CONSEJO DE MINISTROS DE 24 DE AGOSTO: APROBACIÓN DE UN PROYECTO DE MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

Transcripción

1 Circular Informativa: 32/2012 Materia: JURÍDICO Fecha: 27/08/2012 Páginas: 3 Asunto: CONSEJO DE MINISTROS DE 24 DE AGOSTO: APROBACIÓN DE UN PROYECTO DE MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Contenido: Estimad@ asociad@ Como ya se adelantaba en la Circular Informativa nº cuando se aprobó el anteproyecto) el Consejo de Ministros del viernes 24 ha aprobado un Proyecto de Ley con el objeto de modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 para favorecer dicha institución. A la espera de disponer de un texto del Proyecto, se transcribe la nota de prensa de dicho Consejo de Ministros y se adjunta un PDF con el contenido del mismo. APROBADA UNA NORMA PARA DINAMIZAR EL MERCADO DEL ALQUILER EN ESPAÑA Se podrá aplicar al pago de la renta las mejoras o reformas acordadas y realizadas por el inquilino. El inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes. Se incentiva la creación de sociedades dedicadas a la inversión para el alquiler. El Consejo de Ministros ha aprobado la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley para dinamizar el mercado de alquiler de viviendas en España mediante su flexibilización, con una reducción de los plazos de duración del contrato, la mejora de la seguridad jurídica y una serie de medidas de carácter fiscal. El texto ha incluido una serie de modificaciones con respecto al presentado al Consejo de Ministros el pasado 11 de mayo tras pasar por los órganos consultivos y el periodo de información pública. Entre las novedades figura la posibilidad de que se aplique al pago de la renta las mejoras o reformas acordadas y realizadas por el inquilino. Situación actual El análisis de la situación actual revela que el mercado del alquiler en España no constituye hoy una alternativa eficaz al mercado de la propiedad.

2 Según datos de Eurostat, el 17 por 100 de la población reside en una casa en alquiler frente al 83 por 100 que lo hace en una vivienda en propiedad, lo que nos sitúa como el país con el menor parque de viviendas en alquiler de toda la Unión Europea, mientras que existe un parque de más de tres millones de viviendas vacías que podrían dedicarse al alquiler. Por este motivo, resulta necesario reformar aquellos elementos del marco jurídico y fiscal actual que impiden un funcionamiento dinámico del mercado de vivienda de alquiler. Flexibilización del mercado del alquiler Para conseguir este objetivo, la reforma incide sobre los siguientes aspectos: 1. Se refuerza la libertad de pactos y se da prioridad a la voluntad de las partes. Así, se podrá renunciar al derecho de adquisición preferente, se podrá pactar la actualización de la renta o que las mejoras que realice el inquilino se apliquen al pago de la renta. 2. La duración del arrendamiento será la expresamente pactada por las partes sin perjuicio de que, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad, se reduce de cinco años a tres la prórroga obligatoria y de tres a un año la duración de la prórroga tácita, de forma que propietarios e inquilinos puedan adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales. 3. La posibilidad de que el arrendador pueda recuperar su inmueble en cualquier momento: siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, pero sólo cuando se den las condiciones legalmente requeridas para ello, sin necesidad de que esta opción haya tenido que estar expresamente prevista a la firma del contrato. 4. El inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes. 5. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Mejora de la seguridad jurídica Por otro lado, con objeto de dotar a los arrendamientos de la seguridad jurídica que proporciona el Registro de la Propiedad, se prevé que el arrendamiento de viviendas pueda ser inscrito en el Registro y ello garantice la posición del inquilino, cuyo contrato deberá ser respetado en todo caso si se produce la venta de la vivienda. La inscripción en el registro será voluntaria. Mejora de la regulación del proceso de desahucio El actual procedimiento de desahucio por impago de la renta es lento y complejo. Además, constituye una de las causas por las que los propietarios no destinan al alquiler buena parte de las viviendas vacías. Para agilizar este procedimiento se reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil de manera que, cuando se presente una demanda de desahucio por falta de pago, se requerirá al demandado para que en diez días proceda al pago o alegue las razones que justifiquen el 2

