Resumen de la Ordenanza de Estabilización de Renta:

Transcripción

1 Resumen de la Ordenanza de Estabilización de Renta: Centrándose en Cómo Ajustar Alquileres y el Programa Justo y Razonable Una presentación de las divisiones del Cumplimiento de Código y la Estabilización de Renta

2 Once Maneras Para Ajustar Rentas 1. Ajuste de renta a causa de unidad vacante voluntariamente 2. Aumento de renta anual 3. Inquilino adicional 4. Recuperar del inquilino la cuota de registro del RSO 5. Recuperar del inquilino la cuota de SCEP 6. Recargo temporal de Detectores de humo y monóxido de carbón 7. Sobrecargo temporal del Programa de Mejoras Capitales 8. Sobrecargo temporal de Reforzamiento Sísmica 9. Sobrecargo temporal de Trabajo de Rehabilitación 10. Aumento permanente del Programa de Renovación Primaria 11. Aumento permanente del Programa Justo y Razonable

3 Seis aumentos de alquiler que NO SE REQUIEREN APROBACION de HCIDLA 1. Ajuste de renta a causa de unidad vacante voluntariamente 2. Aumento de renta anual 3. Inquilino adicional 4. Recuperar del inquilino la cuota de registro del RSO 5. Recuperar del inquilino la cuota de SCEP 6. Recargo temporal de Detectores de humo y monóxido de carbón

4 Cinco programas de ajuste de alquiler QUE REQUIEREN la aprobación del HCIDLA Programas para sobrecargos de alquiler temporales: 7. Mejoras Capitales 8. Reforzamiento Sísmico 9. Trabajo de Rehabilitación Programas para aumentos de alquiler permanentes: 10. Programa de Renovación Primaria 11. Programa Justo y Razonable

5 Justo y Razonable (J&R) Mecanismo para obtener alivio económico de las restricciones de aumento de renta. $25 Cobro de Aplicación. Proveer dos estados de Pérdidas y Ganancias de la propiedad: 1) Año Base y 1) Año Actual, a menos que este sujeta a una perdida de operación para el año actual. Declaraciones de Ingresos y Gastos pueden ser del dueño anterior. Análisis es basado en el numero total de las unidades en la parcela. Para determinar si usted es elegible para un aumento de J&R: Ingresos Netos del Año Actual deberá ser MENOS QUE los Ingreso Netos Ajustado del Año Base. APROBACION DE HCIDLA REQUERIDO: Aumento de renta basado en Aplicación de J&R deberá ser aprobado por un oficial de audiencia y/o el RAC.

6 PROGRAMA J & R: SUPOSICIONES Los ingresos provenientes de alquileres es un negocio. Los ingresos netos de operaciones es la clave del beneficio económico. Los ingresos netos de operaciones recibido en Mayo 1978 proveo un margen Justo y Razonable al propietario. Aumentos permitido bajo la Ordenanza + Proposición 13 ahorro fiscal mantuvo un nivel de beneficio.

7 PROGRAMA J & R: DOCUMENTACIÓN REQUERIDO DEL AÑO BASO Formulario Apéndice E del IRS o Forma Registro de Ingresos de Alquileres (Lista de todas las unidades, renta mensual, y renta total colectada por unidad). Si 1977 es el Año Base entonces deberá proveer una declaración detallada de forma clara y convincente explicando los intentos para recuperar los datos financieros de 1977, incluyendo fechas y métodos utilizados. Deberá proporcionar documentación como la búsqueda de titulo de propiedad.

8 PROGRAMA J & R: DOCUMENTACIÓN REQUERIDO DEL AÑO ACTUAL Formulario Apéndice E del IRS o Forma Registro de Ingresos de Alquileres. Comprobantes de Ingresos. Todos los gastos, facturas/recibos y comprobante de pagos. Cuentas de servicios públicos y comprobante de pagos. Declaraciones de impuestos de propiedad y comprobante de pagos. Pagina de Declaración de Seguro y comprobante de pagos.

9 DOCUMENTACIÓN REQUERIDO PARA EL AÑO BASE Y EL AÑO ACTUAL Copia de Formulario Apéndice E del IRS o Forma 8825 o reportes operativos si las formas del IRS para el Año Base o el Año Actual no están disponibles. Nombre y dirección de cada inquilino que será afectado por el aumento de renta. Comprobantes de Ingresos. Copias de todos los gastos, facturas/recibos y comprobante de pagos del Año Actual (y del Año Base si esta disponible). Complete el horario de alquiler para la propiedad entera para el Año Base y el Año Actual. Declaraciones de Impuesto de Propiedad (2 requerido debido a la facturación del año fiscal). Declaración de Perdidas y Ganancias para el Año Base y Año Actual referido en la aplicación.

10 Formulario Apéndice E del IRS

11 Puntos NO Considerado como Ingresos Netos Obligaciones de servicio de deuda (hipoteca y pagos de interés). Multas, sanción, costo o gasto impuesto por agencia gubernamental. Gastos de Labor Propio a menos que pueda reportar condiciones impuesto por las Regulaciones. Costos ya recuperados bajo el RSO, por ejemplo: sobrecargo de Mejores Capitales y RSO/SCEP cobro que se transfiere al inquilino. Gastos/Ingreses deberán ser realizado en el Año Base o Año Actual SOLAMENTE (NO pagos adelantados o pagos atrasados permitido de otros años). Pagos Atrasados.

