I N F O R M E D E C L A S I F I C A C I O N FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA CREDICORP CAPITAL RAÍCES. w w w. f e l l e r - r a t e.

Transcripción

1 I N F O R M E D E C L A S I F I C A C I O N INFORME DE CLASIFICACIÓN FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA CREDICORP CAPITAL RAÍCES SEPTIEMBRE 2017 RESEÑA ANUAL DESDE ENVÍO ANTERIOR CLASIFICACIÓN ASIGNADA EL ESTADOS FINANCIEROS REFERIDOS AL w w w. f e l l e r - r a t e. c o m

2 FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA CREDICORP CAPITAL RAÍCES Ago Ago ª Clase Nivel 2 * Detalle de clasificaciones en Anexo. Indicadores financieros En millones de pesos Dic-15 Dic-16 Jun-17 Activos totales Inv. Sociedades Objetivo Patrimonio Utilidad (pérdida) neta Rentabilidad cuota+ dividendos 2,3% -3,3% -0,7% Valor libro cuotas * , , ,9 * Cifras en pesos de cada año Fundamentos El Fondo de Inversión Inmobiliaria Credicorp Capital Raíces es un fondo de inversión no rescatable orientado a la inversión indirecta en proyectos inmobiliarios de desarrollo nacional, a través de instrumentos de sociedades vinculadas a este negocio. asignada a las cuotas del fondo está basada en una cartera que cumple con su objetivo, que presenta una buena diversificación en sus inversiones y una adecuada capacidad de generación de flujos. Además, la evaluación considera la gestión de una administradora con respaldo de un grupo financiero regional, con adecuados procesos de inversión y completos equipos con experiencia en inversión inmobiliaria. En contrapartida, incorpora la rentabilidad de la cuota inferior a fondos comparables y el riesgo inherente al negocio inmobiliario, sensible a ciclos económicos. El fondo es manejado por Credicorp Capital Asset Management S.A. Administradora General de Fondos, filial de Credicorp Capital, corporación financiera regional que provee servicios de finanzas corporativas, mercado de capitales, administración de activos y asesoría financiera a inversionistas institucionales, gobiernos y personas de alto patrimonio, en Chile, Perú y Colombia. En Junio 2017, la administradora gestionó un patrimonio de US$1.271 millones, con 23 fondos de inversión publicos, representando un 6,2% del total del sistema, ubicándose como la quinta mayor del mercado. En junio de 2017, el Fondo de Inversión Inmobiliaria Credicorp Capital Raíces manejó un patrimonio de US$ 79 millones, representando aproximadamente un 7% del total administrado por Credicorp Capital Asset Management S.A. Administradora General de Fondos en fondos de inversión y cerca de un 3,5% del total gestionado en el segmento de fondos comparables. En todo el periodo analizado, la cartera del fondo cumplía con su objetivo de inversión, estando compuesta por instrumentos de sociedades relacionadas al negocio inmobiliario nacional. Al cierre de junio de 2017, un 98,8% del total de los activos correspondían a inversión objetivo, mediante acciones inmobiliarias (85,5%) y préstamos otorgados a sociedades inmobiliarias (13,2%). El fondo ha exhibido un alto nivel de diversificación en sus inversiones. Al cierre de junio de 2017, la cartera se componía de 16 proyectos, distribuidos entre renta, desarrollo y plusvalía, los cuales operan a través de 10 sociedades inmobiliarias, siendo las más representativas Inmobiliaria Rentas Raíces S.A. e Inmobiliaria Punta Teatinos S.A. Las inversiones incluyen proyectos habitacionales, oficinas para renta, locales comerciales y terrenos, y operan en 4 regiones del país. El endeudamiento del fondo ha disminuido, alcanzando al cierre de junio 2017 un 8,7% en relación al patrimonio. La reducción de pasivos se explica fundamentalmente por el pago de préstamos bancarios y menores cuentas corrientes de sociedades relacionadas. Por otro lado, el fondo exhibió una buena liquidez, dada por la buena generación de flujos, entregada por un 31% del activo, aproximadamente, destinado a renta, incluyendo la vacancia. La cuota del Fondo de Inversión Inmobiliaria Credicorp Capital Raíces, alcanzó una rentabilidad acumulada en 36 meses de 1,0%. Lo que se explica por el ciclo contable de sus activos. El fondo tiene término establecido para el 7 de septiembre del 2020, plazo que puede ser prorrogado por 2 periodos de 1 año, según se acuerde en Asamblea Extraordinaria de Aportantes. A juicio de Feller Rate, Este plazo es adecuado para recibir los flujos de los activos de renta, pero es ajustado para el desarrollo de los proyectos en cartera. Analista: Esteban Peñailillo esteban.penailillo@feller-rate.cl (56) Fortalezas Cartera cumple con su objetivo de inversión. Buena diversificación de inversiones. Adecuada capacidad de generación de flujos. Gestión de una administradora con el respaldo de un importante grupo financiero regional y de un grupo con experiencia en el área inmobiliaria y apropiados procesos de inversión. FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACION Riesgos Riesgo inherente a negocio inmobiliario, altamente sensible a ciclos económicos. Baja rentabilidad. 1

