1. Qué es la dación en pago?

Transcripción

1 SERGIO MORENO MAÑAS CASO PRÁCTICO TEMA 1 Busque información relativa a las aplicaciones especiales de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre para deudores hipotecarios sin recursos y conteste a las siguientes preguntas: 1. Qué es la dación en pago? Debemos tener en cuenta que la dación en pago, aun recogida en determinados preceptos del Código Civil sobre todo en los artículos dedicados a la compraventa, no tiene un articulado dedicado a ella como tal, debiendo recurrir a la doctrina y jurisprudencia para obtener una definición clara al respecto. Partiendo de ello, la dación en pago podemos definirla como la entrega de un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago. Figura que ha sido objeto de una mayor regulación con la entrada en vigor del Real Decreto -Ley 6/2012 de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, constituyendo como una de las vías de liberalización de la deuda existente la dación en pago. 2. Quiénes pueden solicitarlas? Requisitos establecidos en la norma. Los requisitos se recogen de una forma exhaustiva en la norma anteriormente señalada, y ello puesto en relación con el llamado umbral de exclusión. Únicamente las personas que se encuentren dentro de este umbral serán las que puedan beneficiarse de la aplicación de la norma, y para ello serán necesarios cumplir con los siguientes requisitos recogidos en el artículo 3 del RDL 6/2012: a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.

2 b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda. d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma. e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c). f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores Y todo ello deberá de ser acreditado con documentación, que igualmente viene recogida de forma taxativa en el texto legal: a) Certificados expedidos por el Servicio Público de Empleo competente acreditativos de la situación de desempleo de los miembros de la unidad familiar residentes en la vivienda. En caso de trabajador por cuenta propia sin rentas, se aportará el certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria. b) Certificado de rentas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación al último ejercicio tributario. c) Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar. d) Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho. e) Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

3 f) Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere. g) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas. 3. Qué ocurre con las personas que solicitan esta medida? Deben abandonar sus domicilios? No necesariamente. Se puede establecer entre la entidad bancaria y las personas afectadas un régimen de arrendamiento que vendrá regulado por la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos pero con ciertas especialidades. En tal sentido la disposición adicional única del real Decreto Ley 6/2012 establece que los contratos de arrendamientos que se suscriban como consecuencia de la aplicación del Código de Buenas Prácticas se considerarán contratos de arrendamientos de vivienda y estarán sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, excepto a lo previsto en sus artículos 9 y 18, con las especialidades que se regulan a continuación. Las especialidades al respecto son: 1.- La duración del contrato de arrendamiento será de 2 años, sin derecho a prórroga salvo acuerdo expreso entre las partes. 2.- La renta durante el periodo de los 2 años se establecerá de conformidad con el Código de Buenas Prácticas. Durante el tiempo restante en caso de haberse pactado, la renta se fijará según criterios de mercado. 3.- A los 6 meses de haberse producido el impago de la renta, el arrendador puede iniciar el desahucio. Igualmente, se podrá iniciar el desahucio si transcurridos los 2

4 primeros años no se desaloja la vivienda y no se ha pactado una continuación del contrato de arrendamiento. 4. Busque una sentencia relativa a esta temática y comente brevemente: Sujetos, Antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo. La aplicación de esta normativa se esta produciendo a nivel judicial en las oposiciones a las ejecuciones hipotecarias llevadas a cabo por las entidades bancarias. Un ejemplo de ello es el Auto 128/2012 de 14 de mayo de 2012 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº2 de Terrassa. ANTECEDENTES Y PARTES: En este procedimiento, BBVA procede a instar la ejecución sobre un contrato de préstamo de una determinada finca urbana. Una vez subastada la finca, a la propia entidad por el 50% del valor y restando aún una deuda por importe de unos euros, cantidad que es igualmente ejecutada judicialmente, en base a que con la adjudicación de la vivienda no se cubrió el total de las cantidades adeudadas. Por su parte, la demandada, alega en su defensa que la adjudicación de la vivienda debe darse por salda y finiquitada la deuda. FUNDAMENTOS: el tribunal va a aplicar la llamada teoría de los actos propios para decidir sobre el asunto litigioso, teoría más que asentada ya por el propio Tribunal Supremo. La cuestión a dilucidar es si la adjudicación llevada a cabo por la entidad es suficiente para saldar la totalidad de la deuda hipotecaria, y si esta decisión se puede fundar en los propios actos llevados a cabo por BBVA. En tal sentido, y aunque se adelantar el fallo del auto, se estima la oposición en base a que el valor del bien adjudicado es superior al importe del crédito que se persigue por parte de BBVA, y ello queda además acreditado por la existencia de tres actos llevados a cabo por la propia entidad: a) BBVA tasó la finca en la cantidad de euros al momento de otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario.

