Ordenza de Estabilización de Renta (RSO) principios Basicos & que hay Nuevo en el 2016

Transcripción

1 MARZO 2016 Ordenza de Estabilización de Renta (RSO) principios Basicos & que hay Nuevo en el 2016 Departameno de Viviendas + Inversion Comunitaria de los Angeles

2 Que es la estabilización de alquiler?

3 Ordenaza de Estabilización de Rentas Estabiliza las Rentas Permite desalojos solo por causa Asistencia de Rehubicación

4 Que se regula? Regla básica es: Si esta Esta regulado por la Estabilización de Alquiler (RSO)

5 ue esta cubierto? a regla básica: si esta

6 Ordenanza de la Estabilización de Alquiler (RSO) Inventario: Aproximadamente hay 118,254 propiedades bajo el RSO 638,000 RSO unidades de vivienda alquiladas. Incluye condominios, cooperativas, casa de huéspedes, parque de casa móviles, hoteles y moteles.

7 RSO No se aplica a Casa singular en un solo lote Una unidad de vivienda construida en o después del 10/1/78. Unidad de vivienda para personas de bajos recursos.

8 Exenciones del RSO cont. Unidades de lujo aprobadas por HCIDLA. Cuartos de hotel y motel ocupados menos de 30 días. Las unidades de alquiler en edificios comerciales convertidos (proyectos de reutilización adaptables) con el primer uso de vivienda después del 1-octubre

9 LARSO Registro de unidades de alquiler Cuales son los aumentos de alquiler permitidos? Qué desalojos son permitidos? Requisitos para desalojos legales Servicios de HCIDLA para dueños e inquilinos

10 Registración Anual Toda unidad RSO alquilada o ofrecida para alquiler, debe ser registrada anualmente con HCIDLA.

11 Registración Anual Cuotas debidas para unidades de renta RSO: Compartido entre Dueños & Inquilinos $24.51 Registración de unidad de RSO para alquiler $43.32 Honorarios de SCEP por unidad

12 Cuotas Debidas de Inquilinos $12.25 Junio únicamente $3.61 Mensualmente por SCEP

13 Aumentos de Alquiler Aceptables Dos tipos de aumento de renta: Sin aprobación Con aprobación

14 Sin Aprobación Descontrol por vacancia Renta al mercado de alquiler Inquilino se mueve voluntariamente Falta de pagar renta Violación de los términos del contrato Plan de Habitabilidad para el Inquilino (THP) (Falla en mudarse) Cumplir con orden del Licenciado de la Ciudad. Condominios Están sujetos a la registración y control de desalojos. Inquilinos Pre-1996 están protegidos totalmente.

15 Aumento Anual Permisible 3% 1% adicional por el Gas y/o por la Electricidad (El deposito puede ser aumentado al mismo tiempo.)

16 Depósitos de Seguridad 2016 La taza de pago del interés por Depósitos es 0.06%. El interés puede ser pagado anualmente para todas las tenencias de por lo menos un año. Los Propietario pueden proveer copias de la cuenta bancaria y pagar la taza actualmente ganado. Las disputas sobre el deposito de seguridad son manejadas por el Departamento de Derechos al Consumidor y las Cortes de Reclamos Menores.

17 10% aumento por inquilino adicional** Dentro de 60-Dias de que el propietario tuvo conocimiento actual o constructivo. ** No hay aumento para el primer menor de edad

18 Aumentos de Renta que Requieren Aprobación

19 Con Aprobación del HCIDLA Programa de Mejoras del Capital. Mejoras a las unidades o áreas comunes. Programa de Renovación Fundamental. Renovación mayor al edificio y sistemas de los edificios de renta para evitar la exposición de materiales peligrosos (requiere permiso per el LAMC y el THP. Trabajo de Rehabilitación Cualquier trabajo realizado en las unidades de renta o áreas comunes para cumplir con una Orden del HCIDLA, LADBS, LAFD, o el Departamento de salud debido a los cambios de códigos. Aumento Justo Y Razonable (Ingresos Operativos Netos) Pueden ser utilizados para las gastos de las operaciones que exceden el ingreso neto operacional. Programa de Trabajo de Modernización Sísmica. Trabajo realizado en edificios de plantas-blandas en cumplimiento con Ordenes Sísmicas de la Ciudad.

20 Con Aprobación PROGRAMA DE MEJORAS DEL CAPITAL

21 MEJORAMIENTOS CAPITALES Mejoras a la unidad de renta o áreas comunes de las unidades de renta Ejemplos: * Techo * Cortinas * Rejas de seguridad * Carpeta * Cercos * Piscina/Jacuzzi * Lavadora/secadora * A/C * Pintura del exterior del edificio * Conversión de Medidor general a individual Vida útil de 5 años.

22 Programa de Mejora al Capital HCIDLA aplicación es requerida Aplicación debe ser archivada no mas de 12 meses de cuando se completo el trabajo. HCIDLA notifica al propietario y a los inquilinos del trabajo aprobado. Sobrecargo temporal de renta. 60% of de los costos aprobados sobre 72 meses. Máximo sobrecargo es $55 por mes.

