SEGUNDA MODIFICACION DE ESTUDIO DE DETALLE SOLARES 1, 2, 3, 4, 19, 20,21, PARCELA Urb. Ntra. Sra. de la Asunción. MONTSERRAT. VALENCIA.

Transcripción

1 1. MEMORIA

2 SEGUNDA MODIFICACIÓN DE ESTUDIO DE DETALLE EMPLAZAMIENTO: SOLARES 1, 2, 3, 4, 19, 20, 21, PARCELA URB. NTRA. SRA. DE LA ASUNCIÓN MONTSERRAT (VALENCIA) PROMOTOR: LINDE, SOLARES Y TERRENOS S.L. (C.I.F. B ) C/ 25 D Abril, nº Montserrat, Valencia D. (N.I.F J) C/. Correos, nº 4, pta Valencia Tfn E.mail: estudio@antonioingles.es El Arquitecto que suscribe, D. Antonio Mª Inglés Musoles, colegiado con el nº en la Demarcación de Valencia del M. I. Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana, ha redactado esta Segunda Modificación de Estudio de Detalle de la parcela arriba citada, por encargo de la mercantil Linde, Solares y Terrenos S.L., representada por D. Alfredo Marín Pérez, en el emplazamiento de referencia. Esta Segunda Modificación Modificado de Estudio de Detalle contiene como documentos integrantes la Memoria y los Planos.

3 MEMORIA 0.- ANTECEDENTES En Enero de 2006 se redactó un primer Estudio de Detalle por el arquitecto que suscribe, para el mismo promotor, que contemplaba la ordenación detallada de las alineaciones y los volúmenes edificables con arreglo al Plan General sobre la parcela citada, que daba lugar a la previsión de un total de 20 viviendas pareadas a edificar sobre 10 parcelas, divididas en 20 subparcelas. A dichas parcelas se accedía a través de un vial en cul de sac, y en el centro del conjunto se preveía la dotación de una piscina comunitaria. Dicho Estudio de Detalle fue visado por el Colegio de Arquitectos de Valencia (en adelante CTAV) con fecha de 30 de Enero de Con fecha de 15 de Marzo de se visó por el CTAV una 1ª Modificación del Estudio de Detalle anterior, para acomodarlo a los reparos que había señalado el Ayuntamiento de Montserrat. Dicha Modificación mantuvo la dotación comunitaria prevista, modificó ligeramente el vial interior privado de acceso a las parcelas interiores y disminuyó en una el número de viviendas edificables, que quedó así reducido a 19, una aislada y 18 pareadas. Tal Estudio de Detalle Modificado fue aprobado por el Ayuntamiento, tras su previa exposición pública En abril de 2006 se solicitó la pertinente Licencia Municipal de Obras ante el Ayuntamiento de Montserrat por el mismo promotor, acompañando el correspondiente Proyecto Técnico Básico de 19 Viviendas Unifamiliares (18 pareadas y una aislada) visado con fecha de 27/03/2006 por el CTAV. A él se adjuntó luego el Estudio de Seguridad y Salud, visado con fecha de 26/05/2006 por el CTAV y, posteriormente, el Proyecto de Ejecución, visado también por el CTAV con fecha de 03/10/2006. Documentos, todos ellos, redactados por el arquitecto que suscribe. El Ayuntamiento de Montserrat otorgó la Licencia Municipal de Obras por Resolución de la Alcaldía nº 845, dictada con fecha de 17/10/ Obtenida la Licencia, se inició la construcción, en principio, de tres de las 19 viviendas previstas (la única aislada y dos pareadas) culminándose en ellas la ejecución del saneamiento enterrado, las cimentaciones, las estructuras y los cerramientos exteriores. La crisis económica ya iniciada, la ruptura de compromisos de compra suscritos y la falta de financiación bancaria hicieron que las obras se tuviesen que ralentizar al máximo, e incluso paralizar Transcurrido un plazo prudencial de tiempo sin que se aprecie ni sea previsible una mejora en las actuales circunstancias económicas negativas, el Promotor ha decidido renunciar a la construcción de 12 de las 19 viviendas previstas y reordenar el espacio en el que estaba proyectada su construcción, para transformarlo en ONCE parcelas individuales aptas para alojar ONCE viviendas unifamiliares aisladas, con el objeto de vender dichas parcelas y que sea el nuevo adquirente quien las edifique, tras la obtención de la pertinente Licencia Municipal de Obras.