3 impago. Si el demandado no comparece, no paga o no justifica el impago, el juez dictará auto terminando el juicio y procederá al desahucio para lo que será suficiente con la presencia de un funcionario del juzgado. En todo caso, el inquilino podrá justificar las causas que han provocado el impago y el juez las tomará en consideración para adoptar la decisión más adecuada a los intereses de ambas partes. Medidas de carácter fiscal Se adoptan una serie de medidas en el ámbito fiscal que incentivan el mercado del alquiler: 1. En el Impuesto de Sociedades se flexibilizan los criterios que permiten aplicar una deducción del 85 por 100 sobre las rentas de los alquileres: las sociedades deberán tener un mínimo de ocho viviendas (antes diez) y deberán permanecer arrendadas durante tres años (antes siete). 2. Se mejora el régimen jurídico y fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI): Los inmuebles en arrendamiento deberán mantenerse durante tres años (antes siete) No será necesario un número mínimo de viviendas (antes tres) El capital social mínimo será de cinco millones de euros (antes quince) Los beneficios distribuibles serán el 80 por 100 de los obtenidos (antes el 90 por 100) Se suprimen los requisitos del número mínimo de accionistas (antes cien), capital mínimo en circulación (antes 25 por 100) y financiación ajena (antes inferior al 70 por 100 del activo) Se podrá cotizar en mercados regulados o sistemas multilaterales de cotización. Las SOCIMI no tendrán fiscalidad, sino que el pago de impuestos lo efectuarán los accionistas por la percepción de los dividendos (19 por 100) 3. Por último, se modifica la configuración del Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes, dejando sujetas a dicho gravamen exclusivamente las entidades residentes en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal. Un cordial saludo, Enrique Bueso Asesor Jurídico de AVS 3

4 Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas 24 agosto de

5 Mercado de Alquiler de Vivienda Datos relevantes Mercado del alquiler: 17% de población frente al 83% que reside en una vivienda en propiedad (EUROSTAT) Viviendas en alquiler:1,8 millones de viviendas (INE) Viviendas vacías: 3 millones de viviendas (INE) Parque de viviendas: 25 millones de viviendas, aumento desde 2001 de 4 millones de viviendas (M.FOM/INE) Stock de viviendas nuevas sin vender: (M.FOM) En 2011 se iniciaron viviendas libres (17,6% menos que en 2010) 2

6 Anteproyecto de Ley Objetivos Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas 1. Flexibilización del mercado del alquiler para lograr una dinamización del mismo 2. Reforzamiento de la seguridad jurídica 3. Mejora de la regulación del procedimiento de desahucio 3

7 Anteproyecto de Ley: Medidas Flexibilización del mercado del alquiler (I) Priorización de la voluntad de las partes en el marco de la Ley (aplicable a contratos futuros) Situación actual Actualización de la renta con el Índice del Precios de Consumo Derecho irrenunciable de adquisición preferente por el arrendatario en contratos de duración inferior a 5 años Medidas Las partes podrán pactar expresamente la actualización de la renta Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En ausencia de pacto, sigue vigente el derecho Se podrá aplicar al pago de la renta las mejoras o reformas acordadas y realizadas por el inquilino. 4

8 Anteproyecto de Ley: Medidas Flexibilización del mercado del alquiler (II) Flexibilización de la duración del contrato Situación actual Plazo de prórroga forzosa de los contratos: 5 años Plazo de prórroga tácita de los contratos: 3 años Medidas Reducción del plazo de prórroga forzosa de los contratos a: 3 años Reducción del plazo de prórroga tácita de los contratos a: 1 año La actualización de las fianzas se ajusta al nuevo plazo de 3 años 5

9 Anteproyecto de Ley: Medidas Flexibilización del mercado del alquiler (III) Potestad de desistimiento del arrendatario Situación actual En los contratos de duración pactada superior a 5 años, el inquilino puede desistir cuando hayan pasado 5 años y lo comunique con 2 meses de antelación En los contratos de duración inferior a 5 años, el inquilino puede desistir pagando la indemnización pactada Medidas El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes 6

10 Anteproyecto de Ley: Medidas Flexibilización del mercado del alquiler (IV) Potestad de recuperar la vivienda por el propietario Situación actual El dueño sólo puede recuperar la vivienda para residencia habitual (siempre que sea para él, familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción, o cónyuge en caso de divorcio) cuando se haya pactado en el contrato. Medidas El dueño podrá recuperar la vivienda para residencia habitual si comunica la necesidad de la vivienda como permanente para si, familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad. Preaviso de 2 meses. 7

