Señores FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad. Sin otro particular reciban un cordial saludo,

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1 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Bogotá D.C., Mayo 27 de Señores FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad. Apreciados señores: De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial del predio ubicado en la Carrera 49B N /138 Clínica Julio E. Medrano, barrio Alto Prado de la Ciudad de Barranquilla Atlántico. Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento. Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios. Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente, JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente

2 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO AVALÚO COMERCIAL CLÍNICA JULIO E. MEDRANO CARRERA 49B N /138 BARRIO ALTO PRADO BARRANQUILLA- ATLÁNTICO SOLICITADO POR FIDUPREVISORA S.A. COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN. MAYO DE 2016

3 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO C O N T E N I D O I. INFORMACIÓN BÁSICA II. III. IV. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE V. CONSIDERACIONES GENERALES VI. VII. VIII. IX. CONSIDERACIONES NORMATIVAS HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO X. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA) XI. XII. METODOLOGÍA VALUATORIA AVALÚO COMERCIAL ANEXOS MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES

4 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 1 I. INFORMACIÓN BÁSICA 1.1 SOLICITANTE FIDUPREVISORA S.A. NIT COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN NIT IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE UBICACIÓN : Costado norte de la Carrera 49B entre calles 79 y DIRECCIÓN : Carrera 49 B N / BARRIO : Alto Prado CIUDAD : Barranquilla DEPARTAMENTO : Atlántico 1.3 TIPO DE INMUEBLE Se trata de un predio urbano, conformado por un lote de terreno y la construcción levantada sobre éste, correspondiente a las instalaciones de la Clínica Saludcoop EPS, Barranquilla. 1.4 ENCARGO VALUATORIO Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo. 1.5 BASES DE LA VALUACIÓN El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia. 1.6 PREMISAS DE LA VALUACIÓN En el capítulo VII del presente informe se hacen una serie de planteamientos, aclaraciones y explicaciones sobre las condiciones en las cuales se basaron los análisis respectivos. 1.7 MAYOR Y MEJOR USO Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que éste actualmente es utilizado para su uso más probable, es decir, representa el más alto y mejor uso al que puede ser destinado.

5 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas. En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración: Enfoque o Método del Mercado (Market Approach). Enfoque del Costo. (Cost Approach). Enfoque del ingreso. (Income Approach). Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo. Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC mediante la expedición de la Resolución N 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual. 1.9 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS Certificado de Tradición y Libertad de la siguiente Matrícula Inmobiliaria: Escritura Pública No del 25 de Agosto de Recibos impuesto predial años FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS Abril 04 de FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN 1 de Abril de FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS Mayo 31 de 2016.

6 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA) De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico y el la Resolución N 620 del IGAC de 2008, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable. Fin de página

7 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página PROPIETARIO SALUDCOOP EPS. En Liquidación. II. ASPECTOS JURÍDICOS 2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad aportado por el solicitante el predio fue adquirido mediante la Escritura Pública N 1068 del , Notaría No 4 de Barranquilla, compraventa de Cáceres De Nieto Isabel, Nieto Cáceres María Cristina, a Saludcoop Atlántico IPS S.A (Anotación Complementación). 2.3 MATRICULA INMOBILIARIA CEDULA CATASTRAL INFORMACIÓN IGAC NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no corresponde a un estudio formal de los mismos.

8 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 5 III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR 3.1 BARRIO ALTO PRADO Barrio perteneciente a la localidad Norte Centro Histórico, la cual posee 36 barrios, sector tradicional del Norte de la ciudad, pieza Urbana Prado Norte Centralidad Salud, de la ciudad de Barranquilla el cual se encuentra dentro de los siguientes límites generales: 3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR POR EL NORTE : Carrera 57. POR EL SUR : Carreras 49 B y 51. POR EL ORIENTE : Calle 75. POR EL OCCIDENTE : Calles 82 y DELIMITACIÓN DEL SECTOR POR EL NORTE : Riomar, Golf y Villa Country POR EL SUR : El Porvenir. POR EL ORIENTE : El Prado POR EL OCCIDENTE : San Vicente y Riomar 3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES El predio está ubicado dentro de un sector del Barrio Alto Prado, donde existe una alta concentración de empresas y entidades del sector salud.

