CRITERIOS A CONSIDERAR PARA LA ELABORACIÓN DE UN INFORME DE TASACIÓN

Transcripción

1 II SEMINARIO REGIONAL DE TASACIONES AREQUIPA, 17 DE NOVIEMBRE DEL 2010 CRITERIOS A CONSIDERAR PARA LA ELABORACIÓN DE UN INFORME DE TASACIÓN Expositor: Ing. Martin Muñoz Alegría PERITO DE PLANTA MVCS-DNC

2 EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

3 R. M. Nº VIVIENDA, Resolución Ministerial Nº VIVIENDA ALCANCE Rige la actividad en toda la República Títulos 6 31 Capítulos 209 Artículos Criterios, Conceptos, Definiciones y Procedimientos normativos técnicos

4 NORMATIVIDAD EXISTENTE

5 OTRAS NORMAS QUE DEBEMOS CONOCER PARA LA DETERMINACION DEL VALOR DE UN BIEN (Decreto Legislativo N 295 y sus Modificatorias) CODIGO CIVIL PERUANO. 5 LEY DE TRIBUTACION MUNICIPAL DECRETO LEGISLATIVO Nº 776, (Decreto Supremo N VIVIENDA) EL REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES. (Decreto Supremo N MTC del ) REGLAMENTO LEY DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, EL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN Y SUS MODIFICATORIAS (TITULO I). ( Ley Nº ) LEY y SU REGLAMENTO DE REGULACION DE HABILITACIONES URBANAS Y DE EDIFICACIONES (MODIFICA TITULO II, REGLAMENTO LEY 27157). ( Ley Nº ) LEY GENERAL DE EXPROPIACIONES. ( Ley Nº ) LEY QUE FACILITA LA EJECUCION DE OBRAS VIALES. (Ley que modifica el Articulo 21º de la Ley Nº 28687) LEY DE DESARROLLO Y COMPLEMENTARIA DE LA FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMAL, ACCESO AL SUELO Y DOTACION DE SERVICIOS BASICOS. (Ley Nº y su Reglamento) LEY DE PRIVATIZACION DE MERCADOS PUBLICOS. (Ley Nº y su Reglamento) LEY DE GENERAL DEL SISTEMA NACIONAL DE BIENES ESTATALES.

6 QUE ES UN PERITO VALUADOR? PROFESIONAL COLEGIADO CAPACITADO para efectuar la valuación de un bien estudios superiores y a su EXPERIENCIA

7 EN EL PERU: MINISTERIOS EN EL MUNDO: 78 INSTITUTOS ASOCIADOS DE VALORACIÓN Ó TASACIÓN REPEJ EMPRESAS PRIVADAS

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9 QUE ES UNA TASACION? PROCEDIMIENTO ESTUDIA FECHA ANALIZA DICTAMINA CUALIDADES Y CARACTERISTICAS ESTIMAR EL VALOR, JUSTIPRECIO Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha para establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del RNT. (ARTICULO I.02)

10 TASACIONES MUEBLES INMUEBLES

11 IMPORTANCIA Y USO Para la determinación de la base imponible para el cálculo del impuesto predial, Expropiaciones. Para efectos de Compra Venta. SISTEMA ECONOMICO Garantías en Operaciones Crediticias ADMINISTRACION PUBLICA SISTEMA FINANCIERO Revalorizac. de Activos fijos. CONTABLE SISTEMA JUDICIAL En los procesos Judiciales y Conciliatorios

