Los elementos clave para triunfar en las. subastas. por Tristán el Subastero

Transcripción

1 5 Los elementos clave para triunfar en las subastas por Tristán el Subastero

2 ÍNDICE Quién es Tristán el Subastero? Introducción 1. Estudiar a fondo el expediente judicial 2. Conocer las cargas registrales 3. Comprobar la existencia del inmueble 4. Quien lo posee? 5. Valorarlo con exactitud

3 Quién es Tristán el Subastero? Tristán es subastero profesional desde otoño de 1991 (antes era marino mercante) y publica su blog de subastas desde enero de Lleva más de veinte años invirtiendo en bienes inmuebles que compra en las subastas judiciales para sí mismo y para sus clientes. Y ahora, además, asesora a quien se lo pide desde su web

4 Introducción Invertir en las subastas judiciales está al alcance de cualquiera que tenga el suficiente sentido común como para distinguir las situaciones francas de las comprometidas. Cómo se distinguen las situaciones comprometidas de las que no lo son? Respuesta: con sentido común. Cualquier situación que se salga de la normalidad es potencialmente arriesgada. Cualquier situación que pueda devenir en comprometida hay que dar por supuesto que lo hará y cualquier situación en la que haya cosas que desconozcamos hay que ponerse en lo peor y entender que el riesgo es grande. Solo dominando los 5 elementos clave de las subastas judiciales podremos realizar una inversión segura.

5 1. Estudiar a fondo el expediente judicial

6 El expediente judicial es el principio y el final de toda inversión en las subastas judiciales. Todo lo que ocurra en el procedimiento judicial a partir de nuestra adjudicación se podría haber previsto examinando adecuadamente los autos. Qué hay que buscar en un expediente judicial? Esta es la info más importante: Nombre de los demandados, su nif y domicilio Nombre de propietario del inmueble a subastar, su nif y su domicilio Coincide el domicilio de los demandados y/o del propietario con la dirección del inmueble subastado? Se trata de una sociedad mercantil? Datos de la misma Procurador y letrado de los demandados Nombre del acreedor, su procurador y su letrado Cantidad adeudada desglosada Fecha de la demanda Correcta dirección postal del inmueble subastado Datos registrales Descripción y superficie Linderos Es VPO? Número de expediente y fecha de calificación Datos catastrales Certificación de Cargas registrales y su fecha Notificaciones judiciales, están bien hechas, han sido positivas, dónde se han realizado? Tasación judicial. Origen de mucha info y de fotos.

7 Y además: Se ha suspendido anteriormente esta misma subasta? Por qué? Se ha quebrado anteriormente la subasta? Por qué? Se ha dilatado mucho el procedimiento? El demandado ha presentado muchos recursos? Ha presentado apelaciones? Cuánto tiempo tarda el juzgado en proveer los escritos?

8 2. Conocer las cargas registrales

9 Examinar una Certificación de Cargas es muy sencillo pero también muy delicado. Hay que transcribir por orden cronológico todas las inscripciones y anotaciones registrales, sus descripción y su fecha. Luego hay que ubicar la carga ejecutada en el procedimiento judicial, sabiendo que la misma y las cargas posteriores quedarán canceladas tras la subasta y que las cargas anteriores deberá pagarlas el adjudicatario si desea evitar que le subasten el inmueble recién adquirido. No son cargas registrales, pero también son deudas inherentes al inmueble los recibos impagados de IBI y las cuotas atrasadas de comunidad, cada uno con sus respectivos límites temporales.

10 3. Comprobar la existencia del inmueble

11 Sin duda lo peor que te puede suceder en las subastas judiciales es comprar algo cuya existencia sea solo virtual, que solo exista en el Registro de la Propiedad. Es decir, que tenga número de finca registral y una descripción, pero que no exista realmente. Cómo puede ocurrir algo así? Es más frecuente de lo que los ciudadanos creen. Por ejemplo, el promotor incluyó un local en el proyecto original con el que hizo la división horizontal, pero luego la realidad le llevó por otros senderos y al final ese espacio se lo comieron otras fincas quedando reducido a solo 10 m2 que actualmente se dedican a cuarto de calderas. O bien, un gran latifundio del que fueron segregándose otras fincas rústicas mayores de lo que en su día se fue declarando, de forma que finalmente ha quedado un resto registral que no existe en la realidad. O, finalmente, una gran parcela sobre la que se ha urbanizado y que tras el proyecto, los tiras y aflojas y los pasteleos con la administración de turno, tal o cual parcela es en realidad uno de los viales de la urbanización. Para evitarlo hay que averiguar en el expediente judicial la dirección postal correcta para lo cual también puede ayudar la Referencia Catastral. Visitarlo y hablar con el demandado es imprescindible para que aflore cualquier error en este sentido.

12 4. Quién lo posee?

13 Los inmuebles que salen a subasta pueden estar siendo habitados por los demandados, por inquilinos, por okupas o también pueden estar vacíos. A que no es lo mismo una cosa que la otra? Si la inversión inmobiliaria la hacemos con idea de comprar en rentabilidad podría no tener importancia que el inmueble esté alquilado. Aunque siempre será importante conocer los datos del arrendamiento: fecha, plazo, renta mensual, etc. Por el contrario, si hacemos la inversión exclusivamente para especular, entonces el arrendamiento será la peor situación posible. En tal caso nuestro orden de preferencia será: 1. Que la casa esté vacía 2. Que esté okupada por alguien con coleta 3. Que al okupa le haya metido ahí la mafia de los clanes 4. Que la casa sea la vivienda familiar del demandado 5. Lo peor, que la casa esté arrendada 6. Aún peor, que exista un usufructuario que se nos haya pasado por alto al estudiar el expediente En cualquier caso, igual que en el punto anterior, se hace imprescindible una visita al inmueble y una larga conversación con quien lo esté disfrutando.

14 5. Valorarlo con exactitud

15 No importa que todo lo anterior lo hayamos hecho correctamente si al final cometemos el error de valorar el inmueble subastado por encima de su Valor Real Actual. Qué es el Valor Real Actual? Es el precio real al que podremos firmar la venta en un plazo de unos cuatro o seis meses desde que hayamos iniciado la comercialización. Además de las webs inmobiliarias habituales es muy importante la opinión de las agencias inmobiliarias de la zona pero la verdadera clave del precio actual la tiene solo la familia o agencia que haya vendido el último inmueble similar lo más cerca posible de la dirección postal del inmueble subastado. Solo el último vendedor conoce exactamente el precio al que se firmó esa venta.