ACTIVIDAD EDIFICADORA EN LOS DESTINOS NO RESIDENCIALES Análisis y visión de mediano plazo

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1 No. Diciembre de 2011 ISSN Presidente Ejecutiva: Sandra Forero Ramírez Editor: Néstor Darío Preciado Investigadores: Edwin Chirivi B., Óscar Quiroz P. y Darío Rodríguez P. ACTIVIDAD EDIFICADORA EN LOS DESTINOS NO RESIDENCIALES Análisis y visión de mediano plazo Tabla de contenido Introducción 1 La dinámica del Sector No Residencial 1 Análisis y visión de Mediano Plazo en cada Subsegmento No Residencial Hoteles Comercio Industria 6 Oficinas 6 Indicadores sectoriales 8 Introducción no residencial representa aproximadamente el de los metros cuadrados de construcción y el 27% de los metros cuadrados licenciados (según el DANE). En el sistema de información georreferenciada de CAMACOL, Coordenada Urbana, la participación del sector no residencial en los metros cuadrados iniciados es ligeramente mayor, equivalente al 7%. Gráfica 1. Participación por segmentos del sector edificador, residencial y no residencial DANE M 2 en construcción DANE M 2 en construcción Al analizar el volumen de metros cuadrados construidos en el sector la mayor una gran parte se concentra en la construcción de vivienda. Sin embargo al analizar valor de la producción se encuentra que la construcción de destinos no residenciales representa el del total del valor de la actividad. 27% 7% 7 Este importante frente de la actividad edificadora ha venido repuntando en algunos de sus principales destinos y se espera que continúen con esta tendencia. En este Informe Económico se hace un análisis detallado sobre el ciclo de cada uno de los destinos y se plantean algunas consideraciones a tener en cuenta para entender el estado actual y futuro que puede incidir en el desarrollo de esta actividad. La Dinámica del Sector No Residencial La actividad edificadora se divide en dos grandes grupos de actividad, por un lado el sector residencial (casa y apartamentos) y por otro lado, el sector no residencial, es decir, el resto de la actividad a la cual se incorpora la construcción de hoteles, bodegas, centros comerciales, oficinas, etc. De acuerdo a la información disponible sobre el sector, se identifica que el sector Coordenada Urbana M 2 iniciados 7% 6% Fuente. DANE, Coordenada Urbana, Cálculos DEET Cifras para trece áreas geográficas El gráfico 2 muestra cual ha sido la participación histórica en la construcción de edificaciones asociada a cada segmento del sector. Como se puede observar desde finales del 200 la construcción de edificaciones del sector no residencial empezó a ser mayor que las edificaciones construidas en el segmento habitacional. De acuerdo con los últimos datos disponibles, de 2010, Cámara Colombiana de la Construcción CAMACOL. Calle 70A No Tel , fax: Ext Bogotá, Colombia. Correo electrónico: estudioseconomicos@camacol.org.co. Visítenos: Página 1 de 7

2 la participación en las edificaciones construidas del segmento no residencial es de 6%. Gráfica 2. Participación por segmentos del sector edificador, residencial y no residencial Gráfica. Actividad edificadora calificada por segmentos y subsegmentos Vivienda (unifamiliar y multifamiliar) Total de Actividad Edificadora Destinos No residenciales 6% Residencial No Residencial VIS No VIS 6 % % % 6% % 2% 8% 9% 9% 1% 1% 6% % 2% Fuente. DANE Cuentas Nacionales Sectoriales Elaboración DEET Mientras que el segmento habitacional solo se divide entre la Vivienda de Interés Social y la vivienda No VIS, los destinos no residenciales clasificados son al menos cinco: Industria, Comercio, Hoteles, Oficinas y Edificaciones Institucionales. En la industria se incluyen edificaciones para el almacenaje, depósito y la transformación productiva, básicamente Bodegas y Plantas de Producción. En el subsegmento de comercio se incluyen edificaciones para el comercio minorista, mayorías y de servicios, es decir, locales, centros comerciales, estaciones de servicio, grandes superficies, etc. En el subsegmento de hoteles se incorporan todas las edificaciones que fueron