12 ESTAMOS CAPACITADOS PARA EFECTUAR TASACIONES?

13 CRITERIOS A CONSIDERAR PARA LA ELABORACIÓN DE UN INFORME DE TASACIÓN

14 INFORME DE TASACIÓN II VALUACIÓN I MEMORIA DESCRIPTIVA III ANEXOS INFORME DE TASACIÓN

15 LA MEMORIA DESCRIPTIVA COMPRENDE: (art.ii.b.14) PROPIETARIO SOLICITANTE OBJETO METODOLOGIA O REGLAMENTACION EMPLEADA FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA UBICACIÓN, LINDEROS Y PERIMETRO, AREA DEL TERRENO ZONIFICACION Y USO DEL PREDIO INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO DESCRIPCION DEL PREDIO, DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS DESCRIPCION DE LA EDIFICACION, ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACION, ESPECIFICACIONES ANALISIS DE LA DOCUMENTACION REGISTRAL, SERVIDUMBRES, CARGAS OBSERVACIONES

16 DOCUMENTO REGISTRAL: CRI, PE., FICHAS ESCRITURA DE COMPRA VENTA, CONTRATOS PRIVADOS CV., DE TRANSFERENC. OTROS: TARJETA DE PROPIEDAD,.. NOMBRE DEL PROPIETARIO, AREA DEL INMUEBLE, UBICACIÓN, LINDEROS Y PERIMETRO, CARGAS Y GRAVAMENES, SERVIDUMBRES, ANTIGUEDAD FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA DOCUMENTACION

17 LA VALUACION BIENES INMUEBLES REGLAMENTARIA COMERCIAL BIENES MUEBLES COMERCIAL

18 LA VALUACION DE BIENES INMUEBLES VI= VT + VE + VI + VOC

19 VALUACIONES REGLAMENTARIAS VOE (COSTA, SIERRA Y SELVA) VALUACION DE EDIFICACIONES + VALUACION DE TERRENOS + PLANOS DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS URBANOS LISTA DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS EN CENTROS POBLADOS MENORES + VALUACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES APROBADOS POR R.M. ANEXO Nº 01 CUADRO DE VALORES OFICIALES DE EDIFICACION (FACTOR DE OFICIALIZACION)

20 VALUACIONES COMERCIALES -ESTUDIO MERCADO VALORES DE DE -PRESUPUESTO DE OBRA + VALUACION DE OBRAS COMPLEM. E INST. FIJAS Y PERMANEN. -ESTUDIO DE MERCADO DE VALORES COMERCIALES DE TERRENOS URBANOS. VALUACION DE TERRENOS + + VALUACION DE EDIFICACIONES -ESTUDIO DE MERCADO DE VALORES COMERCIALES DE EDIFICACIONES. -PRESUPUESTO DE OBRA

21 TERRENOS UBICADOS EN ZONA RURAL DEDICADOS A USO AGRICOLA, PECUARIO, FORESTAL, DE PROTECCION Y ERIAZOS QUE NO HAYAN SIDO HABILITADOS COMO URBANOS NI ESTEN COMPRENDIDOS DENTRO DE LOS LIMITES DE EXPANSION URBANA. REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES (S/. / m2) ESTUDIO DE MERCADO LA VALUACION DE TERRENO RUSTICO ZONA DE EXPANSION URBANA URBANO TERRENOS QUE SE ENCUENTRAN SITUADOS EN CENTRO POBLADO Y SE DESTINE A VIVIENDA, COMERCIO, INDUSTRIA O CUALQUIER OTRO FIN URBANO, Y LOS TERRENOS SIN EDIFICAR SIEMPRE QUE CUENTEN CON LOS SERVICIOS PROPIOS DEL CENTRO POBLADO LISTADO DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS RUSTICOS (S/. / Ha.) TERRENOS QUE MANTENIENDO SU CONDICION LEGAL DE RUSTICOS SE ENCUENTRAN AUTORIZADOS PARA REALIZAR EN ELLOS EL CAMBIO DEL USO DE LA TIERRA, DE ACUERDO A LA ZONIFICACION ESTABLECIDA EN LOS PLANES DE DESARROLLO OFICIALES PLANOS BASICOS ARANCELARIOS QUE CONTIENEN VALORES OFICIALES DE TERRENOS URBANOS (S/. / m2)

