Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias

Transcripción

1 Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias (a) Identificación del Título : Cuotas (b) Fecha de Clasificación : 28 de junio de 2013 (c) Antecedentes Utilizados : Marzo 2013 (d) Motivo de la Reseña : Anual desde envío anterior

2 Fondos de Inversión / Chile Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias Rentas Inmobiliarias Resumen Ejecutivo Clasificaciones Instrumento Cuotas Outlook Estable Clasificación Actual 1 era Clase Nivel 1 (cl) Fundamentos Muy Alto Nivel de Cumplimiento Histórico de la Estrategia de Inversión: La clasificación considera el importante nivel de cumplimiento histórico del objetivo y estrategia de inversión, lo cual se ha fundamentado en el mantenimiento de una cartera compuesta en porcentajes cercanos al 100% de los activos por bienes inmuebles construidos y en proceso de construcción, cuyo destino final es el arrendamiento de los mismos. Proporción Baja en Inversiones de Desarrollo Inmobiliario: La clasificación ha tomado en consideración también la estabilidad de los flujos, la cual se ha logrado en base a una fuerte orientación a activos destinados a renta, acotando la exposición a proyectos de desarrollo para renta, que si bien significan potenciales rentabilidades mayores, agregan mayor riesgo de volatilidad al flujo recibido, influyendo en el riesgo asumido por los inversionistas. Muy Bajos Niveles de Morosidad y Desocupación: El Fondo ha mantenido históricamente niveles de desocupación y morosidad muy bajos, lo que ha apoyado positivamente al mantenimiento de una rentabilidad estable y positiva en el tiempo, reduciendo con ello de manera muy significativa los riesgos asociados a la clase de activos. Asimismo, la clasificación considera el largo plazo que mantienen los contratos de arriendo, lo que entrega estabilidad al Fondo, considerando más aún posibles ajustes en la vacancia del sistema. Elevado Nivel de Bursatilidad ha Mitigado Riesgo de Iliquidez de la Cuota: La apertura a la bolsa y el nivel de bursatilidad mostrado ha sido analizado positivamente por la agencia. Lo anterior significaría una diminución de la iliquidez de la cuota -propia de esta clase de fondosaportando positivamente a la situación de los inversionistas. Cabe señalar sin embargo que el Fondo registró una caída en su valor bursátil al cierre 2012, siendo éste no imputable a su resultado operacional. Informes Relacionados Reporte Especial, Fondos de Inversión en Chile: Una Mirada a la Industria, Abril 2010 Analistas Carolina Alvarez carolina.alvarez@fitchratings.com Gonzalo Alliende gonzalo.alliende@fitchratings.com Alta Rentabilidad en Relación a Segmento Comparable: Similar a períodos anteriores, Rentas Inmobiliarias revela una alta rentabilidad en relación a fondos con similar orientación de inversión. La adecuada gestión de los bienes inmuebles y la experiencia de la administración se han visto reflejadas en una rentabilidad acumulada (36 meses) de 38,8%, superior en un 16,2% al desempeño del promedio de sus comparables. El hecho de que históricamente la rentabilidad del Fondo haya superado a la de sus fondos comparables ha sido incorporado positivamente en la clasificación otorgada. Perfil Administradora Independencia Administradora de Fondos de Inversión (Independencia AFI) se posiciona como una administradora de tamaño medio en la industria de Fondos de Inversión, representando el 5,08% del total de activos administrado. De acuerdo al tipo de activos, Independencia AFI ha desarrollado su experiencia en la gestión de inversiones inmobiliarias, segmento de inversión en el cual se ha posicionado como la Administradora de mayor tamaño a mar 13, gestionando un total de activos equivalentes a USD 614 millones.

