Situación del mercado de la vivienda. Marzo 2018

Transcripción

1 Situación del mercado de la vivienda Marzo 2018

2 Dinamismo del mercado laboral Favorables condiciones financieras Aflora demanda embalsada Claves en la reactivación del mercado de la vivienda Aumento de la demanda de alquiler de jóvenes y turística Atractiva rentabilidad por alquiler Pujanza de la demanda de extranjeros Expectativas de aumento de precios 2

3 Rasgos del actual ciclo 1 Marcada disparidad geográfica La pujanza se centra en grandes ciudades y costa 5 Aunque la mayor demanda de alquiler lastra parte de la demanda de compra, fomenta el interés de los inversores 2 Relevancia de la demanda turística, inversora y de reposición 6 Reanudación del proceso promotor, pero limitado por la lentitud de la gestión del suelo y procesos urbanísticos 3 Pérdida de protagonismo de la demanda de vivienda principal, debido a la débil situación económica de los segmentos más jóvenes Debilidades: Dificultades de acceso a la vivienda de los segmentos más jóvenes 3 4 Menor recurso a la financiación bancaria que en otros ciclos Los indicadores de esfuerzo inician el ciclo en niveles elevados. Crecientes tensiones en el mercado del suelo en algunas localizaciones y fuerte subida de los costes de construcción

4 Índice El avance de la demanda reanima la promoción La vivienda en alquiler gana protagonismo La financiación se recupera lentamente

5 El avance de la demanda reanima la promoción La demanda de las familias se recupera apoyada en la mejora del mercado laboral y de las condiciones de financiación. Sin embargo, el incremento de los precios en las zonas más demandadas, la temporalidad el empleo y los bajos salarios dificultan el acceso al mercado de un elevado porcentaje de hogares, que opta por el alquiler. La demanda por motivo inversión crece con fuerza en los municipios más atractivos, ante la reducida rentabilidad de las inversiones alternativas y el renovado dinamismo del mercado de alquiler, impulsado tanto por la demanda de los hogares más jóvenes como por el boom de la vivienda turística. El sector sigue mostrando un patrón de crecimiento heterogéneo, en el que las grandes ciudades y los principales focos turísticos crecen con fuerza, mientras que en el resto del territorio el avance resulta más moderado. La promoción avanza con lentitud ante la persistencia de stock en gran parte del territorio. Los mayores niveles de actividad se focalizan en los municipios más demandados y con escasez de oferta. Madrid, Barcelona, Málaga y Alicante concentran el 50% de las viviendas visadas en La escasez de suelo finalista, el lento proceso de desarrollo del suelo urbano y las estrategias de las carteras de suelo de grandes fondos y promotoras retrasan la salida al mercado de nueva vivienda, tensionando los precios del suelo y del producto final. Los precios de la vivienda aceleran su crecimiento pero se mantienen todavía en tasas moderadas (6,2% medio en 2017 según el IPV del INE) y niveles alejados de máximos. Las mayores tensiones se detectan en algunos municipios muy demandados (Sta. Eulalia, Eivissa, Calviá o Marbella) y con un impacto sobre el mercado total limitado. 5

6 Pese a los elevados crecimientos, los niveles están aún muy alejados de los máximos Desde el mínimo + 153% En el último año % Desde el mínimo + 58% En el último año ,6% Desde el mínimo + 72% En el último año ,7% Desde el mínimo + 7,1% 4T17 / 4T ,1% 6 * En unidades anuales

7 Tamaño de los mercados: Frente al mínimo + 51% En el último año.. 17,7% Frente al mínimo + 160% En el último año ,1% Frente al mínimo + 94% En lo que va de año ,3% Frente al mínimo + 99% En el último año. + 16,6% 7 * En volumen anual

8 La vivienda sigue contribuyendo positivamente al crecimiento económico La inversión en vivienda se acerca a la media UEM 0,45 8

9 Las compraventas mantienen un ritmo muy dinámico Alcanzan el nivel más elevado desde ,1% 15,1% ,6% 9 Aunque la cifra de transacciones es un 40% inferior a la de 2007

10 Con dispar intensidad geográfica En 2017 la compra de viviendas disminuye en cuatro provincias Compraventa de viviendas Variación en ,1% 13,5% 13% 11,1% 18,3% 18,7% 14,9% 15% 21% 17,8% 12,4% 16,6% 5,0% 25,5% 10

11 La demanda de extranjeros mantiene el dinamismo ,8% 16,3% 11

12 Costa y grandes ciudades focalizan las compras de extranjeros Alicante y Málaga concentran el 34% de sus operaciones en el año Dato anual y peso sobre las operaciones totales de la provincia 49% 33% 3% 8% 7% 9% 10% 19% 18% 24% 31% 26% 31% 16% 44% 35% 9% 13% 12

13 El mercado británico acusa el impacto del Brexit Frente al dinamismo del resto de nacionalidades, especialmente de marroquís, polacos y rumanos 13

