TOESCA FONDO DE INVERSION

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1 FONDO DE INVERSION Dic Sep ª Clase Nivel 3 * Detalle de clasificaciones en Anexo. Indicadores Financieros En millones de pesos de cada año Dic. 09 Dic. 10 Jun.11 Activos totales Activos inmobiliarios Patrimonio Utilidad (pérdida) neta Rentabilidad cuota+ dividendos -1,7% 10,1% 11,1% Valor libro cuotas 2.384, , ,6 Fundamentos Toesca Fondo de Inversión se orienta a la inversión en activos inmobiliarios, mediante la participación en sociedades y fondos privados inmobiliarios. El fondo actualmente se encuentra en proceso de liquidación. La clasificación Primera Clase Nivel 3 se sustenta en una cartera en proceso de liquidación, una disminución en la diversificación de los activos, una adecuada liquidez y una rentabilidad positiva y superior a fondos comparables. Asimismo, considera el nivel de endeudamiento existente y la capacidad de gestión de la administradora, una de las mayores gestoras de fondos de inversión nacional. El fondo es manejado por Toesca S.A. Administradora de Fondos de Inversión, que pertenece al grupo Moneda Asset Management, el mayor y más diversificado grupo de administradores de fondos de inversión del mercado. Durante marzo de 2011 gestionó activos por US$ millones, lo que representaba un 34,1% del sistema de fondos de inversión. El grupo Moneda es controlado por un conjunto de socios gestores de fondos, donde participa también Consorcio Financiero más un inversionista pasivo, con un 25% de la propiedad del conglomerado. La administradora mantiene políticas que le permiten controlar y entregar una adecuada protección e información sobre el manejo de los recursos a sus aportantes. El fondo se encuentra en proceso de liquidación según lo acordado por su asamblea extraordinaria de aportantes en junio del año pasado. Por lo tanto, su objetivo actual es maximizar el valor de liquidación de los activos en cartera. Al cierre de junio de 2011 Toesca fondo de inversión manejaba activos por US$ 64 millones, equivalentes a un 3,8% del total de fondos inmobiliarios y a un 0,6% de la industria de fondos de inversión. Durante el periodo revisado, el fondo ha formado su cartera mayoritariamente con activos inmobiliarios. A junio de 2011 la cartera mantenía un 99,7% en activos objeto de inversión, considerando otros activos que correspondían a cuentas por cobrar inmobiliarias. Durante los periodos anteriores la diversificación de la cartera ha sido buena. Sin embargo, en la medida que se avanza en la liquidación el fondo se observa un aumento en la concentración de los activos y los flujos. A través del tiempo el fondo había mantenido un bajo endeudamiento. No obstante, a junio de 2011 exhibía pasivos por un 13,4% del patrimonio, correspondientes mayoritariamente a la generación de una cuenta por pagar, por la liquidación de la cartera subyacente de una sociedad inmobiliaria del fondo, que tenía como contrapartida la participación en la sociedad, por lo que el endeudamiento neto es menor. A la misma fecha el fondo mantenía un 0,3% en caja, que es adecuado considerando que no se deberían ejecutar nuevos proyectos o inversiones. Entre junio de 2008 y junio de 2011 el fondo presentó una rentabilidad acumulada de un 29,8%, superior al promedio de fondos comparables (25,2%) utilizados por Feller Rate para caracterizar el segmento inmobiliario. La rentabilidad de la cuota se debería mantener en los rangos observados, ya que no se esperan pérdidas o beneficios considerables durante la liquidación del fondo. Desde el inicio del proceso de liquidación, junio de 2010, el fondo presenta una disminución de cuotas, equivalentes a un 50,1% del total de cuotas pagadas a junio de 2010, acorde con la liquidación de instrumentos. Fortalezas Buena diversificación bajo el proceso de liquidación Mejor rentabilidad que benchmark inmobiliario Administradora con buen track record FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACION Riesgos Riesgo inmobiliario Analista: María Soledad Rivera msoledad.rivera@feller-rate.cl (562)

