Situación y Perspectivas del Mercado de la Vivienda en España ÁREA DE ESTUDIOS

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1 Situación y Perspectivas del Mercado de la Vivienda en España ÁREA DE ESTUDIOS Mayo 2014

2 Panorama global El mercado de la vivienda prosigue avanzando en la corrección de los excesos previos y lentamente se va detectando una mejora generalizada. Así, la mayor parte del ajuste se ha completado, los condicionantes de demanda están mejorando y se percibe un creciente interés por parte de los inversores extranjeros. Sin embargo, no cabe esperar un cambio brusco de tendencia, sino que el mercado se encuentra en un momento de transición. El inicio de una nueva etapa alcista tardará aún en llegar. Los tiempos en el mercado inmobiliario suelen ser más lentos. El stock de vivienda nueva sin vender sigue siendo elevado, un importante porcentaje de las adquisiciones de los inversores extranjeros siguen formando parte de la oferta en su mayoría y aunque los condicionantes de la demanda de vivienda por parte de las familias están mejorando, el empleo y los indicadores de accesibilidad no se sitúan aún en niveles que impulsen un sólido dinamismo de la demanda. Además las tendencias demográficas apuntan a unas necesidades de vivienda sustancialmente inferiores a medio plazo. Por otro lado, la salida de la crisis inmobiliaria está siendo asimétrica. Tanto en actividad como en precios se intensifica la divergencia geográfica; las perspectivas dependen del tipo de producto y de su ubicación. 1

3 El profundo ajuste del mercado de la vivienda En máximos: Promoción anual de viviendas nuevas Demanda anual viviendas nuevas viviendas usadas Hipotecas s/vivienda viv. hipotecadas anuales mill. anuales Precios : 2.101,4 /m 2 Un +200% nominal en todo el ciclo expansivo Actualmente: Promoción anual de viviendas nuevas Demanda anual viviendas nuevas viviendas usadas Hipotecas s/vivienda viv. hipotecadas anuales mill. anuales Precios : 1.466,9 /m 2(a) Corrección nom. del 30,2% desde máx. 37,3% real (a) Serie del Min. de Fomento. Según el Índice de Precios del INE, desde el 3T.07 el ajuste es del 37% nominal y del 44,8% real. Promoción viviendas visadas, max. en abr.07 Demanda Transmisiones de vivienda Registradores (INE), max dic. 07 Hipotecas Nº de hipotecas s/vivienda constituidas, incluye más fines que la adquisición de viviendas 2

4 La corrección en España, en actividad y precios, ha sido muy intensa El ajuste de precios supone el 69% de la subida registrada en el ciclo alcista anterior 16 Inversión en vivienda ,5% % PIB nominal ,4% España Alemania Francia UEM Irlanda % Fuente: Eurostat. 3

5 Los precios se acercan al equilibrio respecto a su nivel objetivo Como apuntan los precios relativos de la vivienda de la OCDE 4

6 Los precios se acercan al equilibrio respecto a su nivel objetivo Y el análisis de ciclos efectuado por la Comisión Europea SOBREAJUSTADOS INFRAAJUSTADOS INFRAVALORADOS SOBREVALORADOS *Indicador de desalineación de los precios, en el mercado de cada país; calculado en base a tres indicadores i) gap de accesibilidad, ii) el gap de rentabilidad vs alquiler, iii) gap frente a los precios de equilibrio por fundamentales de oferta y demanda. En España el ajuste ha sido similar, en términos reales, al del ciclo anterior y su nivel de precios está teóricamente alineado con el mercado. 5

7 El inicio de viviendas se mantiene en mínimos La promoción anual se sitúa en torno a las viviendas Viviendas visadas aparejadores Viviendas visadas aparejadores 6 Nº de viviendas mensuales Fuente: Colegios de Arquitectos Técnicos acumulado 12 meses (izda) T12,12 (dcha.) Fuente: Colegios de Arquitectos Técnicos. La promoción de vivienda es un indicador retrasado y no se espera un espera una reactivación hasta que se reduzca considerablemente el stock de vivienda sin vender. No obstante, dadas las proyecciones demográficas, el potencial a medio plazo no superaría las viviendas anuales. 40% 20% 0% 20% 40% 60% 80%

8 La compraventa muestra una ligera reanimación Más intensa en vivienda usada, segmento que acusa el mayor descenso de precios Compraventa de viviendas nº de operaciones registradas mensualmente Fuente: Ine (Reg. de la Prop.) Usada Nueva 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% Fuente: Ine Compraventa de viviendas Variación interanual Usada Nueva En marzo se ha producido el primer repunte interanual de las transacciones en once meses (+22,8%), y el más intenso desde