14 Los precios muestran una ligera aceleración en los países del entorno Fortaleza económica, reducido coste de financiación y atractiva rentabilidad son los motores que impulsan a los precios. Fenómeno Airbnb: las expectativas de rentabilidad vía alquiler empujan a la inversión residencial. El Brexit y el desplazamiento de instituciones presiona al alza los precios en las nuevas ubicaciones. Amsterdam, Dublín, París, Berlín, Bruselas y Frankfurt son los puntos calientes del mapa residencial europeo. 14

15 En España, los indicadores de precios intensifican su ritmo de crecimiento Aunque se mantienen alejados de los máximos previos 7,6% 7,2% 3,1%

16 Y mantienen una fuerte disparidad geográfica Las Palmas, Baleares, Barcelona, Madrid, Málaga y Tenerife muestran los mayores crecimientos desde mínimos 14% 21,4% 18,9% 17,8% 11,5% 7,1% 22,5% 30,7% 16

17 En algunas localidades el repunte desde mínimos es elevado, pero la distancia a máximos también En Sta. Eulalia, Ibiza, Calviá y Marbella el ajuste de precios de la crisis está próximo a agotarse 28% 21% -23% -26% 17

18 El aumento de precios junto al moderado avance de la renta familiar deteriora la accesibilidad El nuevo ciclo comienza con niveles de esfuerzo para el acceso a la vivienda elevados 7 años 34,3% 33,1% 18

19 La promoción se reanima, pero apenas representa el 10% de su actividad en máximos Y también muestra grandes diferencias territoriales Viviendas visadas por CC.AA. en 2017 Nº de visados Peso en el total Evolución Visados sobre parque Repunte desde Distancia a interanual de vivienda mínimo Máximos Andalucía ,3% 52,8% 0,35% 225,5% -90,8% Canarias ,9% 47,3% 0,22% 277,8% -94,5% Baleares ,8% 41,4% 0,37% 171,0% -86,3% Cataluña ,5% 34,7% 0,26% 353,1% -92,2% Aragón ,2% 32,9% 0,32% 204,1% -89,4% Asturias ,6% 29,4% 0,21% 176,6% -92,5% C. Valenciana ,8% 27,4% 0,27% 225,1% -93,1% País Vasco ,4% 26,7% 0,49% 98,9% -71,1% Castilla León ,5% 26,0% 0,21% 96,3% -93,1% Madrid ,7% 15,7% 0,65% 264,4% -74,0% Galicia ,9% 15,3% 0,15% 75,8% -95,7% Murcia ,5% 11,2% 0,15% 47,3% -97,9% C. La Mancha ,7% 3,4% 0,23% 78,1% -96,1% Cantabria 492 0,6% 1,9% 0,14% 90,7% -96,3% Navarra ,6% -5,0% 0,42% 64,5% -87,1% Extremadura ,5% -16,3% 0,18% 84,6% -93,6% La Rioja 424 0,5% -24,2% 0,21% 134,3% -95,7% Total Nacional % 26,2% 0,32% 153,5% -90,9% Fuente: Min. Fomento (de Colegios de Arquitectos Técnicos) y Bankia Estudios 19 La escasez de suelo finalista y el lento desarrollo del suelo urbanizable lastran la promoción en los municipios más demandados.

20 Cuatro provincias concentran el 50% de los visados de 2017 Pero en todos los casos se mantienen alejadas de los niveles previos a la crisis 20

21 El presupuesto de ejecución de la nueva construcción supera los millones anuales Y el saldo vivo del crédito bancario a la promoción retrocede a niveles de mil. 21

22 El mercado del suelo se mantiene al alza En 2017 la operativa se ha desplazado hacia municipios de menor tamaño 22 El valor del suelo intercambiado en 2017 alcanza los millones de euros (+17,7%).

23 Índice El avance de la demanda reanima la promoción La vivienda en alquiler gana protagonismo La financiación se recupera lentamente

24 Oferta y demanda se desplazan del mercado de compraventa al de alquiler Cambio en las preferencias de los demandantes más jóvenes y con menores recursos. Dificultades de los hogares más jóvenes para adquirir vivienda: Baja capacidad de ahorro Elevada temporalidad y contratación a tiempo parcial en el mercado laboral. Mayor demanda de alquiler de los hogares El mercado de alquiler gana protagonismo Aumenta la demanda de vivienda turística BOOM TURÍSTICO En 2017 España recibió 81,8 mill. de turistas extranjeros (+39% en una década). El 12% de los turistas se alojaron en viviendas de alquiler (+20% en 2017). Adicionalmente, la subida de los precios hoteleros empuja a los turistas españoles a fórmulas más económicas. Atractiva rentabilidad de la vivienda en alquiler y reducida rentabilidad de inversiones alternativas Aumenta la demanda de adquisición y la oferta en alquiler Aumenta la inversión en vivienda para alquiler Penetración de las plataformas de alquiler vacacional, que facilitan la conexión cliente/arrendador. 24

25 Los precios de alquiler acumulan cuatro años de intensas subidas Las grandes ciudades superan los máximos precrisis 1% 25 El IPC de alquileres es un indicador atrasado en el que apenas están representados los nuevos contratos de alquiler. Además incluye otros gastos propios de la vivienda como son el IBI, etc.