estructuradas para prestar servicios de hospedaje. El subsegmento de oficinas es evidente por sí mismo. En el segmento institucional se incluyen colegios, hospitales, escenarios recreativos y deportivos, iglesias, etc. (ver Grafica ) 2% 8% % 7% 6% % 9% 1% 6% % 1 2 Industria Comercio Hoteles Oficinas Institucional Fuente. Elaboración DEET El seguimiento a la actividad edificadora del segmento no residencial es sustancialmente diferente al segmento habitacional. Mientras que en el segmento habitacional la dinámica edificadora se establece a través de unos criterios que permiten realizar un seguimiento continuo a través del tiempo, en el segmento no residencial esto no es posible. Por ejemplo, la dinámica comercial se puede evaluar a partir de la preventa. La preventa permite identificar con facilidad el número de edificaciones que se oferta en el mercado. Ahora bien, qué sucede en este aspecto con los no residenciales? La gráfica muestra el porcentaje de proyectos de construcción que hace preventa por cada destino. Como se puede observar el único destino que hace en su mayoría preventa es el destino habitacional. Solo el 28% de los proyectos residenciales no tuvo preventa. De hecho lo que sucede es que buena parte de las construcciones no residenciales no sale a oferta en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, en la construcción de hoteles, colegios u hospitales. Gráfica. Porcentaje de proyectos por destino que tuvo preventa. Residencial 28% Hoteles 16% Institucional 11% 72% 8% 89% Comercial Industria Oficinas % 6% 7% 26% 7% % Fuente. Cifras Coordenada Urbana. Elaboración DEET Cámara Colombiana de la Construcción CAMACOL. Calle 70A No Tel , fax: Ext Bogotá, Colombia. Página 2 de 10

3 Otro aspecto que ha impedido que se realice un análisis similar al que se realiza con la construcción de viviendas en el segmento no residencial está relacionado con el tiempo de ejecución de las obras. Mientras que la construcción de viviendas no se diferencia sustancialmente sino en función de los terminados, el segmento no habitacional se diferencia en función del destino, el área, la cimentación, la estructura y los terminados. En conclusión, las mismas variables que se utilizan para analizar la actividad edificadora residencial no pueden ser las mismas para analizar el segmento no residencial. Gráfica. Fases de construcción por subsegmento no residencial Oficinas Industrial Hotelero Comercial Fases de la construcción (meses) 6 Fuente. Cifras Coordenada Urbana. Elaboración DEET Por lo tanto y de acuerdo a las particularidades del segmento no habitacional, la mejor forma de analizar esta parte del sector edificador es a través de los metros en construcción y del número de proyectos de construcción que provee el Censo de Edificaciones del DANE. Mientras que en los metros cuadrados se incluye tanto el área nueva en construcción como el área que reinicia, en el número de proyectos en construcción se incluyen los nuevos proyectos no residenciales que inician obra. Cimentación Estructura Obra negra Acabados Terminado Gráfica 6. Análisis del segmento no residencial Elaboración: DEET La Gráfica 7 muestra el volumen de actividad del sector no residencial medido a través de los metros cuadros en construcción. Se evidencia que el volumen de actividad de los destinos no residenciales se ha incrementado fuertemente en la segunda mitad de la última década, especialmente después del En la actualidad el volumen de construcción se encuentra alrededor de, millones de metros cuadrados 6,000,000,000,000,000,000,000,000 2,000,000 1,000,000 Gráfica 7. Metros cuadrados en construcción no residenciales. 2% % M² en construcción Var % anual (eje der.) 8% 1% 29% 6%,08,07,26,60,92, Fuente. Censo de Edificaciones del DANE Elaboración DEET 2% % 16% % Cámara Colombiana de la Construcción CAMACOL. Calle 70A No Tel , fax: Ext Bogotá, Colombia. Página de 10