4 0.6.- Las otras siete viviendas proyectadas (6 pareadas y una aislada) se mantienen en su actual situación, amparadas por la Licencia Municipal de Obras que ostentan. Se desea igualmente renunciar a la intención de construir una piscina comunitaria, y reorganizar, mejorándolo, el vial privado de acceso interior, previsto inicialmente como un cul de sac, para transformarlo en una calle normal, con planta en forme de ele y conectada a la vía pública por sus dos extremos. Al mismo tiempo, y en coherencia con la nueva organización interior proyectada del conjunto, se pretende determinar pormenorizadamente el trazado de las conducciones de evacuación de aguas de todas las parcelas a la vista de que, por razones topográficas, el colector general público de alcantarillado discurre por el centro de la manzana y no por las vías públicas y es técnicamente imposible que dichas conducciones transcurran por la vía pública. Ello hace necesario establecer las pertinentes servidumbres de acueducto en algunas parcelas a favor de otras. Igualmente es necesario determinar el porcentaje de participación de cada una de las parcelas resultantes en el mantenimiento y la conservación de los elementos comunes del conjunto, concretados en las calzadas, aceras, bordillos e instalaciones del vial de acceso privado previsto y en las mencionadas conducciones de alcantarillado. 1.- ENCARGO Y OBJETO Esta Segunda Modificación de Estudio de Detalle se redacta por encargo de la mercantil Linde, Solares y Terrenos S. L. como promotora y propietaria de los solares 1, 2, 3,4, 19, 20 y 21 de la parcela de la Urbanización Ntra. Sra. de la Asunción, en el término municipal de Montserrat (Valencia). El objeto de esta Segunda Modificación de Estudio de Detalle, vistos los antecedentes expuestos, es la ordenación del conjunto de la Macro parcela, creando Once nuevas Parcelas independientes aptas para su venta (y destinadas a albergar las respectivas Once Viviendas Unifamiliares Aisladas) y manteniendo Cuatro de las parcelas proyectadas en la anterior Modificación de este Estudio de Detalle (Tres que albergan sendas Viviendas Pareadas cada una y Una que alberga una Vivienda Aislada, en total siete viviendas). En total existirán, pues, QUINCE PARCELAS independientes, doce de ellas individuales y tres dobles (divididas, cada una, en dos subparcelas) que albergarán, en conjunto, 18 viviendas (15 aisladas y 6 pareadas). Al mismo tiempo se prevé la construcción de un vial privado interior para darles acceso; el trazado de las conducciones de evacuación de aguas residuales desde cada vivienda hasta el colector general, creando las servidumbres de acueducto que resulten necesarias para ello; y el establecimiento de los coeficientes de participación de cada una de las parcelas en la titularidad de tales elementos comunes y en la correspondiente obligación de atender a su mantenimiento y conservación