26 Aunque la rentabilidad por alquiler comienza a moderarse por el fuerte aumento de los precios de compraventa 5,7% 26 El intenso crecimiento de los precios de alquiler en 2015 y 2016, muy por encima del aumento de los precios de compra, elevó significativamente la rentabilidad, lo que impulsó la demanda y los precios de compra, provocando una ligera moderación de la rentabilidad en 2017 Rentabilidad por alquiler: alquiler medio anual por m² dividido por el precio medio por m 2 de compraventa

27 Con una elevada divergencia por distritos y municipios 4% 4,1% 5,7% 5,7% 8,6% 7% 27

28 El auge del mercado impulsa las actividades inmobiliarias El empleo en el sector supera los niveles pre-crisis +10,4% 28

29 Índice El avance de la demanda reanima la promoción La vivienda en alquiler gana protagonismo La financiación se recupera lentamente

30 La financiación hipotecaria aumenta por cuarto año consecutivo Aunque los niveles son muy bajos en comparación con el ciclo anterior + 9,7% 10 30

31 En términos de importe la recuperación es más intensa Debido al avance del importe medio, que crece en línea con la evolución de los precios 16,6% 6,3% 31

32 Todas las CCAA cierran el año con un aumento de la contratación Aunque con una elevada disparidad geográfica 9,7% 16,6% 32

33 Disminuye el porcentaje de compras con financiación hipotecaria Debido al cambio en el perfil de los compradores, con menor peso de la demanda de vivienda principal 64,2% 49% Ratio calculado como número de hipotecas registradas s/vivienda entre las transacciones de vivienda en el mes. 33

34 Salvo en Galicia y La Rioja, donde la proporción de compraventas financiadas aumenta 34

35 Mejoran las condiciones de financiación Aumentan plazos, LTV 65,6% 37,5% 23,5 años 35

36 dic07 jun08 dic08 jun09 dic09 jun10 dic10 jun11 dic11 jun12 dic12 jun13 dic13 jun14 dic14 jun15 dic15 jun16 dic16 jun17 dic17 dic07 jun08 dic08 jun09 dic09 jun10 dic10 jun11 dic11 jun12 dic12 jun13 dic13 jun14 dic14 jun15 dic15 jun16 dic16 jun17 dic17 % % Mercado de la vivienda Marzo 2018 en un entorno de tipos de interés históricamente bajos En 2017, no obstante, el coste de financiación se estabiliza Tipo de interés medio del crédito nuevo hogares vivienda en España Hasta 1 año Entre 1 y 10 años Más de 10 años Tipo de interés medio del crédito nuevo hogares vivienda en la UEM Hasta 1 año Entre 1 y 10 años Más de 10 años 7,0 7,0 6,0 6,0 5,0 5,0 4,0 4,0 3,0 2,0 1,0 2,3 2,0 1,4 3,0 2,0 1,0 1,9 1,9 1,7 0,0 0,0 Fuente: BCE y Bankia Estudios Nota: los plazos van referidos al período inicial de fijación del tipo Fuente: BCE y Bankia Estudios Nota: los plazos van referidos al período inicial de fijación del tipo 36

37 Existe aumento de la oferta crediticia desde 2013 Boom crediticio Oferta muy reducida en una banca centrada en la reestructuración y digestión del elevado volumen de activos problemáticos Recuperación del nuevo crédito 37 Fuente: EPB del BCE y Bankia Estudios

38 Dic07 Dic08 Dic09 Dic10 Dic11 Dic12 Dic13 Dic14 Dic15 Dic16 Dic17 España Irlanda Portugal UEM Core Periferia Mercado de la vivienda Marzo 2018 España y otros países periféricos no han recuperado los niveles del stock de crédito vivienda pre-crisis En el caso de España, el desapalancamiento continúa Evolución del crédito a hogares para vivienda base 100 = dic-17 UEM Core Periferia España Irlanda Portugal Crédito a hogares para vivienda sobre PIB Jun Máximo 2017Dic Fuente: BCE y Bankia Estudios Nota: saldo vivo de crédito a hogares para vivienda residentes euro Fuente: Bankia Estudios a partir de BCE y Eurostat 38

39 El tipo de interés medio del saldo vivo en España es de los más bajos de la UEM La rentabilidad media de la cartera en España sigue condicionada por los tipos variables 39

40 Las ejecuciones hipotecarias descienden intensamente en 2017 Las de viviendas habituales caen un 51% y afectan al 0,06% de los hogares 48,9% 40

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