9 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 6 Se destaca en la zona la presencia de la Clínica Saludcoop EPS, Clínica del Caribe, Centro Medico Continental, Clínica Reina Catalina, Clínica de la Misericordia, Clínica Altos del Prado, Clínica Atenas y Saludtotal. Igualmente existe presencia de usos residenciales de estratos altos y comercio de tipo zonal, regional y metropolitano. El uso residencial se desarrolla en casas antiguas de las cuales fueron desarrolladas por urbanización, con alturas de uno (1) a tres (3) pisos, con buenas especificaciones constructivas en amplios lotes de terreno. Estas edificaciones han dado paso a nuevos desarrollos o adaptadas para el uso de oficinas privadas e institucionales. También se presenta en menor proporción edificios y conjuntos multifamiliares de hasta seis (6) pisos de altura. El uso comercial se presenta sobre los ejes viales principales destacándose la presencia del Centro Comercial Villa Country En el sector y en sectores aledaños encontramos el Estadio Romelio Martinez y los Hoteles Estelar Alto Prado, Barranquilla Plaza y Sheraton. 3.5 VÍAS DE ACCESO Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación relacionamos las vías más importantes del sector: CALLE 79 (V5) Vía Semiarterial, conformada por dos (2) calzadas de un (1) carril para transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. CALLE 80 (V6) Vía Colectora, consta de dos (2) calzadas de un (1) carril cada una en sentido de circulación Norte-Sur y viceversa. Su estado de conservación actual es bueno, y cuenta con gran movimiento de transporte público y particular. CARRERA 51B (V3) Vía artería importante del sector, que consta de dos (2) calzadas de un (1) carril cada una en sentido de circulación oriente - occidente y viceversa. Su estado de conservación actual es bueno. CARRERA 46 (V3) Vial arterial importante del sector que cuenta con dos (2) calzadas de un (1) carril cada una en sentido de circulación oriente occidente y viceversa. Además,

10 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 7 cuenta con dos (2) carriles exclusivos para el Servicio de Transporte Masivo Transmetro. VÍAS ZONALES Y LOCALES La mayoría de las vías internas son tipo 1,2,3 con un estado de conservación bueno y con un mediano tráfico de vehículos. 3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA De conformidad con el Decreto 0212 de 2014, el sector se encuentra clasificado dentro del estrato seis (6), correspondiente a una clase social alta. 3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas. En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público, vías internas en buen estado de conservación, iluminación y señalización. El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de buses, taxis, colectivos y el articulado de Transmetro, los cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados. 3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA 1. Reglamentación Plan de Ordenamiento Territorial -Decreto 0212 de Ciudad/Municipio Clase de suelo Localidad Barrio Área de Actividad Tratamiento : Barranquilla : Urbano : Prado Norte : Alto Prado : Institucional : Consolidación. Según el Artículo 413, edificabilidad en el tratamiento de consolidación, la altura básica y máxima en este tratamiento, es hasta de 2 pisos, teniendo en cuenta las diferentes modalidades, para predios con área menor a m2. Para lograr mayor edificabilidad se debe obtener un área mayor de terreno a la contemplada, buscando el englobe con predios vecinos para poder tener una altura máxima de 5 pisos.

11 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página ACTIVIDAD EDIFICADORA La dinámica edificadora del sector es alta, presentándose construcciones multifamiliares y de centros médicos en medio del sector.

12 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 9 IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE 4.1 TERRENO UBICACIÓN El predio objeto de avalúo es medianero, se encuentra ubicado en el costado Norte de la Carrera 49B entre las Calles 79 y 80 de esta ciudad y pertenece al Barrio Alto Prado ÁREA DE TERRENO El terreno sobre el cual se levanta la construcción tiene un área de un mil ciento noventa y un metros cuadrados (1, m 2 ). De acuerdo con la prediación del sector, y los documentos analizados, este predio fue el resultado del englobe de (2) predios. Fuente: Escritura de propiedad relacionada en el punto 1.8 del presente informe. Nota 1: En los planos arquitectónicos suministrados, se relaciona un área de M 2, diferencia que debe ser revisada y aclarada por el solicitante. Nota 2: En el certificado de tradición y libertad no se relaciona el área total del terreno. El área de la escritura coincide exactamente con la registrada en la información catastral del IGAC

13 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página LINDEROS POR EL NORTE : En metros en línea quebrada así: 2.20 metros, metros con predio que es o era de Fraiga de Weingort y en metros con predio que es o era de Isabela Cáceres de Nieto y María Cristina Nieto de Cáceres. POR EL SUR : En metros con la Carrera 49 B. POR EL ESTE POR EL OESTE : En metros con propiedad que es o era de Erich Espitz. : En metros con predio que es o era de la Constructora de la Costa Ltda. Fuente: Escritura de propiedad relacionada en el punto 1.8 del presente informe. Nota 1: En los linderos relacionados en la escritura pública, la distancia del lindero norte presenta un error de digitación FORMA Y TOPOGRAFÍA El lote de terreno, donde se encuentra ubicada la Clínica Julio Medrano, tiene forma geométrica rectangular y topografía plana. 4.2 CONSTRUCCIÓN Corresponde una edificación de cinco (5) pisos, la cual fue concebida para uso Dotacional de Salud. Esta edificación fue conformada por la integración de dos (2) bloques, definidos como primera y segunda etapa con fecha de construcción diferente. Estos incluso estaban contemplados dentro de un proyecto de ampliación sobre cinco (5) predios más, ubicados a los costados oriental y occidental ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN Fuente Área m 2 Impuesto Predial Unificado año gravable , Área según planos aprobados 3, ÁREA ADOPTADA 3, Fuente: Las áreas de los planos tienen sellos de aprobación de la curaduría, por lo tanto son las consideradas legales, pero que están sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria.