3 OBJETIVOS DE INVERSIÓN Fondo orientado a la inversión indirecta en activos inmobiliarios Objetivos de inversión y límites reglamentarios Características del Fondo Junio de 2017 Valor Cuota ($) ,9 Nº Cuotas Nº aportantes 44 Total Activos (MM $) Resumen cartera inversiones fondo Dic-15 Dic-16 Jun-17 Inv. Objetivo 99,2% 99,0% 98,8% Caja y otros 0,8% 1,0% 1,2% Total Activos 100,0% 100,0% 100,0% Diversificación por Tipo de Activo El Fondo de Inversión Inmobiliaria Credicorp Capital Raíces es un fondo de inversión no rescatable orientado a la inversión indirecta en proyectos inmobiliarios desarrollados en Chile, mediante acciones o instrumentos de deuda de sociedades relacionadas este negocio. Los activos comprenden compraventa, arrendamiento o leasing de bienes raíces, además de la renovación, remodelación, construcción y desarrollo de bienes raíces. Entre otros límites relevantes, el reglamento establece que: Al menos un 70% de las inversiones deben cumplir con el objetivo de inversión. Inversión máxima de 30% del activo en instrumentos del Banco Central de Chile, depósitos a plazo, letras de crédito, bonos, cuotas de fondos mutuos, mutuos hipotecarios y otros instrumentos de oferta pública. Inversión máxima de 45% del total de activos por grupo empresarial y sus personas relacionadas. No se consideran para este límite las sociedades en que invierte y controla el propio fondo, y cuya existencia obedezca al cumplimiento del objetivo del fondo. Endeudamiento máximo de 35% del patrimonio. Los límites anteriores no se aplicarán durante los 6 meses siguientes a colocaciones de nuevas cuotas, durante los dos meses siguientes a la fecha en que el fondo reciba distribuciones por parte de las entidades en que invierta (siempre y cuando estas representen más del 30% del patrimonio), durante los dos meses siguientes a la fecha que el fondo enajene activos que representen más del 25% del patrimonio y durante el periodo de liquidación del fondo. Junio de 2017 Desarrollo 9,4% Otros 5,8% Plusvalia 48,0% EVALUACIÓN DE LA CARTERA DEL FONDO Cartera consistente con su objetivo de inversión Características del fondo Renta 36,9% El Fondo de Inversión Inmobiliaria Credicorp Capital Raíces es un fondo relevante, tanto para su administradora como para el segmento de fondos de inversión inmobiliarios. En junio de 2017, manejó un patrimonio de US$ 79 millones, representando aproximadamente un 7% del total administrado por Credicorp Capital Asset Management S.A. Administradora General de Fondos en fondos de inversión y cerca de un 3,5% del total gestionado en el segmento de fondos comparables. Cartera invertida en instrumentos de sociedades inmobiliarias La cartera del fondo, durante todos los periodos revisados, ha cumplido con su objetivo de inversión, estando formada por instrumentos de renta fija y variable de sociedades relacionadas al negocio inmobiliario nacional. Al 30 de junio de 2017, un 98,8% del total de activos correspondían a inversión inmobiliaria, a través de acciones (85,5%) y préstamos otorgados a sociedades relacionadas a este negocio (13,2%). Buena diversificación de inversiones La diversificación exhibida por las inversiones del fondo ha sido buena. Al cierre de junio de 2017, la cartera estaba formada por 16 activos categorizados en plusvalía, renta y desarrollo, que operaban a través de 10 sociedades en las cuales el fondo tenía participación. Los activos comprenden proyectos habitacionales, arriendo de oficinas y locales comerciales, desarrollo de terrenos y un leasing de un hospital, y operan en cuatro regiones del país, Región Metropolitana, Región de Coquimbo, Región de Valparaíso y Región de Antofagasta. Las sociedades más relevantes del fondo a junio de 2017, son: 2

