I N F O R M E D E C L A S I F I C A C I O N FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA CIMENTA - EXPANSIÓN. w w w. f e l l e r - r a t e.

Transcripción

1 I N F O R M E D E C L A S I F I C A C I O N INFORME DE CLASIFICACION FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA CIMENTA - EXPANSIÓN MAYO 2013 RESEÑA ANUAL DESDE ENVÍO ANTERIOR CLASIFICACION ASIGNADA EL ESTADOS FINANCIEROS REFERIDOS AL w w w. f e l l e r - r a t e. c o m

2 FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA CIMENTA - EXPANSIÓN INFORME DE CLASIFICACION - Mayo 2013 Dic Abr ª Clase Nivel 2 * Detalle de clasificaciones en Anexo. Indicadores Financieros En millones de pesos Dic. 10 Dic. 11 Dic. 12 Activos totales Inversión Inmobiliaria Patrimonio Utilidad (pérdida) neta Rentabilidad cuota+ dividendos 8,2% 9,1% 8,1% Valor libro cuotas , , ,5 Fundamentos El Fondo de Inversión Inmobiliaria Cimenta- Expansión está orientado a la inversión en activos relacionados al negocio inmobiliario en Chile o el extranjero. La clasificación 1ª Clase Nivel 2 se sustenta en una cartera de inversión madura, de buena diversificación y con alta capacidad de generación de flujos, que es plenamente consistente con su objetivo de inversión. Adicionalmente, considera la gestión de su administradora que posee adecuadas estructuras y amplia experiencia en el rubro. En contrapartida, la clasificación considera la mantención de altos niveles de endeudamiento y el riesgo inherente al negocio inmobiliario. El Fondo de Inversión Inmobiliaria Cimenta - Expansión es el único fondo de inversión gestionado por Cimenta Administradora de Fondos de Inversión S.A. La administradora posee una estructura completa y especializada para el manejo de negocios inmobiliarios y sus principales directores y ejecutivos manifiestan alta permanencia y amplia experiencia en el sector y en la gestión del fondo. La administradora es propiedad de Empresas Cimenta S.A., que participa también en el negocio de mutuos hipotecarios. A diciembre de 2012, el fondo mantenía activos por US$ 369 millones, siendo el segundo mayor fondo inmobiliario, representando un 16,2% del total de fondos comparables. Al cierre del año 2012, mantenía el 100% de sus activos en inversiones relacionadas al negocio inmobiliario, lo cual es consistente con su objetivo. Estos activos estaban compuestos por cuentas por cobrar a sociedades inmobiliarias (98,1%) y por las acciones de esas sociedades (1,9%). Las cuentas por cobrar se generaron a partir del traspaso de sus inversiones directas en bienes raíces, a sociedades filiales y se han pagado con los flujos provenientes de los activos inmobiliarios. El portafolio de inversiones muestra una alta diversificación por número y distribución de los activos inmobiliarios subyacentes, así como por los distintos tipos de negocios inmobiliarios que abarca. El fondo centra sus actividades en 6 unidades de negocios: Propiedades Individuales con Destino Comercial (18,0%), Oficinas (23,0%), Propiedades Industriales (20,6%), Senior Suites (8,3%), Strip Centers (15,4%) y Proyectos Habitacionales (14,7%). Al 31 de diciembre de 2012, la cartera mantenía un 63,8% de sus activos en arriendo, lo que otorga una alta capacidad de generación de flujos y constituye la principal fuente de liquidez del fondo. Durante el periodo de análisis, el fondo muestra un alto endeudamiento, pero esperable de acuerdo con su objetivo de inversión. Al cierre del 2012, mantenía pasivos que alcanzaban un 30,6% del patrimonio, de los que el 20,1% correspondía a créditos bancarios. La rentabilidad de la cuota es positiva y superior a fondos comparables. Al 31 de diciembre de 2012, la cuota mostraba una rentabilidad acumulada en 36 meses de 27,9%, incluyendo dividendos. El fondo tiene fecha de término en abril de 2021, período de tiempo suficiente para recibir buena parte de los flujos de los negocios inmobiliarios en cartera, madurar los proyectos existentes e incorporar nuevos proyectos. Analista: Cristián Ceroni Valenzuela cristian.ceroni@feller-rate.cl (562) María Soledad Rivera