11 Situación actual Anteproyecto de Ley: Medidas Reforzamiento de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario En los contratos de duración inferior a 5 años: el comprador está obligado a mantener al inquilino hasta los 5 años (esté o no esté inscrito el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad) En los contratos de duración superior a 5 años: Si no están inscritos, el comprador debe mantener al inquilino hasta los 5 años Si está inscrito, el comprador debe mantener al inquilino por la totalidad del plazo del contrato Medidas El comprador de una vivienda arrendada sólo estará obligado a mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad (Continúa sin ser obligatoria la inscripción registral) El comprador de una vivienda con contrato de alquiler no estará obligado a mantener al inquilino si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad 8

12 Situación actual Medidas Anteproyecto de Ley: Medidas Mejora de la regulación del procedimiento de desahucio Es necesario acudir a la vía jurisdiccional y obtener una sentencia declarativa para que el impago de la renta pueda dar lugar a la resolución del arrendamiento (desahucio) El abono de las rentas debidas es posible hasta el último momento, impidiendo el desahucio Se agilizan los plazos y procedimientos judiciales, modificando la Ley de Enjuiciamiento Civil: Se habilita un plazo de 10 días para que el arrendatario pague la deuda Se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado (si no paga o comparece, el Juez da por terminado el procedimiento) La finalización del proceso será mediante auto del Juez (en lugar de decreto del Secretario Judicial) 9

13 Anteproyecto de Ley: Medidas Medidas Fiscales (I) Impuesto de Sociedades de aplicación general Medidas Se flexibilizan los criterios específicos que permiten la aplicación del régimen fiscal especial de arrendamiento de viviendas: El número mínimo de viviendas arrendadas u ofrecidas será de 8 (antes 10) Las viviendas deberán permanecer arrendadas u ofrecidas al menos durante 3 años (antes 7) Las actividades de promoción inmobiliaria y arrendamiento serán objeto de contabilización separada para cada inmueble Para entidades con actividades complementarias a la principal de arrendamiento será de aplicación el régimen fiscal especial (exención del 85%) cuando al menos el 55% de las rentas sean susceptibles de generar rentas con derecho a bonificación 10

14 Anteproyecto de Ley: Medidas Medidas Fiscales (II) Impuesto sobre la Renta de No Residentes Medidas Hasta ahora las entidades no residentes estaban sujetas a un gravamen especial por disponer de bienes inmuebles en España (GEBI 3% valor del inmueble) A partir de ahora tan solo las entidades extranjeras residentes en un paraíso fiscal propietarias de bienes inmuebles en España serán sometidas a dicho gravamen especial. 11

15 Anteproyecto de Ley: Medidas Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (I) Las SOCIMI, creadas en 2009, son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios urbanos para su alquiler, incluyendo tanto viviendas como cualquier otro inmueble urbano Situación actual Plazo de mantenimiento de los inmuebles en arrendamiento, promovidos por la entidad: 7 años Requisitos de diversificación: tener al menos 3 inmuebles en su activo y que ninguno de ellos represente más del 40% del activo de la entidad Requisitos para la admisión a cotización en mercado regulado: capital en circulación mínimo del 25% y mínimo de 100 accionistas Capital social mínimo: 15 millones de euros Obligaciones de distribución de beneficios: 90% de los beneficios que no deriven de los dividendos Requisito de financiación ajena inferior al 70% del activo 12

16 Medidas Anteproyecto de Ley: Medidas Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (II) Reducción del plazo de mantenimiento de los inmuebles en arrendamiento, promovidos por la entidad: 3 años Eliminación de los requisitos de diversificación (antes mínimo 3 inmuebles y que ninguno representara >40% del activo). Reducción del capital social mínimo: 5 millones de euros Régimen fiscal: Tipo de gravamen 0% (anterior 19%) Obligación de distribuir el beneficio procedente de su actividad : 80% (antes 90%). Fiscalidad de los accionistas 19% Flexibilización de requisitos: Posibilidad de cotizar en un sistema multilateral de cotización (ejemplo Mercado Alternativo Bursátil) Eliminación de los requisitos relativos a la financiación ajena 13

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