2 OBJETIVOS DE INVERSION Inversión en activos inmobiliarios Características del Fondo Junio de 2011 Valor Cuota (US$) 2.914,65 Nº Cuotas Nº aportantes 180 Total Activos (miles US$) Resumen cartera inversiones fondo Dic. 09 Dic. 10 Jun. 11 Leasing y Mutuos Hip 1,6% 1,2% 1,3% Acc Soc. Inm y FIP 48,0% 64,2% 80,3% Bienes Raíces 20,9% 21,1% 9,7% Otros activos 14,4% 7,5% 8,4% Total inmobiliario 84,9% 94,0% 99,7% Caja y oferta pública 15,1% 6,0% 0,3% Total Activos 100,0% 100,0% 100,0% Objetivos de inversión y límites reglamentarios El fondo tiene como objeto la inversión en activos vinculados al riesgo inmobiliario. Esto implica la inversión en bienes raíces, acciones de sociedades inmobiliarias, cuotas de fondos de inversión privados y otros activos de carácter inmobiliario. Actualmente, el fondo se encuentra en etapa de liquidación, lo que implica una disminución de activos inmobiliarios, aumento de activos de oferta pública y caja y disminuciones patrimoniales periódicas en el corto plazo hasta completar la liquidación total de la cartera del fondo o sus aportantes los definan. EVALUACION DE LA CARTERA DEL FONDO Características del fondo Cartera cumple con el objetivo de inversión El fondo se encuentra en etapa de liquidación, por lo que debería disminuir la proporción de inversión en activos inmobiliarios y aumentar los activos líquidos (caja y otros activos para rentabilizar liquidez), mientras reparten los recursos vía disminución de capital. A junio de 2011, Toesca fondo de inversión mantuvo activos por US$ 63,7 millones, lo que representaba un 0,6% del total de la industria de fondos de inversión y un 3,8% del segmento de fondos inmobiliarios. BAJAS TRANSACCIONES EN MERCADO SECUNDARIO Durante el año 2010, el fondo no transó cuotas en el mercado secundario. Durante el primer semestre del año 2011, el fondo ha transado cuotas, equivalente a un 0,7% del total de cuotas pagadas a junio de Cartera en proceso de liquidación Durante el periodo de análisis la mayor parte de la cartera del fondo ha estado formada por activos inmobiliarios. A junio de 2011, el fondo mantenía un 99,7% en activos objeto de inversión, considerado los otros activos que correspondían a arriendos por cobrar, deudores leasing, dividendos por cobrar y a la liquidación de una de las inversiones del fondo. La inversión en sociedades inmobiliarias y cuotas de fondos privados debería disminuir en la medida que se materialice la venta de las unidades restantes en cada proyecto, en un plazo promedio de 2 años. Una vez producida la venta y recibidos los flujos, se procederá a repartir el capital entre los aportantes. El fondo busca alternativas que maximicen el valor de aquellos activos, propiedades o proyectos, cuyas ventas se esperan más lentas o sin un proyecto asociado. Muchos de ellos tienen provisiones asociadas a su registro contable, por lo que no deberían producirse pérdidas adicionales en su liquidación o éstas deberían netearse con eventuales ganancias en la realización de otros activos. Moderada diversificación de cartera A medida que el fondo ha ido avanzando en la liquidación de los activos en cartera ha disminuido la diversificación del fondo por activos o por proyectos, lo que es esperable en un fondo en liquidación. A junio de 2010, la cartera estaba formada por cerca de 21 inversiones a través de terrenos, sociedades anónimas inmobiliarias y cuotas de fondos de inversión privados. Aumento en nivel de endeudamiento y adecuada liquidez Durante todo el periodo analizado, el fondo había mantenido bajos niveles de pasivos. Sin embargo, a junio de 2011 exhibía un endeudamiento de un 13,4% del patrimonio, lo que correspondía mayoritariamente a una cuenta por pagar generada por una de las sociedades inmobiliarias del fondo, que liquidó sus inversiones y debe entregar dividendos. No obstante, esta cuenta se debería netear con la inversión en la sociedad, disminuyendo el nivel de pasivos presentados. 2

3 A la misma fecha, Toesca fondo de inversión presentaba un 0,3% de la cartera en caja y no mantenía instrumentos de oferta pública, lo que es adecuado para un fondo que no contemplan ni requiere inversiones adicionales relevantes para maximizar el valor de los activos y proyectos en cartera. Rentabilidad positiva y superior a benchmark Entre junio de 2008 y junio de 2011, el fondo exhibió una rentabilidad acumulada de 29,8%, mayor al benchmark construido por Feller Rate para caracterizar el segmento inmobiliario. No se esperan pérdidas o ganancias adicionales de consideración en el proceso de liquidación de los activos en cartera. En todo caso, todos los beneficios que se generarán en los próximos períodos serán efectivamente realizados como flujos de caja y susceptibles de repartir entre sus aportantes en las disminuciones de capital. Liquidación del fondo El fondo se encuentra en proceso de liquidación, sin un plazo definido para ello. Los proyectos en marcha se encuentran terminados y en proceso de venta. Los proyectos no iniciados o propiedades disponibles serán liquidados en las condiciones