VALUACIÓN DE TERRENOS RÚSTICOS Y CULTIVOS. Ing. Víctor L. Guzmán Fajardo

Transcripción

1 VALUACIÓN DE TERRENOS RÚSTICOS Y CULTIVOS Ing. Víctor L. Guzmán Fajardo

2 BASES A CONSIDERAR EN LAS VALORIZACIONES Las Regiones Naturales del Perú El Mapa Ecológico del Perú El Sistema de Clasificación de Tierras por Capacidad de Uso Mayor El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú

3 CLASES DE VALORES MÁS FRECUENTES EN VALUACION DE PREDIOS RÚSTICOS Valor Normal de Mercado Valor Comercial Valor Reglamentario Valor de Realización Valor Afectivo Valor de Remate Valor según rentabilidad agrícola y/o ganadera Valor de Servidumbres y Usufructos

4 VALUACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS Pasos a seguir en valuación de terrenos rústicos: Inspección ocular de campo Determinación de la Región geográfica del Perú correspondiente Zona de Vida Categorías de suelos Estudio de mercado Toma de vistas fotográficas

5 ESTUDIO DE MERCADO EN CAÑETE En un estudio de Mercado del Valle de Cañete se encontró una escritura compra-venta de terreno rústico correspondiente a zona cercana al distrito de San Luis, celebrada entre la Municipalidad de Cañete y una persona particular en que el valor pactado fue de $35,000/ha. Por otro lado, se detectó que ofertaban terrenos de segunda categoría entre 30 y 32 mil dólares por hectárea; y de tercera categoría; entre 20 a 25 mil dólares por hectárea. Por tanto, para los terrenos motivo de valorización de tercera categoría, por contenido tolerable de sales solubles se adoptó el valor de 20 mil dólares por hectárea.

6 VALORIZACION DE ERIAZOS El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú establece que la valuación de eriazos se halla multiplicando el valor básico eriazo (VBE) por el área materia de valuación y que éste valor básico, para los eriazos no ribereños al mar, se alcanza aplicando la siguiente expresión: VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E VBE = Valor básico eriazo VR = Valor comercial de terreno de primera categoría d = Distancia al área con valor oficial urbano U = Uso T = Topografía y naturaleza del terreno V = Vías que sirve a la zona en que se ubica el terreno E = Factor de corrección ecológica En eriazo ribereño al mar (D es la distancia a la línea de alta marea) VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E

7 VALORIZACIÓN DE CULTIVOS TRANSITORIOS Tipo de Cultivo Estado de período vegetativo Cultivo índice en la zona o localidad Rendimiento/Ha Previo en chacra Valor Bruto de Producción Costo de Producción Rentabilidad

8 FICHA TÉCNICA DE CULTIVO DE ALGODÓN DE TANGUIS

9 FICHA TECNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO CULTIVO: Zapallo VARIEDAD: Macre EPOCA DE SIEMBRA: Todo el Año NIVEL TECNOLOGÍCO: Alto Período Vegetativo: 5 meses; inicio de la cosecha, a los 120 días, durante 30 días DISTANCIAMIENTO: Entre surcos, 7 m y entre plantas: 2 m Siembra en surcos mellizos, 2 plantas por golpe. I. COSTOS DIRECTOS A. MANO DE OBRA B. MAQUINARIA Y EQUIPO LABOR a. Preparación del terreno Limpia de canales y acequias Despaje Chaleo y Quema Bordeadura Tomeo Incorporación de Estiércol Riego de Machaco Tapadura de surcos Nº DE JORNAL VALOR UNITARIO S/. COSTO TOTAL S/ b. Siembra Siembra C. INSUMOS c. Labores culturales Primer abonamiento Primer deshierbo Segundo abonamiento Cambio de surco Desahije Acomodo de guías Segundo deshierbo Aplicaciones foliares d. Riegos e. Control Fitosanitario f. Cosecha Cosecha y selección Guardianía TOTAL MANO DE OBRA 293 1,596.00

10 FICHA TÉCNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO II. COSTOS INDIRECTOS GASTOS GENERALES Gastos de Administración (8% Costos Directos) S/ Imprevistos (10% de costos Directos) CONSOLIDADO TOTAL COSTOS INDIRECTOS S/ COSTOS DIRECTOS A. Mano de Obra S/ B. Insumo C. Insumos 1, S/.3, COSTOS INDIRECTOS S/ D. Gastos de Administración S/ E. Imprevistos S/ COSTO TOTAL S/.3, US$

