ORDENANZA OR-5 EDIFICACIÓN ABIERTA EN PARCELA INDEPENDIENTE

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3 ORDENANZA OR-5 EDIFICACIÓN ABIERTA EN PARCELA INDEPENDIENTE. Artículo Definición y ámbito de aplicación. Se trata de bloques exentos de baja altura y carácter básicamente residencial, que se sitúan en parcela independiente, ajardinada y conservada con carácter privado y claramente diferenciada en relación con el espacio viario público circundante. El ámbito de aplicación de esta Ordenanza se reduce a algunas zonas de nueva ordenación en que conviene una densidad residencial media/baja que permita un control del espacio ocupado por las parcelas edificables privadas similar al que se consigue en las ordenaciones de vivienda unifamiliar. Artículo Clasificación. No existen Grados en esta Ordenanza. Artículo Condiciones de parcela. 1. Parcela mínima. La parcela edificable mínima será de 800 m2s 2. Frente mínimo. El frente mínimo a viario público será de 20 ml. Artículo Condiciones de ocupación de parcela. 1. Retranqueos obligatorios. El retranqueo mínimo a cualquier alineación o lindero parcelario será de 5 ml. 2. Porcentaje máximo de ocupación de parcela. El porcentaje máximo de ocupación de parcela será del 40%. 3. Cerramientos. En el caso de proceder al cierre total o parcial, se cerrarán y ajardinarán por cuenta privada. Los cierres opacos de fábrica no serán superiores a 0,70 ml, pudiendo ser el resto, hasta una altura máxima de 1,85 ml, resueltos mediante setos vegetales, cierres metálicos o de madera translúcidos. 71

4 Artículo Condiciones de la edificación. 1. Dimensiones de la edificación. a) Altura máxima. La altura máxima se fija en planta baja y tres plantas piso, con una altura máxima de cornisa de 12,80 ml. Se admite una 4ª planta retranqueada 3ml. o bajo cubierta inclinada de pendiente no superior a 35 grados. En este caso, las buhardillas y mansardas de iluminación no ocuparán más del 35% de la línea perimetral de fachada ni se elevarán por encima de 2,50 ml en relación con el forjado del piso de la 4ª planta. Se podrán realizar dos plantas bajo rasante con el único uso posible de garajes cuya ocupación de parcela se dispone en el artículo a).se podrá ampliar en la superficie un tercer sótano, si ello fuera necesario para cumplimentar con la dotación mínima de plazas de garajes b) Longitud y anchura máxima de la edificación. Las dimensiones máximas de los bloques edificados serán de 50 ml de longitud por 22 ml de anchura. 2. Edificabilidad a) Parámetros de edificabilidad. El índice de edificabilidad se fija en 1,25 m2c/m2s sobre la superficie neta de la parcela. 3. Condiciones de separación. La separación entre cuerpos construidos será como mínimo de vez y cuarto su altura máxima de fachada, siempre que las proyecciones ortogonales entre cuerpos construidos sean superiores a los 4 ml. Si la proyección ortogonal es inferior a 4 ml, la distancia puede reducirse a los 3/4 de la altura máxima del bloque más alto y, en ningún caso, será inferior a 6 ml. Cuando se trate de edificios proyectados en una parcela rodeada de otras parcelas edificables pero no edificadas, la distancia mínima a los linderos será la mitad de las distancias mínimas establecidas y en ningún caso inferiores a 5 ml. Si el bloque más bajo está situado al Sur, formando la línea normal de su fachada Norte un ángulo no superior a ±15 grados en relación con el eje del Norte geográfico, la regla de las distancias mínimas se podrá computar en relación con el edificio más bajo. En cualquier caso, las normas de separación entre cuerpos edificados se deberán referir a los planos exteriores definidos por cuerpos volados en todas las fachadas 72

5 en que éstos alcancen más del 35% de su longitud total. 4. Otras condiciones de la edificación. a) Alturas libres. La altura libre mínima de las plantas bajas comerciales será de 3,50 ml y la máxima de 4 ml. La altura libre mínima de las plantas dedicadas a vivienda será de 2,40 ml. En el caso de que se dediquen a usos terciarios (oficinas, etc.) esta altura mínima se elevará a 2,70 ml. b) Cuerpos volados. Se admiten balcones, terrazas o miradores que rebasen un máximo de 0,85 ml los planos de fachada si éstas alcanzan las dimensiones máximas señaladas en 6.05.O5-1; en caso de que no las alcancen se admitirán cuerpos volados de hasta 1 ml en relación con tales fachadas. c) Edificaciones complementarias.. En las ordenaciones sometidas a esta Ordenanza, se admiten incrementos en la edificabilidad u ocupación de suelo hasta de un 3% para edificaciones complementarias destinadas a garajes, vivienda del portero, locales comunitarios o deportivos, invernaderos, pérgolas, etc. Su altura máxima de cornisa no rebasará los 3,20 ml. con cubiertas planas o inclinadas un máximo de 35 grados. Artículo Condiciones estéticas y de composición. En esta Ordenanza no se imponen condiciones referentes a materiales, colores o composición específicas, diferentes de las que dimanan de los principios generales del arte y la técnica constructiva. Salvo en el caso de tratarse de equipamientos públicos o de uso terciario (en este último caso, en edificio completo independiente), no se autorizan rótulos publicitarios, salvo los que pudieran incluirse dentro de los propios huecos (vacíos) de la edificación, cuidando especialmente su tamaño, color, etc., en función de las características del entorno, pudiendo los servicios técnicos municipales imponer las condiciones que estime oportuno, dada la multiplicidad de casos que pudieran presentarse en el ámbito de aplicación de esta Ordenanza. En el caso de los rótulos no luminosos de pequeñas dimensiones, podrá autorizarse su colocación sobre el cerramiento hacia viario público. 73

