CONCRECES FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO INFORME DE EVALUACIÓN Marzo 2013

Transcripción

1 INFORME DE EVALUACIÓN Marzo 2013 Políticas y proc. crediticios Dic Mar Más que Satisfactorio Más que Satisfactorio Administración Más que Más que de activos Satisfactorio Satisfactorio * Detalle de clasificaciones en Anexo. Resumen Financiero Leasing Millones de pesos de septiembre de 2012 Dic Dic Sep Activos totales Contratos de leasing Cts.por cobrar a relacionados Pasivos exigibles Capital y reservas Resultado operacional bruto Gastos de adm. y ventas Resultado operacional neto Utilidad (pérdida) neta G.A./Act. totales 13, 13,8% 11,4% RAI/Activos totales 6,1% 10,9% 0,3% RAI/Capital y reservas 26, 62,3% 1,2% P. exigible/capital y reservas 3,1 4,8 3, Indicadores Relevantes Dic Dic Sep ROB/Activos RAI/Activos Calidad de cartera GA/Activos Morosidad histórica en número de operaciones Fundamentos Leasing e Hipotecaria, en adelante Financiamiento Inmobiliario o simplemente, son controladas por Ecomac S.A., perteneciente al conjunto de empresas Aledan, de propiedad mayoritaria de la familia Más. Se trata de un importante grupo empresarial de la cuarta región, con una trayectoria de más de 40 años en el sector inmobiliario y construcción. Así, se beneficia de la amplia experiencia y relaciones comerciales de sus propietarios en la industria inmobiliaria, como también de las ventajas de pertenecer a un grupo verticalmente integrado que le aporta sinergias comerciales y operativas. Desde su creación en 1996, se ha especializado en el otorgamiento de contratos de leasing habitacional y mutuos hipotecarios endosables orientados a la adquisición de viviendas a través de sus dos unidades de negocios: Leasing e Hipotecaria. Aun cuando las compañías están separadas societariamente, están integradas desde el punto de vista operativo, siendo la primera la de mayor tamaño y niveles de actividad. Por medio de su red de 7 sucursales, distribuidas entre Antofagasta y Puerto Montt, escritura en promedio 50 operaciones mensuales. A marzo de 2012 administraba una cartera algo por sobre operaciones de leasing, que representan en torno al del stock de la industria. En tanto, la originación de mutuos es menor y el número de operaciones bajo administración está en torno a 900. Su evaluación como originador y administrador de activos fue ratificada en. La entidad ha fortalecido su organización, generando estructuras operativas que se ajustan a su crecimiento. Sus políticas y procedimientos de originación y cobranza se benefician de una adecuada separación funcional de las áreas comercial, crediticia y de operaciones. Esto último, junto a sus sistemas de información y trayectoria de la administración, permite asegurar su cumplimiento, con riesgos relativamente controlados. El proceso de crédito está radicado en la jefatura de riesgo que depende directamente del gerente general, cuenta con dos áreas de análisis separadas por zona geográfica y es la encargada de evaluar las solicitudes de crédito derivadas de la subgerencia comercial. La política de crédito es afín a su segmento objetivo y enmarca el perfil que deben cumplir los sujetos objeto de financiamiento, así como las condiciones particulares del crédito y de la garantía. Para la formalización y administración de los contratos, el área de riesgo utiliza el soporte corporativo que entrega el grupo Ecomac, a través de la gerencia de procesos y TI. Los indicadores de desempeño del portafolio son favorables, con niveles de morosidad similares entre las distintas carteras securitizadas gestionadas por la compañía. De acuerdo con su perfil, las operaciones de mutuos muestran un mejor comportamiento que las de leasing. La normalización y curse de los deudores es llevada internamente y recae en Ecogesta, empresa de propiedad Ecomac en un 98%. En su accionar, el área de cobranza se apoya en herramientas tecnológicas que le otorgan flexibilidad para gestionar su cartera. Las políticas de cobranza están detalladas en un manual que describe las obligaciones y responsables de cada etapa del flujo del proceso. dispone de una amplia red de recaudadores, con más de mil puntos a lo largo del país. Sus sistemas tecnológicos son acordes con los requerimientos de la compañía, y su gestión es responsabilidad de la Gerencia de Operaciones y TI del grupo. Los respaldos de la información son adecuados, y se realizan sobre una base diaria, mensual y semanal. ESTRUCTURA DE PROPIEDAD Aledan Leasing Mutuos Factoring Aledan S.A. Aledan Inmob. S.A. Contactos: Marcelo Arias C. marcelo.arias@feller-rate.cl (562) Carolina Franco S. carolina.franco@feller-rate.cl (562) Leasing Hip. Ecomac S.A. Ecogesta Consorcio Ecomac 2 Servicios Ecoser Ecomac Servicios Inmobiliarios Inmobiliaria Ecomac Stgo. Consorcio Ecomac Constructora Adm. Proy. 1

