demanda y la necesaria recuperación de las
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- Gloria Sandoval Díaz
- hace 8 años
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1 EL PROCESO DE AJUSTE DEL MERCADO INMOBILIARIO EN ESPAÑA Y EN LA COMUNIDAD D DE MADRID D Excesos de oferta, endeudamiento, d nueva demanda y la necesaria recuperación de las condiciones i de accesibilidad d 1 SERVICIO DE ESTUDIOS
2 A EL PROCESO DE AJUSTE DEL SECTOR RESIDENCIAL: RESULTADOS Y PERSPECTIVAS 2
3 1 Actividad y ocupación: un proceso de ajuste muy avanzado ya 3
4 1 UN AJUSTE MUY RÁPIDO EN LA PRODUCCIÓN INMOBILIARIA EN ESPAÑA Viviendas libres iniciadas en España* Miles de unidades *2009: dato anualizado del primer semestre Fuente: Caixa Catalunya a partir del Ministerio de la Vivienda 4 4
5 1...Y EN LA COMUNIDAD DE MADRID, Viviendas libres iniciadas en la Comunidad de Madrid* Miles de unidades *2009: dato anualizado del primer semestre Fuente: Caixa Catalunya a partir del Ministerio de la Vivienda 5 5
6 ...EN LA INVERSIÓN EN CONSTRUCCIÓN 1 RESIDENCIAL, Promedio ciclo expansivo : 4,8% FBCF en vivienda en España En porcentaje sobre el PIB Promedio ciclo expansivo : 7,1% 7,1 7,8 8,4 8,9 9,3 9,3 8,1 6 5,0 4,9 5,0 5,0 4,4 4,4 4,5 4,7 4,8 4,7 4,4 4,4 4,2 4,1 5,5 6,1 6,5 5, Fuente: Caixa Catalunya a partir del INE 6 6
7 1...EN LA OCUPACIÓN ESPAÑOLA Ocupación en la construcción en España* En porcentaje del total de ocupados Promedio ,3% Promedio ,4% 13,5 13,1 12,8 12,7 2 12,4 1 11,9 12,2 12,1 11,3 10,9 10,5 10,11 10, ,2 1 9,9 10,0 9,6 9,7 9,7 10,0 10,1 9,7 9,3 9,4 9,5 9,3 8,9 8,9 8,7 8,8 8,3 8 7,8 7,4 7, *Previsión de Caixa Catalunya Fuente: Caixa Catalunya a partir del INE 7 7
8 Y EN EL MERCADO DE TRABAJO DE LA COMUNIDAD DE MADRID,... Ocupación en la construcción en la Comunidad de Madrid* En porcentaje del total de ocupados ,6 10,8 9,1 9,5 8,6 8,2 Promedio ,5% 7,3 7,3 7,1 6,8 6,9 7,5 7,8 8,9 8,9 8,3 8,4 8,3 8,2 8,5 8,6 8,3 9,0 Promedio ,3% 11,4 10,9 10,9 10,4 10,11 10,1 1 9,7 9,4 9,2 8, * *Promedio hasta el tercer trimestre para 2009 Fuente: Caixa Catalunya a partir del INE 8 8
9 EN LA DEMANDA DE NUEVAS VIVIENDAS EN ESPAÑA... Transacciones de vivienda libre nueva en España* Miles de operaciones *Valor anualizado del primer semestre para 2009 Fuente: Caixa Catalunya a partir del Ministerio de Vivienda 9 9
10 1...Y EN LA COMUNIDAD DE MADRID, Transacciones de vivienda libre nueva en la Comunidad de Madrid* Miles de operaciones *Valor anualizado del primer semestre para 2009 Fuente: Caixa Catalunya a partir del Ministerio de Vivienda 10 10
11 1...Y EN LA DEMANDA DE VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO: EL AJUSTE EN ESPAÑA Transacciones de vivienda libre de segunda mano en España* Miles de operaciones *Valor anualizado del primer semestre para 2009 Fuente: Caixa Catalunya a partir del Ministerio de Vivienda 11 11
12 1...Y EL AJUSTE EN LA COMUNIDAD DE MADRID Transacciones de vivienda libre de segunda mano en la Comunidad de Madrid* Miles de operaciones *Valor anualizado del primer semestre para 2009 Fuente: Caixa Catalunya a partir del Ministerio de Vivienda 12 12
13 2 Crédito y endeudamiento: el ajuste en curso y los excesos generados 13