4 Millones de m² Este mismo resultado se refleja en el número de proyectos que inició obra, a pesar que el número de obras en el último año sea un inferior al número de proyectos que inició obra en el Esta reducción en el número de proyectos coincide con un área en construcción que ha permanecido relativamente estable indicando que los nuevos proyectos que se están construyendo en los últimos años son de mayor tamaño. Gráfica 8. Número de proyectos en construcción no residenciales. En términos del número de proyectos que inició obra lo que se evidencia es que el número de proyectos con destino comercial representa el 6 de los proyectos no residenciales y el de oficinas un 29%. Gráfica 10. Número de proyectos en construcción no residenciales por subsegmentos. 20,000 18,000 16,000 Oficinas Comercio Bodegas Hoteles Institucionales 0 7 1,0 1,000 20,000 18,000 No. de proyectos 10% Var % anual (eje der.) 9% ,000 10,000 9, ,000 1,000 12,000 66% 7% 1,2 1,082 10, ,000 6,000 6,7 10,000 8,000 6,000,000 2,000 1,80 2% Fuente. Censo de Edificaciones del DANE Elaboración DEET Por segmentos de destino lo se muestra es que los destinos institucionales y de comercio representan la mayor parte de la actividad edificadora no residencial. En el 2011, el área en construcción con destino institucional representó el 6% de la actividad edificadora del segmento no residencial y el destino comercial el 29%. Gráfica 9. Metros cuadrados en construcción no residenciales por subsegmentos 7, % 26% 16% 2 2 2,000 2,000 6,269 Fuente. Censo de Edificaciones del DANE Elaboración DEET La relación entre el área en construcción y el número de proyectos que inicia obra permite establecer el tamaño promedio por proyecto en obra. La grafica 11 muestra que el tamaño de los hoteles que se está construyendo es sustancialmente mayor en los últimos años y que el tamaño de las bodegas en construcción es mayor al de las bodegas que se construyeron entre 2006 y El tamaño de los proyectos institucionales, con destino comercial y las oficinas no ha cambiado a lo largo de los últimos diez años., Oficinas Comercio Bodegas Hoteles Institucionales Fuente. Censo de Edificaciones del DANE Elaboración DEET Cámara Colombiana de la Construcción CAMACOL. Calle 70A No Tel , fax: Ext Bogotá, Colombia. Página de 10

5 Gráfica 11. Índice de tamaño medio de los proyectos de los destinos No Residenciales Fuente. Censo de Edificaciones del DANE Elaboración DEET Análisis y visión de Mediano Plazo en cada Subsegmento No Residencial HOTELES En los últimos cuatro años, tanto los metros cuadrados en construcción como el número de proyectos hoteleros que se ha venido desarrollando han aumentado de forma importante. Gráfica 12. Metros cuadrados en construcción no residenciales para hoteles 0,000 00,000 0,000 00,000 20, ,000 10, ,000 0,000 Oficinas Comercio Bodegas Hoteles Institucionales M² en construcción Var % anual (eje derecho) 1,117 02, Fuente. Censo de Edificaciones del DANE Elaboración DEET El aumento en el número de proyectos hoteleros en obra en el 2007 hizo que el indicador de ocupación hotelera se ajustara y se redujera en 9 puntos entre 2007 y Sin embargo, en el 2011 debido al aumento del tránsito de extranjeros en el país la ocupación hotelera ha venido aumentando y se ubica de nuevo por encima del después de cuatro años Gráfica 1. Número de proyectos en construcción e indicador de ocupación hotelera Fuente. Censo de Edificaciones del DANE. Registro Nacional de Turismo Otro aspecto identificado frente a la dinámica de la construcción de hoteles en Colombia fue la existencia de una fuerte relación entre el ingreso de extranjeros al país y el número de habitaciones nuevas de hotel que se construye. Prácticamente la construcción de habitaciones nuevas se ajustó a la variación de ingreso de extranjeros. En otras palabras, quienes invierten en la construcción hoteles en Colombia establecen sus decisiones de inversión en el sector hotelero a partir de la dinámica del ingreso de extranjeros. Gráfica 1. Habitaciones de hotel nuevas e ingreso de extranjeros,000 2,00 2,000 1,00 1, Fuente. Censo de Edificaciones del DANE. Registro Nacional de Turismo * 2,6 1% No. de proyectos en construcción Indicador de ocupación hotelera (eje. der.) 1% 999 Habitaciones nuevas Var% Ingreso de extranjeros 1,8 2% 2,6 11% 1 1,607 1,796 6% % 1% 12% 1 8% 6% % 2% Cámara Colombiana de la Construcción CAMACOL. Calle 70A No Tel , fax: Ext Bogotá, Colombia. Página de 10

