Los principios registrales de legitimación y fe pública registral tras la modificación por la Ley N 30313

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1 Universidad Nacional Mayor de San Marcos From the SelectedWorks of ANGEL RIMASCCA HUARANCCA May, 2015 Los principios registrales de legitimación y fe pública registral tras la modificación por la Ley N Angel Rimascca Huarancca, Universidad Nacional Mayor de San Marcos Available at:

2 E SPECIAL Los principios registrales de legitimación y de fe pública registral tras la modificación de la Ley N Equipo de investigación de Gaceta Jurídica MARCO NORMATIVO Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de documentación y modificatoria de los artículos 2013 y 2014 del Código Civil y de los artículos 4 y 55 y la Quinta y Sexta Disposiciones Complementarias Transitorias y Finales del Decreto Legislativo Nº 1049, Ley N (26/03/2015): pássim. INTRODUCCIÓN El mercado inmobiliario es aún un sector muy importante en nuestra realidad jurídica por su trascendencia social, ya que a través de él muchos peruanos adquieren su vivienda. En los últimos años hemos vivido el llamado boom inmobiliario que se caracteriza por una gran demanda de bienes inmuebles, escenario que ha convertido a los Registros Públicos en un actor fundamental para dotar de seguridad jurídica a las transferencias que se realizan a diario. Es en este contexto que el adquirente tiene la confianza en que los asientos que se publicitan de los inmuebles tengan la exactitud con la realidad extrarregistral, confianza sustentada a su vez en un conjunto de principios que coadyuvan al cumplimiento de los fines que tiene el sistema registral, como dar seguridad jurídica al tráfico de bienes 1. En tal sentido, recientemente se ha publicado la Ley Nº (en adelante, la Ley) por la cual se modifican los artículos 2013 y 2014 del Código Civil y los artículos 4 y 55, así como también la Quinta y Sexta Disposiciones Complementarias Transitorias y Finales del Decreto Legislativo Nº 1049, Ley del Notariado. La reciente Ley N 30313, en esencia, constituye una respuesta a las constantes denuncias de fraudes en el tráfico inmobiliario y en su afán de minimizar los efectos negativos a los legítimos propietarios, introduce novedades puntuales como la oposición al procedimiento de inscripción registral, redefine los principios registrales de legitimación y buena fe, así como delimita la función notarial en función de la ubicación del bien materia de transferencia. En este informe se desarrollará cada una de estas modificaciones. Lo que busca la norma es tratar de resolver el problema de la falsificación de documentos y suplantación de identidad para lo cual plantea un mecanismo de solución a nivel administrativo (en sede registral), sin que ello involucre un pronunciamiento de fondo; dejando clara y expresamente establecido que la publicidad registral se extiende a los títulos archivados. Asimismo, con la modificación del artículo 4 de la Ley del Notariado por hoy la actuación notarial que versa sobre actos de disposición o gravámenes intervivos de bienes inmuebles ubicados fuera del ámbito territorial del notario provincial es nula de pleno derecho. 1 RIMASCCA HUARANCCA, Ángel. La agonía del principio de tracto sucesivo en el registro de personas jurídicas y naturales. En: Actualidad Jurídica. Tomo 255, Gaceta Jurídica, Lima, febrero, 2015, p Ley Nº Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de documentación publicado el 26 de marzo de 2015 en el diario oficial El Peruano. TEMA RELEVANTE ACTUALIDAD JURÍDICA MAYO Nº

3 E SPECIAL Justamente en este informe abordaremos los aspectos más importantes del impacto que genera la entrada en vigencia de la presente Ley. I. ASPECTOS GENERALES 1. Principio de legitimación El principio de legitimación establece como regla que el contenido de las inscripciones se presume exacto y válido; es decir, encierra una presunción relativa de exactitud del contenido del asiento registral, por lo que le faculta al titular registral conforme a lo señalado en el asiento, mientras no sea rectificado o se declare judicialmente su invalidez. En tal sentido, el titular registral gozará de aquella legitimidad para actuar en el tráfico jurídico, y no podrá ser privado de su derecho sin su consentimiento por estar inscrito. Los efectos que genera este principio son los siguientes: presunción de exactitud de asientos registrales y legitimación del titular registral. Respecto a la presunción de exactitud y certeza que produce la legitimación, debemos precisar que es iuris tantum, y puede ser levantada por prueba en contrario. Siendo esto