyar el programa de inversión del Estado de México [A+(mex)]. Vencimiento Final: Agosto 28, Factores Clave de las Calificaciones Garantías Financieras: PROIN celebró contratos de garantía parcial, mediante los cuales OPIC y CAF aseguran el pago oportuno de las cantidades antes descritas a los tenedores de los CBs, de manera incondicional e irrevocable. Solidez Legal y Financiera: El IFREM constituyó un fideicomiso de cobranza y un fideicomiso irrevocable de administración y fuente de pago para el servicio de las emisiones, en los cuales se depositan los Ingresos RPP antes de ser entregados al instituto. Este mecanismo brinda certidumbre jurídica y financiera a las emisiones. Fuente de Pago: Los Ingresos RPP han presentado una tendencia creciente, puesto que los factores que influyen en su comportamiento han observado un historial favorable. Coberturas: Se obtienen altos márgenes de seguridad del servicio de los CBs (intereses y amortizaciones de capital) ante proyecciones de escenarios adversos. Estructura Financiera: La constitución de un fondo de reserva, cuyo saldo objetivo es el 100% de intereses y principal de las dos siguientes fechas de pago, mitiga posibles riesgos de liquidez. Asimismo, el pago de intereses a tasa fija disminuye sustancialmente la exposición a riesgos de mercado. Calificación del IFREM: De acuerdo con la metodología de Fitch Ratings, la calificación de la emisión se basa en la calidad crediticia del IFREM [A+(mex)]; por ende, cambios en la calificación del instituto podrían afectar la calificación de la emisión en la misma dirección.

2 Historial Crediticio PROIN 10 Calificación Acción Fecha AAA(mex)vra Inicial 19 jul 10 Calificación Acción Fecha AA(mex)vra Inicial 19 jul 10 AA+(mex)vra Sube 1 oct 12 AAA(mex)vra Sube 1 ago 13 Eventos Relevantes Recientemente, Fitch modificó la calificación de la emisión, a AAA(mex)vra de AA+(mex)vra, debido a la reciente mejora en la calificación del Estado de México; la cual está estrechamente vinculada a la calificación del IFREM, que a su vez soporta la calificación de la emisión. Sensibilidad de las Calificaciones La calificación de la emisión está fuertemente ligada a la calidad crediticia del IFREM, que a su vez está vinculada a la calificación del Estado de México; por lo que, cualquier movimiento al alza o a la baja en la calificación del Estado, se podría ver reflejado directamente y en el mismo sentido en la calificación del instituto y de la emisión. Por su parte, la calificación de la emisión PROIN 10 se vincula al riesgo del garante, dado que la garantía correspondiente cuenta con características que le permiten proteger totalmente a los inversionistas. Asimismo, un deterioro en las coberturas del servicio de la deuda y el incumplimiento en los saldos de los fondos de reserva y otras obligaciones pactadas en las estructuras de las emisiones podrían afectar negativamente sus calificaciones específicas. Seguimiento de las emisiones A la fecha, se han pagado oportunamente las obligaciones del fideicomiso; ya se han cubierto cinco pagos de intereses y amortizaciones, equivalentes al 3.4% del principal. Al 31 de julio de 2013, las emisiones PROIN 10 y registraron saldos insolutos de $2,670.6 mdp y $1,255.6 mdp, respectivamente. En la Gráfica 1 se puede observar el perfil de amortización de las emisiones. Gráfica 1 Perfil de Amortización - PROIN 10 y (%) 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Por amortizar Fuente: Instituto de la Función Registral del Estado de México, Cálculos: Fitch Ratings. Metodologías Relacionadas Metodología de Calificación de Entidades Públicas Respaldadas por Ingresos No Fiscales (Julio 2, 2013). Calificaciones de Entidades del Sector Público, fuera de los EEUU (Marzo 4, 2013). Criterios de Calificación de Financiamientos Subnacionales (Marzo 4, 2010). Los cinco pagos de capital e intereses de las emisiones PROIN 10 y han registrado, en promedio, coberturas de 1.85x (veces) y 1.68x, respectivamente; si se consideran los fondos de reserva, las coberturas se elevan a 3.98x y 3.8x, respectivamente. Asimismo, los fondos de reserva de las emisiones se han constituido conforme a lo pactado, al totalizar un saldo conjunto de $480.3 mdp, al 31 de julio de La Gráfica 2 presenta las coberturas naturales registradas y las estimadas por Fitch en un escenario base, al momento de asignar las calificaciones iniciales. Como puede observarse, los márgenes de seguridad han sido similares a los que fueron calculados inicialmente. Por otra parte, aun y cuando la Razón Tipo de Cambio (definida como el monto en pesos de la Garantía Financiera de OPIC dividida entre el saldo insoluto de la emisión PROIN 10) ha sido Instituto de la Función Registral del Estado de México 2

