El contrato de compraventa de bienes raíces para uso residencial de OREF

Transcripción

1 El contrato de compraventa de bienes raíces para uso residencial de OREF Información esencial para vendedores y compradores El formulario de contrato de compraventa de bienes raíces para uso residencial contiene disposiciones impresas aplicables a la mayoría de las transacciones estándares de compraventa. Está diseñado para ser un documento legalmente vinculante. Hacer cumplir un acuerdo verbal o no escrito que afecte los derechos legales en el campo de los bienes raíces puede ser extremadamente difícil. Por tal razón es fundamental incluir en este documento todos los términos importantes de la transacción. Si desea cambiar o agregar alguna cláusula al contrato de compraventa, debe hacerlo por escrito mediante un anexo del documento que también deberá firmarse y fecharse. De ser necesario, debe obtener el asesoramiento de un abogado. A continuación se ofrece un resumen breve de algunas secciones importantes del contrato de compraventa. Puede haber otras cláusulas que no se cubren aquí pero que pueden afectar sus derechos y obligaciones. Es importante que lea y entienda a fondo todo el contrato de compraventa antes de firmarlo. Este folleto no remplaza el asesoramiento de un abogado, si fuese necesario. RECONOCIMIENTO FINAL DE REPRESENTACIÓN: esta sección del contrato de compraventa, ubicada en la parte superior del formulario, es donde las partes declaran que entienden quién los representa en la transacción. En esta sección se debe indicar el nombre del agente de bienes raíces y la compañía que representan al vendedor y al comprador. El vendedor y el comprador deben firmar este reconocimiento para confirmar que conocen y están de acuerdo con dicha representación. Los vendedores deben firmar el Reconocimiento final de representación aunque tengan la intención de rechazar la oferta o presentar una contraoferta. BIENES MUEBLES E INSTALACIONES: en términos sencillos, los bienes muebles pueden moverse (como los muebles, los cuadros, etc.) y las instalaciones están adheridas con firmeza a la estructura (como los candelabros, los estantes empotrados, etc.). El contrato de compraventa tiene una sección que hace referencia a los bienes muebles y las instalaciones. En ésta se establece que todos los bienes muebles pertenecen al vendedor y las instalaciones pertenecerán al comprador. Sin embargo, tenga en cuenta que en el contrato de compraventa se establece que ciertos tipos de electrodomésticos empotrados, como la estufa y el horno, deben permanecer en la vivienda después del cierre (aunque sea posible removerlos). Si las partes desean negociar otro acuerdo, deben agregarlo específicamente por escrito al contrato de compraventa, ya que estos asuntos suelen prestarse a confusiones. Si hubiera alguna duda sobre si un artículo se removerá o quedará en la propiedad, el tema deberá abordarse por escrito en el contrato de compraventa o en un anexo. FINANCIAMIENTO: si se requiere un nuevo préstamo, el comprador dispondrá que completará la solicitud del préstamo en un plazo acordado. Una solicitud de préstamo completa requiere: el/los nombre(s) del comprador, el/los ingreso(s) del comprador, su(s) número(s) de seguro social, la dirección de la propiedad, el valor estimado de la propiedad y el monto del préstamo. La transacción ahora depende de que el comprador y la propiedad califiquen para obtener el préstamo. También se estipula que el avalúo de la entidad crediticia no debe ser menor que el precio de compra. Estas cláusulas se conocen como "contingencias", lo que significa que ciertos eventos, como el financiamiento y la tasación adecuada, deben 1

2 ocurrir antes de que la transacción sea vinculante para una o ambas partes. El contrato de compraventa también tiene una cláusula que exige que, además del financiamiento del banco, los compradores deben revelar toda otra fuente contingente de fondos que se utilizará para comprar la vivienda, tales como regalos de parientes, distribuciones de planes de jubilación o la venta de otra residencia. Si no se produce una contingencia de financiamiento dispuesta en el contrato, como la aprobación de una solicitud de un préstamo, y el comprador no puede cerrar la transacción, después de presentar la solicitud del préstamo en tiempo, normalmente se le devuelve el depósito al comprador. No obstante, si un comprador no revela una fuente de fondos que necesitará para comprar la casa y los fondos no están disponibles al cierre, el vendedor puede argumentar que el comprador pierde el depósito porque la contingencia no se reveló como tal en el contrato de compraventa. SEGURO DE TÍTULO: en el contrato de compraventa se establece como contingencia de la transacción la aprobación de la condición del título de propiedad por parte del