14 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 11 Según los planos suministrados, se pudo deducir el área de las dos (2) etapas en que fue construido: CUADRO DE ÁREAS DESCRIPCIÓN TOTALES ETAPA 1 ETAPA 2 SEMISÓTANO 753,04 619,11 133,93 PISO 1 589,66 403,57 186,09 PISO 2 651,87 403,57 248,30 PISO 3 651,87 391,83 260,04 PISO 4 651,87 391,83 260,04 PISO 5 505,35 391,83 113,52 TOTALES 3.803, , , DISTRIBUCIÓN Semisótano: Transición de cadáveres, sala de desechos patológicos y anatomapatologicos, zona de lavado, subestación eléctrica, planta de mantenimiento, motobomba, bodega de líquidos, cuarto de máquinas de aires, una bodega, un baño, lavandería y zona de trabajo limpio. Primer piso: Unidad habitacional independiente, cuenta con: Recepción de urgencias, sala de atención al cliente, sala de observación de mujeres, sala de observación de hombres, sala de procedimientos de urgencias, sala de yesos, un consultorio, sala de curación, sala de rayos X, sala de tomografía, sala ERA, Caja, sala de reanimación, sala de electros, sala de pacientes, sala de espera general y sala de espera de urgencias, sala de valoración, sección de camilleros, diez baños, un ascensor y una escalera que conduce al segundo piso. Segundo Piso: Unidad habitacional independiente, está dividido en las siguientes zonas: Central de enfermería, bodega de aseo, bodega instrumental, dos salas de cuidados intensivos, sala de espera, sala Uci, tres quirófanos, sala de recuperación, sala de drogas, cinco habitaciones para pacientes, dos salas de parto, sala de esterilización, zona de camilleros, zona de aires acondicionados, sala de pre-anestesia, cinco baños, estar médico y escalera que conduce al tercer piso. Tercer piso: Unidad habitacional independiente, el cual está dividido en las siguientes zonas: un hall principal, dieciséis habitaciones, dieciocho baños, cuatro hall de hospitalización, zona de trabajo de enfermería, zona de lactario, zona de camilleros, dos zonas de control, sala de almacenamiento, laboratorio, sala de medicamentos, zona de aseo, una jardinera y escalera que conduce al cuatro piso.

15 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 12 Cuarto piso: Se encuentra distribuida por las siguientes zonas: Hall principal, diecisiete habitaciones, veintiún baños, cuatro hall de hospitalización, zona de trabajo de enfermería, zona de camilleros, sala de espera, dos zonas de aseo, sala de procedimientos, zona de gastroscopia, estar médico y escalera que conduce al quinto piso Quinto Piso: Se encuentra distribuida por las siguientes zonas: Hall Principal, sala de ginecología, sala de monitoreo fetal, sala de obstetricia, ecografía, siete habitaciones, trece baños, un corredor hospitalario, dos zonas de control, estar de enfermeras, sala de espera, sala de camilleros, zona de aseo, unidad de neonatos, estar médico, área sucia, área de lactario, zona de lockers, zona de rack y escalera que conduce a la cubierta. Cubierta: Se encuentra el cuarto de máquinas y tanque de fibra VETUSTEZ (EDAD) Como se ha mencionado, esta edificación está conformada por dos (2) estructuras de diferente época que han sido integradas internamente. Las fechas de construcción de cada una fueron tomadas de las licencias de construcción de la siguiente forma: Según Resolución 233 de fecha Noviembre 28 de 1997, se otorgó licencia de construcción para el predio ubicado en la Carrera 49B N (Primera etapa), este bloque tiene una edad aproximada de 19 años. Según Resolución 368 de 2006 de fecha Agosto 14 de 2.006, se otorgó licencia de construcción para el predio ubicado en la en la Carrera 49B N (Segunda etapa), este bloque tiene una edad aproximada de 10 años ESPECIFICACIONES GENERALES DE CONSTRUCCIÓN ESTRUCTURA : En concreto reforzado FACHADA : En graniplást pintado con cortes verticales y horizontales. CUBIERTA MAMPOSTERÍA : En concreto reforzado e impermeabilizado : En bloque de cemento, pañetes, yesos y vinilo ACABADOS INTERIORES PISOS : De variados materiales: En baldosa de cerámica y granito.

