CÓMO FORMALIZO MI VIVIENDA?

Transcripción

1 Licencia de Construcción? Sucesión Intestada? de Independización? Declaratoria Fábrica? Prescripción Adquisitiva? CÓMO FORMALIZO MI VIVIENDA? Municipalidad Metropolitana de Lima

2 La siguiente cartilla contiene conocimientos básicos de propiedad y te explica de forrma sencilla los procedimientos necesarios para la formalización de tu edificación. 1. Qué son los Bienes? Los bienes son cosas u objetos y se clasifican generalmente en: Bienes Muebles Bienes Inmuebles Son aquellas cosas que si se pueden trasladar de un lugar a otro Ejemplo: Los animales, una pala, los Vehículos, etc. Son aquellas cosas que no se pueden trasladar de un lugar a otro. Ejemplo: una casa, chacra, terreno. 2. Qué es la Posesión? Se entiende por posesión el acto de tener un bien o una cosa. Esta persona puede usar, disfrutar, disponer el bien o cosa, sin que necesariamente sea el propietario. Para bienes inmuebles (terrenos y casas), un contrato que se relaciona mucho con la posesión es el contrato de alquiler o arrendamiento.

3 3. Qué es el Derecho de Propiedad? Es el poder total frente a otras personas sobre un bien, como una vivienda, terreno o lote. El propietario tiene el derecho de disponer, usar o disfrutar del bien, sin más limitaciones que las que imponga la ley. Qué puedo hacer como propietario? USAR DEL BIEN DISFRUTAR DEL BIEN DISPONER DEL BIEN Como propietario tienes el derecho de utilizar el bien para tus intereses, siempre que no violes normas o derechos de otros propietarios. Por Ejemplo: Puedes hacer una fiesta, siempre y cuando no afectes a los vecinos con el vólumen. Como propietario tienes el derecho de aprovechar los beneficios que origine el bien. Por ejemplo los frutos de un alquiler Como propietario puedes decidir si quieres vender, alquilar o regalar tu bien. En un bien inmueble la transferencia de la propiedad surge del propio contrato. Por ejemplo, cuando ambas partes firman un contrato de compra-venta. Pero por seguridad de la nueva propiedad, el contrato perfeccionado por Escritura Pública debe inscribirse en Registros Públicos.

4 4. Qué beneficios trae una propiedad formalizada? a. Seguridad Jurídica Tener tu propiedad inscrita te protege de terceros que con alguna argucia ilegal pretendan adueñarse de tu propiedad. b. Oportunidad al Crédito Un título aumenta el valor de tu vivienda y puede ser utilizado como garantía para un crédito en un banco o financiera c. Incentivo a la Inversión Al ser propietario, el poblador se preocupa por mejorar las condiciones de su vivienda, de los servicios públicos y de su vecindario. d. Eliminación de conflictos Resuelve problemas de límites entre vecinos y conflictos con otros asentamientos. 5. Formalización de la Propiedad inmueble La formalización consiste en tener la propiedad en regla,, es decir, que mediante diversos trámites legales cambies la situación informal de tu vivienda a través de las diversas instituciones, según sea el caso: La formalizacion de tu terreno, es decir la obtención del título de propiedad la puedes conseguir de la siguiente manera: A.- Si tu terreno se encuentra en un asentamiento humano, reconocido antes del 31 de Diciembre del 2004, corresponde al Organismo de la Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI) su titulación. B.- Si tu terreno corresponde a una urbanización en propiedad privada, la titulación se realiza obteniendo la habilitación urbana (recepción de obra) ante la municipalidad. La formalizacion de tu edificación, la tramitas ante la Municipalidad, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) y/o notarias.

5 Para lograr el objetivo de la formalización legal del bien, ya sea terreno o edificación, se debe seguir los siguientes pasos: TÍTULO DE PROPIEDAD LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN DECLARATORIA DE FÁBRICA INSCRIPCIÓN EN REGISTROS PÚBLICOS Es el documento que permite comprobar la propiedad del terreno, el mismo que debe ser inscrito en Registros Públicos Es la autorización para construir una vivienda, o ampliarla. Su trámite se realiza en la Municipalidad. Es una declaración del propietario, y acreditada por el profesional, quien asegura haber llevado a cabo o verificado la construcción de la vivienda conforme a las buenas prácticas constructivas declarando que es habitable y segura. Es el último paso y se lleva a cabo a partir de la declaratoria de fábrica. Luego de estar inscrita la edificación es posible reconocer el valor de cambio de la vivienda. Una vivienda inscrita en Registros Públicos, te permite aumentar el valor económico de la propiedad: convierte en valor comercial los aires (techos), facilita la independización por pisos y permite el acceso a créditos.