5 2.- PLANEAMIENTO VIGENTE Los solares a que se refiere este Estudio de Detalle se sitúan en el extremo Oeste de una manzana de suelo urbano de forma irregular, alargada, con trazado curvo, en la zona denominada urbanización Ntra. Sra. de la Asunción. Topográficamente, el conjunto está inclinado, con pendiente en sentido Sudoeste-Nordeste y una diferencia de cotas de unos 12 m. La Normativa Urbanística aplicable en estos momentos es el Plan General de Ordenación Urbana de Montserrat y sus Normas y Ordenanzas, aprobado definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia (C.T.U.) con fecha 16 de febrero de (DOGV 25/03/94). El PGOU clasifica el solar como Suelo Urbano con uso Residencial (el Plan General define la zona de Ntra. Sra. de la Asunción como Zona de Urbanizaciones o Zona 5, con un uso Residencial de Vivienda Unifamiliar, lo que permite la implantación de viviendas aisladas o pareadas y establece los siguientes parámetros urbanísticos: VIVIENDA AISLADA: - Parcela mínima: 400 m2 - Ocupación máxima de la parcela: 25 % - Edificabilidad: 0,5 m2t/m2s - Anchura mínima de parcela: 10 metros en viviendas - Separación a lindes: 5 metros a fachadas, 3 m. a parcelas colindantes - Alturas permitidas: PB + I + Bajo Cubierta + Semisótano - Altura máxima: 9 metros en fachada 7 metros la cornisa VIVIENDA PAREADA: - Parcela mínima: 300 m2 en viviendas pareadas - Ocupación máxima de la parcela: 35 % - Edificabilidad: 0,5 m2t/m2s - Anchura mínima de parcela: 7,50 metros cada vivienda pareada - Separación a lindes: 5 metros a fachadas, 3 m. a parcelas colindantes - Alturas permitidas: PB + I + Bajo Cubierta + Semisótano - Altura máxima: 9 metros en fachada 7 metros la cornisa

6 3.- DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA SOLUCIÓN ADOPTADA Esta Segunda Modificación de Estudio de Detalle propone, como el original y la Primera Modificación aprobada, la unión de los solares originales mencionados creando una macro parcela de 8174,45 metros cuadrados y su división en 12 parcelas individuales (para acoger 12 viviendas aisladas y tres parcelas dobles aptas para alojar 2 viviendas pareadas cada una, en total 6 viviendas más. Estas parcelas dobles se subdividen en dos subparcelas cada una, para cada una de las viviendas pareadas que albergan. Se crea igualmente un vial interior privado que da acceso a las parcelas que no tienen frente a la vía pública. A nivel jurídico, el vial privado interior tendrá la consideración de elemento común del conjunto. Para garantizar a todas las parcelas y subparcelas creadas su conexión al colector de alcantarillado general que, por razones topográficas, discurre por el centro de la macro parcela y no por la vía pública, se establece un conjunto de servidumbres de acueducto de unas parcelas sobre otras. Para minimizar el impacto de dichas servidumbres, se obliga a que las conducciones de aguas fecales discurran siempre por franjas de suelo colindantes con los lindes de las parcelas sirvientes, y dentro de los 3 metros de separación a lindes que establecen las ordenanzas para las futuras edificaciones Los porcentajes de participación en la titularidad de los elementos comunes (vial interior privado y otros que puedan crearse) y en la obligación de atender a su mantenimiento y conservación, se han establecido, desde el punto de vista técnico, en función de la intensidad de uso de los mismos que van a hacer cada una de las parcelas, y son los siguientes: PORCENTAJES DE PARTICIPACION PARCELA 1 (1 viv. aislada) 2,50% PARCELA 2 (1 viv. aislada) 2,50% PARCELA 3 (1 viv. aislada) 2,50% PARCELA 4 (1 viv. aislada) 5,00% PARCELA 5 (1 viv. aislada) 10,00% PARCELA 6 (1 viv. aislada) 10,00% PARCELA 7 (1 viv. aislada) 5,00% PARCELA 8 (1 viv. aislada) 10,00% PARCELA 9 (1 viv. aislada) 10,00% PARCELA 10 (1 viv. aislada) 2,50% PARCELA 11 (1 viv. aislada) 5,00% PARCELA 12A (1 viv. pareada)* 5,00% PARCELA 12B (1 viv. pareada)* 2,00% PARCELA 13A (1 viv. pareada)* 7,00% PARCELA 13B (1 viv. pareada)* 7,00% PARCELA 14A (1 viv. pareada)* 2,00% PARCELA 14B (1 viv. pareada)* 2,00% PARCELA 15 (1 viv. aislada) 10,00% TOTAL 100,00%