msoledad.rivera@feller-rate.cl (562) Fortalezas Mantención de una cartera de inversiones madura y que cumple plenamente con los objetivos del fondo. Buena diversificación de las inversiones por activos subyacentes y por tipo de negocio inmobiliario. Importante capacidad de generación de flujos, provenientes de los activos inmobiliarios con contrato de arriendo. Gestionado por una administradora que posee completas estructuras y amplia experiencia en las inversiones objetivo del fondo. FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACION Riesgos Alto endeudamiento. Riesgo inherente al negocio inmobiliario, altamente sensible a los ciclos económicos. 1

3 OBJETIVOS DE INVERSION Fondo orientado a la inversión en activos relacionados al negocio inmobiliario Objetivos de inversión y límites reglamentarios Características del Fondo Diciembre de 2012 Valor Cuota ($) ,5 Nº Cuotas Nº aportantes 66 Total Activos (millones $) Evolución del patrimonio neto del fondo Millones de pesos dic-08 dic-09 dic-10 dic-11 dic-12 Resumen cartera inversiones fondo Dic. 10 Dic. 11 Dic. 12 Terrenos 4,7% 0,0% 0,0% Edificaciones 31,3% 0,0% 0,0% Acciones SA Inmobiliarias 4,4% 1,9% 1,9% Otros activos Inmobiliarios 56,5% 98,0% 98,1% Total Inmobiliario 96,8% 99,9% 100,0% Caja y Otros 0,0% 0,1% 0,0% Inversiones Oferta Pública 3,1% 0,0% 0,0% Total 100,0% 100,0% 100,0% El Fondo tiene como objetivo invertir en los valores y bienes permitidos por el artículo 5 de la Ley N , y de manera especial, en forma indirecta a través de los instrumentos que permita la Ley, Reglamentos y disposiciones del órgano fiscalizador, en operaciones que tengan relación con la compraventa, arrendamiento o leasing de bienes raíces, ubicados en Chile o el extranjero, y la renovación, remodelación, construcción y desarrollo de esos bienes raíces. La inversión en activos no inmobiliarios tiene carácter temporal, para materializar inversiones inmobiliarias o cumplir con el pago de obligaciones o dividendos. El fondo puede realizar operaciones con instrumentos derivados, relacionados con pasivos u operaciones inmobiliarias en las que el fondo participe. Entre otros límites relevantes el reglamento del fondo establece que: i ) ii ) iii ) Al menos un 70% de sus activos deben mantenerse en activos relacionados al negocio inmobiliario, ya sea bienes raíces en Chile o en el extranjero, acciones de sociedades orientadas al negocio inmobiliario, cuotas o derechos sobre bienes raíces. La inversión en títulos de un mismo emisor no podrá representar más del 50% del activo del fondo. Los pasivos no podrán exceder un 50% del patrimonio del fondo. Lo anterior podrá no ser aplicado en caso de ser necesario mantener reservas de liquidez para el cumplimiento de obligaciones del fondo, durante los 6 meses anteriores a su vencimiento, hasta el cumplimiento de dichas obligaciones y por el monto necesario para su cumplimiento; en el caso de haberse suscrito cuotas por aportantes, hasta los 24 meses siguientes a la expiración del período de colocación; en el caso que, por haberse liquidado o enajenado una inversión, se generen recursos disponibles que hagan no cumplir el límite indicado, por un término de 24 meses contados desde la liquidación o enajenación de la inversión; en caso que sea necesario mantener reservas de liquidez para el pago de dividendos definitivos o provisorios, entre la fecha de celebración de la asamblea de aportantes o la sesión de directorio de la Administradora, en que se acordó su distribución y hasta su pago y, en caso de disminuciones de capital, entre la fecha de la asamblea de aportantes en que se acordó la disminución y hasta la fecha de su pago y, durante la liquidación del fondo. EVALUACION DE LA CARTERA DEL FONDO Cartera cumple con el objetivo de inversión Características del fondo El Fondo de Inversión Inmobiliaria Cimenta-Expansión es un fondo importante dentro del segmento de fondos con similar orientación. A diciembre de 2012, mantenía activos por US$ 369 millones, siendo el segundo mayor fondo inmobiliario, representando un 16,2% del segmento