comprador. En el contrato de compraventa se estipula que, poco después de abrir la cuenta de plica (escrow), la compañía de seguro de título entregará a las partes un informe preliminar del título en el que se especifiquen todos los gravámenes, impuestos, fallos, hipotecas, etc. (generalmente conocidos como "gravámenes") y otros asuntos que aparezcan en el registro público, junto con copias de dichos documentos. Los compradores deben revisar detenidamente el informe preliminar del título y los documentos registrados, en especial las restricciones en el título de propiedad (también conocidas como "acuerdos, condiciones y restricciones" o "CC&R", por sus siglas en inglés) tan pronto los reciban. Si tiene alguna pregunta o necesita más información, el comprador debe consultar a la compañía de título o a un abogado especializado en bienes raíces. En el contrato de compraventa se establece que el vendedor pagará la póliza de seguro de título del comprador, la cual se emite poco después del cierre. Aunque no hay ninguna ley que exija que el vendedor pague la póliza de seguro de título del comprador, esta es la práctica habitual en Oregon. En la mayoría de los casos, los compradores siempre deben obtener una póliza de seguro de título al comprar bienes raíces, independientemente de si la propiedad es nueva o usada, o si tienen financiamiento bancario o no. INSPECCIONES: contratar a un profesional autorizado para inspeccionar la propiedad con rigurosidad probablemente es lo más importante que los compradores pueden hacer para protegerse de futuras sorpresas al comprar una vivienda, ya sea nueva o usada. En el contrato de compraventa se establece que el comprador tiene el derecho, a su costa, de contratar a alguien para que inspeccione rigurosamente la vivienda y todos los sistemas. También se establece que el comprador tiene derecho a rechazar el/los informe(s) de inspección, cancelar la transacción y recibir la totalidad del depósito que entregó. Sin embargo, este derecho a rechazar el/los informe(s) se debe ejercer antes de que termine el plazo de contingencia de inspección acordado por las partes en el contrato de compraventa. Antes de esa fecha límite, el comprador tiene toda la libertad de negociar con el vendedor la reparación de cualquier defecto que se haya estipulado en el informe de inspección preparado por un profesional. Sin embargo, dado que en el contrato de compraventa se establece que cumplir con los plazos es esencial, los compradores deben estar muy atentos, ya que si no se rechaza(n) el/los informe(s) de inspección dentro del plazo acordado podría significar que el comprador aceptó la propiedad en su condición actual, con todos sus defectos, ya sean evidentes o no. Después de dicho plazo, si el comprador quiere cancelar la transacción, puede que pierda su depósito para poder hacerlo. Se recomienda a los compradores que revisen los Consejos para compradores de viviendas en Oregon (Oregon Property Buyer Advisory), donde se provee un resumen más completo de los asuntos y condiciones importantes que se deben inspeccionar o probar en las propiedades para uso residencial. El sitio web es: EN SU CONDICIÓN ACTUAL: cuando una propiedad se vende EN SU CONDICIÓN ACTUAL o AS-IS en inglés, generalmente significa que el comprador asume todos los riesgos de defectos que puedan descubrirse después del cierre. La mayoría de las propiedades, ya sea para uso comercial o residencial, se venden EN SU CONDICIÓN ACTUAL, sujetas a ciertas divulgaciones escritas u otras declaraciones que el vendedor pueda hacer al comprador antes del cierre. En Oregon, las ventas de viviendas ocupadas por los dueños casi siempre incluyen un formulario de divulgación del vendedor, en el que se describen muchos aspectos importantes de la propiedad, como la condición del título, el estado conocido de todos los sistemas (como la calefacción, la refrigeración, la plomería, la electricidad), si ha habido filtración u otro problema con el agua, la condición de la estructura de la vivienda, etc. 2

3 En el contrato de compraventa se establece que sujeto sólo a los acuerdos y declaraciones escritos del vendedor, y la información en el formulario de divulgación del vendedor, la vivienda se vende EN SU CONDICIÓN ACTUAL. Si el vendedor y el comprador acuerdan modificar este acuerdo, deben hacerlo por escrito e incluirlo como parte del contrato de compraventa o en un anexo. NOTA: La cláusula de EN SU CONDICIÓN ACTUAL no protegerá al vendedor de la responsabilidad que conlleva ocultar intencionalmente al comprador los defectos conocidos de la vivienda. DECLARACIONES DEL VENDEDOR: el contrato de compraventa tiene una sección con varias declaraciones estándares sobre el estado de la vivienda, entre las que se encuentran declaraciones sobre el desagüe, el agua, sustancias