así, se produce una inversión de la carga de la prueba de quien desea cuestionar el contenido del asiento registral, ya que los referidos asientos pueden ser rectificados por el Registro o invalidados por los tribunales jurisdiccionales. En cuanto a la legitimación del titular registral, esta se funda en la propia publicidad de la inscripción que todos pueden conocer, y nadie ha impugnado del sistema de ordenación del registro (...); también en la exigencia de titulación pública, del control de la legalidad de los títulos que acuden al registro por un funcionario especialmente calificado, y de la organización del tracto sucesivo Principio de fe pública registral El principio de fe pública registral es un principio fundamental del sistema registral, ya que permite la protección del tercero de buena fe, quien confiado en la información que proporciona el registro contrata a título oneroso e inscribe su derecho, aunque después de ello se anule, rescinda o resuelva el título de su transferente. Por su parte, Díez-Picazo y Gullón, señalan que la eficacia de la inscripción tiene su máximo exponente en el principio de la fe pública registral. Su formulación puede hacerse de una manera muy simple: el Registro protege a toda aquella persona que confía en los datos que publica relativos al dominio o derechos reales. Con una fórmula más amplia, diríamos que protege a quien confía en los derechos que publica (pues ya sabemos que al Registro tienen acceso, por excepción, derechos personales) 4. Nuestro ordenamiento jurídico ha recogido este principio para que en el mercado inmobiliario se protejan decisivamente las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirentes que se hayan producido confiados en la publicidad que brinda el registro. Para ser tercero registral y quedar protegido por el registro se debe cumplir con los requisitos siguientes: i) Adquisición de buena fe. Por este requisito se exige la buena fe en el aspecto negativo, el cual viene a ser el desconocimiento de la existencia de una inexactitud registral, es decir, desconocer o ignorar de la existencia de inexactitudes registrales que se dan en la discrepancia de la realidad registral con la extrarregistral. ii) Adquisición válida a título oneroso. iii) Se adquiera el derecho de persona de quien aparece inscrito en el Registro con facultades para otorgar el derecho adquirido. Por este requisito se busca que la adquisición realizada por el tercero sea llevada a cabo por una persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo. iv) Que la causa que origina la nulidad, rescisión o anulación del derecho del transferente no se desprenda del Registro. Por este requisito se busca que la discordancia entre el Registro y la realidad civil no conste en los registros las causas por las que es, o pueda ser, ineficaz el derecho del que se dispone. v) Inscripción de su título de adquisición. Por este requisito 3 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. 3ª edición, Jurista Editores, Lima, 2010, p DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, 6ª edición, Tecnos, España, 1977, p

4 LA OPOSICIÓN AL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL se protege al adquirente que inscribe su derecho en el Registro, ya que ha reunido todos los requisitos que se exige para su inscripción. De esta manera nace el tercero de buena fe registral protegido por el Registro, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante Posturas asumidas por el Tribunal Registral y la Corte Suprema respecto de la publicidad registral si recae solo en los asientos registrales o también a los títulos archivados Fue muy discutido por la Corte Suprema y el Tribunal Registral llegar a criterios unívocos, ya que los referidos tribunales interpretan de manera distinta los alcances de la publicidad registral. Por ejemplo, el Tribunal Registral señala que la publicidad registral solo recae hasta el contenido de los asientos de las partidas registrales, pues el artículo 2012 del Código Civil señala lo siguiente: (...) toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones. Así como también hacen referencia solo a las inscripciones, los artículos 2013 y 2015 del Código Civil (el resaltado es nuestro). Por otro lado, la Corte Suprema, en vasta jurisprudencia, ha señalado que la publicidad registral se extiende hasta el título archivado, toda vez que la parte final del artículo 2014 del Código Civil señala lo siguiente: el tercero (...) mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos (el resaltado es nuestro). Dicho artículo debe ser interpretado Medidas para contrarrestar las estafas