CONCEPTOS LEGALES Y EDILICIOS (a considerar en la Aministracion de Consorcios)

Transcripción

1 CONCEPTOS LEGALES Y EDILICIOS (a considerar en la Aministracion de Consorcios) Escritura Publica: Publicidad y Fe Publica (Indubitabilidad) Contrato: Art 1137 CC Hay contrato cuando varias personas se ponden de acuerdo sobre una declaracion de voluntad comun destinada a reglar sus derechos. Importante: Lo convenido obliga a las partes (como la ley misma (dignidad personal Vicios de la voluntad : Es que se otorgue por : 1. Error 2. Dolo 3. Violencia Pueden clasificarse Onerosos o gratuitos Personales o Reales: entre personas, o derechos y obligaciones de las persona pero en relación a cosas Formales o no formales Nominados o innominados es decir reglamentados por normas como locación, mutuo, comodato, etc, o no Contratos de Adhesión: Permite distinguir entre elegir y optar 1

2 Pago por consignación: Art 756 CC y siguientes Págase por consignación haciéndose depósito judicial de la suma que se debe. Ademas:el art 742 CC establece que el acreedor no esta obligado a recibir pagos parciales, y las expensas de cada mes son obligaciones distintas, y no partes de un importe prederterminado, => el administrador no acepta cobrar el ultimo mes si se deben anteriores Mora Retraso o pago defectuoso, se configura previa interpelación del acreedor Actualmente el CC ordena que se produce automáticamente por el simple transcurso del tiempo y sin necesidad de interpelación previa en las ejecuciones de expensas el mandamiento de intimación suple ese requisito aunque el RCA lo haya establecido Contrato de Mandato: Según el Art 1869 CC es cuando cuando una parte da a otra el poder que esta acepta, para representarla al efecto de ejectutar en su nombre y de su cuenta un acto jurídico o una serie de actos de esta naturaleza En PH el mandato se otorga por asamblea, y el acta debe ser por escritura pública para que pueda representar al consorcio ante terceros Inquilinos: No integran el consorcio, pero son moradores, gral pagan las expensas, ademas podrián acordar con el dueño: No pagar expensas extraordinarias Participar en Asambleas, como su apoderado. 2

3 Vicios de Construcción Art 1646 CC: Si hay problemas por por mala construcción, el consorcio o los propietarios pueden accionar contra la constructora y el profesional responsable. Para construcciones de larga duración la responsabilidad del constructor (compartida por el director de obra y el contratista en forma solidaria) opera por 10 años desde que se recibió la obra, y la prescripción será de 1 año desde la ruina del misma. Ante vicios constructivos, el empresario queda libre de vicios aparentes, y los vicios ocultos deberán ser denunciados por el dueño dispone de 60 dias para denunciarlos desde que los detecta. Seguro: Es un contrato comercial, y una parte (el asegurador) contra el pago de una prima, se obliga a indemnizar al asegurador dentro de los limites convenidaos, del daño que sufra por un siniestro eventual. Vicios de Construcción Art 1646 CC: Si hay problemas por por mala construcción, el consorcio o los propietarios pueden accionar contra la constructora y el profesional responsable. Para construcciones de larga duración la responsabilidad del constructor (compartida por el director de obra y el contratista en forma solidaria) opera por 10 años desde que se recibió la obra, y la prescripción será de 1 año desde la ruina del misma. Ante vicios constructivos, el empresario queda libre de vicios aparentes, y los vicios ocultos deberán ser denunciados por el dueño dispone de 60 dias para denunciarlos desde que los detecta. Seguro: Es un contrato comercial, y una parte (el asegurador) contra el pago de una prima, se obliga a indemnizar al asegurador dentro de los limites convenidaos, del daño que sufra por un siniestro eventual. 3

4 Prescripción Art 3947 CC: Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la prescripción.la prescripción es un medio de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo Para el cobro de las expensas comunes es de 5 años Para solicitar judicialmente la nulidad (por ejemplo de una asamblea) 2 años Igual plazo para el reclamo de salarios, pagarle a abogados, escribanos etc Consuetudo y Desuetudo : Algunos derechos y deberes pueden nacer, alterarse y desaparecer por efecto de los usos y costumbres: 1. Consuetudo: la gente respeta una norma sin que exista una leyque la haya creado ej que se declare validos ciertos procedimientos asamblearios por efecto de una costumbre repetida 2. Desuetudo: Es la derogación tácita de una norma legal porque no se cumplio durante un tiempo suficientemente extenso Importante: En PH cuando se dirimen ciertas cuestiones relativas al RCA y su aplicación en el tiempo, sobre todo considerando las mayorias para ser modificado Astreintes Art 666 bis CC: Los jueces podran imponer en benificio del titular del derecho condenaciones conminatorias de carácter pecuniario quienes no cumplieron deberes juridicos impuestos por una resolución judicial. Las condenas se graduarán en proporción al caudal económico de quien debá satisfacerlas y podrán ser dejadas sin efcto a reajustadas si aquél desiste de su resistenecia y justifica total o parcialmente su proceder Acciones Legales Contra Infracciones Art 2618 CC Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias. En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso. 4

5 Aspectos Edilicios A tener presente por los administradores: Toda ciudad tiene regulaciones a cumplir por los constructores y es tarea del A.C. cuidarlo y mantenerlo por ser el patrimonio comun de los propietarios En todo edificio hay 1. Obras Civiles: Son el cuerpo del mismo a. Estructura, esqueleto o soporte de cargas del edificio b. Los cerramientos c. La carpintería d. Revestimiento 2. Instalaciones: sanitarias, eléctricas, de calefacción, etc. 5