23 Con Aprobacion Programa de Renovación Fundamental

24 Programa de Renovación Fundamental Renovación de sistemas mayores adentro del edificio de renta y para abatir la exposición a materiales peligrosos. (Se requiere un permiso de acuerdo a un plan de THP.) Ejemplos: Plomería Eléctrico Estructural Pintura de plomo Asbestos Mejora Capital

25 Programa de Rehabilitación Cualquier trabajo realizado en las unidades o areas communes debido auna orden expedida por el HCIDLA, LADBS, LAFD or el Dep. De Salud: Como resultado de cambios en el edificio, fuego o codigos de salud desde 1/1/1979. Para reparar los daños resultados de los desastres naturales como fuego y terremotos.

26 Programa de Renovación Fundamental HCIDLA Aplicación Requerida Un Plan De Habitabilidad del inquilino antes de comenzar el trabajo La aplicación se debe archivar dentro de 12 meses de completar el trabajo. Propietario e inquilinos son informados del aumento. Aumento permanente. 100% de los costos aprobados sobre 180 meses. Aumento Máximo de 10% a la renta

27 Aprobación Requerida Programa de Rehabilitación

28 Programa de Rehabilitación Aplicación al HCIDLA y aprobación requerida El HCIDLA notifica al dueño e inquilino de la cantidad y trabajo aprobado. El recargo de alquiler temporal es el menos del 10% del alquiler o $75 hasta que el coste lleno se recupere. El 100% de gastos aprobados son amortizados por 60 meses

29 Aprobación Requerida Programa de Aumento Justo Y Razonable

30 Programa Justo & Razonable Cuando los gastos de explotación exceden ingresos operativos netos. No incluye el servicio de la deuda (pago de hipoteca) Debe proporcionar dos (2) años de su información financiera

31 Programa Justo & Razonable HCIDLA aplicación y aprobación es requerida El HCIDLA notifica a dueño e inquilino de la cantidad aprobada. Aumento de alquiler permanente. Análisis financiero basado en Ingresos Operativos Netos. Aviso escrito al dueño e inquilino para una audiencia es requerido.

32 Programa de Trabajo de Modernizacion Sismíca Permite recobrar el 50 porciento de los costos de la modernización sismica. Los costos seran amortizados hasta 120 meses. El tope a recobrar sera una tarifa de $38.00 por mes por 120 meses o hasta que se recobre todo, o hasta que el costo total aprovado por Departamento sea colectado. Este sobrecargo es TEMPORAL de Renta, no un aumento permanente de Renta.

33 Reducción de Servicios Reducción de servicios de vivienda = aumento ilegal de renta Asuntos de Habitabilidad son manejados por el Enforzamiento de Código

34 Tipos de Desalojo 1. Inquilino CON falta 2. Inquilino SIN falta

35 Desalojos de Inquilinos con Falta Falta de pagar renta Violación del contrato Fastidio Drogas y pandilleros Motivo ilegal

36 Inquilino con Falta (continuado) Falla de renovar contrato igual Negación de entrada Sub inquilino no aprobado Falla de reubicación de acuerdo al Plan De Habitabilidad del Inquilino

37 Desalojos SIN Falta Ocupación por en dueño o gerente Demolición o retiro permanente de el mercado de renta(acto de Ellis) Orden gubernamental Remate de HUD Convertir a unidades de bajos recursos

38 Percepción Errónea Común Un cambio de dueño no es base para aumento de renta o desalojo

39 Asistencia de Reubicación Cantidades 1 julio 2015 hasta 30 junio 2016 Tipo de inquilino Menos de 3 años 3 años o mas < 80% AMI ELEGIBLE $7,800 $10,300 $10,300 CALIFICADO $16,500 $19,500 $19,500

40 Reubicación Pagable por Negocios de Familia Aplica a los desalojos para ocupación por el dueño, esposo/a, hijos, nietos, padres y abuelos. Julio 1, 2015 Junio 30, 2016 Elegible $7,550 Calificado $15,150

41 Ordenanza de Estabilización de Renta 1. Sólo se puede desalojar por uno de los motivos permitidos por el RSO.

42 2. Para desalojos sin falta el propietario debe archivar una Declaración de Intento de Desalojar con HCIDLA.

43 Este aviso pospuesto hasta aviso adicional. 3. Dele al inquilino una notificación de 30/60 días de acuerdo a la ley Estatal. (algunos avisos requieren 120/365 días)

44 4. Pague la asistencia de reubicación a los inquilinos y los servicios del consultor de reubicación para que el inquilino pueda encontrar otra hogar (cantidades deben de ser pagadas por el propietario).

45 TALLERES PARA INQUILINOS Y PROPIETARIOS

46 Cómo Contactarnos? (213) En persona en una oficina HCIDLA RSVP PARA TALLERES EN LÍNEA EN HCIDLA.LACITY.ORG/RSOWORKSHOPS POR TELÉFONO EN Infórmese! Contrátese para nuestro boletín de noticias electrónico