9 Reanimación que se va extendiendo Y en marzo afectaba a 32 provincias 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 20% 40% 60% 80% Compraventa de viviendas Variación interanual en marzo de 2014 España 22,8% Fuente: Reg. de la Propiedad 8

10 Impulsada por la creciente inversión de los extranjeros En 2013 los extranjeros realizaron el 11,15% de las compras de viviendas Inversión inmobiliaria de los extranjeros Compraventas de viviendas de extranjeros Acumulado 12 meses, Mill. de euros mill. anuales Fuente: Banco de España Fuente: Min. Fomento (C.S.Notariado) En vivienda, su peso sobre las compras totales aumenta por cuarto año consecutivo, mientras crece el interés por centros comerciales, oficinas y locales. 9

11 Alicante y Málaga concentran el 43% de las compras de extranjeros La demanda de extranjeros tiene un elevado peso en Alicante, las islas y Málaga Compra de viviendas por parte de extranjeros En provincias con compras superiores a las 300 unidades (2013) Fuente: Min. Fomento 10

12 Creciente presencia de los ciudadanos rusos Cuya demanda se dirige predominantemente a la C. Valenciana y Cataluña 15,1% Estructura por nacionalidades de las compras de vivienda % sobre las compras realizadas por extranjeros en ,8% 8,6% 7,3% 7,0% 5,6% 5,3% 3,7% 3,2% 3,1% 2,6% 2,3% 2,2% 1,5% 1,3% 1,3% 1,3% 1,2% 0,9% Fuente: Col. de Registradores El 4,7% de las compras efectuadas por extranjeros fueron de importes , segmento que ha crecido un 23,8% en 2013, coincidiendo con la entrada en vigor de la Ley de Emprendedores*. * La Ley 14/2013, de Emprendedores, por la que se concede el permiso de residencia a los extranjeros que efectúen una compra de vivienda de valor igual o superior a los entró en vigor el 30/09/

13 Y creciente presencia de sociedades como demandantes de vivienda Por lo que el exceso de oferta final de producto apenas se ha reducido Compraventa de vivienda según tipo de adquirente 100,0% 90,0% 80,0% 70,0% 94,9% 92,4% 93,5% 87,2% 81,4% 78,1% Personas físicas 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 5,1% 7,6% 6,5% 12,8% 18,7% 21,9% Personas jurídicas 0,0% Fuente: Colegio de Registradores de la Propiedad 12

14 Cambios en la estructura y preferencias de la demanda Segmentos demandantes: Inversores institucionales, especialmente extranjeros Demanda objetivo: Paquetes de viviendas, principalmente nueva, para alquilar en grandes ciudades o vacacional en costa. Inversores particulares, principalmente extranjeros Vacacional en costa, en las grandes ciudades. Familias españolas. Segmentación por precio: Primeras viviendas, principalmente usadas y de precio muy ajustado, menor capacidad de financiación. La realidad del mercado muestra también una segmentación por precios; así, frente al reducido interés que se percibe en las viviendas de precio medio, las más baratas ( ) y las más caras ( ) son las que cuentan con una demanda más dinámica. 13

15 La operativa hipotecaria inicia 2014 con un ligero aumento Tanto en términos de operaciones como de volumen contratado Nº hipotecas constituidas sobre viviendas mensual Nuevas op. de cto. vivienda a hogares Importe.Tasas interanuales % 30% 15% 0% -15% -30% -45% Fuente: INE % -75% Fuente: BdE Las nuevas operaciones de crédito del 1T.14 totalizan cerca de millones de euros, un 31,5% más que en el 1T

16 Aunque continúa por debajo de las compraventas Ante la incorporación de demandantes que no emplean esta vía de financiación Número de operaciones Dato acumulado de 12 meses Hipotecas sobre viviendas Compraventas de vivienda libre (Registradores) El 30,4% de las compraventas de vivienda de los últimos 12 meses se ha realizado sin financiación hipotecaria. 15

17 El ajuste de precios va perdiendo intensidad Al 4T.13 el descenso interanual fue del 4,2%, el menos agudo en tres años /M2, izq. Crec. Interanual, dcha ,2% 4T Fuente: Min. de Fomento Precios de la vivienda libre 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Fuente: Min. Fomento Ajuste de los precios de la vivienda Máximo (1T.08) = 100 Vivienda nueva Vivienda usada Ajuste desde Max. 26,6% 31,3% Desde máximos el ajuste nominal alcanza el 30,2% (37,3% en términos reales). La vivienda usada muestra un descenso más acusado. 16