inmobiliarias OPINIÓN Elena María VIVAR MORALES* La Ley N 30313, publicada en el diario El Peruano con fecha 26 de marzo del presente año, es una respuesta del Congreso de la República frente a un flagelo que durante los últimos años está golpeando con mayor intensidad a la sociedad peruana: los fraudes o estafas inmobiliarias que tiene su origen en una suplantación de identidad o en la falsificación de documentos. La intención es buena, pero deja varias dudas respecto a su correcta aplicación. La norma entiende que el problema planteado debe solucionarse con las siguientes medidas: 1. Modificación del artículo 2013 del Código Civil Se permite que la invalidez del asiento registral pueda ser declarada, no solamente por el órgano judicial, sino también por el arbitral, mediante laudo firme. Esta disposición se enmarca dentro de nuestro ordenamiento constitucional. Se admite también la cancelación del asiento registral en vía administrativa especial, lo cual no es una novedad legislativa, pues esta se venía dando a través de diversas normas de carácter registral y jurisprudencia del Tribunal Registral que así lo establecían. En el presente caso de la ley, estamos ante nuevos casos La norma obliga a los titulares del predio a desplazarse hasta el lugar donde se ubica el bien que desean vender o gravar, caso que se complica en los supuestos de ser personas mayores de edad, o estar impedidos de viajar por razones de saludo. que afectan al principio de legitimación registral ante supuestos de cancelación del asiento registral ya se trate de falsificación de documentos o suplantación de identidades. 2. Modificación del procedimiento registral permitiéndose el recurso de oposición La naturaleza jurídica del procedimiento registral que siempre fue no contencioso en nuestra legislación se torna contencioso al permitirse el recurso de oposición aunque sea de manera excepcional. 3. Creación de dos nuevos supuestos de cancelación del asiento registral La técnica legislativa empleada para establecer el procedimiento a seguirse a fin de conseguir la cancelación del asiento registral es confusa, por ejemplo, se dice que solo se permite el apersonamiento del notario, cónsul, juez, funcionario público o árbitro en el artículo 3 como regla general y en el inciso 3.5, se establece que la persona afectada pone la denuncia en conocimiento del Registrador o del Tribunal Registral para que, de ser el caso, se realice la tacha por falsedad documentaria y la tacha solo puede darse dentro del procedimiento de inscripción registral y otros supuestos más que deberán ser aclarados en el reglamento de la Ley. 4. Dotar de mayor seguridad jurídica al título inscribible tratándose de laudos arbitrales Exigir una mayor seguridad al título inscribible para el caso de laudos arbitrales, es un acierto de la norma, ya que en la actualidad no existe un registro de árbitros y al regularse su formalidad para el ingreso al registro, como una excepción al Principio de Titulación Auténtica y gozar, además, de una calificación atenuada en la normativa registral, ha generado problemas. * Profesora ordinaria de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú. ACTUALIDAD JURÍDICA MAYO Nº

5 E SPECIAL 5. Precisiones al artículo 2014 del Código Civil El nuevo texto del artículo 2014 en la Ley N no es una novedad, lo que ha hecho es recoger la intención del legislador del año 1984 y la forma cómo los magistrados de la Corte Suprema de Justicia han precisado que la publicidad registral no se limita al asiento registral, sino se entiende al título archivado, ya que el título recoge la voluntad de las partes contratantes y el asiento registral no puede ser desligado del título que le sirvió de sustento. Es importante considerar que el artículo 2014, es un artículo de excepción dentro de nuestro ordenamiento jurídico, que en virtud de una apariencia jurídica legal para facilitar el tráfico jurídico inmobiliario favorece al tercero registral cuanto hay una anomalía en el título de adquisición del transmitente, y en consecuencia, el tercero registral para ampararse en la fe pública registral, debe cumplir con todos los requisitos que la norma exige. 