ORDENANZA OR-8 EDIFICACIÓN UNIFAMILIAR EN HILERA

Transcripción

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3 Artículo Definición y ámbito de aplicación. Agrupaciones de vivienda unifamiliar con patio/jardín en hilera alineadas en relación a viales o espacios libres de uso público. El ámbito de aplicación de esta Ordenanza se extiende a dos situaciones: - Colonias de viviendas en hilera existentes (Judizmendi, Paseo de Zumaquera, etc.). - Zonas de nueva ordenación. Se establece una Zona de Protección, donde los valores de conjunto determinan una regulación complementaria. Comprende el ámbito de las calles José Lejarreta y Avda. de Estíbaliz desde la calle 12 de Octubre. Estas zonas se corresponden con porciones de tejidos de viviendas unifamiliares en hilera con patios de parcela y jardincillos de fachada que, con un carácter sistemático, configuran un tejido urbano de apreciable calidad ambiental tanto desde el punto de vista residencial como desde la escena urbana, apacible y pintoresca. Artículo Clasificación. Se establecen dos Grados en esta Ordenanza: 1. Grado 1: Edificación en hilera con aprovechamiento intensivo del suelo (parcelas de tamaño reducido). 2. Grado 2: Edificación en hilera con aprovechamiento semintensivo del suelo (parcelas de tamaño medio) Artículo Condiciones de parcela. 1. Parcela mínima. a) Grado 1: 175 m2s. b) Grado 2: 270 m2s. 2. Frente mínimo. a) Grado 1: 6,5 ml. b) Grado 2: 9 ml. 113

4 Artículo Condiciones de ocupación de parcela. 1. Retranqueos obligatorios para todos los Grados. No existen a linderos laterales (ordenación en hilera). Tampoco se exige retranqueo respecto a la alineación de fachada, aunque se podrá producir por común acuerdo en tramos de ordenación completos en zonas de nueva edificación. En zonas ya edificadas y sometidas a esta Ordenanza, se ajustarán las obras de consolidación y remodelación a las alineaciones existentes. Respecto al fondo de la parcela se exigirá un retranqueo mínimo para el edificio principal de 4,50 ml. 2. Porcentaje máximo de ocupación de parcela. a) Grado 1: 65%. b) Grado 2: 45%. Estos porcentajes de ocupación máximos se refieren a planta baja, sótano y planta primera, caso de que exista. En todo caso, las proyecciones verticales de las distintas plantas deberán coincidir obligatoriamente dentro de los máximos señalados para cada grado. En consecuencia, se exige un 35% y 55%, respectivamente, para los Grados 1º y 2º de suelo libre que pueda ajardinarse y arbolarse. 3. Cerramientos para todos los Grados. Los cerramientos laterales entre distintas parcelas podrán ser totalmente opacos hasta una altura máxima de 1,85 m, sin embargo los cerramientos que linden con espacios públicos (viarios o no) podrán alcanzar dicha altura máxima, pero solo podrán ser opacos hasta una cota de 0,70 m, el resto se resolverá con cerramientos translúcidos de madera, verja metálica, etc. Se permitirá la colocación de armarios para contadores integrados en el propio cierre. Artículo Condiciones de la Edificación. 1. Dimensiones de la Edificación. a) Altura máxima. Grado 1: Se admite una altura máxima de 6 ml (planta baja y una planta). Se admiten buhardillas vivideras bajo cubierta de pendiente máxima no superior a 35 grados y con un desarrollo no superior al 40% de la longitud de cada fachada. Esta regla afectará a ambas fachadas de las agrupaciones en hilera. 114

5 Grado 2: Se admite una altura máxima de cornisa de 6,50 ml. (planta baja y una planta). Se permite, asimismo, ocupación bajo cubierta en las mismas condiciones que para el Grado 1º. b) Fondo máximo de la edificación. Grado 1: 14,00 ml Grado 2: 15,00 ml 2. Edificabilidad. Grado 1: 0,75 m2c/m2s Grado 2: 0,55 m2c/m2s Ambas sobre superficie neta de parcela. 3. Condiciones de separación para todos los Grados. Entre cuerpos edificados diferentes se guardará una separación mínima de vez y media la altura del más alto o del situado al Sur, siempre que la línea normal a la fachada Norte de este último forme con el Norte geográfico un ángulo comprendido entre ± 15 grados. Entre un cuerpo edificado y el eje de un viario o espacio libre se guardarán distancias mitad de las establecidas en el párrafo anterior. 4. Otras condiciones de la edificación para todos los Grados. a) Alturas libres: Según Normas Generales de Edificación. b) Cuerpos volados: Libres al interior de la parcela. Cuando rebasen la alineación oficial no podrán hacerlo más de 0,60 ml, siempre que no se supere un tope igual al 4% de anchura de la calle en dicho tramo. No podrán superar un 60% de la longitud de fachada. c) Edificaciones complementarias: Se admiten edificaciones destinadas a usos complementarios para la edificación principal por encima de los límites de edificabilidad y ocupación máximos señalados en esta ordenanza, y con un límite del 5% sobre los máximos fijados a tal fin. Se permitirán las edificaciones complementarias adosadas a lindero con otra parcela privada, siempre que se tenga acuerdo explícito del colindante y se respeten los retranqueos a frente viario. En caso contrario, se situarán en la parte posterior y separadas de lindero posterior una distancia igual a su altura 115