16 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 13 MUROS CIELO RASOS BAÑOS PUERTAS VENTANERÍA ESCALERAS : En bloque de cemento, pañetes, yesos y vinilos. : Cielos rasos en pañete liso, estuco y pintura, como acabado final, la iluminación esta incrustada al cielo raso. : Baños individuales, con lavamanos, enchapados en baldosa de cerámica, techos y cielorraso en buen estado de conservación. : Exteriores en madera y vidrio; Interiores de madera, y madera con vidrio : En madera con vidrio común. : En concreto con enchapes variados en baldosa cerámica, mármol, con barandales de hierro y madera CALIDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN : Regular estado de conservación. Fin de página

17 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 14 V. CONSIDERACIONES GENERALES Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial: La localización general del inmueble objeto de avalúo, al Norte de la ciudad, en el barrio tradicional Alto Prado de la ciudad de Barranquilla, de estrato alto, que se ha consolidado como una zona especializada en usos institucionales y dotacionales de la salud. Las favorables condiciones de acceso al sector, al estar servido por vías arterias de la ciudad como son las Carreras 46 y 51 B y las calles 76 y 80, las cuales conectan con las demás vías de la ciudad. La actividad edificadora en el sector es Alta, encontrando construcciones de tipo locativo a las edificaciones ya existentes. Se concentran algunas construcciones nuevas en altura, de uso comercial principalmente. Las características físicas de terreno donde se encuentra construida la clínica, correspondiente al englobe de dos (2) predios típicos del sector, en cuanto a cabida superficiaria, forma, topografía y linderos generales. Las buenas especificaciones constructivas y arquitectónicas de la construcción existente, aunque se consideran apropiadas para las actividades que actualmente se desarrollan, debido a la falta de mantenimiento presenta un regular estado de conservación y mantenimiento. Esta edificación tenía previsto y aprobado, integrarla con dos lotes (2) vecinos del costado occidental y una estructura que nunca se terminó, levantada sobre tres (3) predios del costado oriental. Aunque esta situación no se contempla dentro del análisis particular de la clínica, la posible comercialización de los predios como un solo negocio, que se podría considerar como un beneficio, garantizando la consolidación del uso dotacional que se pretendía. El predio se encuentra en el límite de los barrios El Porvenir y Alto Prado, razón por la cual se ha determinado utilizar en la metodología información de los dos sectores, siendo conscientes que presentan diferencias en cuanto a estrato socio económico y conformación en general. El valor asignado se entiende como valor presente del inmueble tal y como se encontraba al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.

18 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 15 VI. CONSIDERACIONES NORMATIVAS Adicionalmente a las consideraciones planteadas y tenidas en cuenta en el capítulo anterior, se han definido puntualmente los siguientes criterios para todas las clínicas analizadas, respecto a los tipos de normatividad a tener en cuenta para el avalúo de este tipo de inmuebles: 6.1 NORMATIVIDAD URBANÍSTICA Corresponde básicamente al estudio de las normas urbanísticas definidas en los planes o esquemas de ordenamiento territorial de cada municipio y sus decretos reglamentarios. El análisis se centra en el cumplimiento o no, de los usos determinados para la zona en que se ubica el inmueble. Existe diferencia entre si se trata de predios de entidades públicas o privadas. En las primeras el uso puede ser asignado con anterioridad a la construcción de la edificación y su duración es permanente, en donde en mayoría de los casos y según la escala del dotacional o institucional, busca suplir una necesidad de la comunidad, para cumplir una función social. Mientras en los segundos, el desarrollo se hace porque la norma lo permite generalmente en una zona de usos múltiples, donde se busca suplir la demanda de servicios sociales con algún lucro correspondiente al servicio prestado, pero su destinación dotacional la definió el propietario. Lo que ocurre con el privado, es que existe también la posibilidad que sea declarado como de uso institucional o dotacional después de estar construido y destinado a dichos usos, garantizando así su permanencia. Lo anterior quiere decir que el uso dotacional puede ser determinado antes o después de la respectiva construcción, volviéndolo permanente y reduciendo las posibilidades del nicho de mercado. Por esto, el uso permitido suele confundirse con la destinación y generalmente los predios dotacionales tienden a ser castigados en el valor del terreno por el tipo de construcción que soporta y su calidad de permanencia. El otro aspecto a revisar es la volumetría, que generalmente está definida por una licencia de construcción. Pero encontramos casos en los que las condiciones de la licencia cambiaron, p.ej: pudo aumentar el área construida, la altura, el área de ocupación, el índice de construcción o la exigencia de parqueaderos, entre otras. Se analizaron las áreas construidas y se determinó si correspondían a lo que la norma permite, a lo consignado en la licencia de construcción original, o en posteriores licencias de ampliación y/o modificación, en caso que éstas existan.