18 Algunas provincias incluso comienzan a registrar repunte de precios Aumenta la disparidad geográfica Precio de la vivienda libre 4T.13 6% Crecimiento interanual 4% 2% 0% -2% -4% -6% España -4,2% -8% -10% -12% -14% -16% -18% -20% Fuente: Min. Fomento En Las Palmas y Baleares, los precios aumentan por segundo trimestre consecutivo. 17

19 El stock de vivienda nueva sin vender acelera su ritmo de ajuste La menor incorporación de viviendas terminadas ha favorecido la reducción del stock Stock de vivienda nueva sin vender Viv. acabadas vs. viv. vendidas Dato mensual suavizado e Fuente: Min. de Fomento Estimación del stock En 2013 el stock se redujo en unas unidades, un 60% más de lo que disminuyó en los tres años anteriores ( viviendas entre 2009 y 2012) Stock en Viviendas terminadas Autopromoción Compraventa de viv. nuevas Stock a dic Certificados de fin de obra (sin autoprom.) Compraventa de viviendas nuevas Fuente: Min. Fomento e INE Fuente: Min. de Fomento (Certificaciones fin de obra) INE (Registradores) 18

20 El ratio teórico de absorción inicia su descenso Castellón y otras 9 provincias del interior muestran el mayor exceso relativo de stock 6 Evolución del ratio de absorción Nº de años que llevaría absorber totalmente el stock al ritmo actual de ventas Ratio de absorción (años) por zonas geográficas 5 Años Ratio de absorción: cociente entre el stock de vivienda nueva en cada provincia respecto a las transacciones de compraventa de vivienda nueva registradas en esa misma zona. 19

21 Condicionantes de la demanda de los hogares españoles

22 Los condicionantes de la demanda muestran una ligera mejoría Aunque los niveles siguen débiles Condicionantes generales: Mercado laboral: Arranca la creación de empleo. Clima de confianza: recuperación económica. Renta disponible familias: reduce su ritmo de ajuste. Desapalancamiento de los hogares: avanza muy lentamente. Condiciones de financiación: ligera mejora Factores endógenos: Accesibilidad: ligera mejora. Saldo migratorio negativo y proyecciones demográficas a la baja. 21

23 Notable mejoría del mercado laboral Tras 8 meses seguidos de creación de empleo miles Variación mensual de afiliados* Fuente: Min. Empleo *Datos desestacionalizados 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Precios de la vivienda yempleo Tasas interanuales de variación Precio de la vivienda, nominal (izda) Precio de la vivienda, real (izda) Empleo (drcha) Fuente: Min. Fomento, INE y Área de Estudios de Bankia 8% 6% 4% 2% 0% 2% 4% 6% 8% 22

24 La renta de los hogares ralentiza su ritmo de deterioro Y la confianza de los consumidores mejora hasta niveles no registrados desde Renta bruta disponible de los hogares* Confianza del consumidor Nivel medio pre-crisis a/a (%) 4 2 nivel Fuente: INE. * Acumulado cuatro trimestres. Fuente: CE. 23

25 Ligera mejora en las condiciones de financiación Los spreads aplicados disminuyen, mientras que los plazos repuntan desde mínimos 3,0 Spreads hipotecarios Tipo medio hipotecario frente al Euribor a 1 año 2,93 Meses Plazo medio hipotecario Tipo hipotecario vivienda libre Media del conjunto de entidades 2,5 2,0 2, % 1, , % 5% 0,5 0, ,3 años 4% 3% 3,18% Fuente: Banco de España 2% Fuente: Banco de España 24

26 Se reduce el esfuerzo para acceder a la vivienda Aunque en caso de vivienda financiada el esfuerzo requerido es aún muy elevado Años Precio de la viv. / Renta bruta por hogar 8 7,5 7 6,5 6 5,5 5 4,5 4 3, Fuente: Banco de España 5,8 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% % de ingresos destinados al pago de la hipoteca Con deducciones fiscales Sin deducciones fiscales 20% Fuente: Banco de España 33,2% La eliminación de las ventajas fiscales compensa gran parte de la reducción del esfuerzo para adquirir una vivienda. 25