4 Renta Raices 45,4% Diversificación por Tipo de Activo Junio de 2017 Punta Teatinos 37,4% Otros 7,9% Genera 3,1% Mirador Las Brisas 6,3% Inmobiliaria Rentas Raíces S.A. (45,5% del activo), sociedad que comprende 2 terrenos y 6 activos de renta, los cuales corresponden a arriendos de oficinas y locales comerciales en distintas comunas de Santiago, un edificio de oficinas en Viña del Mar y el leasing del hospital en Calama. Los arrendatarios de los inmuebles corresponden a entidades con buena solvencia y los contratos son de largo plazo. Entre ellos destacan Banco Estado, Oracle, Sky Airlines y Codelco. Inmobiliaria Punta Teatinos S.A. (37,4% del activo) proyecto Serena Norte, que corresponde a un terreno de 462 hectáreas ubicado al norte de la ciudad de La Serena que comprende, en parte del terreno, con un proyecto de desarrollo habitacional dirigido a primera vivienda. Reducción de endeudamiento y adecuada generación de flujos Durante buena parte de los periodos analizados, el fondo exhibió un nivel de pasivos mayor a otros fondos inmobiliarios similares. No obstante, en el último año el endeudamiento ha disminuido, alcanzando al cierre de junio 2017 un 8,7% en relación al patrimonio. La reducción de pasivos se explica por la baja en cerca de $2.300 millones en préstamos bancarios, $1.300 millones menos en cuentas corrientes de sociedades relacionadas y $770 millones de otros pasivos (de desarrollo de edificios habitacionales), que se explica por la provision contable de los impuestos diferidos del proyecto en La Serena. Al cierre, los pasivos se componían en un 52,5% de préstamos bancarios, 10,3% de cuentas por pagar a relacionados y el 37,2% restante correspondía a inversiones valorizadas por el método de la participación que exhibieron valores negativos. Por otro lado, la liquidez de la cartera del fondo ha sido adecuada, dada por un 31% del activo, aproximadamente, destinado a la renta incluyendo la vacancia, entregando una apropiada capacidad de generación de flujos. A junio de 2017, cerca de un 10% de los activos en renta estaban vacantes, los cuales correspondían a pisos en dos edificios de oficinas ubicados en la comuna de Huechuraba en Santiago, situación que se dio dado el poco atractivo que se observa en dicho sector. Bajo nivel de rentabilidad La cuota del Fondo de Inversión Inmobiliaria Credicorp Capital Raíces, alcanzó una rentabilidad acumulada en 36 meses de 1,0%. El fondo combina activos de renta inmobiliaria, con activos para desarrollo y plusvalía, por lo que no cuenta con un bechmark representativo. Este nivel de rentabilidad se explica por el ciclo contable de sus activos. Duración de mediano plazo El fondo tiene fecha de término establecida para el 7 de septiembre de 2020, renovable por dos plazos de un año según acuerdo adoptado en la Asamblea Extraordinaria de Aportantes. Este plazo es adecuado para recibir los flujos de los activos de renta, pero es ajustado para el desarrollo de los proyectos en cartera. ASPECTOS RELEVANTES DE LA ADMINISTRADORA PARA LA GESTIÓN DEL FONDO Administradora grande en fondos de inversión Credicorp Capital Asset Management S.A. Administradora General de Fondos tiene una estructura simple, que cuenta con áreas de soporte al interior del mismo grupo, brindando las asistencias necesarias para la adecuada gestión de los recursos entregados por los aportantes. El área de Asset Management está dividida en cinco áreas: Fondos de Activos Tradicionales, Fondo de Activos Reales, Portfolio Solutions, Distribución Institucional y Productos de Inversión. 3

5 El Fondo de Inversión Inmobiliaria Credicorp Capital Raíces es manejado por el área de Activos Reales y está compuesta por el Gerente de activos reales, el gerente de área, el subgerente de área y tres analistas. Además, cuenta con un analista administrativo, encargado de todos los temas administrativos de las inversiones. El equipo cuenta con una amplia experiencia en el mercado inmobiliario y buenas políticas de construcción de portafolios. Valorización cartera de inversiones La valorización se realizará en conformidad con los criterios establecidos por la normativa vigente y las demás disposiciones dictadas por la Superintendencia de Valores para estos efectos. El fondo valoriza sus inversiones a valor patrimonial. Dentro de cada sociedad se realizan tasaciones anuales donde hubieran propiedades de inversión, ya sean de renta o terrenos de plusvalía, y de esta manera se va modificando el valor libro. Las sociedades de desarrollo no realizan tasaciones. Políticas de