6 Millones de M² Este hecho, que no es del todo evidente, se ajusta a las expectativas que tiene el Gobierno Nacional frente el crecimiento del turismo en el país. De acuerdo con el Gobierno se esperan construir nuevas habitaciones en los próximos cuatro años, cifra consistente frente a las expectativas de ingreso de extranjeros. Se espera que en los próximos cuatro años el número de turistas en zonas costeras del país llegue a,2 millones, es decir, 1,7 millones de turistas más que en la actualidad. De acuerdo con estas cifras, se espera que en el 201 el número de proyectos en construcción sea 9% mayor que el número de proyectos actual. En términos del área de construcción se prevé un aumento del área en construcción del 87% con respecto al nivel actual. COMERCIO Al indagar sobre los determinantes de la construcción comercial se identificó que existe un fuerte relación entre la construcción de metros cuadrados residenciales y metros cuadrados comerciales. La construcción de áreas residenciales implica al mismo tiempo el crecimiento del número de consumidores en la zona de construcción, este hecho al parecer es tenido en cuenta por los comerciantes quienes a su vez construyen nuevas áreas comerciales para atender esta nueva demanda. De acuerdo a esta dinámica, se encontró que un 66% de la actividad constructiva de este subsegmento se puede explicar por el desarrollo de proyectos de vivienda, mientras que el restante % se explica a partir de los patrones de consumo de los hogares y la dinámica de comercio minorista Gráfica 16. Metros cuadrados en construcción comercial y residencial En el subsegmento comercial (locales, centros y plazoletas comerciales) los mayores niveles de actividad se alcanzaron en el año En ese año se censó un volumen de actividad equivalente a 1, millones de metros cuadrados y el desarrollo de más de 9 mil espacios comerciales. Aunque la actividad edificadora comercial cayó en el 2009, en el 2011 aumentaron los metros cuadrados en construcción en un 16%. Por tipo de área, aún predominan las zonas de locales individuales o pequeños grupos (7) m² comercial m² residencial (eje der.) Gráfica 1. Metros cuadrados en construcción no residenciales para comercio 1,800,000 1,600,000 1,00,000 1,200,000 1,000, , ,000 00, ,000 M² en construcción Var % anual (eje derecho) 1,60,729 1,27, Fuente. Censo de Edificaciones del DANE Elaboración DEET La perspectiva de mediano plazo en esta actividad es favorable, el país se encuentra en una fase de crecimiento del comercio al por menor y aún existe gran potencial por desarrollarse. Colombia mantiene una de las menores tasas de metros cuadrados comerciales por persona de América Latina y se encuentra muy lejos de Estados Unidos. Frente a los centros comerciales, Colombia se encuentra en una fase de introducción en el desarrollo de estos proyectos y se espera que a medida que mejoren los ingresos de las familias de clase media el comercio de las tiendas de barrio se traslade a los centros comerciales. Fuente. Censo de Edificaciones del DANE Elaboración DEET Cámara Colombiana de la Construcción CAMACOL. Calle 70A No Tel , fax: Ext Bogotá, Colombia. Página 6 de 10

7 2002I 2002III 200I 200III 200I 200III 200I 200III 2006I 2006III 2007I 2007III 2008I 2008III 2009I 2009III 2010I 2010III 2011I Miles de m² Gráfica 17. Etapas de construcción de los centros comerciales constructiva de Las variables fundamentales que determinan la dinámica edificadora de las bodegas están asociadas al crecimiento en la producción de la industria y al crecimiento de los niveles de capacidad instalada de las empresas industriales. En la gráfica 19 se puede observar que una aumento de la producción real de la industria es seguido por un crecimiento en el número de metros cuadrados en construcción un año después. Este comportamiento permite inferir que el aumento de lo producción a lo largo del 2011 