6 Artículo Condiciones estéticas y de composición. Libres. Artículo Zona de Protección. Condiciones Complementarias. - A las condiciones derivadas de la catalogación individualizada de las edificaciones, se añadirá la necesidad de que toda obra de Rehabilitación, remodelación o ampliación de las mismas respete los parámetros básicos sistemáticos de ocupación del conjunto: - Ocupación de Parcela / Retranqueos. Independientemente de las edificaciones complementarias de planta baja se respetará por la edificación principal la línea de fondo unitario. - Volumetría / cubiertas y aleros - Composición de fachadas y homogeneidad de materiales. Los testeros de las calles transversales tendrán un carácter de cierres de patio, no ofreciendo fachadas con huecos de las edificaciones complementarias. - También habrán de respetarse las características genéricas de los jardines delanteros, manteniendo la vegetación de pequeña escala y la discreción en las aberturas del sótano y los elementos de recintado. - Las medidas que afecten a la vialidad habrán de garantizar el mantenimiento del carácter doméstico y pacífico de la trama y conservar y potenciar el arbolado público 116

7 Artículo Condiciones de uso y compatibilidad. 1. Cuadro de compatibilidad de usos. CATEGORIA I U C I T A O C H B D E S A C K R U I P E U P R PISOS 5 5 SITUACIÓN 3 PRIMERA 5 5 SITUACIÓN SITUACIÓN 2 29 SITUACIÓN 1 R P T E I S A CATEGORIA II U C I T A O C H B D E S A C K R U I P E U P R SITUACIÓN 3 SITUACIÓN 1 SITUACIÓN 2 R P T E I S A AUTORIZADO 5 AUTORIZADO CON CONDICIONES PROHIBIDO R Residencial T Terciario ES Sanitario I RU Resid. Unifamiliar TO Oficinas y bancos EA Asistencial IE RC Resid. Colectivo TC Comercios y mercados EC Cultural S P Productivo TH Hotel y residencias EK Espectaculos SU PI Industrial TB Establtos. públicos ER Religioso A PT Taller y almacenes E Equip. comunitarios EU Universitario AP PA Agropecuario ED Deportivo EI Admón. Pública AR EE Educativo EP Defensa Infraestructuras Infr. de energía Serv. Urbanos grles. Servicios urbanos Estacionamientos Aparcamiento público Aparcamiento privado 117

8 2. Condiciones del uso característico. El uso característico es el residencial, desarrollado en vivienda unifamiliar en hilera. 3. Condiciones de compatibilidad con el uso característico Condición 5ª: Se autoriza este uso, si está adscrito a la vivienda del titular, no ocupando más del 40% de la superficie total de la misma, ni sobrepasando una superficie total de 75 m2c. Para el uso educativo solo se toleran academias de idiomas, oposiciones, enseñanzas especiales para adultos, etc., respetando la limitación de superficie. Condición 15ª: Se autorizan establecimientos hoteleros, con una capacidad máxima de 25 habitaciones, pudiendo contar con una superficie máxima destinada a todo tipo de servicios comunes, que no alcance los 15 m2c por habitación, y que en ningún caso podrá superar la superficie destinada a alojamiento. Deberá contar con aparcamiento privado, a razón de una plaza de vehículo por cada habitación. Condición 16ª: Este uso en planta baja se autoriza, con una superficie máxima de 50 m2c. En edificio exento no podrá sobrepasar los 300 m2c, debiendo contar con aparcamiento privado con capacidad de una plaza por cada 25 m2c en establecimientos públicos y una por cada 50 m2c o unidad diferenciada de oficinas, pudiendo disponerlos en superficie ocupando exclusivamente la franja de parcela entre el frente de edificación y unido a la calle. Solo se permitirán establecimientos públicos de los Grupos I o II. Condición 29ª: En caso de plantearse en edificio aislado estará por debajo de la rasante natural del terreno. Artículo Condiciones particulares para agrupaciones de vivienda unifamiliar diferentes a la hilera. En zonas de nuevo crecimiento puede resultar de interés la utilización de la tipología de vivienda unifamiliar densa, agrupada de formas diferentes a las clásicas en hilera que se regulan en esta Ordenanza. Se determinan a continuación las condiciones en que estas variaciones pueden ocurrir: 1. En suelo urbano solo se admitirán modificaciones que afecten a manzanas completas a través de Estudios de Detalle que no alteren ninguno de los parámetros de la Ordenanza básica (edificabilidad, ocupación de suelo, parcela mínima, alturas) y siempre que no se empeoren las condiciones de separación que afectan a manzanas colindantes. 118

9 2. En suelo urbanizable en el que se proponga indicativamente para determinadas zonas esta Ordenanza, el Plan Parcial correspondiente podrá concretar la Ordenanza de aplicación, siempre que se respete al menos la tipología básica y la edificabilidad bruta a nivel de manzana edificable. 119

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