2 POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS CREDITICIOS Y DE ADMINISTRACIÓN Políticas crediticias afines al segmento objetivo, procedimientos de originación y cobranza bien definidos y estructurados, con adecuado soporte tecnológico Antecedentes del área de crédito Adecuada separación funcional con el área comercial. Procesos de crédito formalizados y con control en línea El proceso de crédito está radicado en la jefatura de riesgo que depende directamente del gerente general, cuenta con dos áreas de análisis separadas por zona geográfica y es la encargada de evaluar las solicitudes de crédito derivadas de la subgerencia comercial. Como parte de sus funciones, el área debe mantener una política de otorgamiento vigente, basada en el comportamiento histórico de la cartera de la compañía. En su quehacer busca agilizar los procesos de aprobación crediticia, con énfasis en una sana calidad de cartera. Para ejercer sus funciones, el departamento de riesgo se apoya en una herramienta tecnológica colombiana, que fue implementada en la compañía en Corresponde a un sistema de Work Flow (Ecored) que le permite llevar en línea la gestión y control del proceso de crédito, y su actualización y adaptación a nuevos requerimientos es desarrollada internamente. En la bóveda de la casa matriz se conservan las carpetas de otorgamiento de cada deudor escriturado, a la vez que son digitalizadas y su información es respaldada en los sistemas informáticos de la compañía. La política de crédito enmarca el perfil que deben cumplir los sujetos objeto de financiamiento, así como las condiciones particulares del crédito y de la garantía. El documento detalla, según sea su condición laboral, las exigencias que se aplican a los deudores y codeudores, la renta mínima y la carga financiera máxima que deben soportar y su moralidad en el sistema financiero y comercial. Los clientes están obligados a contratar seguros de incendio, con adicional de sismo e inundación, de desgravamen y cesantía. Este último, es requisito por parte de la política de la compañía. Los antecedentes que proporciona el deudor para la aprobación del financiamiento son contrastados mediante diversas fuentes, por el analista de créditos y por el jefe de riesgos. El proceso contempla la validación de los antecedentes financieros y laborales a través de la información entregada por la AFP y Dicom. Para la formalización y administración de los créditos el área de riesgo utiliza el soporte corporativo que entrega el grupo Ecomac a través de la gerencia de procesos y TI. De ésta depende la subgerencia de operaciones, creada con dedicación exclusiva al apoyo del cliente interno. El área se divide en dos jefaturas, de acuerdo con la función que desempeñan. La jefatura de formalización la componen 12 personas distribuidas por sucursal a lo largo del país y su función es generar operaciones factibles de transferir a terceros. Anualmente, generan aproximadamente 500 operaciones. Con miras a reducir el riesgo operacional, separa su quehacer en dos procesos - Pre-Firma y Post-Firma. El primero de ellos abarca desde la revisión de antecedentes del cliente hasta la aprobación del borrador de la escritura. En tanto la etapa posterior a la firma del contrato contempla el proceso de pago, la inscripción en el CBR y el empaquetamiento de las operaciones para su venta. El proceso está encriptado en el Work Flow de la compañía, lo que permite mantener el control de gestión en línea de las operaciones en vías de ser formalizadas. La jefatura de administración cumple la función de normalización de los deudores, así como también debe visar las carpetas crediticias procesadas por el área de formalización. El área la conforman 19 personas distribuidas por zona geográfica donde la compañía cuenta con sucursales. En la escrituración y el ejercicio de la cobranza judicial, se apoya en la subgerencia legal del grupo. Esta área está dividida por funciones, la componen 17 personas y se apoya ocasionalmente en profesionales externos en regiones. 2