3 TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: HTTP: / / FITCHRATINGS.COM / UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLÍTICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERÉS, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTÁ BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIÓN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH. Derechos de autor 2013 por Fitch Ratings, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. One State Street Plaza, NY, NY Teléfono: , (212) Fax: (212) La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. En la asignación y el mantenimiento de sus calificaciones, Fitch se basa en información factual que recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que Fitch considera creíbles. Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de calificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. Todos los informes de Fitch son de autoría compartida. Los individuos identificados en un informe de Fitch estuvieron involucrados en, pero no son individualmente responsables por, las opiniones vertidas en él. Los individuos son nombrados solo con el propósito de ser contactos. Un informe con una calificación de Fitch no es un prospecto de emisión ni un substituto de la información elaborada, verificada y presentada a los inversores por el emisor y sus agentes en relación con la venta de los títulos. Las calificaciones pueden ser modificadas, suspendidas, o retiradas en cualquier momento por cualquier razón a sola discreción de Fitch. Fitch no proporciona asesoramiento de inversión de cualquier tipo. Las calificaciones no son una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier titulo. Las calificaciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación del precio de mercado, la conveniencia de cualquier titulo para un inversor particular, o la naturaleza impositiva o fiscal de los pagos efectuados en relación a los títulos. Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes, otros agentes y originadores de títulos, por las calificaciones. Dichos honorarios generalmente varían desde USD1.000 a USD (u otras monedas aplicables) por emisión. En algunos casos, Fitch calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o garante en particular, por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios varíen entre USD y USD (u otras monedas aplicables). La asignación, publicación o diseminación de una calificación de Fitch no constituye el consentimiento de Fitch a usar su nombre como un experto en conexión con cualquier declaración de registro presentada bajo las leyes de mercado de Estados Unidos, el Financial Services and Markets Act of 2000 de Gran Bretaña, o las leyes de títulos y valores de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa eficiencia de la publicación y distribución electrónica, los informes de Fitch pueden estar disponibles hasta tres días antes para los suscriptores electrónicos que para otros suscriptores de imprenta. Las clasificaciones antes señaladas fueron solicitadas por el emisor, o en su nombre, y por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de clasificación. Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias 2

4 Fondos de Inversión / Chile Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias Rentas Inmobiliarias Análisis de Riesgo Clasificaciones Instrumento Cuotas Outlook Estable Clasificación Actual 1 era Clase Nivel 1 (cl) Fundamentos Muy Alto Nivel de Cumplimiento Histórico de la Estrategia de Inversión: La clasificación considera el importante nivel de cumplimiento histórico del objetivo y estrategia de inversión, lo cual se ha fundamentado en el mantenimiento de una cartera compuesta en porcentajes cercanos al 100% de los activos por bienes inmuebles construidos y en proceso de construcción, cuyo destino final es el arrendamiento de los mismos. Proporción Baja en Inversiones de Desarrollo Inmobiliario: La clasificación ha tomado en consideración también la estabilidad de los flujos, la cual se ha logrado en base a una fuerte orientación a activos destinados a renta, acotando la exposición a proyectos de desarrollo para renta, que si bien significan potenciales rentabilidades mayores, agregan mayor riesgo de volatilidad al flujo recibido, influyendo en el riesgo asumido por los inversionistas. Muy Bajos Niveles de Morosidad y Desocupación: El Fondo ha mantenido históricamente niveles de desocupación y morosidad muy bajos, lo que ha apoyado positivamente al mantenimiento de una rentabilidad estable y positiva en el tiempo, reduciendo con ello de manera muy significativa los riesgos asociados a la clase de activos. Asimismo, la clasificación considera el largo plazo que mantienen los contratos de arriendo, lo que entrega estabilidad al Fondo, considerando más aún posibles ajustes en la vacancia del sistema. Elevado Nivel de Bursatilidad ha Mitigado Riesgo de Iliquidez de la Cuota: La apertura a la bolsa y el nivel de bursatilidad mostrado ha sido analizado positivamente por la agencia. Lo anterior significaría una diminución de la iliquidez de la cuota -propia de esta clase de fondosaportando positivamente a la situación de los inversionistas. Cabe señalar sin embargo que el Fondo registró una caída en su valor bursátil al cierre 2012, siendo éste no imputable a su resultado operacional. Informes Relacionados Reporte Especial, Fondos de Inversión en Chile: Una Mirada a la Industria, Abril 2010 Analistas Carolina Alvarez carolina.alvarez@fitchratings.com Gonzalo Alliende gonzalo.alliende@fitchratings.com Alta Rentabilidad en Relación a Segmento Comparable: Similar a períodos anteriores, Rentas Inmobiliarias revela una alta rentabilidad en relación a fondos con similar orientación de inversión. La adecuada gestión de los bienes inmuebles y la experiencia de la administración se han visto reflejadas en una rentabilidad acumulada (36 meses) de 38,8%, superior en un 16,2% al desempeño del promedio de sus comparables. El hecho de que históricamente la rentabilidad del Fondo haya superado a la de sus fondos comparables ha sido incorporado positivamente en la clasificación otorgada. Perfil Administradora Independencia Administradora de Fondos de Inversión (Independencia AFI) se posiciona como una administradora de tamaño medio en la industria de Fondos de Inversión, representando el 5,08% del total de activos administrado. De acuerdo al tipo de activos, Independencia AFI ha desarrollado su experiencia en la gestión de inversiones inmobiliarias, segmento de inversión en el cual se ha posicionado como la Administradora de mayor tamaño a mar 13, gestionando un total de activos equivalentes a USD 614 millones.