comparable y alcanzando un 3,2% del total de fondos de inversión. Inversión únicamente en activos relacionados al negocio inmobiliario Al 31 de diciembre de 2012, las inversiones del fondo eran consistentes con su objetivo, manteniendo un 100% en activos relacionados al negocio inmobiliario. Estas inversiones correspondían en un 98,1% a cuentas por cobrar a sociedades inmobiliarias y en un 1,9% a acciones de esas sociedades. Las cuentas por cobrar se generaron a partir del traspaso de sus inversiones directas en bienes raíces, a sociedades filiales y se han ido pagando con los flujos provenientes de los activos inmobiliarios. Los negocios inmobiliarios de la administradora están agrupados en seis unidades estratégicas de negocio, entre las que se puede distinguir: i ) Propiedades individuales con destino comercial: Corresponden mayoritariamente a locales comerciales destinados para arriendo de largo plazo. 2

4 Diversificación de cartera 31 de diciembre de 2012 Proy. industriales 21% Prop. individuales 18% ii ) iii ) iv ) v ) vi ) Strip centers: Se trata de pequeños centros comerciales comunales con varias tiendas y servicios para sus clientes. Proyectos habitacionales: El fondo participa en el desarrollo y comercialización de proyectos de viviendas para los segmentos medios y medios altos. Senior suites: Corresponden a instalaciones para arriendo y servicios relacionados para personas de la tercera edad. Propiedades Industriales: Esta unidad de negocio se orienta al desarrollo de loteos industriales y arriendo de bodegas. Oficinas: Se trata de proyectos y edificios de oficinas destinados para el arriendo de largo plazo. Durante el último año, las unidades de Oficinas y Propiedades Industriales son las que muestran un mayor aumento dentro de las inversiones del fondo. Adicionalmente, la estrategia del fondo es centrarse en el arriendo e ir disminuyendo paulatinamente los proyectos que involucren venta. Oficinas 23% Seniors Suites 8% Proy. Habitac. 15% Strips Centers 15% Alta diversificación de cartera El fondo presentaba una alta diversificación por activos inmobiliarios, unidades de negocios y sectores o tipos de activos. A diciembre de 2012, la cartera subyacente de activos inmobiliarios mantenía una importante dispersión y número de inversiones. Asimismo, la cartera exhibía una adecuada diversificación por tipo de negocio inmobiliario, representados por sus distintas unidades de negocios. Alto nivel de endeudamiento y buena generación de flujos En el periodo de análisis, el fondo ha mantenido un alto endeudamiento, pero esperable dado su objetivo de inversión. Al 31 de diciembre de 2012, los pasivos del fondo alcanzaban un 30,6% de su patrimonio, de los cuales un 20,1% correspondía a créditos bancarios. Por otra parte, el fondo mostraba una alta capacidad de generación de flujos, la cual estaba dada por el 63,8% de sus inversiones inmobiliarias que poseían contratos de arriendo, que corresponde a la principal fuente de liquidez del fondo. Alta rentabilidad acumulada La rentabilidad de la cuota es positiva y superior a fondos con similar orientación. Esta rentabilidad tiene un fuerte componente aportado por los dividendos repartidos por el fondo. Al 31 de diciembre del 2012, la cuota mostraba una rentabilidad acumulada en 36 meses de 27,9%, incluyendo dividendos. Larga duración del fondo El fondo tiene fecha de término en abril de 2021, lo cual entrega un periodo de tiempo suficiente para recibir buena parte de los flujos de los negocios inmobiliarios en cartera y madurar los proyectos existentes y/o nuevos. 3