19 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 16 Allí las diferencias entre lo reglamentado o aprobado mediante licencias de urbanismo y construcción, son definidas en cada caso y descritas en el cuerpo de cada informe de avalúo. De todas formas hay que aclarar que la normatividad vigente a la fecha de realización de las inspecciones a los inmuebles, pueden ser o no las mismas condiciones originales determinadas en la licencia. Cuando evidenciamos que la construcción físicamente difería de la licencia aprobada, se determinó lo siguiente: Área legal: Corresponde al área que por licencia de construcción fue aprobada y soportada con planos arquitectónicos. Área legalizable: Es el área que excede a la aprobada en la licencia o el documento legal existente, pero que de acuerdo con la norma vigente es susceptible de legalizar. Es claro que estas áreas solo se pueden calcular en los casos en que la normatividad vigente es aplicable, tienen definidos los índices de ocupación y construcción, o condiciones de volumetría. En este caso deberían ser verificadas y corroboradas indispensablemente con la entidad pertinente para evaluar su posibilidad de legalización. Como no es nuestra competencia determinar estos aspectos, no nos hacemos responsables por las áreas indicadas según nuestra medición, pues siempre se ha determinado que estas son aproximadas y deben ser verificadas por el peticionario. Área por fuera de norma: Es el área que está excediendo las aprobadas por licencia o por legalizar, que no cumple con la reglamentación urbanística vigente y por lo tanto no es objeto de valuación, hasta tanto no se realice el proceso de legalización o se presente algún acto normativo que avale dichas áreas. Por lo anterior, la omisión por parte del peticionario de cualquier documento que certifique la existencia legal de dichas áreas, no responsabiliza al avaluador y no podría argumentarse detrimento por desconocimiento. Es decir, la responsabilidad recae totalmente en el solicitante del avalúo. En este orden de ideas, todo incumplimiento de las licencias originales o de posteriores modificaciones, ampliaciones o remodelaciones, que no sean susceptibles de legalización de acuerdo a las normas urbanísticas vigentes, no serán tenidas en cuenta en la presente valuación. De todas formas, su valor se presenta por fuera de la liquidación del avalúo total para que la entidad peticionaria analice la conveniencia de incorporarlas o no en la negociación.

20 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página NORMATIVIDAD CONSTRUCTIVA En este aspecto separamos el análisis en dos partes: Lo que tiene que ver con la reglamentación de construcción nacional, determinada en las Normas de Sismo Resistencia (NSR) y de otra parte, con las normas de construcción específicas para entidades prestadoras de servicios de la salud, particularmente hospitales o clínicas. En el primer caso, partimos del supuesto que todas las construcciones avaluadas han tenido que cumplir con las exigencias de la versión de la NSR vigente a la fecha de construcción y que por tal razón, en nuestro caso, no son revisables. En resumen, respecto de esta normatividad, tenemos las construcciones levantadas después del año (NSR-10), las que fueron construidas entre los años 1998 y (NSR-98) y las anteriores a 1998 que cumplían con el código nacional de construcciones (Decreto de 1984), según la fecha de su construcción. Es decir, en este aspecto no entramos a cuestionar ni a hacer planteamientos sobre el cumplimiento de dichas normas constructivas ya que no es el objetivo del avalúo, por lo cual se recomienda que la evaluación y revisión técnica constructiva -con sus debidos parámetros- la realice un experto en el tema ya sea persona natural o jurídica. Adicionalmente, al asumir que en su momento tuvieron que cumplir con las normas de construcción y de sismo resistencia vigentes a la fecha de su construcción, en la asignación del valor, esta condición queda contemplada en el cálculo del costo de reposición, toda vez que el resultado obedece a las características constructivas y arquitectónicas, actuales y específicas de cada una. En cuanto a la segunda parte del análisis, lo que se determinó es que la construcción de nuevas clínicas, está definida en la siguiente reglamentación: Resolución N 4445 de 1996, por la cual se dictan las normas para el cumplimiento del contenido del Título IV de la ley 09 de 1979, en lo referente a las condiciones sanitarias que deben cumplir los establecimientos hospitalarios y similares. Resolución 4252 de 1997, por la cual se establecen las normas técnicas, científicas y administrativas que contienen los requisitos esenciales para la prestación de los servicios de salud, se fija el procedimiento de registro de la Declaración de Requisitos Esenciales y se dictan otras disposiciones. Resolución 238 de 1999, por la cual se modifican parcialmente las Resoluciones 4252 de de 1996 y se dictan unas disposiciones complementarias.