5 Perfil Rentas Inmobiliarias corresponde a un Fondo de Inversión, cuyo objetivo contempla la adquisición y desarrollo de propiedades, tanto en Chile como en el extranjero, con la finalidad de entregarlas en arrendamiento o leasing para obtener mediante ellas rentas estables de largo plazo. La estrategia establecida plantea una orientación exclusiva al desarrollo comercial, equipamiento, esparcimiento o desarrollo industrial, poniendo especial énfasis en la adquisición de propiedades que por su ubicación obtengan, en el mediano a largo plazo, una mayor plusvalía. El Fondo se ha posicionado como el fondo inmobiliario público de mayor tamaño en la industria local, administrando una cartera de activos ascendente a $ millones, representativos del 5,0% del total de activos de la industria de fondos de inversión públicos. El patrimonio administrado se encuentra mayoritariamente en posesión de las Administradoras de Fondos de Pensión (62,3%), y en un porcentaje igualmente importante en inversionistas retail (33,1%) los cuales han participado principalmente a través de la inversión en fondos mutuos, corredoras de bolsa, fondos cerrados, entre otros. A la fecha de análisis el Fondo tiene un período de vigencia remanente de 12 años, el cual es consistente con el proceso de inversión y desarrollo mantenido por la administración. Administración La gestión del Fondo está a cargo de Independencia Administradora de Fondos de Inversión (Independencia AFI) la cual, creada en abr 95 con la misión de gestionar al Fondo Rentas Inmobiliarias (que en ese entonces absorbió a la sociedad Rentas Inmobiliarias S.A.), pertenece en un 99,97% a Nueva Independencia S.A. y en un 0,03% a Fernando Sánchez Chaigneau, quien adicionalmente es dueño y controlador de la primera sociedad. A la fecha de análisis, Independencia AFI se encuentra bajo la gestión de dos fondos de inversión públicos, uno de ellos en proceso de liquidación, siendo Rentas Inmobiliarias el otro fondo registrado y el cual a la fecha le ha permitido posicionarse como la quinta administradora de fondos de mayor tamaño en la industria, representando de ésta el 5,08% en relación al total de activos administrados. Adicional a los fondos públicos señalados, a mar 13 Independencia AFI gestiona un fondo privado Expertus- en alianza con la Universidad Católica, el cual está orientado a la adquisición de establecimientos educacionales. Por otra parte, Nueva Independencia S.A. participa en forma conjunta en la gestión de otros dos fondos de inversión (ii) Forestal Lignum (a través de Foresta Administradora de Fondos de Inversión y en alianza con Fundación Chile), destinado a la compra de usufructos de bosques en pie y plantados; y (iii) Bío Bío (a través de Foresta Administradora de Fondos de Inversión), fondo destinado a la gestión de los activos de Forestal Bío Bío S.A.. Metodología Relevante Metodología de Clasificación de Fondos de Inversión, Marzo 2009 National Ratings, Methodology Update Enero 2011 Otros fondos relacionados al grupo se encuentran bajo otra sociedad filial de Nueva Independencia S.A. (propietaria de la Administradora), sociedad que a la fecha mantiene gestión sobre fondos de inversión privados (REUS) y sociedades que tienen como objetivo la inversión en activos inmobiliarios en el mercado estadounidense. La gestión directa del Fondo está a cargo del Gerente General de la Administradora quien, junto a un equipo de trabajo, se encarga de buscar, seleccionar (en base a estándares exigidos por la Administradora) y presentar los potenciales nuevos proyectos al comité de inversiones. Asimismo, el equipo señalado está a cargo del seguimiento de las inversiones en Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias 2

6 cartera, evaluando si éstas siguen cumpliendo con las proyecciones que inicialmente se establecieron sobre ellas. Administradoras Fondos de Inversión (cifras a mar 13) Administradora Total de Activos Administrados (Miles de $) Participación de Mercado N de Fondos Gestionados Moneda AFI ,14% 6 Celfin Capital S.A. AGF ,78% 16 Larrain Vial S.A. AGF ,06% 5 Compass Group Chile S.A. AGF ,51% 6 Independencia S.A. AFI ,08% 2 Penta - Las Americas AFI ,76% 4 Larrain Vial Activos AGF S.A ,70% 6 Banchile AGF S.A ,63% 8 Santander Asset Management AGF S.A ,26% 4 Cimenta S.A. AFI ,22% 1 MBI AFI ,41% 2 Aurus S.A. AFI ,10% 2 Bice Inversiones AGF S.A ,87% 4 CMB-Prime AGF S.A ,67% 3 Im Trust S.A. AGF ,03% 5 AGF Security S.A ,01% 2 Crus del Sur AGF S.A ,68% 1 Foresta AGF S.A ,54% 2 Penta AGF S.A ,47% 1 Nevasa HMC AGF ,39% 2 Toesca AGF ,30% 2 Chiletech AFI ,20% 2 Fischer & Zabala AGF S.A ,15% 2 BCI AGF S.A ,02% 1 Econsult AFI S.A ,01% 1 Itaú ChileAGF S.A ,00% 1 Total Industria ,00% 91 Fuente: SVS, estimaciones Fitch El proceso de inversión cuenta con tres instancias formales. La primera de