27 El elevado endeudamiento de los hogares lastra la demanda Entre 2008 y 2011 apenas se redujo el porcentaje de hogares con deudas Porcentaje de hogares con deudas pendientes 50,0% 49,3% Algún tipo de deuda 26,3% 26,6% Compra vivienda ppal. 7,9% 9,5% Otros activos inmob. 23,1% 19,3% Fuente: Encuesta Financiera de las Familias 2011 (trienal). Banco de España 7,3% 5,3% 2,6% 3,8% Cto. Personal Tarjetas cto. Otro tipo deudas Valor mediano de la deuda de los hogares endeudados en euros El 26,6% de los hogares (o el 32% de los hogares propietarios de vivienda principal) tienen deuda pendiente (26,3% en 2008). El importe mediano de dicha deuda registró un repunte del 20,7%. Mientras que en los hogares de rentas más bajas el valor mediano de la deuda sí se redujo, en los de rentas superiores el valor mediano de la deuda aumentó. Todos los hogares <20 entre 20 y 40 entre 40 y 60 entre 60 y 80 entre 80 y 90 entre 90 y 100 Según percentil de renta Dicho aumento se debió principalmente a la compra de activos inmobiliarios, pues el resto de deudas pendientes disminuyeron en todos los tramos de renta. Fuente: EFF Banco de España 26

28 Los factores demográficos anticipan menores necesidades de vivienda La crisis ha lastrado el proceso de creación de hogares Creación anual de hogares hogares anuales Fuente: INE. EPA No obstante se ha generado una bolsa de demanda embalsada, debido al retraso de la emancipación, etc., que podría aflorar cuando mejore la accesibilidad. 27

29 Los factores demográficos anticipan menores necesidades de vivienda La población disminuirá un 9,6% hasta 2052 Proyecciones de población a largo plazo Población 65 años de 35 a 64 años de 25 a 34 años < 25 años Fuente: INE A medio y largo plazo las proyecciones de población acusan, por un lado, la reducción de la población por la emigración y el descenso de la natalidad y por otro, el envejecimiento de la población. El grupo de población demandante de vivienda (25 34 años) se reducirá un 39% hasta

30 El momento del ciclo inmobiliario

31 El patrón de recuperación del sector Un largo proceso Respuesta de la oferta (visados ) Recuperación de los precios Reducción del stock de vivienda Recuperación de la demanda 30 30

32 Un paso adelante en el ciclo inmobiliario El sector entra en fase de estabilización El mercado español pasó directamente de la fase expansiva a la recesión, en un brusco aterrizaje. 31

33 Los precios encaran el ajuste final Pero a un ritmo cada vez menos intenso Máximo = Correcciones del precio real de la vivienda en España desde máximos IT.93 Ciclo anterior (91-97) Ciclo actual (desde 2008) "escenario central" "escenario estresado" nº de trimestres Fuente: Min. de Fomento, INE, Previsiones Serv. Estudios Bankia Variación interanual 20% 15% 10% 5% 10% 15% Evolución del precio de la vivienda 5% 0% 3,9% 3,5% 0,2% 7,7% 9,6% 1,2% 17,3% 11,1% 7,7% 18,5% 17,2% 12,8% 9,1% 3,2% 4,8% 6,3% 3,5% 6,8% 10,0% 1,3% 0,7% 3,5% 4,2% Fuente: Min. Fomento y previsiones del Servicio de Estudios de Bankia Bajo el escenario macro actual, la corrección nominal adicional podría ser del 4%

34 Pero la recuperación de precios tardará en llegar En el ciclo anterior, la etapa de estabilización fue muy prolongada Precios de la vivienda libre, euros/m Condiciones para la recuperación: Absorción del stock acumulado Tasa de paro inferior al 23% Accesibilidad inferior al 30% de los ingresos Estabilización Fuente: Min. de Fomento 33