11 VALORIZACIÓN DE CULTIVOS PERMANENTES Tipo y edad de las plantación Distanciamiento entre plantas y entre líneas Número de plantas por hectárea Estado de conservación Rentabilidad de plantación modelo en la zona o localidad Depreciación Valor por hectárea de la plantación y valor por planta según años restantes de vida útil

12 COSTOS DE PRODUCCIÓN POR HECTAREA (Espárrago Instalación) Departamento : Ica Área Total del Cultivo(Has) : Provincia : Ica Tenencia de la Tierra : Propia Distrito : Parcona Tipo de Suelo : Franco Cultivo, Variedad : UC 157 F1 Rendimiento x Ha. 1ºaño : 3,000 Fecha de Siembra : Prefer. Verano Otoño Precio Promedio (en Chacra) : Fecha de Cosecha : Cosecha grande Set-Dic Nivel Tecnológico : Medio Cosecha pequeña May-Jun Distanciamiento : 1.8 x 2.7 m. Tipo de Cambio : 3.53 Nivel de NPK : Fecha : Enero-01 UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO ACTIVIDAD DE UTILIZADA UNITARIO TOTAL MEDIDA SOLES SOLES COSTOS DIRECTOS 13, MANO DE OBRA 1, Preparación de Terreno Despaje, incorporación de M.O. Jornal Tomeo, riego machaco Jornal Siembra Selección y desinfección de plántulas Jornal Distribución de plántula Jornal Transplante Jornal Recalce Jornal Labores Culturales Mezcla, abonamiento (2) y aplicaciones Jornal Despiques(4) Jornal Tomeo Jornal Aplicación de pesticidas (4) Jornal Riegos Jornal

13 B. MAQUINARIA AGRICOLA 1, A. Subsolado, arado, rayado (seco) Hora/máq B. Arado, Grada, nivelado, rayado Hora/máq C. Acarreo de abonos Hora/máq D. Cultivo, rayado Hora/máq C. INSUMOS 10, Semilla Kg , , Fertilizantes : A. Urea Kg Fosfato Di Amónico Kg Sulfato de Potasio Kg Guano de corral T.M , Pesticidas Hunter Lt Benlate Kg Poliphos Lt Nitrofoska Kg Fetrilon Combi Kg Polibor Lt Quelato Fe Kg Quelato Zn Kg Lorsban Lt Perfektion Lt Citowett Lt Agua : Pozo M3 15, , Otros Flete Traslado de insumos Kg. 31, ,092.32

14 II. COSTOS INDIRECTOS 1, A Imprevistos 8% 1, B Gastos Administrativos 2.50% C Asistencia técnica 2.50% D Interes Bancario COSTO TOTAL 14, $ 3, ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO INSTALACION EN UNA HECTAREA DE TIERRA 1.- VALORACION DE LA COSECHA * Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 3,000 * Precio Promedio de Venta (Kg.) S/ * Valor Bruto de la Producción S/. 7, ANALISIS DE RENTABILIDAD * Costos de Producción Total S/. 14, * Valor Bruto de la Producción S/. 7, * Utilidad Bruta de la Producción S/. -7, * Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/ * Costo Producción Unitario (Kg.) S/ * Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/ * Utilidad Neta Estimada S/ * Índice de Rentabilidad ( % ) % NOTA: El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/ El costo de alquiler la Tierra por no hay, porque es propia S/. 13,758.50

15 COSTOS DE PRODUCCIÓN POR HECTÁREA (Espárragos Mantenimiento) Departamento : Ica Área Total del Cultivo(Has) : Provincia : Ica Tenencia de la Tierra : Propia Distrito : Parcota Tipo de Suelo : Franco Cultivo, Variedad : UC 157 F1 Rendimiento x Ha. 2º año : 8,000 Fecha de Siembra : preferente Verano Otoño Precio Promedio (en Chacra) : Fecha de Cosecha : Cosecha grande Set-Dic Nivel Tecnológico : Medio Cosecha pequeña May-Jun Distanciamiento : 1.8 x 2.7 m. Tipo de Cambio : 3.53 Nivel de NPK : Fecha : Enero-01 UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO ACTIVIDAD MEDIDA UTILIZADA UNITARIO TOTAL S/ S/ COSTOS DIRECTOS 9, MANO DE OBRA 2, Labores Culturales Mezcla de abonos Jor Abonamientos (2) Jor Despiques y otros Jor Tomeo, riego Jor Aplicación de pesticidas (4) Jor Cosecha Cosechadores Jor ,280.00