peligrosas, defectos importantes conocidos o violaciones a la ley, etc. Estas declaraciones se basan en el más leal saber y entender del vendedor. No son garantías contractuales ni remplazan la obligación del comprador de ser precavido y realizar su propia investigación independiente. Los vendedores deben leer con detenimiento estas declaraciones impresas para asegurarse de que describen con precisión el estado de la vivienda y la propiedad a su leal saber y entender. Si un vendedor siente que alguna de estas declaraciones no es correcta, debe discutirlo de inmediato con su agente de bienes raíces antes de firmar el contrato de compraventa. CIERRE Y POSESIÓN: un error común es creer que cierre significa la fecha en que se firman los documentos. Sin embargo, en la mayoría de los casos, la firma de los documentos del préstamo (en Oregon esto se llama "ejecutar" la transacción) tendrá lugar uno o dos días antes del cierre. El cierre es el paso final en el proceso de la transacción, en el cual se reciben los fondos del préstamo; se pagan los costos, tales como cargos de título, plica (escrow) y préstamo; se prorratean los impuestos; se entregan al vendedor los ingresos generados por la venta; se registran los documentos y se transfiere la posesión. El contrato de compraventa contiene una sección para que las partes ingresen la fecha límite para que se produzca el cierre. Las partes deben ser realistas al seleccionar la fecha de cierre para que no haya riesgos de que alguna de las partes no esté lista. Aunque hay muchas excepciones, la mayoría de las compraventas de propiedades para uso residencial que conllevan la emisión de un préstamo convencional a compradores que cumplen con los requisitos, se cierran en unos 30 a 60 días. La posesión usualmente se transfiere del vendedor al comprador al momento del cierre o poco después. Si el vendedor necesita más tiempo para desocupar la vivienda después del cierre, debe agregarse un "acuerdo de ocupación después del cierre" al contrato de compraventa o en un anexo separado. Una última aclaración sobre el cierre: las Normas de Divulgación Integradas TILA-RESPA (TRID, por sus siglas en inglés) tienen disposiciones específicas sobre la entrega al comprador de una "Divulgación del cierre" que pueden afectar el cierre. Consulte a su entidad crediticia sobre los requisitos. DEFINICIONES: (1) Toda referencia a "agente de bienes raíces autorizado" y "despacho" en este contrato de compraventa hacen referencia a los agentes de bienes raíces del vendedor y del comprador con licencia emitida por el Estado de Oregon y a las respectivas compañías inmobiliarias con los que trabajan. (2) Cumplir con los plazos es esencial para el cumplimiento de este contrato. (3) Las notificaciones escritas que, según el presente contrato, deban o puedan enviarse al comprador o al vendedor pueden enviarse a sus respectivos agentes de bienes raíces autorizados, con la misma validez que si se hubieran enviado directamente al comprador o al vendedor. (4) El/Los agente(s) de bienes raíces autorizado(s) y el/los despacho(s) identificados en la sección de Reconocimiento final de representación no son partes suscriptoras del presente contrato, salvo que sea aplicable expresamente. (5) Los "días hábiles son de lunes a viernes, excepto los días feriados estatales o federales que se enumeran en los Arts y de los Estatutos Revisados de Oregon (ORS, por sus siglas en inglés). (6) A menos que el vendedor y el comprador estipulen de manera expresa lo contrario, la frase "firmado y aceptado" en el texto impreso del contrato de compraventa o cualquier anexo o contraoferta, independientemente de la forma en que se les designe (de manera colectiva, "el contrato"), significará la fecha y la hora en que el vendedor y/o el comprador hayan: (a) firmado su aceptación del contrato recibido de la otra parte o de sus agentes de bienes raíces autorizados, y (b) transmitido el contrato al remitente o a su agente de bienes raíces autorizado, ya sea de forma personal ("entrega personal") o por facsímil o correo electrónico (denominados de manera colectiva, "medios electrónicos"). (7) El envío de la aceptación firmada del contrato por medios electrónicos de una parte, o su agente de bienes 3