6 Según a la Ley N 27157, se puede regularizar las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización. Este trámite puede también comprender el saneamiento de Titulación del terreno si no la tuviera. Qué debo presentar para tramitar la Regularizacion de Declaratoria de Fábrica? Formulario Registral (FOR) llenado y suscrito, en original y dos copias. Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, expedido por la Municipalidad. Plano de Arquitectura, Ubicación y Localización, con legalización notarial de firmas. Recibo de pago de derechos registrales, Informe Técnico del verificador inscrito en SUNARP. El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios lo da tu Municipio. Si la Municipalidad se demora más del plazo previsto (5 días hábiles), se puede prescindir de este documento y el Verificador indica bajo su responsabilidad los parámetros de tu edificación. Si has construido después de 1999, tienes que regularizar tu licencia en la Municipalidad, y luego con la Licencia regularizada puedes tramitar tu Declaratoria en Registros Públicos.

7 Un propietario que cuenta con título de propiedad registrado o que conste por escritura pública y que no requiera de saneamiento, puede tramitar la regularizacion, sin necesidad de intervención notarial, con la intervención de un ingeniero civil o arquitecto colegiado, debidamente inscrito como verificador responsable. Un propietario que cuenta con título de propiedad que conste en documento de fecha cierta, resolución administrativa o que requiera de saneamiento por prescripción adquisitiva de dominio, formación de título supletorio o rectificación de área o linderos, necesariamente debe tramitar la regularizacion ante notario público; salvo los procedimientos de regularización que tramite la COFOPRI en los procesos de formalización a su cargo 6. Problemas comunes que se presentan en la Formalización y Soluciones Primer caso: INMATRICULACIÓN Compraste tu casa hace más de 5 años y tienes una escritura de Compra -Venta, pero quien te vendió la casa no la había registrado, ni el terreno ni la edificación, en la SUNARP. En Registros Públicos te dijeron que debías inmatricular la propiedad. Te preguntas: Qué debo hacer? Qué es inmatricular? Puedes regularizar la titularidad del terreno y la La inmatriculación es la primera edificación, simultaneamente. inscripción de la propiedad ante Debes presentar planos de tu vivienda y una Registros Públicos. Por lo tanto si memoria descriptiva (describiendo ubicación, la propiedad esta inscrita a áreas linderos y medidas). Un ingeniero nombre de otra persona no colegiado inscrito en SUNARP te puede orientar procede la inmatriculación. al respecto. Acreditar la propiedad con el título (escritura Dónde hago el trámite? pública de compra-venta mayor de 5 años). El tramite se hace en Registros Informe de ingeniero verificador inscrito en Públicos. SUNARP.

8 Segundo caso: INDEPENDIZACIÓN Cecilia y Pablo tienen inscrito su lote en Registros Públicos. Cada uno ha construido en una parte del lote y vive allí desde hace mas de 12 años. Qué pueden hacer para que cada uno tenga su título y su vivienda inscrita?. Yo también Yo quiero la parte pero que de mi lote inscrita hacemos? a mi nombre Cecilia y Pablo pueden tramitar la regularización de su edificación por independización, acogiéndose a la ley N 27157, por haber construido antes de Qué deben hacer? Ante un notario, Cecilia y Pablo deben firmar un acta donde se registre la regularización que van a realizar. Si ambos compartieran un área común debe contar los porcentajes de participación de cada uno sobre esa área. Ante Registros Públicos; Cecilia y Pablo deben presentar: Formulario Registral (FOR). Copia Literal de dominio o título de propiedad del inmueble. Certificado de Parámetros Urbanos. Plano de Localización y Ubicación donde se indican los límites del terreno. Plano de independización, con indicación de áreas, linderos de cada sección de propiedad. Planos de Arquitectura de cada vivienda. Informe Tecnico del Verificador de la SUNARP.

9 Si Cecilia y Pablo hubieran compartido área común (como en una quinta), o se hubiera tratado de un edificio de departamentos, se tiene que presentar además un Reglamento Interno, que es el documento donde se indican las partes en las que se ha dividido, los bienes comunes, los derechos y obligaciones de cada propietario, los porcentajes de participación de bienes comunes, y todo lo relativo a la Junta de Propietarios. Este documento debe estar firmado por Notario. Tercer caso: TRACTO SUCESIVO Tu has comprado una casa, y necesitas hipotecarla para un préstamo, la casa ya esta inscrita pero no por la persona que te la vendió, sino por el anterior propietario. Te han dicho que debes tramitar un Tracto Sucesivo. Qué es un Tracto Sucesivo? Son las sucesivas transferencias de propiedades con posterioridad a la primera inscripción. Tu podrás inscribir tu propiedad, cuando los dos anteriores propietarios inscriban su Compra-Venta y así se cumple el Tracto Sucesivo Este tramite se hace en Registros Públicos. Yo tengo título inscrito y le vendí mi casa a Tania Gonzalo Yo le vendí a Alejandro y no inscribí la propiedad a mi nombre en registros públicos tania Ahora que hago? alejandro

