Situación del mercado de la vivienda. Septiembre 2016

Transcripción

1 Situación del mercado de la vivienda Septiembre 2016

2 Panorama global El mercado de la vivienda intensifica la recuperación iniciada en Los fundamentales de la demanda continúan mejorando y las perspectivas son positivas, al compás del buen comportamiento del mercado laboral y la relajación de las condiciones de financiación. El mercado prosigue avanzando en las distintas fases de ciclo inmobiliario, de forma que la recuperación de la demanda está favoreciendo el repunte de los precios y la absorción del stock de vivienda sin vender, lo que, a su vez, está impulsando que se retome el proceso promotor. Si bien persisten diferencias por zonas, destacando el dinamismo de grandes ciudades y destinos turísticos, la recuperación se va extendiendo a más localizaciones, y a nivel agregado ya se aprecian revalorizaciones en todas las CCAA, aunque de intensidad variable según la ubicación y antigüedad del inmueble. A medida que la recuperación avanza se aprecia una creciente diversificación del perfil comprador. Por una parte, va aflorando paulatinamente la demanda retenida de primera vivienda, favorecida por la mejora del mercado laboral y de las expectativas. A su vez, el dinamismo de la demanda de segunda residencia turística y de extranjeros se está dejando sentir en la absorción del stock de vivienda nueva en las zonas costeras. Por otro lado, la vivienda va cobrando protagonismo como valor refugio para los inversores, en un contexto marcado por la baja rentabilidad y volatilidad de activos alternativos. No obstante, se estima que las subidas de precios serán moderadas y selectivas. Uno de los riesgos en el escenario procede del impacto del Brexit, que puede ralentizar la recuperación en los mercados del Mediterráneo y Canarias. 2

3 El mercado se va alejando de los mínimos Total: +31% +86% + 2,5% +49% * En unidades anuales 3

4 La vivienda contribuye positivamente al crecimiento económico La inversión en vivienda, por debajo de la media de la UEM 4

5 La compraventa de viviendas reactiva su crecimiento Tras cierto debilitamiento en el último trimestre de ,4% Total: Las transacciones se incrementan un 31% desde mínimos. La vivienda usada supone ya el 80,3% del mercado, mientras que la nueva comienza a repuntar. 5

6 Y se extiende a nivel geográfico En el último año, sólo dos provincias anotan caídas de transacciones 21,4% -1,2% 13,9% 31,4% 18% -1,9% Las dos provincias en las que las compras siguen a la baja tan sólo suponen el 1,4% del mercado. 6

7 Los compradores extranjeros siguen muy activos Los extranjeros efectúan el 17,3% de las compras de vivienda Total 12 meses: viviendas 7

8 El mercado de costa muy dependiente del cliente extranjero Preocupación por el impacto de la depreciación de la libra tras el Brexit Alicante y Málaga concentran el 38% de las compras de extranjeros Los británicos efectuaron compraventas de viviendas (+43,6%) en 2015; el Brexit podría tener un impacto negativo sobre el mercado, en particular en las CCAA donde su peso es mayor. 8

9 Murcia es la CCAA más expuesta al cliente británico La Com. Valenciana y Andalucía concentran el 63,7% de sus compraventas 9

10 La demanda particular recupera protagonismo Tras el posicionamiento de las sociedades inmobiliarias en los años previos No obstante, los inversores continúan contribuyendo a revitalizar el mercado en las zonas turísticas, Cataluña y Madrid. 10

11 La contratación hipotecaria acumula 25 meses al alza Aumenta el porcentaje de compras con financiación hipotecaria 11

12 Desigual grado de financiación a nivel geográfico Las zonas con más inversión extranjera y demanda turística muestran el menor porcentaje de compras financiadas % de hipotecas sobre transacciones En la Com. Valenciana tan sólo la mitad de las compraventas se corresponden con una hipoteca. 12

13 La financiación a los hogares para compra de viviendas se dinamiza Pese a lo cual prosigue la contracción del saldo vivo Entre enero y julio de 2016 el 20,9% de las nuevas operaciones de cto. vivienda a los hogares fueron renegociaciones. En dicho período se concedieron millones de euros, con un incremento interanual del 19,3%; sin renegociaciones el crecimiento habría sido del 23,9%. 13

14 Todavía se cancelan más hipotecas de las que se firman Reduciéndose el número de operaciones vivas No obstante, el gap entre número de hipotecas canceladas y contratadas se está reduciendo y estimamos que a mediados de 2017 la contratación de nuevas hipotecas superará las cancelaciones. 14

15 El ajuste de precios español fue uno de los más acusados del entorno Iniciando, a partir de 2014, un paulatino repunte 15

16 La dinamización de la demanda empuja al alza los precios Aunque los crecimientos difieren según los diversos índices de precios 1.492,4 16

17 Mientras prosigue la disparidad geográfica Las islas acumulan el mayor repunte de precios desde mínimos 17

18 El repunte de precios en islas y costa med. duplica el de ciudades Por la presión de la demanda extranjera 18

19 El crecimiento abarca ya todos los tipos de ubicaciones Pero en las grandes urbes y sus coronas el proceso está más avanzado Crecimiento de la demanda y de precios 19

20 Se vuelve a retomar la actividad promotora El ritmo de promoción se acerca a las viviendas anuales La asociación de promotores APCE eleva su previsión a nuevas casas en 2016 y en