4 raíces autorizado, a la contraparte o a su agente de bienes raíces autorizado, tendrá la misma validez que la entrega personal del original firmado. Si las partes desean hacer uso de cualquier otro método para transmitir una oferta firmada o la aceptación del contrato (tal como el correo regular, el correo certificado o envíos rápidos), deberán especificarlo en la cláusula 20 (Disposiciones adicionales) del presente contrato de compraventa. (8) El tiempo calculado en días posteriores a la fecha en que el comprador y el vendedor hayan firmado y aceptado el presente contrato se contará a partir del primer día hábil completo posterior a la fecha en que se haya firmado y aceptado. (9) El presente contrato es vinculante para los herederos, representantes personales, sucesores y cesionarios del comprador y del vendedor. No obstante, los derechos del comprador de conformidad con el presente contrato o sobre la propiedad no se pueden ceder sin el previo consentimiento escrito del vendedor. (10) Pueden firmarse varios ejemplares legibles del presente contrato, cada uno de los cuales tendrá la misma validez, como si todas las partes hubieran firmado el mismo documento. (11) Con excepción del periodo de contingencia por la presencia de pintura con plomo identificado en la cláusula 11, salvo que se especifique un periodo diferente en el presente contrato, todas las fechas límites para el cumplimiento, independientemente de su designación, que sean medidas en días naturales o hábiles, concluirán a las 5:00 p.m. del último día de la fecha límite, independientemente de su designación. INCUMPLIMIENTO Y CANCELACIÓN ANTICIPADA: aunque no nos gusta cuando nos pasa, algunas compraventas de propiedades residenciales no pueden completarse. Por lo tanto, es importante que conozca de antemano los derechos, obligaciones y responsabilidades de las partes, en caso de que ocurra algo que no permita que se concrete la venta. El contrato de compraventa tiene una sección que aborda esta posibilidad, en la que se establece que si no se produce una determinada contingencia o si se produce algún otro evento adverso que no sea culpa del comprador, como no poder obtener un préstamo, defectos en el título que no pueden corregirse o un informe de inspección inaceptable, se devolverá el depósito y se cancelará la transacción. Pero si la transacción no se concreta porque el comprador cambia de opinión o debe mudarse repentinamente por cuestiones laborales y esto no permite cerrar la transacción, el vendedor puede quedarse con el depósito. Dado que el contrato de compraventa establece que quedarse con el depósito es el único recurso del vendedor en caso de que el comprador incumpla con el acuerdo, los vendedores deben prestar atención al monto del depósito acordado. El depósito compensará lo suficiente al vendedor si el comprador no completa la transacción, lo que constituye una violación del contrato de compraventa? También es importante que los vendedores entiendan que si cambian de opinión después de aceptar vender la casa, el comprador puede declarar que han violado el contrato de compraventa y solicitar ante la corte o un árbitro que se le exija al vendedor "cumplir específicamente" con el contrato mediante la venta de la propiedad al comprador. Si alguna de las partes desea cambiar los recursos que aparecen en los términos impresos del contrato de compraventa, deben negociar y ponerse de acuerdo antes de firmar el documento final. Sin embargo, este tipo de cambio tan importante sólo debe hacerse después de asesorarse con un abogado. VENTAS AL DESCUBIERTO Y VENTAS DE PROPIEDADES QUE PERTENECEN AL BANCO: es importante tener en cuenta que aunque la mayoría de las ofertas de compra de propiedades que se venden al descubierto se redactan usando el contrato de compraventa de bienes raíces para uso residencial de OREF, la entidad crediticia, no el vendedor, es quien toma las decisiones. Esto significa que se cambiarán algunas de las disposiciones del contrato de compraventa debido a la naturaleza del proceso de venta al descubierto. Por ejemplo, todos los plazos de contingencias pueden cambiar. OREF publica un "Anexo de venta al descubierto" que modifica algunos de los términos estándares que figuran en el contrato de compraventa. Del mismo modo, al comprar una propiedad que pertenece a un banco (a veces llamadas "REO" por "Real Estate Owned" o propiedades en manos de entidades acreedoras), la oferta del comprador generalmente se hace usando el contrato de compraventa estándar de OREF. Sin embargo, si se acepta, los bancos normalmente entregan a los compradores su propio "Anexo" que modifica ampliamente muchas de las protecciones de los compradores que figuran en el contrato de compraventa de OREF. Hay muchas otras disposiciones escritas en el contrato de compraventa que son importantes para los vendedores y los compradores. Su agente de bienes raíces (Realtor ) está autorizado(a) a ayudarle con la compra y venta de bienes raíces. Sin 4

5 embargo, no está capacitado(a) como abogado, inspector de viviendas, examinador de títulos ni como ningún otro profesional. Si tiene alguna pregunta que su agente de bienes raíces no está capacitado(a) para responder, debe comunicarse con un experto de su elección. Copyright 2016 de Phillip C. Querin. Ningún fragmento del presente documento puede ser reproducido sin la autorización expresa por escrito del autor. 5