6. Modificación de la competencia del notario en los actos de disposición y gravamen Antes de la modificación, la competencia notarial para realizar actos de disposición y gravamen estaba determinada por el lugar de comparecencia de las partes contratantes, es decir, era competente el notario del lugar donde se encontraban o comparecían las partes; así por ejemplo; si el comprador y vendedor decidían celebrar la compraventa ante el notario de Lima, de un inmueble ubicado en el Cusco, el acto era perfectamente legal, ya que el Decreto Legislativo del Notariado, lo permitía. Lamentablemente este criterio ya ha sido utilizado para realizar suplantaciones o falsificaciones y como solución la norma ha planteado cambiar el criterio de la competencia del notario por uno nuevo: el notario del lugar de ubicación del inmueble, siguiendo en este sentido el mismo criterio que se establece para la inscripción del inmueble en los registros. La norma en principio parece razonable, sin embargo, creemos que no soluciona el problema y, de otro lado, obliga a los titulares del predio a desplazarse hasta el lugar donde se ubica el bien que desean vender o gravar, caso que se complica en los supuestos de ser personas mayores de edad o estar impedidos de viajar por razones de salud o falta de recursos económicos para hacerlo. II. EL PRINCIPIO DE LEGITI- MACIÓN Y DE FE PÚBLICA REGISTRAL TRAS LA MODI- FICACIÓN REALIZADA POR LA LEY Nº Principio de legitimación En nuestra legislación, el principio de legitimación está recogido en el artículo 2013 del Código Civil, el cual ha sido recientemente modificado por la Ley de la siguiente forma: El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes. La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes (el resaltado es nuestro). en correspondencia del artículo y del Reglamento General de Registros Públicos. Esa afirmación de que consten en los registros públicos, no solo se refiere a la publicidad vertida en los asientos de inscripción de las partidas registrales, sino también a todo documento de publicidad que brinda registros públicos; es decir, también se refiere a la expedición de títulos archivados certificados, todo ello en correspondencia con la exposición de motivos del Código Civil respecto del artículo mencionado. Al respecto, con la modificación del artículo 2013 trae consigo de forma expresa que la declaración de invalidez de un asiento registral no solo se realiza en vía judicial, sino que actualmente se puede realizar vía arbitral mediante un laudo firme. 5 Reglamento General de Registros Públicos Artículo El archivo registral está constituido por: a) Las partidas registrales que constan en tomos, fichas movibles, discos ópticos y otros soportes magnéticos; b) Los títulos que han servido para las inscripciones, las solicitudes de inscripción con las respectivas esquelas de observación y tacha ( ). 6 Reglamento General de Registros Públicos Artículo Toda persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del Registro, previo pago de las tasas registrales correspondientes: a) La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral o que se encuentran en trámite de inscripción; ( ). 16

6 LA OPOSICIÓN AL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL Sin embargo, lo más importante de la modificación del referido artículo es que la Ley al tratar de resolver el problema de la falsificación de documentos y suplantación de identidad, plantea un mecanismo de solución a nivel administrativo (en sede registral), sin que ello involucre un pronunciamiento de fondo por parte de la instancia registral. Es decir, la cancelación de asientos registrales por falsificación de documentos y/o suplantación de identidad en un procedimiento, que será iniciada por todo tercero interesado que tendrá que apersonarse al notario, cónsul, juez, arbitro, o funcionario público donde supuestamente fue suplantado y/o falsificado los documentos, ya que dicha norma solo permite el apersonamiento de tales sujetos cualificados, quien a su vez deberán realizar una declaración indicando que se ha suplantado al compareciente o a su otorgante o a sus representantes en un instrumento público protocolar o que no ha realizado dicho instrumento público. Estos deben dar mérito a la inscripción registral. Y para finalizar, respecto del alcance de este artículo, es preciso señalar que la inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables. Es decir, que la inscripción de un acto no convalida, ni sanea, ya que el referido acto por el cual adquirió el derecho está viciado de nulidad o anulabilidad. Por otro lado, para su mejor comprensión de los puntos antes mencionados podemos señalar mediante un ejemplo, el modus operandi de cómo se opera en el tráfico ilegal de bienes inmuebles: Tenemos por un lado, a Carlos, un propietario registral de un inmueble con un área de 1,000 m 2, y del otro a Pedro, un sujeto inescrupuloso, que para realizar una adquisición fraudulenta a su favor, usualmente recurre a dos acciones: a) Falsifica una escritura pública de transferencia en donde Carlos transfiere