ellas corresponde al Comité de Inversiones, instancia en la cual se presentan y analizan todos los proyectos en cartera, aprobando o rechazándolos de acuerdo a las características analizadas. Este comité se lleva a cabo semanalmente y en él participan dos Directores, el Gerente General, y ejecutivos relacionados al proceso de selección de activos. La segunda instancia formal dentro del proceso decisional, corresponde al Consejo Inmobiliario el cual, compuesto por seis profesionales externos relacionados al rubro inmobiliario, tiene por objeto colaborar, utilizando su amplia experiencia en el ámbito inmobiliario, tanto en la decisión final de inversión en bienes raíces como en las directrices y perspectivas del negocio inmobiliario en general. Cabe destacar que el Consejo Inmobiliario actúa como ente consultivo y no resolutivo. Finalmente y una vez que todas las inversiones pasaron por instancias de evaluación, a través de las cuáles se seleccionaron los proyectos en los cuáles existe un potencial de inversión real, éstos son evaluados por el Directorio, quien entrega la aprobación final para cada proyecto. Los controles están destinados a limitar los riesgos en las fases críticas dentro del proceso de inversión: compra de un activo y mantención del mismo. De esta forma, el primer control es aplicado durante el proceso de evaluación de compra del bien raíz, en donde antes de adquirir cualquier propiedad, existe una visita por parte de la Administradora y luego por el tasador, pudiendo ser visitada también por los consejeros inmobiliarios. A su vez, antes de cerrar cualquier negocio se realiza un estudio y evaluación del proyecto y un análisis de la estructura del negocio para así tomar los resguardos necesarios y no incurrir en riesgos adicionales al momento de comprar. Una vez adquirido el activo el control se orienta al monitoreo del comportamiento del mismo y la relación con las proyecciones realizadas sobre él, de esta Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias 3

7 forma y en caso de que un activo no logre un desempeño similar al proyectado, se evalúa la posibilidad de apartarlo de la cartera del Fondo. Respecto al control de gestión realizado a nivel interno, mensualmente es presentado al directorio un informe en el cual se comparan los estados financieros proyectados del Fondo con los estados financieros reales, y un informe de la cartera de inversiones con indicadores de rentabilidad, ocupación y morosidad. Junto a los controles anteriores se encuentra el comité de vigilancia, integrado por representantes de los aportantes, el cual ejerce labores de control en una amplia gama de materias, pudiendo solicitar a Independencia AFI toda la información que estime pertinente para el desarrollo de sus funciones. En opinión de Fitch, Independencia AFI ha demostrado una alta experiencia en la gestión de Fondos Inmobiliarios. Asimismo, la estructura de apoyo con que cuenta la Administradora aporta un conocimiento adicional que favorece la incorporación o eliminación de proyectos, siendo considerado esto como un aspecto positivo en el análisis realizado. Conflictos de Interés A la fecha de análisis Nueva Independencia S.A. participa en la gestión de una serie de fondos de Inversión destinados al negocio y riesgo inmobiliario, pudiendo observar una segmentación respecto al objetivo final, destacando fondos de desarrollo (actualmente sólo Desarrollo Inmobiliario 2006 en proceso de liquidación); de desarrollo y comercialización de inmuebles con orientación comercial (Rentas Inmobiliarias y fondos REUS); sector forestal (Lignum y Bío Bio); y sector educacional (Expertus). Dentro de la anterior clasificación, los fondos REUS (administrados por Nueva Independencia S.A. a través de su relacionada Independencia Asociados S.A.), son los únicos que mantienen objetivos de inversión intersectables con los objetivos de Rentas Inmobiliarias y por lo tanto es el único susceptible de generar conflictos de interés en su administración conjunta. Lo anterior se debe a que los fondos REUS invierten, al igual que Rentas, en activos inmobiliarios situados en el mercado estadounidense. Sin embargo y a pesar de que estos fondos intersecten parte de su objetivo, los conflictos de intereses que de esta situación pudiesen emanar, se ven mitigados debido a que estos fueron creados con orientaciones distintas de inversión dentro del segmento en cuestión (mercado norteamericano). Pese a ello y en caso de que lleguen inversiones que sean susceptibles de adquirir por Rentas y por los fondos REUS, será Rentas el que tendrá la prioridad de inversión, pudiendo el Directorio (i) elegir ir sólo a la inversión en cuestión; (ii) ingresar a través de una co-inversión con REUS o (iii) no asistir, en cuyo caso REUS analizará si toma o no la inversión. Adicional a