se traduzca en el 2012 en un repunte de la construcción de bodegas. Gráfica 19. Metros cuadrados en construcción no residenciales de bodegas y producción real de la industria M2 en construcción Bodegas Fuente. Ospinas & Cia, ATKearney, Elaboración FENALCO 700 Var % Producción real de la industria 20 INDUSTRIA Frente a la dinámica de la construcción en los destinos industriales se realizó el análisis sobre la construcción de bodegas. Gráfica 18. Metros cuadrados en construcción no residenciales de bodegas 600,000 00,000 M² en construcción Var % anual (eje derecho) 0, Fuente. DANE Elaboración DEET ,000 00, , ,000 0, En el mediano plazo, las necesidades por nuevas zonas de operación logística de las industrias exportadoras marcaran la tendencia positiva de los próximos años. Los niveles esperados de inversión que traería la entrada en vigencia de los tratados de Libre comercio, especialmente el de Estados unidos, se traducirá en el mediano plazo en una mayor demanda de edificaciones industriales y bodegas. Fuente. Censo de Edificaciones del DANE Elaboración DEET El comportamiento del área en construcción para bodegas se ha venido reduciendo en los últimos años. En el número de obras censadas, la caída es aún mayor. En la actualidad se encuentran en construcción 0 mil metros cuadrados de bodegas en el país, casi un menos que la actividad Adicionalmente, en la actualidad hay 1 zonas francas permanentes reglamentadas que aún no han sido construidas OFICINAS En el año 2008, el volumen de construcción de oficinas Cámara Colombiana de la Construcción CAMACOL. Calle 70A No Tel , fax: Ext Bogotá, Colombia. Página 7 de 10

8 fue de 1, millones de metros cuadrados. En la actualidad, el volumen de metros cuadrados se encuentra alrededor de los Por número de proyectos, el volumen se ha reducido en.000 obras censadas entre 2008 y Gráfica 20. Metros cuadrados en construcción no residenciales de oficinas 1,00,000 1,200,000 1,000, , ,000 00, ,000 M² en construcción Var % anual (eje derecho) 1,297, ,77 10 Fuente. Censo de Edificaciones del DANE Elaboración DEET La construcción de oficinas está relacionada con el crecimiento de los servicios profesionales y financieros y, en menor medida, por el crecimiento industrial. No obstante, con la expectativa de la firma del TLC con Estados Unidos, se aceleró la construcción de oficinas en el país hace años. La crisis económica de 2009 hizo que aumentaran los inventarios de oficinas afectando la nueva construcción de las mismas. Afortunadamente, desde hace dos años ese inventario ha empezado a disminuir. Con la entrada en vigencia del TLC se espera que parte del crecimiento de la inversión extranjera se refleje en que nuevas empresas entren al país y que de ese modo se demanden nuevas instalaciones, incluidas oficinas. Conclusiones Los indicadores actuales que se usan para identificar el mercado de vivienda tienen ciertas restricciones para medir el mercado no residencial. Sin embargo a través de los metros cuadrados en construcción se logró establecer que el mejor dinamismo en la actividad edificadora no residencial se encuentra en el desarrollo de proyectos comerciales y de turismo. La perspectiva de mediano plazo es positiva frente al desarrollo de nuevos proyectos hoteleros, impulsados principalmente por el crecimiento en el ingreso de extranjeros al país. Adicionalmente, el rezago de Colombia en la oferta de áreas comerciales por habitante hace pensar que en el subsegmento comercial existirá un gran crecimiento en los próximos años, especialmente en el desarrollo de centros comerciales. Frente al subsegmento de industria y oficinas, se espera que con la entrada en vigencia del tratado de Libre Comercio con Estados Unidos y el aumento de la inversión extranjera en el país, se abran nuevas oportunidades para desarrollar proyectos de construcción industriales y de oficinas. Gráfica 20. Metros cuadrados en construcción no residenciales de oficinas y crecimiento real del sector servicios 1,00,000 M² en construcción Crecimiento anual del sector servicios (%) 1,297,198 8% 1,200,000 1,000, , ,000 00, ,000 7% 6% % % % 2% 1% Fuente. Censo de Edificaciones del DANE Elaboración DEET Cámara Colombiana de la Construcción CAMACOL. Calle 70A No Tel , fax: Ext Bogotá, Colombia. Página 8 de 10