mediante contrato de compraventa, o permuta, o transacción, etc., a favor de su persona el inmueble; y/o, b) Suplanta la identidad de Carlos ante un verdadero notario, con lo cual (la verdadera) escritura pública de transferencia da fe de un acto en donde Carlos transfiere voluntariamente el bien a favor de su persona. La Ley comentada señala que la inscripción del supuesto derecho que adquiere Pedro, por cualquiera de las acciones que este realice, no podrá convalidar la nulidad o en su caso la anulabilidad del cual está viciado el acto. Ya que la Ley comentada le faculta a Carlos acudir al notario para que este solicite al registrador la respectiva cancelación del asiento registral por falsificación de documentos y/o suplantación de identidad. (Ver cuadro Nº 1). 3. Principio de fe pública registral En nuestra legislación, el principio de fe pública registral está prescrito en el artículo 2014 del Código CUADRO Nº 1 CÓDIGO CIVIL Civil, el cual ha sido recientemente modificado por la Ley de la siguiente forma: El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos regístrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro (el resaltado es nuestro). Según las líneas anteriores, el legislador ha dejado claro y expresamente establecido que la publicidad registral se extiende a los títulos archivados, del cual podemos concluir que ha sido una respuesta a la interpretación sostenida por un sector de la doctrina y la jurisprudencia emitida por los órganos jurisdiccionales. En tanto que antes bastaba con la revisión de los asientos registrales para que el tercero adquirente se encuentre protegido por la fe pública registral. Anterior artículo 2013 Actual artículo 2013 El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes. La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes. ACTUALIDAD JURÍDICA MAYO Nº

7 E SPECIAL En tal sentido, se realiza una aclaración respecto de la expresión: que la causa que origina la nulidad, rescisión o anulación del derecho del transferente no se desprenda del Registro ; de esta manera, el tercero registral tendrá que realizar una lectura de los asientos registrales y los títulos archivados que los sustentan. Esto implica que el tercero tendrá buena fe cuando la causa que origina la nulidad, rescisión o anulación del derecho de su transferente no se desprenda del asiento registral y/o títulos archivados que lo sustentan. En tal sentido, todo tercero registral debe realizar el estudio de los títulos archivados de los asientos registrales, ya que su inobservancia puede generar la destrucción de la buena fe del adquirente, por ende no se le considerará un tercero de buena fe registral. En tal sentido, debemos señalar que por buena fe se refiere al desconocimiento de una inexactitud registral. (...), se trata de un desconocimiento de situaciones de trascendencia real inmobiliaria, únicas que dan lugar a una inexactitud registral 7. Por otro lado, para la mejor comprensión de los puntos antes mencionados presentamos un nuevo ejemplo: Carlos figura en el Registro como propietario de un terreno con un área de 5,000 m 2, y Pedro, comprador del bien, sabe que le pertenece a Carlos dicho inmueble porque así lo señala el asiento registral (pero sucede que uno de los títulos archivos del bien señala que el inmueble es de dominio público generando una inexactitud (una discordancia con la realidad). Si Pedro adquiere de Carlos el referido bien no está protegida su adquisición porque aquel no tiene buena fe. Y si bien la buena fe se presume siempre, salvo prueba en contrario. Esa prueba debe versar en que Pedro conocía la inexactitud del Registro. Por lo tanto, Pedro no sería un tercero de fe pública registral, ya que no hizo una adecuada lectura de los títulos archivados. Y para finalizar, la Ley deja abierta la posibilidad que una persona que adquiera un derecho en función de un título falsificado podría quedar protegida por la fe pública registral. Toda vez que el artículo 5 de la Ley señala que la información contenida en las inscripciones y anotaciones preventivas que han sido canceladas, no perjudica al tercero en los términos establecidos en el artículo 2014 del Código Civil. (Ver cuadro Nº 2). CUADRO Nº 2 CÓDIGO CIVIL III. EL ARTÍCULO 5, Y LA QUIN- TA Y SEXTA DE LAS DIS- POSICIONES COMPLEMEN- TARIAS TRANSITORIAS Y FINALES DE LA LEY DEL NOTARIADO 1. Ámbito territorial de la función notarial La Ley modifica el artículo 4 de la Ley del Notariado dejando en claro que la actuación notarial que versa sobre actos de disposición o gravámenes ínter vivos de bienes inmuebles ubicados fuera del ámbito territorial del notario provincial es nula de pleno derecho. En tal sentido, actualmente con la entrada de la vigencia de la Ley, ya no se puede realizar actuaciones notariales referidas a actos de disposición o gravamen de bienes inmuebles ante cualquier notaría del Perú, ya que necesariamente debe ser un notario del lugar en cuya ubicación se encuentre el bien. Anteriormente la norma abrogada sí permitía que las personas puedan elevar escrituras públicas Anterior artículo 2014 Actual artículo 2014 El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. 7 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo II, 2ª edición, Civitas, Madrid, 2005, p