12 Ajustes comunes a las cantidades referido en la aplicación Gastos de administración están limitado a no mas de 7% de ingreso bruto. (Sección ) Gastos de reparaciones mayores deberá ser amortizado sobre un periodo de 5 a 15 años dependiendo en el tipo de trabajo, por ejemplo: fontanería, tejado, instalación eléctrica nueva, etc. (Sección C) Gastos de pintura y decoración deberá ser amortizado sobre 5 años. (Sección D) Inelegible uso de gasto de labor propio. (241.14E)

13 Proceso de Aplicación de J&R Para ayuda llame Citas disponibles el primer Martes del mes en la Oficina de Garland 1200 W. 7th St., Los Ángeles. Presentar aplicación para revisión del Departamento. Consultar con el Analista después que este completado el análisis para determinar si aprobación de oficial de audiencia es necesario. La Sección de Audiencias le notificara y los inquilinos afectados de la fecha de audiencia y dirección. Obtener Oficial de Audiencia o aprobación de RAC en dado caso de Apelación del Aumento de Renta. Proveer Notificación de 30 o 60 días de aviso a los inquilinos dependiendo en la cantidad del aumento de renta.

14 Cálculo de Aplicación de Aumento de J&R

15 J&R Ejemplo #1 Solicitante compro una propiedad de 3 unidades en Propietario proporciono el Apéndice E de 1978, Cuentas de Servicios Públicos, y Cheques Cancelados. Propietario proporciono el Apéndice E de 2013, Cuentas, Facturas y Comprobante de Pago. Solicitante pide un aumento mensual de $538 para cada unidad. Propietario nunca impuso un aumento anual permitido bajo el RSO. Ajuste de Nivel de Precio = 136%.

16 J&R Ejemplo #1: Análisis Punto 1978 Por Aplicación 1978 HCIDLA 2013 Por Aplicación 2013 HCIDLA Ingreso Brutal $14,400 $14,400 $28,900 $28,900 Administración ($784) ($784) ($1,187) ($1,913.87) Utilidades / Otro Cargos ($840) ($1,212.74) ($8,394) ($6,572.65) Mantenimiento de Propiedad ($1,447) ($1,232.45) ($6,598) ($7,269.80) Pintura ($0) ($57) ($0) ($0) Labor Propio ($0) ($0) ($0) ($0) Impuesto/Seguro ($1,082) ($1,081.77) ($7,905) ($8,419.65) Gastos Total ($4,153) ($4,367.96) ($24,084) ($24,175.97) Ingreso Operativo Neto $10,247 $10, $4,816 $4, Ingreso Neto Año Base $10,247 $10, Ajuste de Nivel de Precio % % Ajuste Base $24, $23, Actual CY 2013 Ingreso Operativo Neto $4,816 $4, Diferencia $19, $18, Dividido por 12 Meses $1, $1, Dividido por 3 Unidades $ $ Sobre Cargo Suplementario para 12 Meses $0.97

17 J&R Ejemplo #2 Solicitante adquiere propiedad con 2 unidades en 06/11/1998. Propietario proporciono el Apéndice E de Solicitante inicialmente pidió un aumento de $31.42 mensualmente para cada unidad y después presento una aplicación modificada para un aumento de $ Propietario no presento gastos de Mejores Capitales. Únicamente demostraron gastos debido a reparaciones. Propietario solamente solicito un aumento para una (1) de dos (2) unidades en la propiedad. Ajuste de Nivel de Precio = 38%.

18 J&R Ejemplo #2: Análisis Item 1999 Per Application 1999 HCIDLA 2014 Per Application 2014 HCIDLA Ingreso Brutal $14,300 $14,300 $20,980 $20,980 Administración ($536) ($536) ($1,468) ($1,468) Utilidades / Otro Cargos ($2,473) ($2,473) ($3,237.69) ($3,237.69) Mantenimiento de Propiedad ($4,333) ($4,333) ($6,840.53) ($6,840.53) Pintura ($0) ($0) ($0) ($0) Labor Propio ($0) ($0) ($0) ($0) Impuesto/Seguro ($2,082.19) ($2,082.19) ($3,862.51) ($3,862.51) Gastos Total ($9,424.19) ($9,484.19) ($15,409.33) ($15,409.33) Ingreso Operativo Neto $4, $4, $5, $5, Ingreso Neto Año Base $4, $4, Ajuste de Nivel de Precio 38.00% 38.00% Ajuste Base $6, $6, Actual CY 2013 Ingreso Operativo Neto $5, $5, Diferencia $1, $1, Dividido por 12 Meses $96.50 $96.50 Dividido por 2 Unidades $48.25 $48.25 Sobre Cargo Suplementario para 12 Meses $0

19 Como Calcular un Aumento de Renta RENTA BASE = $ Renovación Primaria o Aumento de J&R = Subtotal = $ Aumento Anual Permitido ($820 x 3%) = AJUSTE DE RENTA MAXIMO = $ Sobrecargo Temporal agregado a la Renta Total: Sobrecargo de SCEP = Sobrecargo de Mejores Capitales = OBLIGACION DE RENTA TOTAL = $

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21 Para Mas Información acerca del RSO SITIO DE WEB DEL DEPARTAMENTO: HCIDLA.LACITY.ORG ASISTENCIA TELEFÓNICA DEL RSO : (213) o (866) En persona en cualquier oficina del HCIDLA Talleres Mensuales: CONFIRMAR QUE ASISTIRA 1. SITIO DE WEB AL HCIDLA.LACITY.ORG/RSO-OVERVIEW O 2. POR TELÉFONO AL Manténgase Enterado! Revise nuestros comunicados de prensa, Blog, Calendario y Boletines: hcidla.lacity.org/media-center