actuales con el objetivo de maximizar su valor. Desde junio de 2010, fecha de inicio de liquidación del fondo, se observa una disminución de cuotas, equivalentes a un 50,1% del total de cuotas pagadas a junio de ASPECTOS RELEVANTES DE LA ADMINISTRADORA PARA LA GESTIÓN DEL FONDO Mayor administradora de la industria de fondos de inversión El grupo tiene una estructura funcional enfocada en la gestión de grupos o tipos de fondos, que aprovecha las sinergias de manejar diversos fondos y administradoras y que cuenta con estructuras de apoyo y control comunes para todas las unidades core del negocio, asociadas a la gestión de fondos o carteras. Durante el último periodo, la administradora se encuentra realizando cambios organizacionales y modificando sus procesos, con el objeto de mejorar el manejo de los fondos y sus respectivos controles. Para los fondos orientados a la inversión latinoamericana, la administradora cuenta con un equipo especializado, formado por 10 analistas para el estudio de las compañías. Toesca Fondo de Inversión se encuentra en proceso de liquidación y no se contemplan nuevos fondos inmobiliarios en el corto plazo, por lo que la estructura de la administradora se concentra en el control de los negocios y proyectos existentes y en la búsqueda de alternativas que permitan maximizar el valor de venta de la cartera. La estructura y el equipo responsable de la gestión de dichos fondos tienen amplio conocimiento del mercado financiero, experiencia en gestión de carteras mobiliarias de renta fija y buen track record operativo. Además, los Portfolio Managers a cargo de la gestión de los fondos, tienen amplio conocimiento del mercado latinoamericano y varios años dentro de la administradora. Valorización cartera de inversiones Las acciones de sociedades inmobiliarias y cuotas de fondos de inversión privados se registran al valor patrimonial proporcional, actualizado según la evolución de sus estados financieros y las valorizaciones periódicas independientes que se realicen. Los bienes raíces se registran a su valor de adquisición, corregido por inflación. Posteriormente, se ajustan en función de tasaciones comerciales independientes que se realizan periódicamente. 3

4 El fondo tiene provisiones para aquellos activos que, según estimaciones independientes, tienen un valor económico o de realización inferior a los registros contables, por lo que no deberían existir perjuicios relevantes adicionales durante el proceso de venta. Los procesos de valorización cumplen la normativa aplicable y reflejan periódica y apropiadamente el valor de los activos inmobiliarios. Políticas de evaluación de inversiones y construcción de portfolios La administradora posee un procedimiento para evaluación y construcción de carteras que puede separarse en dos etapas: la búsqueda y selección de negocios; y la implementación, control y seguimiento de la inversión. Dado el proceso de liquidación no se realizarán nuevas inversiones o nuevos proyectos inmobiliarios. El énfasis actual se encuentra en el control, orden y búsqueda de opciones para los activos y proyectos en cartera, de forma de facilitar y maximizar el valor de una potencial venta. Riesgo Contraparte Operacional La administradora se asoció con sociedades o gestores inmobiliarios con experiencia y conocimiento para la ejecución de los distintos proyectos. Algunos de los activos en cartera serán vendidos a esos socios, según las condiciones y opciones existentes en los pactos y acuerdos establecidos con ellos. La custodia y la ejecución de la tesorería de los activos del fondo se mantienen en el Banco de Chile, que es clasificado en AAA por Feller Rate. El Banco realiza la custodia de manera separada de la administradora y otros fondos manejados por ésta. Conflictos de interés El grupo Moneda Asset Management posee un Manual de Tratamiento y Resolución de Conflictos de Interés, que se aplica a todas las administradoras y fondos manejados por el grupo. Los potenciales conflictos con Toesca Fondo de Inversión se acotan por el proceso de liquidación de la cartera del fondo y la ausencia de fondos relacionados que puedan adquirir esos activos. Entre otros aspectos relevantes para el tratamiento de conflictos de interés, se contempla que la administradora maneja sistemas para administrar órdenes de forma separada e identificar su prioridad en relación a otras y al portfolio manager responsable. En caso que más de un fondo cuente con recursos para realizar una inversión (o desinversión) que cumpla con sus objetivos, se deben considerar aspectos