7 4.- SUPERFICIES TOTALES DEL CONJUNTO. Las superficies del conjunto son las siguientes: Nº PARCELA SUPERFICIE (m2) PARCELA 1 (1 viv. aislada) 411,53 PARCELA 2 (1 viv. aislada) 437,58 PARCELA 3 (1 viv. aislada) 454,84 PARCELA 4 (1 viv. aislada) 467,26 PARCELA 5 (1 viv. aislada) 440,00 PARCELA 6 (1 viv. aislada) 442,65 PARCELA 7 (1 viv. aislada) 436,24 PARCELA 8 (1 viv. aislada) 414,00 PARCELA 9 (1 viv. aislada) 417,01 PARCELA 10 (1 viv. aislada) 408,81 PARCELA 11 (1 viv. aislada) 418,90 PARCELA 12A (1 viv. pareada)* 346,96 PARCELA 12B (1 viv. pareada)* 324,36 PARCELA 13A (1 viv. pareada)* 305,13 PARCELA 13B (1 viv. pareada)* 311,09 PARCELA 14A (1 viv. pareada)* 328,18 PARCELA 14B (1 viv. pareada)* 302,56 PARCELA 15 (1 viv. aislada) 589,76 SUPERFICIE TOTAL 7256,86 Nº PARCELA SUPERFICIE (m2) SUPERF. PARCELAS 7256,86 SUPERF.VIALES 917,57 SUPERFICIE TOTAL 8174,43 * Las subparcelas 12A y 12B; 13A y 13B y 14A y 14B pueden unirse para acoger una vivienda aislada.

8 5.- JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA La ordenación propuesta cumple con las determinaciones del PGOU de Montserrat: - La superficie de todas y cada una de las parcelas individuales es superior a los 400 metros cuadrados de parcela mínima. - La superficie de todas y cada una de las parcelas dobles, que alojan dos viviendas pareadas, es superior a 600 metros cuadrados, y la superficie de todas y cada una de las subparcelas que alojan una vivienda pareada es superior a 300 metros cuadrados de parcela mínima. - La ocupación máxima de la subparcelas que alojan viviendas pareadas no alcanza el 35 %. A título de ejemplo, se grafían en los planos los perímetros de las viviendas pareadas, que tienen Licencia de Obra, observándose que en el caso más desfavorable, la ocupación de suelo es del 26,43 %. - Todas las nuevas parcelas individuales tienen una anchura de fachada superior a 9 metros - La sub-parcela con menor anchura de fachada tiene 9,70 metros, superior a los 7,50 metros mínimos exigidos. - La separación de las viviendas es (en las que ya tienen licencia) y será (en el resto) siempre superior a 5 metros a fachadas y 5 metros a lindes. - Se edificarán viviendas adosadas con Planta Baja y Planta Primera, lo que se incluye dentro de lo permitido. - La altura máxima y la altura de cornisa de las viviendas pareadas son inferiores a las alturas permitidas, de 9 y 7 metros respectivamente. Como se puede comprobar, este Modificado de Estudio de Detalle no supone aumento de la ocupación ni de las alturas máximas ni volúmenes permitidos, no incrementa densidades ni altera los usos. Asimismo, no altera las condiciones de ordenación de las parcelas colindantes. 6.- CONCLUSIÓN Con la documentación escrita y gráfica aportada en este documento se considera suficientemente desarrollada esta Segunda Modificación de Estudio de Detalle. Por lo que procede elevarla a trámite de aprobación según lo dispuesto por la normativa vigente de aplicación. Valencia, Julio de 2010 El Arquitecto Fdo: Antonio Mª Inglés Musoles

9 2. PLANOS