lo anterior y con el objeto de alejar posibles escenarios de conflictos de interés, el reglamento interno del Fondo establece cláusulas restrictivas a las inversiones y al comportamiento de los relacionados a la administración de los fondos, todas éstas coherentes con lo expuesto en la Ley Nº que regula a los Fondos de Inversión. Unido a lo estipulado por Ley, la Administradora ha incorporado al reglamento interno cláusulas adicionales, las cuales (i) prohíben la inversión conjunta o co-inversión entre el Fondo y la Administradora o personas relacionadas a ésta; (ii) establecen que será el Directorio de la Administradora quién definirá el criterio general que permitirá establecer las características que cada tipo de inversiones deberá presentar para ser elegible como inversión de acuerdo a las políticas de inversión del Fondo; y (iii) determinan que en caso de existir una inversión susceptible a ser tomada por más de un fondo gestionado por la Administradora o Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias 4

8 por alguna sociedad relacionada a la misma, será el Directorio quién determinará qué fondo será el que finalmente la realice, decisión que será tomada en base a las características de la inversión, políticas de inversión y liquidez, disponibilidad de recursos, liquidez estimada del instrumento en el futuro, y el plazo de duración de los fondos en cuestión. En caso que la decisión del Directorio es que los fondos coinviertan, será éste quién determine en qué porcentaje lo hará cada uno. En opinión de Fitch, las cláusulas vigentes en el reglamento interno del Fondo, la actual legislación y el accionar que ha tenido Independencia AFI en establecer pautas para proteger a los aportantes en estas materias, son aspectos considerados positivos debido a que aminoran la probabilidad de existencia de conflictos de interés. Políticas de Inversión De acuerdo al objetivo de inversión las inversiones estarán principalmente orientadas a la adquisición de propiedades situadas en Chile y en el extranjero, en zonas con perspectivas comerciales, de equipamiento, de esparcimiento y/o industriales. Las propiedades que se adquieran serán entregadas en arrendamiento o leasing, con el fin de obtener rentas de largo plazo. Respecto al objetivo mencionado, Fitch opina que es claro, entregando una adecuada visión respecto al riesgo que asumirán los aportantes mediante la inversión en éste. Coherente con el objetivo de inversión descrito, la Administradora ha establecido límites (ver anexo) que a juicio de Fitch, además de ser claros y específicos, resguardan de manera adecuada el correcto cumplimiento de dicho objetivo, estableciendo una inversión mínima dentro del objetivo superior al 70% del total de activos gestionados. Respecto a las políticas de liquidez, endeudamiento, disminución de capital y valorización, la Administradora ha establecido las siguientes, todas ellas consistentes con el cumplimiento del objetivo de inversión y con entregar un marco de administración adecuado al capital entregado por los aportantes: Liquidez: El Fondo mantendrá una reserva de liquidez mínima de 3% del total de activos, monto mantenido para aprovechar oportunidades de inversión. Dicho porcentaje podrá medirse a través del total de activos de alta liquidez (instrumentos de renta fija de alta liquidez o caja) o a través de la disponibilidad de capacidad de endeudamiento. A juicio de Fitch la política establecida es coherente con el tipo de inversiones que realiza el Fondo y con las necesidades diarias de éstas, así como también con la intención de concentrar la mayor parte de los activos en activos relacionados al objetivo propuesto. Endeudamiento: Rentas podrá contraer pasivos de corto, mediano y largo plazo por un monto que no podrá superar el equivalente al 50% del patrimonio. Cabe señalar que dicho porcentaje también deberá incluir el monto involucrado en gravámenes y prohibiciones contraídas por el Fondo. En esta materia, cabe señalar que el reglamento interno recientemente modificado, incorpora la posibilidad de emitir bonos, forma de endeudamiento permitida por normativa y que deberá asumir los mismos límites señalados previamente. A mar 13, el Fondo mantiene un nivel de endeudamiento equivalente al 1,6% del patrimonio administrado, el cual, muy por bajo los límites establecidos, se incrementa a aproximadamente a 8,0% al considerar el endeudamiento mantenido indirectamente a través de las sociedades inmobiliarias. Disminución de Capital: El reglamento interno no contempla la posibilidad de realizar retiros de capital durante el período de vigencia del Fondo. De esta forma, el derecho a retiro de los Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias 5