como política de inversión y liquidez, diversificación, disponibilidad de recursos, duración del fondo y consistencia de las inversiones, entre otros factores. Realizado el análisis de las variables mencionadas, si coincide la inversión de dos o más fondos, se realizará la asignación en función de las órdenes realizadas por cada portfolio manager y si son realizadas al mismo tiempo con distintos operadores a distintos precios, entonces se asignará de forma proporcional según la participación de las distintas órdenes. Por otro lado, la administradora maneja un detallado código de ética y sistemas informáticos de gestión de activos lo suficientemente seguros para controlar y evitar conflictos. 4

5 PROPIEDAD Amplia experiencia de los controladores del grupo La administradora es propiedad de Moneda Asset Management S.A. Los socios gestores de fondos controlan un 75% de la propiedad de la compañía. El 25% restante se reparte entre Consorcio Financiero y un inversionista pasivo. ALTA EXPERIENCIA DE LOS SOCIOS EN EL SECTOR FINANCIERO Moneda Asset Management S.A. es controlado por un grupo que participa activamente en la gestión de todo tipo de fondos. Todos ellos profesionales con amplia experiencia en el sector financiero y fondos de inversión. Consorcio Financiero es una importante institución dentro del mercado de capitales chileno, con intereses en distintos ámbitos de la actividad económica y una oferta global de servicios y productos financieros. Moneda Asset Management gestionaba a marzo de 2011 activos del orden de US$3.523 millones, a través de tres administradoras de fondos de inversión de su propiedad: Moneda S.A., Toesca S.A. y Chiletech S.A. RELEVANTE POSICIÓN COMPETITIVA Moneda Asset Management es el mayor grupo de administración de fondos de inversión en el mercado chileno. A marzo de 2011, tenía una participación de 34,1% del mercado total de fondos de inversión. 5

6 ANEXOS TOESCA INFORME DE CLASIFICACION Octubre 2011 Oct Dic.2003 Dic Dic Dic Oct Dic Sep Cuotas 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 2 1ª Clase Nivel 3 1ª Clase Nivel 3 1ª Clase Nivel 3 Con el objetivo de abarcar específicamente los requerimientos definidos en el Acuerdo Nº 31 de la Comisión Clasificadora de Riesgo, se presenta el siguiente resumen del texto del informe de clasificación de riesgo. Claridad y precisión del objetivo del fondo El objetivo definido en el reglamento interno del fondo es claro y preciso, orientándolo a la inversión diversificada en activos vinculados al riesgo inmobiliario. A junio de 2011, el fondo se encuentra en proceso de liquidación. A esa fecha, un 99,7% de la cartera estaba invertida en activos o proyectos inmobiliarios. Además, de otros activos que corresponden a operaciones inmobiliarias. Grado de orientación de las políticas y coherencia del reglamento interno Dado el proceso de liquidación no se realizarán nuevas inversiones o nuevos proyectos inmobiliarios. El énfasis actual se encuentra en el control, orden y búsqueda de opciones para los activos y proyectos en cartera, de forma de facilitar y maximizar el valor de una potencial venta. El fondo se encuentra en etapa de liquidación por lo que debería aumentar los recursos mantenidos en instrumentos de oferta pública y caja. Sin embargo, se aplicarán disminuciones de capital al menos de forma trimestral, por lo que una eventual acumulación de activos de oferta pública debería observarse sólo en el corto plazo. A junio de 2010, ya se había producido una disminución de capital y sólo un 5% de la cartera estaba mantenido en instrumentos de oferta pública y caja. A junio de 2011, el total de pasivos del fondo representó un 13,4% del patrimonio del fondo, lo que se ubica bajo el 20% permitido por el reglamento. El fondo debería disminuir esos pasivos durante la liquidación, pues están asociados en su mayor parte a una cuenta por cobrar generada por una sociedad inmobiliaria del fondo. Conflictos de Interés Los potenciales conflictos con Toesca Fondo de Inversión se acotan por el proceso de liquidación de la cartera del fondo y la ausencia de fondos relacionados que puedan adquirir esos activos. Consideraciones Acuerdo N 31 La administradora protege adecuadamente a sus partícipes de potenciales conflictos de interés. CONFLICTOS DE INTERÉS ENTRE LOS FONDOS ADMINISTRADOS Moneda Asset Management posee un Manual de Tratamiento y Resolución de Conflictos de Interés, que se aplica a todas las administradoras y fondos manejados por el grupo. Entre otros aspectos para el tratamiento de conflictos de interés, se