35 Indicadores del mercado de la vivienda español Tipo de dato Máximo Fecha Dato actual Fecha OFERTA: Nº visados de obra nueva (Min. Fomento, Aparejadores) acum. 12 meses Abr Feb.14 Certificados de fin de obra (Min. Fomento, Aparejadores) acum. 12 meses Feb Feb.14 Stock de vivienda nueva terminada sin vender (Min. Fomento) anual DEMANDA: Transmisiones (INE, Registradores, la serie empieza en 2007) acum. 12 meses Dic Mar.14 * Viv. Nueva acum. 12 meses Dic Mar.14 * Viv. Usada acum. 12 meses Dic Mar.14 Transacciones (Min. Fomento, Notarios, la serie empieza en 2004) acum. 12 meses T T.13 * Viv. Nueva acum. 12 meses T T.13 * Viv. Usada acum. 12 meses T T.13 Nº de hipotecas constituídas sobre vivienda (nueva y usada, INE) acum. 12 meses Ago Feb.14 PRECIO: Precio de la vivienda libre ( /m2) trimestral 2.101,4 1T ,9 4T.13 Otras aproximaciones al valor de la vivienda: * Importe medio de las viviendas hipotecadas (INE) mensual Ago Feb.14 * Valor medio de las transacciones de vivienda libre (Notarios) trimestral Dic T.13 CREDITO: Préstamos a hogares e ISFLSH para vivienda (Saldo vivo, Mill. ) mensual Jul Mar.14 Nuevas op. de cto. a hogares para adq. de vivienda (Mill. ) acum. 12 meses Ago Mar.14 Importe de las hipotecas constituídas sobre vivienda (INE, Mill. ) mensual May Feb.14 Morosidad de los hogares por adquisición y rehab. de vivienda trimestral 3,05% 3T.09 5,99% 4T.13 Crédito total con garantía hipotecaria (Saldo vivo, Mill. ) mensual Jun Feb.14 Préstamos a actividades inmobiliarias (Saldo vivo, Mill. ) trimestral T T.13 OTROS RATIOS DEL CREDITO VIVIENDA: Tipo de interés medio hipotecario conjunto entidades mensual 6,27% Sep.08 3,18% Mar.14 LTV medio en operaciones nuevas trimestral 64,2% 4T.05 57,4% 4T.13 % de préstamos con LTV >80 trimestral 18,0% 2T.06 13,6% 4T.13 Plazo (meses) trimestral 339 3T T.13 ACCESIBILIDAD: Precio de la vivienda / RBD por hogar (accesibilidad en años) trimestral 7,6 2T.06 5,8 4T.13 Esfuerzo anual sin deducciones trimestral 52,0% 3T.08 33,2% 4T.13 OTROS INDICADORES RELACIONADOS: Variación anual de la población (padrón continuo al 01/01/14) anual Creación de hogares anual

36 Endeudamiento de los hogares % de hogares con algún tipo de deuda Principales resultados de los hogares endeudados % de hogares con deuda por compra de vivienda habitual % de hogares con deuda por compra de otras propiedades inmobiliarias Mediana Ratio de pagos por deudas sobre la renta del hogar 2011 % de hogares con ratio > 40% Ratio de deuda sobre la riqueza bruta del hogar 2011 % de hogares con Mediana ratio > 75% Todos los hogares 50,0% 49,3% 26,3% 26,6% 7,9% 9,5% 18,0% 13,2% 23,5% 16,4% Por percentil de renta Edad del cabeza de familia Situación laboral del cabeza de familia < 20 16,2% 22,1% 6,9% 7,1% 0,7% 3,9% 46,2% 57,6% 17,3% 21,1% entre 20 y 40 42,3% 38,9% 20,5% 23,7% 3,5% 4,7% 26,6% 26,3% 29,3% 20,4% entre 40 y 60 63,6% 56,0% 38,6% 32,0% 6,6% 5,7% 20,6% 8,6% 30,5% 22,1% entre 60 y 80 61,6% 63,6% 33,9% 37,1% 9,4% 13,7% 17,3% 5,6% 22,1% 12,3% entre 80 y 90 67,9% 66,1% 33,2% 38,9% 14,9% 13,5% 11,9% 4,5% 21,1% 14,4% entre 90 y ,1% 64,3% 29,9% 27,4% 23,6% 25,8% 8,8% 1,0% 16,6% 8,3% < 35 años 68,6% 80,8% 45,6% 57,1% 9,0% 12,7% 23,1% 20,5% 54,9% 35,8% entre 35 y 44 años 72,3% 71,7% 51,4% 50,3% 9,0% 12,5% 18,8% 11,9% 32,0% 18,6% entre 45 y 54 años 60,0% 60,8% 27,9% 32,0% 10,9% 12,6% 17,1% 11,0% 21,4% 8,7% entre 55 y 64 años 48,3% 44,6% 13,3% 11,4% 10,1% 12,0% 13,0% 13,3% 10,3% 10,1% entre 65 y 74 años 22,9% 22,0% 4,6% 4,4% 4,8% 2,7% 15,0% 11,2% 5,3% 5,0% Mayor de 75 años 9,9% 8,3% 1,9% 1,8% 0,8% 2,1% 14,7% 6,5% 9,5% 2,5% Empl. por cuenta ajena 68,3% 69,4% 41,8% 43,8% 9,9% 11,8% 16,6% 7,9% 30,6% 19,7% Empl. por cuenta propia 63,9% 65,9% 31,3% 30,8% 18,0% 25,4% 20,5% 22,8% 15,0% 5,7% Jubilado 22,2% 19,8% 5,1% 4,7% 4,0% 3,7% 14,2% 10,9% 6,7% 3,5% Otro inactivo o parado 36,7% 41,7% 15,8% 20,9% 3,0% 5,0% 24,7% 23,5% 31,6% 22,1% 35

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