21 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 18 En este caso, el planteamiento es el mismo que el determinado en el punto anterior, pues suponemos que la construcción destinada a prestar servicios de salud (clínica, hospital, EPS, IPS, o similares), independientemente del Nivel al que corresponda, fue autorizada, revisada y aprobada al momento de entrar en operación por la entidad competente que tenga la territorialidad de acción. De hecho, se tiene en cuenta que en la actualidad continúan en funcionamiento, independientemente del estado de conservación y mantenimiento que presenta y de si cumple o no con las demás exigencias. Adicionalmente, en esta consideración se tiene en cuenta que la mayoría de las clínicas analizadas, los equipos periféricos se encuentran entre regular y mal estado de conservación y que al pretender llevar a la clínica a su mejor estado posible, estos deberán ser actualizados casi en su totalidad para cumplir con la normatividad vigente. 6.3 NORMATIVIDAD EN NIVELES DE RESPONSABILIDAD Y SERVICIOS Corresponde a la revisión del Nivel de responsabilidad de la atención en salud en el país, asignado por el Ministerio de Salud, el cual fue reglamentado por la resolución 5261 de 1994, por la cual se establece el Manual de Actividades, Intervenciones y Procedimientos del Plan Obligatorio de Salud en el Sistema General de Seguridad Social en Salud, a cada clínica en particular. La información sobre la asignación o determinación del nivel de cada clínica de Saludcoop EPS En Liquidación, no fue entregada por el peticionario, razón por la que en cada caso y de acuerdo con los servicios ofrecidos, realizamos una estimación aproximada del nivel de cada clínica, sin que esto nos genere responsabilidad alguna en tal decisión. De todas formas, aclaramos que no estamos analizando ni el tipo de servicio, ni la calidad de prestación del mismo, sino la trascendencia de este tipo de información que está ligada a la estimación de los presupuestos de costos de construcción acordes a los servicios que presta. Es decir, cada nivel de servicio y de responsabilidad en la atención, generan áreas y condiciones constructivas y arquitectónicas específicas, para cada época en que fueron puestas en funcionamiento. Esta situación es analizada en el cálculo del costo de reposición de la construcción en estudio, pero en las condiciones en las que fue desarrollada, es decir, al momento de su construcción. No se puede estimar el costo de llevar las edificaciones a un estado óptimo de funcionamiento por cuanto eso significaría un replanteamiento total en áreas, distribución, espacios y demás diseños que las normas actuales contemplan.

22 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 19 Sabiendo de antemano que dependiendo del nivel definido por el Ministerio -o la entidad que haga sus veces-, de acuerdo con los servicios a prestar a la comunidad en cada clínica, el costo de construcción actual está dado además por las exigencias de la normatividad urbanística mencionada en los puntos anteriores y que además deben cumplir con las normas de sismo resistencia vigentes. En este aspecto es muy probable que las clínicas analizadas, por una u otra razón, actualmente no cumplan con algunas de estas normas y que por lo tanto no podrían prestar los servicios de salud en toda su extensión y exigencia. Como los niveles definidos hacen referencia más al tipo de servicios a prestar, que se traduce en términos económicos al negocio como tal, aclaramos que el avalúo no contempla ni los aciertos ni las deficiencias del operador o del arrendatario de las clínicas y por lo tanto no repercuten en la aplicación de la metodología utilizada para el cálculo del valor de la construcción. También es necesario aclarar que la presente valuación no contempla equipos médicos como tal, ni la dotación mobiliaria que tienen las clínicas por considerarlas bienes muebles que no son objeto de valuación. En conclusión, el valor asignado a la construcción se calcula de acuerdo con la metodología del costo, establecida en la resolución 620 de 2008 del IGAC, y que será referida en el punto respectivo de cada informe. Al respecto, los costos de reposición de las construcciones fueron estructurados mediante presupuestos establecidos de acuerdo a las especificaciones actuales de la cada clínica analizada y no corresponden a los costos que actualmente tendría una construcción nueva que cumpla con todas las exigencias vigentes. Dentro de la investigación realizada estos costos son superiores a los que comprendería reponer la clínica objeto de avalúo, lo que significaría una sobrevaloración. Como lo que se pretende es estimar el valor de la construcción usada conforme a las condiciones actuales, esto implica calcular un costo de reposición bajo la misma situación. De esta forma, si se quisiera estimar el valor de las edificaciones para que cumplan totalmente con las condiciones y exigencias en que actualmente puedan ser normativamente viables, tanto en construcción como en nivel de servicios, prácticamente, la mayoría no podría funcionar porque sería muy alto el valor de ponerlas en dichas condiciones de operación.

23 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 20 VII. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS 7.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO De acuerdo a lo establecido en el plano de amenaza por erosión el predio se encuentra en una zona de riesgo baja y en el plano de amenaza por inundación y encharcamiento se encuentra en zona de riesgo bajo y medio. 7.2 LEGALIDAD DE ÁREAS Las áreas construidas valoradas en el presente informe, corresponden a las aprobadas en las licencias de construcción suministradas. 7.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental aceptable por el alto tráfico vehicular y la poca arborización y zonas verdes. 7.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el inmueble no cuenta con servidumbres, cesiones o afectaciones viales. 7.5 SEGURIDAD El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización. 7.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas. 7.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA Se observa una baja oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización. Fin de página...

24 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 21 VIII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma. El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente. El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo Good Will, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio. El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento. IX. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito. El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 Contenido de Informes de Valuación y la NTS I 01 Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos. El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del Código Colombiano de Ética del Avaluador, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá. Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.