5 ASPECTOS RELEVANTES DE LA ADMINISTRADORA PARA LA GESTIÓN DEL FONDO Administradora enfocada a la gestión del Fondo de Inversión Inmobiliaria Cimenta-Expansión Cimenta Administradora de Fondos de Inversión S.A. tiene una estructura orientada a la gestión de su único fondo y a las inversiones inmobiliarias que componen el portafolio de éste. El Directorio está compuesto por nueve miembros, sesiona mensualmente y establece las directrices, criterios y estrategias a seguir por la administradora y por el fondo. La Gerencia General dirige y coordina el funcionamiento de todas las áreas de la administradora, siguiendo las directrices entregadas por el Directorio. La Gerencia de Administración y Finanzas tiene a su cargo la gestión de los recursos financieros del fondo, así como funciones de apoyo, que incluyen: contabilidad, sistemas de información, recursos humanos, auditoría, planificación y control de la administradora y el fondo. El Gerente de División Inmobiliaria, se encarga de la coordinación, supervisión y toma de decisiones de las funciones relacionadas a la gestión inmobiliaria del fondo. Dentro de la división inmobiliaria las funciones se distribuyen entre: i ) ii ) iii ) iv ) El Gerente de Construcción contrata y ejecuta la construcción, mantención y remodelación de las propiedades del fondo, además de ser responsable de la supervisión de las construcciones ya existentes. El Gerente de Desarrollo se avoca a la búsqueda y gestión de nuevas oportunidades de negocios inmobiliarios, a la vez que explora alternativas de ventas para las propiedades y recomienda la compra de terrenos y/o propiedades a la Gerencia de División Inmobiliaria. Los Subgerentes de Negocios Retail e Industrial y Oficina son los encargados de la negociación, compra, desarrollo y puesta en marcha de nuevas alternativas de inversión. Además, deben mantener el contacto con los arrendatarios para el cobro y contrato de los arriendos. El Director de Proyectos es responsable del desarrollo de las inversiones inmobiliarias y sus respectivas aprobaciones legales. El área de Cumplimiento y Control Interno monitorea permanentemente el correcto cumplimiento de las políticas y procedimientos de la administradora. Por último, la Fiscalía entrega la asesoría legal necesaria para el estudio e implementación de los negocios. Los directores y ejecutivos de la sociedad administradora exhiben una prolongada permanencia y un acabado conocimiento y experiencia profesional para la gestión de negocios inmobiliarios. Valorización de la cartera de inversiones La valorización de las inversiones que mantiene el fondo se realiza anualmente, cumpliendo con los requerimientos establecidos por normativa, variando de acuerdo con el tipo de inversión: i ) ii ) iii ) Terrenos y edificaciones: se registran a su valor de adquisición corregido por inflación, ajustados, usando un criterio conservador, por tasaciones comerciales independientes que se realizan de forma anual. Acciones de sociedades inmobiliarias y cuotas de fondos de inversión privados: se registran al valor patrimonial que corresponde en relación al porcentaje de propiedad del fondo, reconociendo los resultados en base devengada sobre estados financieros auditados, al cierre del ejercicio. Bonos: al valor de mercado del instrumento, resultado al descontar los flujos a la tasa de mercado relevante. Eventualmente, pueden existir diferencias entre el valor de mercado de un activo inmobiliario y el registro contable del mismo, lo que depende de la realización y ajustes dados por las tasaciones independientes. 4

6 Políticas de evaluación de inversiones y construcción de portfolios El proceso de inversión contempla la búsqueda de negocios por parte del área de Desarrollo junto a los Subgerentes de Negocios y el apoyo del Director de Proyectos. Se buscan y reciben continuamente propuestas de negocios y alternativas de inversión para el fondo, analizando la racionalidad económica del proyecto y obteniendo como resultado un pre informe del negocio. Posteriormente, los negocios son presentados en comités de inversión mensuales, liderados por el Gerente General. En esta etapa, se proponen y buscan alternativas de socios, se analizan aspectos detallados del negocio y se elabora un informe completo del mismo. El comité de inversión resulta en una presentación formal al Directorio, que decide la realización de la inversión y toma decisiones estratégicas de la misma. La implementación y control de las inversiones es realizada por la Gerencia de Desarrollo y la Gerencia de Construcción, de manera