10 Cuarto caso: SUCESIÓN INTESTADA Vives en la casa que tus padres te dejaron antes de morir SIN DOCUMENTO ALGUNO. Tú quieres venderla, pero no puedes porque esta a nombre de tus padres. Qué puedes hacer? Debes declarar la Sucesión Intestada (declaratoria de herederos). Cuál es el trámite? La declaración de Sucesión la tramitas ante el notario o Juez de Paz, presentando los documentos que corroboran tu derecho de heredar. Si es por vía Judicial debes inscribir el resultado de la declaratoria en el registro de Personas Naturales.Si es por vía notarial, el notario inscribirá el acta de la Sucesión en el Registro de Personas Naturales. Luego de esto ya podras inscribir la casa a tu nombre, porque has sido declarada heredera de los bienes y podras tener un Título de Propiedad. Quinto caso: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO Carlos vive hace 10 años en una vivienda que no es de su propiedad, que la encontro desocupada y nadie reclama la entrega de la casa. Puede solicitar sea declarado como propietario? Carlos puede iniciar un procedimiento Notarial o Judicial de Prescripción Adquisitiva de Dominio, que le permite adquirir la propiedad e inscribirla en Registros Públicos.

11 Qué es una Prescripción Adquisitiva? Es lograr la formalización de la propiedad de un terreno o casa (bien inmueble) que se tiene o posee como propietario de forma pacífica y pública por un periodo no menor de 10 años. Cuál es el tramite? El procedimiento puede ser por vía notarial o judicial y es el siguiente: 1. Carlos, debe presentar una solicitud ante un notario o una demanda ante un juez civil o de paz letrado, adjuntando todos los documentos del predio : planos firmados por un profesional y visados por la Municipalidad, memorias descriptivas, certificados,municipales de posesión, tributos, informe del verificador, además de los documentos que demuestren que ha vivido en el terreno por 10 años o más. Asimismo deberá de presentar no menos de 3 testigos (mayores de 25 años) quienes declararán que lo conocen y especificarán el tiempo que Carlos viene poseyendo la vivienda 2. Carlos debe publicar un resumen de la solicitud o demanda con la orden del notario o juez, según sea el caso, en el diario Oficial el Peruano y un diario local, con intervalo de 3 días hábiles entre cada aviso. Asimismo, en la vía notarial el solicitante. 3. En ambos casos la entidad correspondiente notificará a los interesados y vecinos y colocará carteles en el inmueble en cuestión. 4. En la vía notarial transcurridos 25 días desde la última publicación, si no existe oposición, el notario elevará a escritura pública la solicitud declarando adquirida la propiedad del bien inmueble por prescripción adquisitiva. Pudiendo el solicitante, en este caso Carlos, inscribir la escritura publica ante los Registros Públicos. 5. En la vía judicial se continuará con el desarrollo del proceso judicial hasta emitir la sentencia correspondiente. En el caso que Carlos obtenga una sentencia favorable y definitiva, que declare la prescripción adquisitiva del inmueble a su favor, este podrá inscribir la sentencia en Registros Públicos, con lo cual se convierte en el nuevo propietario del bien inmueble. Si una tercera persona se opone a tu trámite notarial de prescripción adquisitiva, el Notario dará por finalizado el trámite y te comunicará el hecho. En este caso podrás iniciar la prescripción adquisitiva ante el poder Judicial.

12 Glosario Contrato de compra-venta.- Documento que contiene acuerdo de voluntades de un vendedor y un comprador y el precio materia de la venta. Certificado de Posesión.- Documento otorgado por la autoridad competente que acredita que la persona se encuentra viviendo en un determinado predio (vivienda). Copia Literal.- Es la copia total o parcial del texto de la partida o ficha registral original que contiene los sellos de seguridad de los Registros Públicos. Este documento puede ser pedido por cualquier persona Ficha Registral.- Documento de los Registros Públicos en el que se describe el predio, los linderos y se señala quien es su propietario. Escritura Pública.- Documento público que emite y registra un notario con la finalidad de certificar la autenticidad y legalidad de un contrato (documento privado o minuta). Titulo Supletorio.- Es la institución jurídica que permite al propietario que carece de título de dominio escrito, ser acreditado en la posesión mediante la debida inscripción en el Registro Público de la Propiedad, justificando previamente su posesión. Los procedimientos para ellos son los mismos que una Prescripción Adquisitiva de Dominio. Saneamiento de Titulación.- Es el trámite destinado a obtener la titulación o acreditación de la propiedad del terreno sobre el que se levanta la edificación a regularizar, a fin de hacerla idónea para su acceso al registro. Comprende los trámites de declaración de prescripción adquisitiva de dominio o de formación de títulos supletorios. Verificador Responsable.- El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el Índice de Verificadores a cargo de la SUNARP o el RPU, bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularización, constata la existencia y características de la edificación, el cumplimiento de las normas y parámetros urbanísticos y edificatorios, y confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad física del terreno y la edificación. GERENCIA DE DESARROLLO URBANO SUBGERENCIA DE ADJUDICACIÓN Y SANEAMIENTO LEGAL DE TIERRAS Para la elaboracíon de la presente cartilla se ha utilizado información y gráficos de: Guia de Orientacion Legal, Programa de Voluntarios de las Naciones Unidas, PNUD, Lima Perú Información de la Pagina Web de SUNARP. Reglamento de Ley N y Ley N 27333