25 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 22 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe. El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación. Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación. El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe. El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando. El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación. X. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA) Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de conflicto de interés. De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe Para este caso, el profesional de avalúos designado para realizar la inspección y la elaboración del presente informe fue el Sr. RAFAEL TOVAR VANEGAS, identificado con C.C. N , de quien se puede solicitar para consulta, la hoja de vida en los archivos de la compañía. Adicionalmente el valor fue revisado por el comité interno de avalúos de la compañía, conformado por tres (3) profesionales, incluido el representante legal, y han participado en la ejecución del presente contrato.

26 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 23 XI. METODOLOGÍA VALUATORIA Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial: 11.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones. Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias. Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado. Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual). Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse. En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado. Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble,

27 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 24 terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS. Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a lo establecido en el Decreto No del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación: MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados. MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN Con esta metodología se busca la aproximación al valor de las construcciones, a partir del costo de reposición nueva de una construcción de características similares, y se aplica la depreciación por edad y estado MEMORIA DE CÁLCULOS CALCULO DEL VALOR DE TERRENO El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido. Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria. Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente: En donde, VA = VTo * (1-%C) VA = Valor ajustado VTo = Valor total de la oferta %C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado.

28 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 25 Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así: VT = VA VC Donde, VT = Valor del terreno VC = Valor de la Construcción. Debido a que este predio se encuentra en el límite de los barrios Porvenir y Alto Prado, se buscaron ofertas en los dos sectores. En total se encontraron quince (15) ofertas, de las cuales se descartaron las más lejanas al predio en estudio, las de áreas no comparables y aquellas que salían de los rangos estadísticos aceptables. Finalmente, luego de la respectiva depuración, quedaron seis (6) ofertas correspondientes al barrio Alto Prado. En donde el valor promedio fue de $ por metro cuadrado, descontadas las construcciones, tal como se presenta en la siguiente tabla: N OFERTA LOCALIZACIÓN/ SECTOR 8 10 Alto Ptrado Cra 51 con 86 Alto Ptrado Cra 49 entre 75 y 76 TIPO ÁREA TERRENO M² MERCADO ALTO PRADO - BARRANQUILLA - MAYO DE 2016 ÁREA CONST. M² OFERTA FAC. COM. VALOR AJUSTADO VR. CONSTRUCCION VR M² TERRENO INTEGRAL TERRENO Casa 675,0 380, ,0 5,0% $ $ $ $ Casa 600,0 519, ,0 5,0% $ $ $ $ OBSERVACIONES Amplio FRENTE - ILUMINADA - 4 ALCOBAS - 2 BANOS - 5 GARAJES CUBIERTOS. 2 PISOS CASA PISO CON COCINA, 4 SALONES, 3 BAÑOS, TERRAZA, PARQUEADERO PARA 19 CARROS CON ZONA DE DESCARGUE, 19 GARAJES, COGIDO INTERNO (16953) Alto Ptrado Cra 51B entre 79 y 80 Alto Ptrado Cra 49C cl 80 Alto Ptrado Cra 49C cl 80 Alto Ptrado Cra 50 # Casa 1.780,0 900, ,0 5,0% $ $ $ $ Casa sector comercial Casa 920,0 425, ,0 10,0% $ $ $ $ Casa 890,0 400, ,0 10,0% $ $ $ $ Casa 818,0 380, ,0 10,0% $ $ $ $ Media $ $ Desviación Estandar $ $ % Desviación 11,38% 8,44% Valor Mínimo $ $ Valor Máximo $ $ Int. Confianza Mínimo $ $ Int. Confianza Máximo $ $ N Datos 6 6 SECTOR SALUD-BUEN FRENTE- AMPLIA ZONA DE PARQUEO- CERCA CLINICAS Y CONSULTORIOS. SECTOR SALUD-BUEN FRENTE- AMPLIA ZONA DE PARQUEO- CERCA CLINICAS Y CONSULTORIOS. SECTOR SALUD-BUEN FRENTE- AMPLIA ZONA DE PARQUEO- CERCA CLINICAS Y CONSULTORIOS. De acuerdo con lo anterior, se ha asignado al terreno objeto de estudio, el valor por metro cuadrado de $ , correspondiente al promedio de la zona para terrenos que soportan construcción y que presentan áreas superiores a los m2, con ubicaciones similares dentro del barrio Alto Prado.

29 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN Enfoque o Método del Costo de Reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula: Vc = {Ct D} + Vt, en donde: Vc Ct D Vt = Valor comercial = Costo total de la construcción = Depreciación u Obsolescencia = Valor del terreno Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien. Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo: Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini: Clase 1: Y = X X Clase 1.5: Y = X X Clase 2: Y = X X Clase 2.5: Y = X X Clase 3: Y = X X Clase 3.5: Y = X X Clase 4: Y = X X Clase 4.5 Y = X X Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados. Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento. Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes. Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura. Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100% conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.