9 I. PIB 1/* I trimestre 11 INDICADORES ECONÓMICOS DE LA CONSTRUCCIÓN (Diciembre de 2011) Valores Jun 11 II Trim 11 II trim 10 Total (1) 111,7.2.7 Construcción 6, a. Edificaciones, b. Obras civiles, II. Número de ocupados 2/* Agosto/Octubre Valores Oct 11 A la última fecha Un mes atrás Tres meses atrás Un año atrás Nacional Construcción Trece áreas Construcción III. Licencias /* Sep11 Totales Vivienda a. VIS b. No VIS 1, Otros destinos a. Industria b. Oficina c. Bodega d. Comercio e. Otros IV. Cemento /** Oct11 Producción 98, Despachos 887, V. Índice Costos Construcción (ICCV) * Nov11 Total Materiales Mano de obra Maquinaria y equipo VI. Índices Precios Edificaciones Nuevas* I trim 09 Variación porcentual anual Variación porcentual anual Proyecciones 2011 Total n.a Comercio n.a Oficinas n.a Bodegas n.a Vivienda / I trim n.a n.d. 1 n.d. VII. Inflación * Sep11 IPC Total IPC Vivienda VIII.Muestra Mensual Manufacturera * Ago11 Índice producción real sin trilla de café Índice producción real con trilla de café IX. Muestra Mensual del Comercio al por Menor* Ago11 Índice ventas reales total sin combustibles Índice ventas reales art. ferretería, vidrios y pinturas X. Financiación 6/*** Cartera hipotecaria Oct Desembolsos Oct a. Constructor b. Individual VIS No VIS i. Pesos ii. UVR XI. Tasas interés hipotecarias (%) **** Adqusicón May11 a. VIS UVR b. No VIS UVR VIS pesos No VIS pesos Construcción Valores absolutos a. VIS UVR b. No VIS UVR VIS pesos No VIS pesos Fuentes: * DANE; ** ICPC; *** Superintendencia financiera; **** Banco de la República. Notas: n.d.: no disponible; n.a.: no aplica; 1/ Cifras en miles de millones de pesos constantes 200=100; 2/ Cifras en miles; / Cifras en miles de metros cuadrados. / Cifras en toneladas; /cifra al trimestre IV de 2008; 6/ Cifras en miles de millones de pesos corrientes. Incluye Leasing Habitacional. (1) Cifras Consensus Forecast Junio 2011 Cámara Colombiana de la Construcción CAMACOL. Calle 70A No Tel , fax: Ext Bogotá, Colombia. Página 9 de 10

10 CONDICIONES DE USO La Cámara Colombiana de la Construcción procura que los datos suministrados en la serie titulada Informe Económico, públicada en su página web y/o divulgada por medios electrónicos, mantengan altos estándares de calidad. Sin embargo, no asume responsabilidad alguna desde el punto de vista legal o de cualquier otra índole, por la integridad, veracidad, exactitud, oportunidad, actualización, conveniencia, contenido y/o usos que se den a la información y a los documentos que aquí se presentan. La Cámara Colombiana de la Construcción tampoco asume responsabilidad alguna por omisiones de información o por errores en la misma, en particular por las discrepancias que pudieran encontrarse entre la versión electrónica de la información públicada y su fuente original. La Cámara Colombiana de la Construcción no proporciona ningún tipo de asesoría. Por tanto, la información públicada no puede considerarse como una recomendación para la realización de operaciones de construcción, comercio, ahorro, inversión, ni para ningún otro efecto. Los vínculos a otros sitios web se establecen para facilitar la navegación y consulta, pero no implican la aprobación ni responsabilidad alguna por parte de la Cámara Colombiana de la Construcción, sobre la información contenida en ellos. En consideración de lo anterior, la Cámara Colombiana de la Construcción por ningún concepto será responsable por el contenido, forma, desempeño, información, falla o anomalía que pueda presentarse, ni por los productos y/o servicios ofrecidos en los sitios web con los cuales se haya establecido un enlace. Se autoriza la reproducción total o parcial de la información contenida en esta página web o documento, siempre y cuando se mencione la fuente. Cámara Colombiana de la Construcción CAMACOL. Calle 70A No Tel , fax: Ext Bogotá, Colombia. Página 10 de 10