Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de marzo de 2011 (BOE 13 de abril de 2011).

Transcripción

1 URBANISMO Declaración de obra nueva Documentos exigibles para autorizar e inscribir una escritura de obra nueva, cuando ésta tiene una antigüedad superior a diez años, ha prescrito cualquier hipotética infracción urbanística y la normativa aplicable ha sufrido modificaciones. Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de marzo de 2011 (BOE 13 de abril de 2011). Antecedente normativo Cita: -Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. -Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo. -Ley 7/2002, de 17 diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. -Reglamento de Información al Consumidor en Compraventa y Arrendamiento de Viviendas de Andalucía, aprobado por Decreto 218/2005, de 11 octubre. -Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía. -Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. 1. Planteamiento Se presenta ante el Registro para su inscripción una escritura de subsanación y de declaración de obra nueva, terminada, sobre un solar urbano. El Registrador suspende la inscripción por cuanto entiende que la obra se sujeta al Reglamento de Disciplina Urbanística sin que se hayan presentado los siguientes documentos: -Libro del Edificio. -Certificación del técnico visada por el Colegio correspondiente. -Licencia de ocupación. La interesada recurrente alega que al haber concluido la obra antes de la entrada en vigor del Reglamento de Disciplina Urbanística, no es exigible el Libro del Edificio y, en relación a la licencia de ocupación, afirma que, dada la antigüedad de la construcción, cualquier acción urbanística estaría prescrita. 2. Consideraciones de la Dirección General La Dirección General analiza los argumentos esgrimidos tanto por el Registrador como por la parte interesada, en relación a la exigencia de aportar los documentos referidos, licencia de ocupación y el libro del edificio, desde la

2 perspectiva del alcance temporal de las normas aplicadas por el Registrador. a) Licencia de ocupación I.-Normativa aplicable Respecto la licencia de ocupación, recuerda el contenido del artículo 20 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, del que se desprende que para inscribir en el Registro de la Propiedad una escritura de declaración de obra nueva terminada se exigirán, entre otros requisitos, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística. Por su parte, el artículo 169.1, e) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía declara sujetos a licencia urbanística municipal los actos de construcción o edificación y, en particular, entre otros, la ocupación y la primera utilización de los edificios. Estas previsiones legales se recogen en el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, aprobado por Decreto 60/2010, de 16 de marzo (artículo 8.º, en especial), circunstancia que no se discute por el recurrente, que sólo afirma que no es exigible la aportación de los documentos requeridos para la construcción cuya inscripción se pretende, pues es anterior a la entrada en vigor de dicha normativa. La cuestión se centra en la aplicación de estos preceptos dada la antigüedad de la obra, superior a diez años según la certificación del técnico protocolizada. Se plantea, en definitiva, el régimen aplicable a los requisitos para obtener la inscripción de las obras nuevas terminadas: el que corresponda a la fecha de la finalización de la obra (en este caso, el resultante de la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones), o el de la fecha en que se otorga el documento en que se formaliza la correspondiente declaración de la obra nueva (en este caso, dada la fecha de la formalización de la escritura, el texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio y Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, aprobado por Decreto 60/2010, de 16 de marzo). La Dirección General de Registros y del Notariado señala que las disposiciones legales son de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque las obras se hayan ejecutado en un momento anterior. II.-Exigencia de la licencia de ocupación Establecida la normativa aplicable, se ha de analizar, a continuación, si exige o no la aportación de la licencia de ocupación para proceder a inscribir la declaración de obra nueva. Dado que la escritura se formalizó en vigencia del texto refundido de la Ley de Suelo y del Reglamento de Disciplina Urbanística, la contestación a la cuestión formulada se ha de analizar dentro de esta regulación. La Resolución recuerda que la delimitación legal del contenido del derecho

3 de propiedad en razón de su función social artículo 33.2 de la Constitución (otro tanto cabe decir de los demás derechos que habilitan para construir y apropiarse, aunque sea temporalmente, lo construido), afecta especialmente al suelo urbano y se traduce en que el ejercicio de las facultades urbanísticas, y en especial la de edificación, está vinculado al cumplimiento de los deberes establecidos en las Leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento. La Ley de Suelo, como instrumento de control de la legalidad urbanística, impone a los Notarios una serie de obligaciones. Así, ante una obra terminada, para autorizar una escritura de declaración de obra nueva, exige la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística (artículo 20 de la LS). Este control se extiende a los Registradores ante la inscripción de las correspondientes escrituras. Respecto a la remisión contenida en el referido artículo 20 a la legislación reguladora de la edificación, la Dirección General ha interpretado, mediante la Resolución Circular de 26 de julio de 2007, que se refiere a las edificaciones sujetas a la Ley de ordenación de la Edificación y, en concreto, a la exigencia de la acreditación del seguro decenal y del Libro del Edificio en el que se contendrán el proyecto, el acta de recepción, la identificación de los agentes intervinientes y demás documentos previstos por el citado artículo 7.º de la Ley 38/1999 y, en su caso, los demás requisitos exigidos por la legislación autonómica como integrantes del mismo. En relación a la licencia de ocupación, la legislación reguladora de la edificación no exige su aportación, si no la de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística, que no ha de ser otra que la licencia de edificación. La Ley de Suelo no exige, para autorizar e inscribir una escritura de declaración de obra nueva, la acreditación de haber obtenido la licencia de ocupación, sino que se limita a exigir que en dicho título se incorpore o testimonie la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de la obra conforme a la descripción del proyecto, certificado cuya finalidad, como declaró este Centro Directivo en su Resolución de 26 de febrero de 1996, es precisamente la de garantizar, mediante aseveración responsable del técnico especializado, que la obra nueva que pretende acceder al Registro de la Propiedad se ajusta a las condiciones especificadas en la licencia preceptiva, pues ello, cuando la licencia se ajustó a su vez a la ordenación urbanística en vigor, supone la incorporación de dicha obra al patrimonio del propietario respectivo (vid. artículos 23 y 37.1 de la Ley del Suelo). Sin embargo, esta tesis ha de matizarse en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Andalucía, tras la aprobación del Reglamento de Disciplina Urbanística (Decreto 60/2010, de 16 de marzo) que, en su artículo 27 apartado 1, exige la aportación de la preceptiva licencia de ocupación o utilización. En el caso planteado, se ha acreditado que la obra tiene una antigüedad