30 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 27 Además: X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida útil, multiplicado por 100. Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por obsolescencia, del valor nuevo calculado. A = Vn (Vn * Y) + Vt, donde: A = Avalúo del bien Vn = Valor nuevo de la construcción. Vt = Valor del terreno. Y = Valor porcentual a descontar. Para hallar el valor del M 2 de construcciones usadas, el punto de partida es el enfoque o método del Costo. Para la determinación de los costos de reposición de la construcción, nos basamos en los planteamientos enunciados en el capítulo VI del presente informe, teniendo en cuenta los tipos de construcción existentes. El valor de la construcción usada, parte del valor determinado para la construcción nueva como se anotó en el mencionado capítulo VI, a la cual se le aplica un factor de obsolescencia, el cual tiene en cuenta la depreciación física y el estado de conservación, basados en las tablas de Fitto y Corvini, tal como lo señala la Resolución N 620 de 2008 del IGAC, las cuales relacionan el porcentaje depreciable según su edad efectiva, la vida útil y su estado de conservación y mantenimiento. A continuación se presenta la tabla con los resultados del método de costo de reposición aplicado a la edificación, considerando que la clínica tuvo una ampliación y se calcula de manera independiente su valor de acuerdo a las características particulares de cada una, principalmente las de edad y estado: CALCULO DEL VALOR POR ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN FITTO Y CORVINI ÍTEM EDAD VIDA ÚTIL EDAD EN % DE VIDA ESTADO DE CONSERVACIÓN DEPRECIACIÓN VALOR REPOSICIÓN VALOR DEPRECIADO VALOR FINAL VALOR ADOPTADO ETAPA ,00% 3 27,36% $ $ $ $ ETAPA ,00% 2,5 13,15% $ $ $ $ Estos dos valores fueron promediados y el resultado de la ponderación es el que se presenta en la liquidación del valor. De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos se ha determinado el valor de del inmueble conformándolo por la sumatoria del valor asignado al terreno y el valor asignado a la construcción de la forma siguiente:

31 CLÍNICA JULIO E. MEDRANO BARRANQUILLA CARRERA 49 B CALLE 79 BARRIO ALTO PRADO Página 28 XII. AVALÚO COMERCIAL CLÍNICA JULIO E. MEDRANO CARRERA 49B N /138 BARRIO ALTO PRADO BARRANQUILLA- ATLÁNTICO DESCRIPCION AREA VR UNITARIO m 2 $/m 2 VR TOTAL TERRENO 1.191,00 $ $ CONSTRUCCION 3.803,60 $ $ VALOR TOTAL DEL INMUEBLE $ SON: NUEVE MIL NOVECIENTOS UN MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL PESOS M/CTE. VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto N 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable. Bogotá D.C., Mayo 27 de Atentamente, JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente RNA SIC.

32 AVALÚO COMERCIAL SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN CLINICA JULIO ENRIQUE MEDRANO BARRANQUILLA - ATLÁNTICO ABRIL DE 2016 FACHADA CARRERA 49 B RECEPCION SALA DE ESPERA SALA DE OBSERVACIÓN MUJERES SALA DE OBSERVACIÓN HOMBRES

33 AVALÚO COMERCIAL SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN CLINICA JULIO ENRIQUE MEDRANO BARRANQUILLA - ATLÁNTICO ABRIL DE 2016 FARMACIA - LENCERIA - COCINETA HALL Y SALAS DE ESPERA BAÑOS ESCALERA PRINCIPAL Y ESCALERA AUXILIAR ASCENSORES HALL CIRUGIA Y ZONAS DE ASEPSIA

34 AVALÚO COMERCIAL SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN CLINICA JULIO ENRIQUE MEDRANO BARRANQUILLA - ATLÁNTICO ABRIL DE 2016 CUARTO MEDICOS - LOCKERS SALA DE CIRUGIA (QUIRÓFANO) AREA DE OBSERVACION Y VALORACION UCI PEDIATRIA Y ADULTOS ZONA IMAGENIOLOGIA Y RAYOS X

35 AVALÚO COMERCIAL SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN CLINICA JULIO ENRIQUE MEDRANO BARRANQUILLA - ATLÁNTICO ABRIL DE 2016 MANIFOLD - SISTEMA DE AIRES MEDICINALES CUBIERTA - ZONA DE PERIFERICOS EQUIPOS DE COMPRESION MOTOBOMBAS Y FILTROS - EQUIPOS ELECTRICOS

36 AVALÚO COMERCIAL SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN CLINICA JULIO ENRIQUE MEDRANO BARRANQUILLA - ATLÁNTICO ABRIL DE 2016 AREA DE CAJA Y OFICINAS HOSPITALIZACION Y URGENCIAS ACCESO SOTANO TRANCISION CADAVERES VISTA INTERIOR SOTANO