6 Artículo Condiciones de uso y compatibilidad. 1. Cuadro de compatibilidad de usos. CATEGORIA I U C I T A O C H B D E S A C K R U I P E U P R PISOS SITUACIÓN 3 PRIMERA SITUACIÓN SITUACIÓN 2 SITUACIÓN 1 R P T E I S A CATEGORIA II U C I T A O C H B D E S A C K R U I P E U P R SITUACIÓN 3 SITUACIÓN 1 SITUACIÓN 2 R P T E I S A AUTORIZADO 5 AUTORIZADO CON CONDICIONES PROHIBIDO R Residencial T Terciario ES Sanitario I RU Resid. Unifamiliar TO Oficinas y bancos EA Asistencial IE RC Resid. Colectivo TC Comercios y mercados EC Cultural S P Productivo TH Hotel y residencias EK Espectaculos SU PI Industrial TB Establtos. públicos ER Religioso A PT Taller y almacenes E Equip. comunitarios EU Universitario AP PA Agropecuario ED Deportivo EI Admón. Pública AR EE Educativo EP Defensa Infraestructuras Infr. de energía Serv. Urbanos grles. Servicios urbanos Estacionamientos Aparcamiento público Aparcamiento privado 74

7 2. Condiciones del uso característico. El uso característico es el residencial desarrollado en vivienda colectiva en bloque abierto, con la siguiente condición: - Se prohiben las viviendas en planta sótano y semisótano. 3. Condiciones de compatibilidad con el uso característico. Condición 3ª: Se admite este uso en planta primera siempre y cuando esté vinculada a la planta baja con idéntico uso. Condición 5ª: Se autoriza este uso siempre que esté vinculado al domicilio permanente del titular, no ocupe más de la mitad de la superficie total del mismo y no exceda de un máximo de 75 m2c. Para uso educativo solo se autorizarán academias de idiomas, oposiciones, enseñanzas especiales para adultos y similares, respetando el límite de superficie. Condición 8ª: Se admiten establecimientos hoteleros en planta baja, siempre que se relacionen con plantas superiores, y en aquélla no se desarrollen habitaciones residenciales sino tan solo recepción y servicios comunes. Deberá contar con comunicación vertical independiente del resto del edificio. La capacidad máxima en cualquier caso será de 25 habitaciones. Condición 10ª: Se autorizan instalaciones de preescolar y guardería en planta baja, si disponen de superficies al aire libre amplias y soleadas, en proporción no inferior al 50% de la superficie cubierta, la cual no podrá sobrepasar de 150 m2c. Para academias de idiomas, oposiciones, enseñanzas especiales para adultos, etc., se admiten instalaciones con una superficie máxima de 200 m2c. Los limites de superficie se refieren exclusivamente a las aulas. Condición 14ª: El uso de espectáculos se autoriza en edificio exento, con una superficie máxima de 1000 m2c y con frente de al menos 20 ml a calle con latitud mínima de 25 ml. Condición 24ª: Se autoriza el uso de oficina y comercio en planta primera, ya sea existente o de nueva creación, con una superficie máxima de 500 m2c. En edificio de nueva construcción se exigirá que cuenten con acceso independiente. En cualquier caso, si se pretende compartimentar este espacio en actividades diferenciadas, se exigirá licencia de apertura para el conjunto en unión de la licencia de obras. En el caso de locales con acceso compartido con viviendas, el tamaño medio de cada actividad, no será inferior a 30 m2u. Condición 27ª: Se autoriza este uso siempre que su superficie total no exceda de m2c. 75

8 Condición 44ª: Se autorizan únicamente los establecimientos públicos incluidos en los Grupos I y II, con una superficie máxima de 250 m2c. Condición 45ª: Se tolera el uso educativo en planta primera, academias de idiomas, oposiciones, enseñanzas especiales para adultos y similares, con una superficie máxima de 150 m2c. 76