evaluación de inversiones y construcción de portfolios Las decisiones de inversión están basadas según la normativa vigente, el reglamento interno del fondo y las políticas definidas por la administradora. El área encargada de la gestión del fondo, busca proyectos que se adecuen a los objetivos y reciben ofertas de inversión de distintos agentes inmobiliarios. Posteriormente, se evalúa cada una de las opciones, considerando variables como rentabilidad, volumen de inversión, estabilidad de los flujos, con buen acceso y estructuras adecuadas para atractivas para el mercado, entre otras. La toma de decisiones de inversión se determina a través de los siguientes comités: Comités de Equipo Local: se realizan semanalmente y en ellos se revisan y discuten los distintos hitos relacionados a los fondos, participa toda el área inmobiliaria nacional. Comité Inmobiliario Regional: realizado 6 veces al año. En él participan el equipo inmobiliario nacional, el gerente regional y un asesor externo, con experiencia en el área, y se discuten las recomendaciones en relación a la inversión de los fondos. Reuniones con el equipo de riesgos realizadas mensualmente, en las cuales se efectúa un seguimiento de los riesgos y de los nuevos negocios, revisando las variables que podrían afectar a los fondos. La Gerencia de Riesgos opera internacionalmente con un equipo de cinco personas y se encarga de gestionar los distintos riesgos asociados a los fondos y reportarlos de manera directa a la gerencia general. A juicio de Feller Rate, se observan políticas y procesos completos, detallados, consistentes en el tiempo y especializados en la materia del fondo. Además, involucran en la toma de decisiones a los directivos y ejecutivos apropiados y con la experiencia suficiente en la administradora, ya la vez a personas externas que pueden aportar con otra visión y experiencias. Riesgo contraparte operacional La administradora participa activamente en los proyectos que invierte, estando en diferentes etapas de la cadena de valor. Para la selección de socios y contrapartes, el área inmobiliaria realiza una revisión completa de cada uno de ellos, formando alianzas estratégicas, de acuerdo a los proyectos que los fondos tengan interés en participar. Conflictos de interés Feller Rate considera que el riesgo de conflicto de interés es bajo entre los distintos fondos mutuos y fondos de inversión que maneja la administradora. Los fondos de inversión inmobiliarios manejados por la administradora tienen diferentes objetivos, lo que minimiza la posibilidad de un conflicto de interés. En caso que se crearan fondos 4

6 con intereses similares, estos iniciarían sus operaciones cuando el fondo similar termine el periodo de inversión. L que señala, en líneas generales, que el directorio de la administradora resolverá los conflictos de interés que se presenten, atendiendo exclusivamente a la mejor conveniencia de cada uno de los fondos. El manual establece que las operaciones de cada fondo se deben realizar para maximizar el interés de cada uno, sin beneficiar a la administradora, sus relacionados u otros fondos. Para el caso de conflictos de interés entre dos o más fondos por inversión en un mismo instrumento, existe una especialización de funciones, en la cual la administradora asigna los portafolios de inversión de fondos y carteras que invierten en instrumentos de deuda o de capitalización entre distintos Portfolio Managers, asignado según la especialización de cada uno de ellos, obteniendo sinergias en el manejo de portafolios similares. Si en el conflicto se ven involucrados carteras o fondos bajo el cargo del mismo Portfolio Manager, la asignación será realizada procurando no traspasar los márgenes establecidos en cada fondo (liquidez, duración, exposición por emisor, entre otros) y de acuerdo a un principio de equidad, asignando los instrumentos a una tasa promedio. Además, señala que en el caso de existencia de conflictos de interés entre la administradora y un fondo, se privilegiará las operaciones de este último, quedando las operaciones propias de la administradora para último término. Adicionalmente, el área de operaciones revisará las operaciones realizadas por cuenta propia y/o por cuenta de los fondos y las carteras. La resolución de los conflictos de interés que se detecten estará a cargo de las jefaturas en conjunto con el área de Compliance. En el caso que éstos no pudieran resolver el conflicto