contempla: a) Fondos con estrategias idénticas deben asignarse al mismo portfolio manager y manejarse de forma idéntica; fondos con coincidencias en su estrategia de inversión deben ser manejados por portfolio manager distintos. b) La administradora maneja sistemas para administrar órdenes de forma separada e identificar su prioridad en relación a otras y al portfolio manager responsable. c) En caso que más de un fondo cuente con recursos para realizar una inversión (o desinversión) que cumpla con sus objetivos, se deben considerar aspectos como política de inversión y liquidez, diversificación, disponibilidad de recursos, duración del fondo y consistencia de las inversiones, entre otros factores. Realizado el análisis de las variables mencionadas, si coincide la inversión de dos o más fondos, se realizará la asignación en función de las órdenes realizadas por cada portfolio manager y si son realizadas al mismo tiempo con distintos operadores a distintos precios, entonces se asignará de forma proporcional según la participación de las distintas órdenes. d) El rol del Directorio para fijar los criterios que se usarán para solucionar los potenciales conflictos y revisar su correcta aplicación. El Directorio delega en el Oficial de Cumplimiento la función de velar por un tratamiento equitativo de los fondos y fiscalizar el cumplimiento de los criterios establecidos. e) Los aportantes son notificados periódicamente de la composición de las carteras de los fondos manejados y de eventuales movimientos. Además, el comité de vigilancia tiene acceso a toda la información relevante de los fondos. Moneda Asset Management posee un detallado código de ética y manual de procedimientos operativos, que establece de manera explícita las restricciones y mecanismos que se utilizarán para evitar la presencia de conflictos de interés y proteger continuamente los intereses de los aportantes de los fondos. Entre otros aspectos relevantes, este código establece una serie de restricciones para las personas con acceso a información privilegiada y los criterios para el manejo de inversiones personales permitidas. CONFLICTOS DE INTERÉS CON LA ADMINISTRADORA Y PERSONAS RELACIONADAS Los potenciales conflictos de interés se minimizan con diversos procedimientos utilizados por la administradora. Entre otros aspectos: i) Se maneja un detallado código de ética y sistemas informáticos de administración de activos lo suficientemente seguros para controlar y evitar conflictos en la gestión de cartera de los fondos. ii) Respecto a la gestión de fondos de desarrollo de empresas y fondos inmobiliarios, no se manifiesta la existencia de conflictos de interés relevantes, debido a la diferente orientación de inversión. iii) Se prohíbe la inversión en instrumentos emitidos o garantizados por instituciones relacionadas con la administradora. iv) El único pago posible por comisiones, asesorías u otras, a la administradora o sus relacionados es la comisión de administración. Los potenciales conflictos con Consorcio Financiero son limitados pues no participa de los procesos o decisiones de inversión para las carteras de los fondos y los potenciales conflictos se limitarían a aspectos administrativas y/o estratégicos sobre el manejo de las administradoras del grupo. Recursos profesionales de la administración La administradora mantiene una estructura simple, orientada al control de los negocios inmobiliarios en cartera y maximizar el potencial valor de realización de los mismos. Sus ejecutivos principales son profesionales experimentados, que conocen el mercado inmobiliario y los negocios en cartera, lo que les permite buscar las mejores alternativas de liquidación para los activos. Los informes de clasificación elaborados por Feller Rate son publicados anualmente. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Es importante tener en consideración que las clasificaciones de riesgo de Feller Rate no son, en caso alguno, una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado título, valor o póliza de seguro. Si son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que esta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Feller Rate mantiene una alianza estratégica con Standard & Poor s Credit Markets Services, que incluye un acuerdo de cooperación en aspectos técnicos, metodológicos, operativos y comerciales. Este acuerdo tiene como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una clasificadora de riesgo autónoma, por lo que las clasificaciones, opiniones e informes que emite son de su responsabilidad. 6