4 superior a diez años por lo que no resulta aplicable este Reglamento sino el Real Decreto 1097/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban la Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. Éste exige, en su artículo 52, para la inscripción de declaraciones de obra nueva correspondientes a obras terminadas, la presentación de una certificación técnica mediante la que se acredite que la terminación de la obra fue en fecha determinada, anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el que construía la obra y sin que conste, en el Registro, la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación. Según la Dirección General este precepto artículo 52 citado parte de la idea de que el plazo de prescripción cuya causa de interrupción no se haya llevado a tiempo al Registro de la Propiedad actúa, a efectos registrales, como un plazo de caducidad. El Registrador no ha de exigir la prueba adicional negativa de que no se ha interrumpido la prescripción, pues ha de ser la propia Administración la que ha de proceder a la anotación preventiva de incoación del procedimiento de disciplina urbanística prevista en la legislación. En consecuencia, termina la Dirección general, el citado artículo 52 del Real Decreto 1093/1992 (sic), que dispensa del requisito de la aportación de la licencia de obras a que se refiere el artículo 46 del mismo Real Decreto 1093/1997, debe dispensar por identidad de razón (prescripción de una eventual infracción urbanística en que hubiere podido incurrir el edificante) de la exigencia, a los efectos de la inscripción registral de la obra nueva, de la licencia de ocupación, pues su objeto no es otro que el de verificar la adecuación urbanística de las obras ejecutadas a la licencia otorgada, y a la normativa y ordenación urbanística aplicable en cuanto al uso previsto para el edificio. b) Libro del Edificio La Ley de Ordenación de la Edificación exige la formalización y entrega del Libro del edificio por parte del promotor a los usuarios finales del mismo. El Libro ha de contener toda la información relativa a la obra ejecutada: proyecto, acta de recepción, relación de agentes, instrucciones de uso y mantenimiento. Como ya se ha advertido en el apartado anterior, la Ley de Suelo exige la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios. Este requisito legal ha sido interpretado por la Dirección General en la Resolución- Circular de 26 de julio de 2007, en el sentido de afirmar la necesidad de que los Notarios y los Registradores, antes de autorizar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva sujetas a la Ley de Ordenación de la Edificación, verifiquen la acreditación del seguro decenal como el cumplimiento de los requisitos documentales, entre los que se encuentra el Libro del Edificio. Este requisito, en el ámbito territorial de la Comunidad de Andalucía, viene exigido por el citado Reglamento de Disciplina Urbanística, cuando dice que previamente a la inscripción en el Registro deberá haberse depositado una copia del Libro en la oficina del Registro de la Propiedad correspondiente y, añade, el cumplimiento de esta obligación deberá hacerse constar de acuerdo con lo

5 establecido en la legislación hipotecaria y de ordenación de la edificación (artículo 27, apartado 3). La antigüedad de la construcción no exime a su titular del cumplimiento de esta obligación ya que, en la fecha que se dice construida, estaba vigente la Ley de Ordenación de la Edificación, que es, como se ha dicho al inicio de estas líneas, la que impone la exigencia material de la formalización y entrega del Libro. Además, añade la Dirección General, en el momento en que se otorga la escritura por la que se formaliza la declaración de obra nueva y se solicita su inscripción ya había entrado en vigor el Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, que exige, para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la obra nueva terminada, el referido depósito, exigencia que, por tanto, conforme lo razonado en el fundamento de Derecho primero de esta Resolución resulta plenamente aplicable al presente caso. 3. Conclusión de la Dirección General La Resolución analiza, en el supuesto planteado la normativa que resulta de aplicación en el momento del otorgamiento de la escritura de obra nueva y, de acuerdo con el principio general, según el cual las disposiciones legales son de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque las obras se hayan ejecutado en un momento anterior, desestima el recurso interpuesto contra la nota del Registrador en cuanto a lo referente al Libro del Edificio, no así respecto a la Licencia de ocupación, dado que en el momento en el que se terminó la obra, no era exigible la obligación contenida en el Reglamento de Disciplina Urbanística.