de interés, deberá presentarse al directorio, gerente general o quien estos designen. A la fecha no existen sanciones u observaciones de los auditores o de la autoridad que señalen la existencia de procedimientos inadecuados o problemas en relación a las políticas y manejo de conflicto de interés. PROPIEDAD Administradora mediana a nivel nacional, parte de grupo con presencia en el Mercado Integrado Latinoamericano (MILA) Credicorp Capital Asset Management S.A. Administradora General de Fondos es propiedad de Credicorp Capital Chile S.A. (99,94%) e Inversiones IMT S.A. (0,06%). Amplia experiencia en el sector financiero Credicorp Capital es una corporación financiera nacida en 1985, que actualmente provee servicios de finanzas corporativas, administración de activos y asesoría financiera a inversionistas institucionales, gobiernos, instituciones y personas de alto patrimonio, en Chile y Colombia. Credicorp Capital Chile, antes IM Trust, es parte del grupo Credicorp desde 2012, quienes ofrecen servicios financieros en finanzas corporativas, intermediación de valores y gestión de activos en América Latina. Además, de estudios económicos y análisis de emisores de manera constante. Considerable importancia estratégica Credicorp Capital Asset Management S.A. Administradora General de Fondos es una administradora pequeña en fondos mutuos. Durante julio de 2017, manejó un patrimonio total de $295 mil millones, representando un 0,8% del mercado. Adicionalmente, la administradora es relevante dentro del mercado de fondos de inversión, manejando a junio de 2017 un patrimonio de US$1.271 millones, con 23 fondos, representando un 6,2% del total del sistema, ubicándose como la quinta mayor del mercado. 5

7 ANEXOS FI INMOBILIARIA CREDICORP CAPITAL RAÍCES 1-Jul-15 7-Sep Ago Ago-17 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 Consideraciones Acuerdo N 31 Con el objetivo de abarcar específicamente los requerimientos definidos en el Acuerdo Nº 31 de la Comisión Clasificadora de Riesgo, se presenta el siguiente resumen del texto del informe de clasificación de riesgo. Claridad y precisión del objetivo del fondo El Fondo de Inversión Inmobiliaria Credicorp Capital Raíces señala explícitamente en su reglamento interno que tiene como objetivo la inversión en sociedades relacionadas al negocio inmobiliario, que operen en el mercado local. Cumplimiento límites reglamentarios El reglamento establece de manera clara y precisa que al menos el 70% de los activos debe estar invertido en el objetivo de inversión; que el fondo podrá endeudarse hasta un 35% del patrimonio, incluido los gravámenes y prohibiciones; y que el límite de inversión máxima por grupo empresarial y sus personas relacionadas es el 45% del activo del fondo. No se consideran para este límite las sociedades en que invierte y controla el propio fondo, y cuya existencia obedezca al cumplimiento del objetivo del fondo. Al cierre de junio de 2017, el fondo cumple con todos los límites reglamentarios. Grado de orientación de las políticas y coherencia del reglamento interno Las decisiones de inversión se basarán en la normativa vigente, el reglamento interno del fondo y las políticas definidas por la administradora. El procedimiento de evaluación y toma de decisiones se determinan en tres distintas instancias de reunión: el Comité de Equipo, el Comité Inmobiliario Regional y reuniones con el equipo de riesgo. Se observan políticas y procesos completos, detallados, consistentes en el tiempo y diferenciados según los activos manejados en las carteras de los fondos. Además, involucran en la toma de decisiones a los directivos y ejecutivos apropiados y con la experiencia suficiente en la administradora. Conflictos de Interés La administradora protege adecuadamente a los aportantes del fondo de potenciales conflictos de interés. CONFLICTOS DE INTERÉS ENTRE LOS FONDOS ADMINISTRADOS La administradora posee un Manual de Tratamiento y Resolución de Conflictos de Interés que establece que las operaciones de cada fondo se deben realizar para maximizar el interés de cada uno, sin beneficiar a la administradora, sus relacionados u otros fondos. En el caso de existencia de conflictos de interés entre la administradora y un fondo, se privilegiará las operaciones de este último, quedando las operaciones propias de la administradora para último término. Para el caso de conflictos de interés entre dos o más fondos por inversión