3 Desempeño Histórico Favorables indicadores de desempeño crediticio Morosidad histórica-leasing En número de operaciones, total cartera administrada 2 1 >30 días >60 días >90 días Morosidad histórica-mutuos En número de operaciones, total cartera administrada 1 >30 días >60 días >90 días mantiene bajo administración algo más de operaciones de leasing, correspondientes en su mayoría a activos securitizados. Asimismo, gestiona los contratos vendidos a compañías de seguros de vida y, en menor medida, mantiene cartera propia. Las operaciones de leasing originadas y administradas por han mostrado parámetros de morosidad similares entre las distintas carteras securitizadas gestionadas por la entidad. Así, históricamente, la cartera con uno o más aportes impagos fluctúa mayormente entre y 2. A marzo de 2012, la compañía tenía bajo administración algo menos de 4 mil deudores, y correspondían a contratos con las securitizadoras de Santander, Security, EF (ex Itaú), Transa y Banchile. En tanto, la mora de su portafolio global es acotada y a marzo de 2012 correspondía al 18% de los contratos vigentes. La cartera de mutuos es de menor tamaño, y a marzo de 2012 no superaba las 900 operaciones. De acuerdo con el perfil de estos deudores, la cartera muestra indicadores de desempeño más favorables que leasing. El portafolio administrado corresponde en un 56% a operaciones que conforman los patrimonios separados emitidos por las securitizadoras de Santander, Security y EF (ex Itaú). En tanto, la porción restante obedece a mutuos cedidos a compañías de seguros de vida. Como parte de su estrategia, la compañía realiza la compraventa y el financiamiento de viviendas recuperadas de los patrimonios separados bajo su administración. Hasta marzo de 2012 había vendido 40 casas y mantenía 12 disponibles para su colocación. Procedimientos de cobranza Manual de procedimientos entrega un marco para la gestión de cobranza La cobranza es llevada internamente a través de Ecogesta. El equipo de normalización lo componen 19 personas, 8 de los cuales operan el call center ubicado en La Serena. La cobranza se inicia al primer día de rezago mediante visitas en terreno, llamadas telefónicas y envío de cartas al domicilio. A los 21 días de mora el deudor es publicado en el boletín comercial, mientras que el ingreso a cobranza judicial tiene lugar a los 90 días de atraso. Esta última función es ejercida por un equipo conformado por 1 abogado de la compañía, 2 externos y 9 procuradores. En su accionar, el área de cobranzas se apoya en el sistema SITREL. Esta plataforma le permite gestionar la cartera por campaña de cobranza, lista de trabajo y por deudor específico. Diariamente genera un reporte con las recaudaciones efectuadas en la compañía y las asigna al deudor correspondiente. Así también, entre otras funciones, asigna la cobranza en terreno y los deudores enviados a cobranza judicial o al boletín comercial. Las políticas de gestión de cobranzas están detalladas en un manual que describe para el flujo de cobranza, las obligaciones y responsables de cada etapa del proceso. Para la recaudación, dispone de 1064 centros de recaudación a nivel nacional. En Santiago y La Serena dispone de cajas en sus sucursales y se apoya de Servipag, Banco Estado y Unired a lo largo del país. Asimismo, mantiene un PAC con Banco de Chile y está adscrito a Transbank. Sistemas Sistemas tecnológicos acorde con los requerimientos de la compañía El área de desarrollo y soporte, dependiente de la gerencia de operaciones y TI del grupo, es la responsable de entregar los servicios computacionales a. Estos incluyen la gestión de los servidores, puntos de enlace y seguridad. Asimismo, administra los perfiles de usuarios y genera los nuevos desarrollos en TI. Para almacenar la información crediticia de los deudores, utiliza una bóveda ubicada en su casa matriz en La Serena. Adicionalmente, los antecedentes son digitalizados y conservados en sus sistemas informáticos. El respaldo de la base de datos se realiza diaria, semanal y mensualmente, y las cintas son mantenidas fuera de la casa matriz. 3

4 Controles Estructura de controles a los procesos evoluciona hacia a un enfoque corporativo del grupo propietario Tradicionalmente, la auditoría de procesos para ha sido llevada en la línea, apoyada por la opinión de los auditores externos al respecto. En tanto, en la actualidad el grupo cuenta con una subgerencia de auditoría, que depende de la gerencia de negocios corporativa, y su labor es transversal a todas empresas que componen el grupo. Trimestralmente sesiona un comité de auditoría compuesto por tres de los directores corporativos y el gerente de negocios. Su quehacer se orienta a la revisión y aprobación de los planes de auditoría definidos para las empresas del grupo. El ámbito de actividad de la subgerencia abarca tres ejes. El primero de ellos corresponde a la auditoría de los procesos, que es llevada internamente. En tanto, para las restantes -auditorías tributarias y de sistemas - se apoyan en consultoras externas. Específicamente, para, se realizó un levantamiento de procesos y plan de revisiones, el que de acuerdo a los tiempos de implementación definidos aún no se lleva a cabo. En todo caso, algunos de sus procesos han sido evaluados tangencialmente por cuanto se traslapan con funciones del área corporativa del grupo. 4

5 ANEXOS CONCRECES FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO Diciembre 2010 Diciembre 2011 Diciembre 2012 Marzo 2013 La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Feller Rate mantiene una alianza estratégica con Standard & Poor s Credit Markets Services, que incluye un acuerdo de cooperación en aspectos técnicos, metodológicos, operativos y comerciales. Este acuerdo tiene como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una clasificadora de riesgo autónoma, por lo que las clasificaciones, opiniones e informes que emite son de su responsabilidad. 5