9 aportantes podrá ejercerse sólo una vez que el período de vigencia expire y opere la prórroga establecida. En este sentido y si bien en sí el Fondo no posee una política al respecto, Fitch ha analizado muy positivamente la liquidez obtenida por la cuota como resultado de la apertura del Fondo a la bolsa, apertura que resultó en niveles altos de transacciones, representado un nivel de bursatilidad cercano al 63%, siendo éste el único fondo de inversión inmobiliario con presencia que le permita a los inversionistas poder mover su capital con mayor libertad. La bursatilidad de la cuota ha sido especialmente positiva al considerar el tipo de activos del Fondo, los cuales considerados comparativamente más ilíquidos (en relación a activos mobiliarios) otorgaban un nivel de riesgo superior al Fondo, riesgo y efecto en el patrimonio de los aportantes que a la fecha se encuentra mitigado debido a la posibilidad que tienen éstos de poder optar a la salida por mecanismos alternativos que la sola espera de la liquidación del Fondo con las condiciones y resultados que ello signifique. Valorización: Los activos serán valorizados de acuerdo a las estipulaciones realizadas por la normativa para dicho efecto, lo que implica que: (i) las cuotas de fondos mutuos serán valorizadas a su valor de rescate; (ii) los bienes raíces a precio de mercado, el cual será respaldado a través de tasaciones anuales; y (iii) operaciones de leasing al valor actual obtenido descontando el valor de las cuotas y de la opción de venta a la tasa de interés del contrato. Respecto a la inversión en sociedades anónimas chilenas o extranjeras, la normativa estipula que éstas deberán ser registradas a valor patrimonial proporcional (VPP). Sin perjuicio de ello, la Administradora, con el objeto de controlar que todas sus inversiones se encuentren a valor de mercado, efectúa tasaciones de todos los bienes raíces que pertenecen a las sociedades en las que participa. Así también, el valor económico de las inversiones en acciones se evalúa mediante una valorización económica realizada por dos consultores independientes o empresas auditoras de reconocido prestigio, los cuales serán elegidos en Asamblea Extraordinaria de Aportantes. Asimismo, la Administradora ha establecido que deberán someterse al mismo sistema de valorización, todas las inversiones realizadas en cuotas de fondos de inversión privados, y en acciones, bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda que no se encuentren registrados en la Superintendencia o que no hayan sido registrados como valor de oferta pública en el extranjero. Adicional a lo anterior, Fitch ha considerado la política de cobertura cambiaria (para las inversiones internacionales) introducida por la Administradora en su reglamento interno, la cual tiene por objeto cubrir y fijar el tipo de cambio entre el período de decisión de inversión y entrega del capital para la ejecución de la misma. El plazo de cobertura plantea un período máximo de 180 días. Cartera de Inversiones El Fondo revela una fuerte estabilidad en términos de inversiones. Durante el último año móvil no se incorporaron nuevos activos a la cartera, siendo lo más relevante aquello relativo al avance de los proyectos de desarrollo, los que a mar 13 representaron un 17,0% de las inversiones. Los activos inmobiliarios se distribuyen en siete sociedades orientadas a la administración de dichos activos, sociedades que representaron el 77,7% de los activos a mar 13, promediando un 78,0% durante el último año móvil. El escenario descrito en unión a otros activos considerados como parte del objetivo- es consistente con la clasificación vigente del Fondo, Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias 6

10 categoría que es reflejo del nivel de cumplimiento histórico y apego de la administración al objetivo y estrategia de inversión. Cartera de Inversiones Rentas Inmobiliarias Marzo 2013 Vehículo de Inversión Método de Participación Monto (Miles de pesos) Porcentaje sobre Activos Constitution Real Estate Corp, Capital ,66% Limitless Horizon Capital ,93% Inmobiliaria Descubrimiento Capital ,58% Deuda ,12% Inmobiliaria Plaza Araucano Deuda ,31% Inmobiliaria Plaza Constitución Deuda ,16% Rentas Inmobiliarias S.A. Bodenor Capital ,76% Deuda ,43% Capital ,22% Deuda ,58% Otros Objetivos E. Relacionadas Deuda ,65% Total Activos Objetivo 99,4% Fuente: SVS, Independencia AFI, estimaciones Fitch En cuanto a concentraciones en la cartera, Rentas Inmobiliarias mantiene una adecuada diversificación tanto por zona geográfica como por clientes y bienes inmuebles. En esta línea, el Fondo tiene participaciones indirectamente a través de sus sociedades filiales y coligadas, en 98 propiedades, no representando ni una de ellas más del 10% de los activos del Fondo. En términos de participación respecto al total de activos, las principales 10 inversiones del Fondo representaron cerca