en un mismo instrumento, existe una especialización de funciones, en la cual la administradora asigna los portafolios de inversión de fondos y carteras que invierten en instrumentos de deuda o de capitalización entre distintos Portfolio Managers, asignado según la especialización de cada uno de ellos, obteniendo sinergias en el manejo de portafolios similares. Si en el conflicto se ven involucrados carteras o fondos bajo el cargo del mismo Portfolio Manager, la asignación será realizada procurando no traspasar los márgenes establecidos en cada fondo (liquidez, duración, exposición por emisor, entre otros) y de acuerdo a un principio de equidad, asignando los instrumentos a una tasa promedio. La resolución de los conflictos de interés que se detecten estará a cargo de las jefaturas en conjunto con el área de compliance. En el caso que éstos no pudieran resolver el conflicto de interés, deberá presentarse al directorio, gerente general o quien estos designen. CONFLICTOS DE INTERÉS CON LA ADMINISTRADORA Y PERSONAS RELACIONADAS El Manual de Tratamiento y Solución de los Conflictos de Interés señala que tanto los funcionarios como las sociedades relacionadas deben conocer y cumplir los Fundamentos Corporativos y los Principios Generales del Código de Conducta en los Mercados de Valores. Todos los empleados son responsables de administrar los fondos en forma racional, profesional y con la prudencia e independencia necesaria para el beneficio de los aportantes y partícipes de los distintos fondos. Finalmente, se aplican todas las normas legales que correspondan y la administradora o sus relacionados no pueden transar con los fondos manejados. Recursos profesionales de la administración Credicorp Capital Asset Management S.A. Administradora General de Fondos una estructura simple, que externaliza en terceros o relacionados gran parte de las funciones necesarias para la adecuada gestión de los recursos entregados por los aportantes. El área de inversiones se divide en renta fija, renta variable y portfolios especiales, cada una siendo responsable de la estructuración de las carteras de los fondos manejados. El Fondo de Inversión Inmobiliaria Credicorp Capital Raíces es manejado por el área inmobiliaria, compuesta por el Gerente de Activos Reales, el Gerente de Área, el Subgerente de Área y cuatro analistas. Los profesionales que integran el equipo son de alto nivel y cuentan con una amplia experiencia en gestión inmobiliaria. Los recursos profesionales y estructura de la administradora son consistentes con los objetivos de inversión del fondo y entregan una adecuada gestión y protección para los recursos de los aportantes. Los recursos profesionales de la administradora son adecuados para la gestión y manejo de los fondos. Gobierno Corporativo La administradora mantiene una estructura de gobierno corporativa adecuada para la gestión del fondo. Lo anterior se refleja en completas políticas internas de control operacional y de mitigación de riesgo ante conflictos de interés. El oficial de cumplimiento y el equipo de control interno reportan directamente a un directorio independiente y con amplia experiencia en la industria. Complementariamente, el fondo es regulado por la SVS, además de las auditorías periódicas de auditoras de reconocido prestigio. Gestión de riesgo y control interno El entorno de control interno para la gestión de los activos del fondo es sólido. La administradora debe dar cumplimiento a la circular N de la SVS, que da instrucciones acerca de la elaboración e implementación de las políticas y procedimientos de gestión de riesgo y control interno para mitigar los riesgos asociados a las actividades funcionales de la administradora, así como a los ciclos operativos. Valorización cartera de inversiones La valorización se realizará en conformidad con los criterios establecidos por la normativa vigente y las demás disposiciones dictadas por la Superintendencia de Valores para estos efectos. El fondo valoriza sus inversiones calculando el valor presente de las sociedades anónimas en las que invierte. Dentro de cada sociedad se realizan tasaciones anuales de las propiedades de inversión, ya sean de renta o terrenos de plusvalía, y de esta manera se va modificando el valor libro. Las sociedades de desarrollo no realizan tasaciones. La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditor ía practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. 6