21 Con diferencias geográficas Mayor reactivación en Madrid, Baleares y Costa Mediterránea 21

22 La promoción estimula el mercado de suelo urbano Particularmente en los municipios de mayor tamaño El 21% de las transacciones se efectuaron en municipios de más de habitantes, segmento que anotó un crecimiento de precios del 1,4% interanual. 22

23 Y la financiación a la construcción residencial también repunta Aunque prosigue el proceso de ajuste de su saldo vivo -63,6% En 2015 la financiación a la construcción residencial (según Notarios) fue de millones de euros, un 79% más que en 2014, pero apenas el 4,4% de la que se concedía en

24 Los condicionantes de la demanda continúan mejorando Condicionantes generales: Intensa creación de empleo (un millón en dos años). Repunte de la renta disponible, por mayor empleo y rebaja fiscal. Caídas salariales en los tramos de edad más joven Clima de confianza de los hogares. Desapalancamiento de los hogares y caída de la carga de la deuda Mejora de las condiciones de financiación. Factores endógenos: La accesibilidad a la vivienda reduce el ritmo de mejora. El stock disminuye pero con grandes diferencias geográficas. Debilitamiento del proceso de creación de hogares. Descenso de la población por saldo vegetativo y migratorio negativo. 24

25 El mercado laboral mantiene su buen tono Y la tasa de paro se reduce a niveles de

26 La creación de empleo, clave en la recuperación de la demanda La demanda toma mayor dinamismo en las CCAA con mayor creación de empleo 26

27 La renta de los hogares avanza por el empleo y la rebaja fiscal Pero la remuneración por asalariado se mantiene muy baja El mayor deterioro de las rentas salariales se ha producido en el segmento de edad joven, principal demandante de primera vivienda 27

28 Se relajan las condiciones de financiación Plazos y LTV repuntan, con unos tipos muy bajos 2,01% 23,1 años 63,9% 2 p.p. La contratación hipotecaria a tipo de interés fijo gana peso; en el 2T.16 el 20,6% de las nuevas hipotecas se firmaron a tipo fijo (9,8% al 1T.16). 28

29 Ligero descenso del esfuerzo para adquirir una vivienda La mejora de las condiciones financieras compensa el encarecimiento de la vivienda 6,5 32,2% El esfuerzo se sitúa en niveles del año 2000, sin embargo, en dicho año, las deducciones fiscales reducían el porcentaje final de ingresos destinados al pago de una hipoteca al 23%. 29

30 Aumenta el atractivo de la vivienda como opción de inversión Ante la baja rentabilidad y elevada volatilidad de inversiones alternativas En los últimos 12 meses la rentabilidad media de la vivienda ha sido del 9,3%. 30

31 Prosigue el desapalancamiento de los hogares Y el descenso del pago de intereses por la deuda 84,0% 62,9% 66,4% 51,2% Desde máximos, la deuda de los hogares ha disminuido en 17,6 p.p.; de ellos, 11,7 p.p. se deben al descenso de la deuda por adquisición de vivienda. 31

32 El stock de vivienda disminuyó en 2015 por sexto año consecutivo La recuperación de la demanda de vivienda nueva acelerará el ajuste este año Aumenta el stock Se venden más viviendas de las que se acaban. Se reduce stock Se estima que el número de viviendas invendibles (mala localización o características incompatibles con su demanda objetivo) podría superar las unidades. 32

33 Persiste una desigual evolución provincial En 4 provincias el stock ha retrocedido a niveles de 2004 Evolución del Stock en % Stock relativo en 2015 Stock sobre parque total de viviendas en ,4% Fuente: Min. Fomento y Bankia Estudios Zona con un stock equivalente al nivel en 2004, previo a la burbuja del sector. Castellón, Toledo, Almería, La Rioja, Ciudad Real y Lérida mantienen los stocks relativos más elevados. En Madrid se ha registrado un ligero aumento del stock (591 viviendas), relacionado con el repunte constructor, pero su stock relativo es muy reducido. 33

34 La creación de hogares se mantiene débil Y sus proyecciones a largo plazo son incluso inferiores hogares de media anual La mejora de la situación económica y del empleo ha sustentado cierta reanimación de la creación de hogares tras el mínimo de Sin embargo, una vez afloren los hogares que postergaron su emancipación por la crisis, las proyecciones demográficas apuntan a un intenso debilitamiento del proceso, con significativas diferencias por CC.AA. 34

35 A medio plazo, las necesidades de vivienda irán reduciéndose Durante 2015 se produjo el primer descenso vegetativo de la población desde 1941 Las proyecciones de población remarcan dos aspectos clave: por un lado, una reducción de la población -por la emigración y el descenso de la natalidad- y por otro, el envejecimiento. El grupo de población demandante de primera vivienda (25-34 años) se reducirá un 39% hasta

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37 Este informe tiene carácter meramente informativo y no se pretende, por medio de esta publicación, prestar servicios o asesorar en materia financiera, de inversiones, legal, fiscal o de otro tipo en ningún campo de nuestra actuación, por lo que dicha información no debe tomarse como base para realizar inversiones o tomar decisiones de inversión. La información utilizada para la elaboración del presente Informe ha sido obtenida de fuentes consideradas fiables, no garantizándose su exactitud o concreción. Queda prohibido reproducir, transmitir, modificar o suprimir la información sin previa autorización escrita de Bankia.