16 B. MAQUINARIA AGRICOLA Cultivo, rayado H.M Acarreo de abonos H.M Incorporación de follaje al suelo H.M C. INSUMOS 6, Fertilizantes : A. Urea Kg Fosfato Di Amónico Kg Sulfato de Potasio Kg Guano de corral T.M Pesticidas Fetrilon Combi Kg Poliphos Lt Nitrofoska Kg Quelato Fe Kg Quelato Zn Kg Benlate Kg Lorsban Lt Dipel Kg Plantvax Lt Citowett Lt Agua : Pozo M3 15, , Otros Flete Traslado de insumos Kg. 9, II. II.- COSTOS INDIRECTOS 1, A Imprevistos 8% B Gastos Administrativos 2.50% C Asistencia técnica 2.50% D Interés Bancario COSTO TOTAL 10, $ 2, S/. 7,451.50

17 ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO MANTENIMIENTO 1.- VALORACION DE LA COSECHA EN UNA HECTAREA DE TIERRA * Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 8,000 * Precio Promedio de Venta (Kg) S/ * Valor Bruto de la Producción S/. 21, ANALISIS DE RENTABILIDAD * Costos de Producción Total S/. 10, * Valor Bruto de la Producción S/. 21, * Utilidad Bruta de la Producción S/. 10, * Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/ * Costo Producción Unitario (Kg.) S/ * Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/ * Utilidad Neta Estimada S/ * Indice de Rentabilidad ( % ) 95.90% NOTA : El tipo de FLUJO tractor DE CAJA que se PARA utiliza LA es EVALUACION Massey Fergunson ECONOMICA de 110 DEL HP. CULTIVO Hora S/. DEL ESPARRAGO El costo AÑO de la Tierra RENDIMIENTO por alquiler no hay, PRECIO porque es propia INGRESOS COSTO PROD. UTILIDAD BRUTA KG./HA US$/KG. US$ US$ US$ Nota : el período vegetativo con una cosecha anual el cultivo dura entre 8 a 10 años y con 2 cosechas al año se reduce a 6 años.

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19 VALORACIÓN DE EDIFICACIONES EN PREDIOS RÚSTICOS Características constructivas, área afectada y áreas techada Edad de la o las Edificaciones Depreciaciones Aplicación de Valores Unitarios depreciados por edad y estado de conservación

20 CODIGO Nº CSL PR-006 Carretera DV Yanacocha Hualgayoc VALUACION COMERCIAL DE EDIFICACION I. MEMORIA DESCRIPTIVA FECHA DE VALUACION 19 de Febrero del 2008 ESTADO ACTUAL OCUPADO PREDIO RUSTICO USO ACTUAL VIVIENDA ZONIFICACION Rural Considerado en valor total del TERRENO mismo MEDIDAS PERIMETRICAS (m) Por el Frente 5.00 Por la Derecha 7.00 Por la Izquierda 7.00 Por el Fondo 5.00 PERIMETRO ( m ) AREA TECHADA ( m 2 ) SERVICIOS EXISTENTES: ESTADO DE CONSERVACION Regular No cuenta con servicios de agua,desagüe ni energía eléctrica. ANTIGUEDAD (años) Estimado 6 años ENTORNO: Se desconoce inscripción INSCRIPCIÓN REGISTRAL registral. Terrenos de pasturas. II. VALUACION PARTES QUE INTEGRAN LA CONSTRUCCION CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS y Valor/m 2 ( S/. ) MUROS Y COLUMNAS Tapial E TECHOS Calamina F PISOS Tierra Compactada I 5.59 PUERTAS Y VENTANAS Madera corriente G REVESTIMIENTOS Sin Revestimiento I 0.00 BAÑOS Sin aparatos sanitarios H 0.00 INSTALACIONES ELECT Y SANIT. Sin instalación elect ni sanit H 0.00 VALOR UNITARIO DE LA EDIFICACION S/ VALOR UNITARIO EDIFICACION (S/.m 2 ) S/ DEPRECIACION ( % ) 35 FACTOR DE DEPRECIACION 0.65 VALOR UNITARIO DEPRECIADO (S/.m 2 ) AREA TECHADA (m 2 ) VALOR EDIFICACION ( VE ) S/. 5, III. VALOR DE LA EDIFICACION VALOR TOTAL ( S/. ) 5, VALOR TOTAL ( $ ) 1, PRECIO TOTAL ( S/. ) 6, PRECIO TOTAL ( $ ) 2,129.32

21 Valuación Total Comercial del predio: VTC = Valor del terreno (VT) + Valor de plantaciones transitorias y/o permanentes (VP) + valor edificaciones (VE)

22 MUCHAS GRACIAS!