que se cumplan con los criterios de diversificación y políticas de manejo de los activos inmobiliarios de la administradora. Entre las políticas usadas para una correcta gestión inmobiliaria se encuentran: Política de arriendo. Comprende la definición de los segmentos de clientes deseados por el fondo, criterios de diversificación por arrendatario, análisis de informes comerciales y fijación de los cánones de arriendo y garantías. Política de seguimiento físico de los inmuebles. Esta incluye visitas periódicas a los inmuebles de propiedad del fondo para detectar los requerimientos de mantención. Política de cobranzas. Establece los criterios acerca de los pagos, atrasos, multas, cobranzas extrajudiciales, inicio de acciones legales, demandas de desalojo y juicios de restitución de inmuebles. Política de venta de los inmuebles. Para encontrar oportunidades de venta que generen utilidades que maximicen el valor del fondo y permitan distribuir dividendos o reinvertir en el sector inmobiliario. En conclusión, se observan políticas y procesos simples, estructurados y apropiados para la evaluación de nuevas inversiones y para la gestión de las inversiones ya realizadas. Riesgo Contraparte Operacional La administradora posee políticas explícitas para la selección de clientes, ya sea para compraventas, arriendos o asociaciones para proyectos. El Directorio revisa y aprueba las políticas de selección de contrapartes y las decisiones finales de implementación de los negocios inmobiliarios. En el caso de instrumentos de oferta pública, el Directorio define implícitamente operar directamente con instituciones financieras o sus filiales. Estas inversiones se orientan a depósitos a plazo, cuotas de fondos mutuos de renta fija, pactos o letras hipotecarias. Conflictos de interés Feller Rate estima que el riesgo de conflicto de interés es bajo, debido a que la administradora maneja únicamente el fondo de inversión Cimenta-Expansión. En caso que en el futuro, existan más fondos manejados por la administradora, el reglamento de Cimenta- Expansión establece que las inversiones deben realizarse considerando un análisis de éstas, que incluye: características, liquidez, política de inversión de los fondos, plazos de duración de los fondos y disponibilidad de recursos. Posteriormente, el Directorio tomará una decisión considerando el análisis de inversión y definiendo la participación de cada fondo y las condiciones de venta y salida. Además, el reglamento interno del fondo entrega un marco normativo explícito respecto del manejo de los conflictos de interés que puedan surgir de la inversión conjunta entre el fondo y personas relacionadas a la administradora. El reglamento interno permite la coinversión entre el fondo, la administradora y sus relacionados, sólo si la operación se realiza en condiciones de equidad para las partes, no pudiendo ser las mismas desventajosas para el fondo. Adicionalmente, consideran instancias de información y control para los aportantes, respecto de los proyectos realizados en coinversión con relacionados y los posibles conflictos de interés resultantes, dejando explícito la forma, alternativas y los plazos para su resolución. 5

7 PROPIEDAD Administradora perteneciente al grupo Cimenta, especialista en gestión inmobiliaria La administradora es propiedad de Empresas Cimenta S.A en un 99,99% y Cimenta Desarrollo Inmobiliario S.A. en un 0,01%. Experiencia en el sector financiero e inmobiliario Empresas Cimenta participa en los negocios de mutuos hipotecarios y administración de fondos de inversión. Cimenta Mutuo Hipotecario es una de las principales empresas destinadas al otorgamiento y administración de mutuos hipotecarios endosables a personas naturales del país. Las personas relacionadas a la propiedad de Empresas Cimenta S.A., son empresarios y profesionales de amplia trayectoria en el mercado inmobiliario y financiero. Alta Importancia Estratégica Cimenta Administradora de Fondos de Inversión S.A. es un negocio relevante en la cartera de su controlador, por lo que el desempeño de su único fondo bajo administración es de gran importancia estratégica dentro de los resultados del grupo controlador. Administradora de tamaño mediano en fondos de inversión A diciembre de 2012, Cimenta Administradora de Fondos de Inversión S.A. manejaba únicamente un fondo por un total de US$ 369 millones, alcanzando una participación de mercado del 3,2%. 6