del 63% del total de activos inmobiliarios, cifra de la cual se puede inferir el nivel de diversificación mencionado, lo cual unido al número de arrendatarios mantenidos por el Fondo, (150 arrendatarios a dic 12 donde los 10 primeros representan el 40% de la cartera de contratos y ninguno de ellos más del 7% del valor total de los arriendos), permite observar el aporte positivo que la diversificación ha significado al riesgo del Fondo. La clasificación también ha considerado los niveles de morosidad y vacancia. En esta línea, la administración revela un nivel de morosidad bajo, con una porción inferior al 2% de los contratos con retraso en los pagos superior a los 90 días. En términos de vacancia, las cifras también son consideradas bajas e influidas principalmente por la finalización de proyectos de desarrollo que incorporaron rápidamente nuevas unidades a la cartera. En relación a las cifras mostradas por la administradora, sólo cerca de un 4% de los metros cuadrados construidos se encuentran vacantes, porcentaje que se espera disminuya prontamente debido a que se tratan de nuevas unidades. Los factores mencionados entregan a juicio de Fitch un escenario coherente con la clasificación vigente, reflejando niveles muy elevados de cumplimiento de la estrategia dada a conocer a los inversionistas, bajos riesgos asociados al tipo de activos, lo que significa altos niveles de diversificación, muy baja desocupación y morosidad, clientes de alto prestigio y con contratos de arriendo de largo plazo, permitiendo un flujo estable en el tiempo que compensan de manera adecuada los períodos de desarrollo de proyectos que mantienen el capital invertido con una menor movilidad. Desempeño Financiero Producto del mantenimiento de una cartera fuertemente orientada a la renta, el desempeño del Fondo ha mostrado un crecimiento positivo y estable en el tiempo, el cual a través de una Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias 7

11 buena gestión de la cartera, ha logrado sobrepasar el rendimiento obtenido en promedio por fondos con similar orientación de inversión. A mar 13 el Fondo obtuvo una rentabilidad anual acumulada (con ajuste de dividendo) de 8,8%, superior en 3,7% al desempeño promedio de sus comparativos. El mismo análisis se observa al considerar un período de 36 meses, en donde las rentabilidades alcanzaron 38,8% y 22,6% respectivamente. Fitch espera que el comportamiento de la variable analizada se mantenga en similares condiciones en el largo plazo debido a la naturaleza de los flujos, previendo sin embargo incrementos en el corto plazo como consecuencia del término de construcción de proyectos que comenzaran a generar flujos en el año móvil próximo. Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias 8

12 Anexo: Limites de Inversión por Instrumento Tipo de Instrumento % del Activo Títulos emitidos por la Tesorería, Bco. Central o que cuenten con la garantía estatal en un 100% hasta su total extinción. 30 Depósitos a plazo y otros títulos representativos de captaciones de instituciones financieras o garantizadas por éstas. 30 Letras de Crédito emitidas por Bancos e Inst. Financieras 30 Bonos, títulos de deuda de corto plazo y títulos de deuda de securitización, cuya emisión haya sido registrada en la SVS. 100 Acciones de sociedades anónimas abiertas, cuotas de Fondos de Inversión y otras acciones inscritas en la SVS. 20 Cuotas de Fondos Mutuos, tanto nacionales como extranjeros. 30 Otros valores o instrumentos de oferta pública que autorice la SVS, para la inversión de los Fondos de Inversión regulados por la Ley Nº Bienes raíces ubicados en Chile. 100 (*) Bienes raíces ubicados en el extranjero. 40 (*) Mutuos Hipotecarios endosables del artículo 69 número 7 de la Ley General de Bancos y del artículo 21 bis del Decreto con Fuerza de Ley Nº 251 de 1931 u otros otorgados por entidades autorizadas por Ley, 100 (*) pudiendo otorgarse también con recursos del propio Fondo. Acciones de sociedades cuyo objeto sea la participación en concesiones de obras de infraestructura de uso público. 50 Cuotas de derechos en comunidades sobre bienes muebles e inmuebles 100 (*) Acciones, bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda cuya emisión no haya sido registrada en la SVS, siempre que la sociedad emisora cuente con estados financieros anuales dictaminados por auditores 100 externos de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la Superintendencia. Cuotas de Fondos de Inversión constituidos en el extranjero 40 Acciones, bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda de entidades emisoras extranjeras, cuya emisión no haya sido registrada como valor de oferta pública en el extranjero, siempre que la sociedad emisora cuente con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos de reconocido prestigio. Cuotas