5 b) En segundo lugar, no ha activado el mecanismo legal previsto en el artículo 117 Ley Hipotecaria, referido a la acción de devastación por deterioro doloso o pulposo de la finca. c) BBVA ha incorporado a su patrimonio el activo patrimonial adjudicado a través de la subasta realizada conforme al valor razonable del bien, esto es es de la hipoteca, y no por el valor dado en subasta al bien. FALLO: se estima la oposición planteada contra la ejecución dejándola sin efecto y mandando alzar los embargos y las medidas de garantía adoptadas. 5. Valoración personal respecto a esta problemática social, no solo desde un punto de vista jurídico. La situación económica del país no puede únicamente verse reflejada en medidas legislativas de ámbito fiscal y económico, hay que analizar las consecuencias que puede tener una situación financiera complicada en el resto de aspectos sociales. Partiendo de esta base, es cierto que las medidas introducidas por el Real Decreto de 2012 vienen a darían solución a corto plazo a las familias a las cuales el pago de una cuota de hipoteca se ha convertido en una quimera. Ahora bien, la problemática se suscita cuando nos encontramos con ese carácter bifronte que se nos pide analizar en este momento: cuando chocan legislación y necesidad. Y a que se debe este choque? Es sencillo. Es cierto que el Estado debe garantizar el bienestar de sus residentes (independientemente de la nacionalidad) y de sus nacionales, y ello es lo que pide el gran porcentaje de los ciudadanos; reflejándose ello en una medida que sirva de solución definitiva a la problemática social de los impagos que acaban llegando a desahucios y en algunas ocasiones situaciones de nefasto final que ya todos conocemos. Pero no debemos olvidar que toda confrontación cuenta con dos posiciones, y la posición del acreedor (entidad bancaria en el 99% de los casos) es tan legítima como otra cualquiera, al menos a nivel legislativo. La conclusión es sencilla, el Real Decreto viene a poner un parche a una problemática que se acrecienta con los años, una problemática que no tiene ya nada de novedosa.

6 Una problemática que desde un punto de vista social tiene una respuesta clara, situándose el derecho a una vivienda (recordemos que es un principio y no un derecho fundamental) por encima de la situación financiera de una entidad bancaria. Pero no podemos perder el punto de vista jurídico, teniendo presente la legitimidad de las reclamaciones del pago que ejercitan las entidades. Todo esto ha venido como digo a ocultar levemente el problema con la posibilidad de la dación en pago de la vivienda, un mal menor para el ciudadano y un problema mayor para la entidad que se encuentra con una deuda saldada y un inmueble vacío y sin posibilidad de venta. Ante esto, una vuelta más de tuerca, y quizás la solución más beneficiosa tanto para acreedor como para deudor: posibilidad de establecer un arrendamiento de carácter especial. Este es el equilibrio que hay que buscar, por una parte el deudor hipotecario permanece en su vivienda por una renta relativamente asequible y por un tiempo cierto; y por otro lado, la entidad sigue obteniendo un beneficio frente al panorama de mantener una vivienda en propiedad generando únicamente gasto continuo. Por tanto, es plausible la opción adoptada, llegando a un término medio entre lo que social y/o éticamente es correcto según reclama la sociedad, y la protección legal que se debe de aportar a todas las partes que ostentan derechos legítimos.