8 ANEXOS CIMENTA - EXPANSIÓN Dic Dic Dic Dic Dic Abr ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 Con el objetivo de abarcar específicamente los requerimientos definidos en el Acuerdo Nº 31 de la Comisión Clasificadora de Riesgo, se presenta el siguiente resumen del texto del informe de clasificación de riesgo. Claridad y precisión del objetivo del fondo El objetivo del fondo es claro, orientándolo a invertir en los valores y bienes permitidos por el artículo 5 de la Ley N y, en forma indirecta, en operaciones que tengan relación con el negocio inmobiliario. Al cierre de 2012, el fondo mantenía en su cartera un 100% en activos relacionados al sector inmobiliario. Cumplimiento límites reglamentarios El reglamento establece de manera clara y precisa que al menos el 70% de los activos deben estar invertidos en el objetivo de inversión y que el fondo podrá endeudarse hasta un 50% del patrimonio. Al 31 de diciembre de 2012, el fondo cumple con todos los límites reglamentarios, el 100% de los instrumentos en cartera son consistentes con su objetivo y alcanzaba un 30,6% de pasivos sobre patrimonio. El reglamento interno del fondo se encuentra en proceso de aprobación, para referirse de manera precisa al límite máximo de inversión por grupo empresarial, en relación al Acuerdo N 36 de la CCR. Grado de orientación de las políticas coherencia del reglamento interno Las políticas y procedimientos de la administradora cumplen con la normativa vigente; son consistentes y adecuadas para la gestión de la cartera inmobiliaria; y posee suficientes controles para entregar una gestión adecuada de los recursos de sus aportantes. Se observan políticas y procesos simples, estructurados y apropiados para la evaluación de nuevas inversiones y para la gestión de las inversiones ya realizadas. El reglamento interno señala explícitamente que al menos un 70% de sus activos deben mantenerse en activos relacionados al negocio inmobiliario, ya sea en Chile o el extranjero. Además, señala que la inversión en activos no inmobiliarios tiene carácter temporal, para materializar inversiones inmobiliarias o cumplir con el pago de obligaciones o dividendos, y que el fondo podrá realizar operaciones con instrumentos derivados, relacionados con pasivos u Consideraciones Acuerdo N 31 operaciones inmobiliarias en las que el fondo participe. El fondo posee una cartera madura y no se observan períodos que no cumplan con los límites de inversión o la inversión mínima en activos inmobiliarios. Conflictos de Interés La administradora maneja únicamente el fondo de inversión Cimenta-Expansión, lo que minimiza la posibilidad de existencia de conflictos de interés. A pesar de ello, el reglamento interno vigente del fondo posee normas explícitas en relación a la posibilidad de conflicto de interés. CONFLICTOS DE INTERÉS ENTRE LOS FONDOS ADMINISTRADOS En caso que en el futuro, existan más fondos manejados por la administradora, el reglamento de Cimenta-Expansión establece que las inversiones deben realizarse considerando un análisis de la inversión, que incluye: características, liquidez, política de inversión de los fondos, plazos de duración de los fondos y disponibilidad de recursos. Posteriormente, el Directorio tomará una decisión considerando el análisis de inversión y definiendo la participación de cada fondo y las condiciones de venta y salida. CONFLICTOS DE INTERÉS CON LA ADMINISTRADORA Y PERSONAS RELACIONADAS Las eventuales inversiones conjuntas entre el fondo, la administradora y sus relacionados, deben realizarse en igualdad de condiciones para todas las partes, no pudiendo ser las mismas desventajosas para el fondo. En caso de que se estime que existen conflictos de interés entre las