de Fondos de Inversión Privados 100 Otros Valores o instrumentos de oferta pública que autorice la Superintendencia, para la inversión de los Fondos de Inversión regulados por la Ley N (*) Límites eliminados en reglamento interno en proceso de aprobación por parte de la Superintendencia de Valores y Seguros. Fuente: Reglamento Interno Fondo de Inversión Rentas Inmobiliarias 40 Limites de Inversión por Emisor % del Tipo de Instrumento Activo Inversión directa en instrumentos de deuda o valores de oferta pública emitidos o garantizados por un mismo emisor o por un mismo grupo empresarial y sus personas relacionadas, excluido el Bco. Central de 25 Chile y la Tesorería General de la República. Cuotas de un fondo de inversión o de fondos de inversión administrados por una misma sociedad o por 20 sociedades relacionadas. Un bien raíz específico, o conjunto o complejo inmobiliario 30 Acciones emitidas por una misma sociedad anónima abierta o cuotas de un mismo fondo de inversión * Acciones emitidas por una sociedad que no haya registrado sus acciones en la Superintendencia o como ** valores de oferta pública en el extranjero, sea chilena o extranjera Cuotas emitidas por un mismo fondos de inversión *** *Hasta un 30% de las acciones suscritas y pagadas o de las cuotas suscritas y pagadas del Fondo. **Hasta un 100% de las acciones o cuotas suscritas y pagadas. *** Hasta un porcentaje tal que no signifique controlar directa o indirectamente al respectivo emisor Fuente: Reglamento Interno Fondo de Inversión Rentas Inmobiliarias Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias 9

13 TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: HTTP: / / FITCHRATINGS.COM / UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLÍTICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERÉS, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTÁ BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIÓN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH. Derechos de autor 2013 por Fitch Ratings, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. One State Street Plaza, NY, NY Teléfono: , (212) Fax: (212) La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. En la asignación y el mantenimiento de sus calificaciones, Fitch se basa en información factual que recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que Fitch considera creíbles. Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de calificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. Todos los informes de Fitch son de autoría compartida. Los individuos identificados en un informe de Fitch estuvieron involucrados en, pero no son individualmente responsables por, las opiniones vertidas en él. Los individuos son nombrados solo con el propósito de ser contactos. Un informe con una calificación de Fitch no es un prospecto de emisión ni un substituto de la información elaborada, verificada y presentada a los inversores por el emisor y sus agentes en relación con la venta de los títulos. Las calificaciones pueden ser modificadas, suspendidas, o retiradas en cualquier momento por cualquier razón a sola discreción de Fitch. Fitch no proporciona asesoramiento de inversión de cualquier tipo. Las calificaciones no son una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier titulo. Las calificaciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación del precio de mercado, la conveniencia de cualquier titulo para un inversor particular, o la naturaleza impositiva o fiscal de los pagos efectuados en relación a los títulos. Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes, otros agentes y originadores de títulos, por las calificaciones. Dichos honorarios generalmente varían desde USD1.000 a USD (u otras monedas aplicables) por emisión. En algunos casos, Fitch calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o garante en particular, por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios varíen entre USD y USD (u otras monedas aplicables). La asignación, publicación o diseminación de una calificación de Fitch no constituye el consentimiento de Fitch a usar su nombre como un experto en conexión con cualquier declaración de registro presentada bajo las leyes de mercado de Estados Unidos, el Financial Services and Markets Act of 2000 de Gran Bretaña, o las leyes de títulos y valores de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa eficiencia de la publicación y distribución electrónica, los informes de Fitch pueden estar disponibles hasta tres días antes para los suscriptores electrónicos que para otros suscriptores de imprenta. Las clasificaciones antes señaladas fueron solicitadas por el emisor, o en su nombre, y por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de clasificación. Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias 10