8 LA OPOSICIÓN AL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL ante cualquier notario. (Ver cuadro Nº 3). 2. Procedencia de la anotación preventiva en la quinta y sexta disposiciones complementarias transitorias de la Ley del Notariado La quinta y sexta disposiciones complementarias transitorias y finales de la Ley del Notariado introducen una nueva clase de anotación preventiva. Dichas disposiciones señalan que procede la anotación preventiva ante existencia de partes notariales o escrituras públicas falsificadas o en los que presumiblemente se habría suplantado al o a los otorgantes. Ante esta situación, el afectado podrá solicitar al notario para que este solicite al registrador de la anotación preventiva. Sobre la quinta disposición final se señala que la anotación podrá CUADRO Nº 3 LEY DEL NOTARIADO inscribirse en el caso que las inscripciones se sustenten en instrumentos notariales protocolares o extraprotocolares presumiblemente falsificados. Además, agrega que el notario deberá presentar la solicitud de anotación preventiva en el diario de la oficina registral dentro de los cinco días hábiles contados desde que tuvo conocimiento, a diferencia de la norma abrogada que señalaba tres días. Respecto a la sexta disposición final, se indica que en el caso de inscripciones sustentados en instrumentos públicos protocolares en las que presumiblemente se habría suplantado al o a los otorgantes, o a sus respectivos representantes, el notario debe presentar la solicitud de anotación preventiva en el diario de la oficina registral, dentro de los cinco días hábiles contados desde que tuvo conocimiento, a diferencia de la norma abrogada que señalaba solo tres días. Anterior artículo 4 Actual artículo 4 El ámbito territorial del ejercicio de la función notarial es provincial no obstante la localización distrital que la presente ley determina. El ámbito territorial del ejercicio de la función notarial es provincial no obstante la localización distrital que la presente ley determina. Son nulas de pleno derecho las actuaciones notariales referidas a actos de disposición o gravamen ínter vivos de bienes inmuebles ubicados fuera del ámbito territorial del notario provincial, sin perjuicio que de oficio se instaure al notario el proceso disciplinario establecido en el Título IV de la presente ley. La presente disposición no se aplica al cónsul cuando realiza funciones notariales. Cuando el acto de disposición o gravamen comprenda más de un inmueble ubicado en diferentes provincias es competente el notario del lugar donde se encuentre cualquiera de ellos, quedando autorizado para ejercer función notarial fuera de los límites de la provincia para la cual ha sido nombrado. CONSULTAS CONSULTA: Los actos de disposición o gravámenes no podrán inscribirse cuando son realizados por notarios ubicados fuera de la ubicación de los bienes inmuebles Por vacaciones Miguel Lee viaja con su novia a Máncora por dos meses, y de pura casualidad revisa su celular y se da con la sorpresa de haber recibido un mensaje de alerta registral. En dicho mensaje se le informa que fue presentado un título al Registro de Propiedad de Inmueble de Lima conteniendo un parte notarial, el cual fue expedido por un notario de La Oroya. En dicho título se señala que él está transfiriendo por contrato de compraventa su inmueble de 1,000 m 2 a William Chipana. Al respecto, Miguel se preocupa, ya que nunca ha suscrito ninguna transferencia ni mucho menos conoce a William. El abogado del señor Lee nos pregunta si es posible que dicho parte notarial pueda ser inscrito ante el referido registro. RESPUESTA Toda actuación notarial que versa sobre sobre actos de disposición o gravámenes ínter vivos de bienes inmuebles ubicados fuera del ámbito territorial del notario provincial es nula de pleno derecho. En consecuencia, no se podrá inscribir dichos actos ante los Registras Públicos toda vez que el registrador denegará su inscripción porque adolece de invalidez. ACTUALIDAD JURÍDICA MAYO Nº