3 mayor a 1.15x. En septiembre de 2012, la estructura no liberó los remanentes de la emisión PROIN 10 ($83.9 mdp); por lo que, para cubrir el servicio del crédito bancario subordinado a las emisiones (Banobras 2011, calificado en AAA(mex)vra ) se utilizó el fondo de reserva respectivo. Para restituirlo, se empleó el crédito en cuenta corriente, irrevocable y contingente que el Estado de México tiene contratado con Banobras, el cual está inscrito en el fideicomiso que sirve los préstamos de largo plazo del Estado y que tiene como fuente de pago el 100% del Fondo General de Participaciones y el 25% del Fondo VIII del Ramo 33. El crédito en cuenta corriente se utilizó en octubre y noviembre de 2012, meses durante los cuales el mencionado fideicomiso observó coberturas muy satisfactorias, de 11.8x y 10.2x, respectivamente. Gráfica 2 Coberturas Naturales (Reales vs Proyectadas) PROIN 10 y (veces) 2.5 Real Proyectada (E-Base) (veces) 2.5 Proyectada (E-Base) Real Feb-11 Ago-11 Feb-12 Ago-12 Feb Feb-11 Ago-11 Feb-12 Ago-12 Feb-13 Fuente: Fideicomisos NAFIN y HSBC , Cálculos: Fitch Ratings. Evolución del Activo Fuente de Pago La emisión tiene como fuente de pago los CBFs que fueron adquiridos por PROIN; éstos, a su vez, están respaldados por el 100% de los Ingresos RPP. Lo anterior se realiza a través del Fideicomiso de Cobranza (Nacional Financiera, S.N.C., Institución de Banca de Desarrollo, Dirección Fiduciaria), constituido por el IFREM; el cual tiene, como patrimonio, principalmente, el 100% de los Ingresos RPP y en el que PROIN actúa como fideicomisario en primer lugar. A su vez, PROIN constituyó un Fideicomiso Irrevocable de Administración y Pago, cuyo Fiduciario (HSBC México, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC, División Fiduciaria) aceptó recibir del Fideicomiso de Cobranza cualquier cantidad pagadera bajo los CBFs. El Fideicomiso Irrevocable de Administración y Pago tiene como fideicomisarios, en primer lugar, a los tenedores de los CBs PROIN 10 y, que fueron colocados por PROIN. En la Gráfica 3 se presenta la evolución histórica de los Ingresos RPP, los cuales mostraron una tasa media anual de crecimiento (tmac) de 7.1%, en el período ; así como incrementos de 7.8% y 6.2% (en 2012 y al primer semestre de 2013, respectivamente). Por otra parte, como los gastos de mantenimiento de las emisiones y los gastos de operación del IFREM tienen prelación en el flujo que sirve los financiamientos, con los recursos de las emisiones se creó una reserva de gastos de operación, con un saldo que se ha mantenido en $134.6 mdp. En adición a esta reserva, con el producto de las emisiones se transfirieron $453.1 mdp a una cuenta para recursos de modernización del IFREM; cuyo saldo, al 31 de julio de 2013, se ubica en $61.8 mdp. Cabe recordar que la estructura de las emisiones contempla que los gastos de operación se limitarán a lo que sea mayor entre una proyección Instituto de la Función Registral del Estado de México 3

4 de dichos gastos y un porcentaje de los ingresos del instituto. En el período marzo febrero 2013, el efectivo neto disponible para servir las emisiones (una vez descontados los gastos mencionados) representó el 83.3% de los ingresos del IFREM. Gráfica 3 Instituto de la Función Registral del Estado de México - Evolución de los Ingresos RPP (millones de pesos nominales) (mdp) 1,200 1, Fuente: Instituto de la Función Registral del Estado de México, Cálculos: Fitch Ratings. Por último, a través de un Convenio Global Estabilizador, el Estado de México y el IFREM asumieron una serie de obligaciones, de hacer y no hacer, frente a PROIN; así como compromisos de indemnización por el incumplimiento de las mismas. En este sentido, las auditorías externas que se han practicado a la situación financiera y operativa del IFREM, señalan que todas las obligaciones asumidas frente a PROIN se han cumplido. Esta actualización se basa en información recibida por Fitch hasta el 21 de julio de Instituto de la Función Registral del Estado de México 4

5 La calificación antes señalada fue solicitada por el emisor, o en su nombre, y por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: HTTP: / / FITCHRATINGS.COM / UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLÍTICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTÁ BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIÓN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH. Derechos de autor 2013 por Fitch Ratings, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. One State Street Plaza, NY, NY Teléfono: , (212) Fax: (212) La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. En la asignación y el mantenimiento de sus calificaciones, Fitch se basa en información factual que recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que Fitch considera creíbles. Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de calificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. 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