partes, la administradora citará a una junta extraordinaria de aportantes, la cual designará un Comité Especial de tres miembros no relacionados a la administradora con amplias facultades para resolver el eventual conflicto de interés de común acuerdo con las partes involucradas. El plazo para resolución de los eventuales conflictos de interés es de 60 días, luego de lo cual se procederá a un arbitraje. Entre otros aspectos relevantes, el reglamento establece las siguientes restricciones de operación con relacionados: 1. El reglamento interno del fondo prohíbe operaciones de compra, venta o arriendo de cualquier activo entre el fondo y la administradora o sus relacionadas. Esta prohibición es válida también para sociedades que hayan recibido asesoría o consultoría de la administradora y sus relacionados hasta 12 meses antes de la transacción. 2. El reglamento no permite la adquisición de activos a sociedades o personas que los hayan adquirido a la administradora o sus relacionados hasta 10 años antes de la fecha de transacción. 3. No se pueden invertir los fondos en mutuos hipotecarios o cualquier título de crédito originado por la venta de una propiedad vendida por la administradora o sus relacionados. 4. No se puede invertir en títulos de deuda de sociedades que la administradora o sus relacionados tengan participación accionaria. 5. El fondo no debe realizar ningún pago distinto a la comisión de administración por parte de la administradora y sus relacionados. Recursos profesionales de la administración La administradora posee una estructura funcional, orientada a la gestión de las inversiones inmobiliarias que componen el fondo que maneja. Los directores y ejecutivos de la sociedad administradora exhiben una prolongada permanencia y un acabado conocimiento y experiencia profesional para la gestión de negocios inmobiliarios. Los recursos profesionales y estructura de la administradora son consistentes con los objetivos de inversión del fondo y entregan una adecuada gestión y protección para los recursos de los aportantes. Valorización cartera de inversiones La valorización de las inversiones del fondo se realiza anualmente, variando de acuerdo con el tipo de inversión: 1. Terrenos y edificaciones: se registran a su valor de adquisición corregido por inflación, ajustados, usando un criterio conservador, por tasaciones comerciales independientes que se realizan de forma anual. 2. Acciones de sociedades inmobiliarias y cuotas de fondos de inversión privados: se registran al valor patrimonial que corresponde en relación al porcentaje de propiedad del fondo, reconociendo los resultados en base devengada sobre estados financieros auditados, al cierre del ejercicio. 3. Bonos: al valor de mercado del instrumento, resultado al descontar los flujos a la tasa de mercado relevante. La valorización económica de las inversiones del fondo, se efectuará dando cumplimiento a las normas de la Ley N , su Reglamento, a las que en virtud de una y otra dicte la Superintendencia, a los principios de contabilidad generalmente aceptados y a las Normas Internacionales de Información Financiera, IFRS, según cuál de estas últimas corresponda aplicar, conforme a la legislación vigente. Los informes de clasificación elaborados por Feller Rate son publicados anualmente. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Es importante tener en consideración que las clasificaciones de riesgo de Feller Rate no son, en c aso alguno, una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado título, valor o póliza de seguro. Si son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que esta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Feller Rate mantiene una alianza estratégica con Standard & Poor s Credit Markets Services, que incluye un acuerdo de cooperación en aspectos técnicos, metodológicos, operativos y comerciales. Este acuerdo tiene como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una clasificadora de riesgo autónoma, por lo que las clasificaciones, opiniones e informes que emite son de su responsabilidad. 7