22 EL VALOR DE LA EDIFICACIÓN? Medición de los componentes Metrado el análisis de los costos unitarios directos el análisis de los costos unitarios indirectos Mano de obra, Los materiales y los Equipos Los gastos generales: fijos y variables, la utilidad e impuestos

23 VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS Para determinar el valor de las obras complementarias es necesario operar de la misma manera que las obras de edificación, realizar las mediciones (metrados) y realizar los análisis de costos unitarios respectivos. Obtenido así el valor de reposición hay que auscultar el mercado o determinar la performance del negocio para incluir o no intangibles. En el caso de valuaciones reglamentarias usaremos el factor de oficialización al costo directo comercial de las partidas o presupuestos.

24 LA VALUACION DE BIENES MUEBLES VALOR SIMILAR NUEVO (VSN) VALOR RESIDUAL (R) DEPRECIACION (D) GRADO DE OPERATIVIDAD (Go) EDAD (E) VIDA TOTAL UTIL (T) EXPECTATIVA DE VIDA (P) VALOR DE REPOSICION (VR) VALOR COMERCIAL (VC)

25 CALCULOS, FOTOGRAFIAS Y PLANOS ANEXOS

26 ERRORES EN UN INFORME VALUATORIO

27 LOS ERRORES Presentación de un informe valuatorio SOMOS RESPONSABLES DE LA PRESENTACIÓN COMPROMETER CATALOGAR COMO MALOS PROFESIONALES. EL CONTENIDO EL VALOR de un informe valuatorio

28 CUALES SON LOS ERRORES QUE EL PERITO COMETE FRECUENTEMENTE EN LA ELABORACIÓN DE UNA VALUACIÓN?

29 1.- Inspección ocular 2.-La tercerización del trabajo. 3.-El incumplimiento con fechas. 4.-La inconsistencia de información descrita. 5.-La incorrecta interpretación de títulos. 6.-Estudio de mercado. 7.-La incorrecta aplicación de reglamentos y normas. QUE MÁS?...

30 RECOMENDACIONES

31 El informe debe ser fácil de leer, revisar y entender. Deberá precisar el propósito de la tasación, la fecha determinada y representar las características del bien a valuar (ubicación, dimensiones, zonificación, especificaciones de construcción, niveles, cargas y titulares registrales), al que se asigna un valor sustentado en la información recopilada y analizada mencionada anteriormente, con argumentos claros y entendibles para toda persona que lea el informe. Debe ser prudente, tendiendo a evitar riesgos que podrían emanar incorrectas interpretaciones de la información que se comunica. Se debe indicar el nivel de piso, o donde se encuentra la superficie del terreno, si existiese cambios de nivel y si este ha sido corroborado con algún instrumento de medición. Hay que determinar si las obras se encuentran recepcionadas por la municipalidad, se encuentran inscritas en los registros públicos si están en tramite de regularizar. Deberá estar suscrita por un profesional competente para hacerlo.

32 7 CONDICIONES DE UN BUEN TASADOR SABER MUCHA MAS ETICA PERICIA MAS ETICA SER VALUADOR, NO SOLO PARECER ETICA QUERER HACER.

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34 Saber tasar no significa como muchos creen tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas de la ciudad o del país, sino saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado UBICACIÓN DE MUESTRAS UBICACIÓN DEL PREDIO

35 PAGINAS WEB inmuebles/clasificados el trome.htm m2 cusco santiago.html deterreno en abancay

36 VALOR DE TERRENO obras Mejor uso + renta valor de un terreno valor del terreno urbano siempre está en función de lo que tiene como obras o de las posibilidades de tenerlas.

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38 Objeto de una tasación: «determinar el valor de un BIEN en función de la unidad monetaria, para un mercado dado y en un determinado tiempo".

39 UBICACIÓN Y ZONIFICACIÓN

40 ENTORNO

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42 DISTRIBUCION DPTO 203

43 PISO TIPICO SOTANO 1 HALL

44 CARGAS Y GRAVAMENES