14 CAMBIO EN EL COMPORTAMIENTO FINANCIERO 2 DE LAS FAMILIAS, Capacidad(+)/Necesidad(-) de Financiación (CNF) de los Hogares 1 Acumulado cuatro trimestres en porcentaje del PIB 12 CNF* Ahorro Bruto FBC** 11, ,4 7,6 4,9 3 1, , Incluye Instituciones Sin Fines de Lucro al Servicio de los Hogares (ISFLSH) *CNF=Ahorro Bruto+Transferencias de Capital (netas)-formación Bruta de Capital-Adquisición Neta de Activos No Financieros No Producidos **FBC=Formación Bruta de Capital Fuente: Caixa Catalunya a partir del INE 14 14
15 2...QUE SE REFLEJA EN LA REDUCCIÓN DEL RITMO DE CRECIMIENTO DEL CRÉDITO,... Crédito a las familias para vivienda* Tasa de crecimiento interanual en porcentaje 35 33, ,8 21,8 18,2 18,11 22,0 16,5 º 14,0 17,1 20,5 22,4 14, ,2 0,7 *Datos hasta junio para Cambio metodológico en Fuente: Caixa Catalunya a partir del Banco de España 15 15
16 2...Y EN EL ESTANCAMIENTO DEL CRÉDITO A LOS HOGARES PARA VIVIENDA Crédito a los hogares para la compra de vivienda* Stock en miles de millones de euros *Datos hasta junio para Fuente: Caixa Catalunya a partir del Banco de España 16 16
17 IMPORTANTE NECESIDAD DE RECURSOS DE LAS 2 SOCIEDADES NO FINANCIERAS,... Capacidad(+)/Necesidad(-) de Financiación (CNF) de las Sociedades No Financieras Acumulado cuatro trimestres en porcentaje del PIB 17,2 14, CNF* Ahorro FBC** 4,9 7,4-5 -5, *CNF=Ahorro Bruto+Transferencias de Capital (netas)-formación Bruta de Capital-Adquisición Neta de Activos No Financieros No Producidos **FBC=Formación Bruta de Capital -11,3 Fuente: Caixa Catalunya a partir del INE 17 17
18 GENERADO EN GRAN PARTE POR EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN Y ACTIVIDADES INMOBILIARIAS,... Peso del crédito a empresas de la construcción y actividades inmobiliarias sobre el total a actividades productivas* 23,2 22,9 21,7 21,8 22,1 20, ,2 En porcentaje 25,22 26,7 º 30,5 34,9 39,4 43,5 48,4 48,5 46,2 45, *Datos hasta junio para Fuente: Caixa Catalunya a partir del Banco de España 18 18
19 ...A PESAR DE QUE EL AJUSTE HA AVANZADO 2 RÁPIDAMENTE,... Crédito a empresas de la construcción y actividades inmobiliarias* Tasa interanual en porcentaje 45 43, , , ,7 15,9 15,8 27,4 27,4 27,9 20, ,4 5,7 2, ,0 *Datos hasta junio para Fuente: Caixa Catalunya a partir del Banco de España 19 19
20 2...ACUMULÁNDOSE UN VOLUMEN DE CRÉDITO NOTABLE EN ESPAÑA... Stock de crédito a empresas de la construcción y actividades inmobiliarias* Miles de millones de euros *Datos hasta junio para Fuente: Caixa Catalunya a partir del Banco de España 20 20
21 2...Y EN LA COMUNIDAD DE MADRID Stock de crédito a hogares y empresas no financieras en la Comunidad de Madrid* Miles de millones de euros *Datos hasta junio para Fuente: Caixa Catalunya a partir del Banco de España 21 21
22 2 GRAN PARTE DE LOS RECURSOS PARA LA CONSTRUCCIÓN VIENEN DEL EXTERIOR, Variación interanual del crédito en el área del euro* En porcentaje España Resto UEM /98 03/99 09/99 03/00 09/00 03/01 09/01 03/02 09/02 03/03 09/03 *12 países Fuente: Caixa Catalunya a partir del BCE 22 03/04 09/04 03/05 09/05 03/06 09/06 03/07 09/07 03/08 09/08 03/09 22
23 2...LO QUE HA AUMENTADO EL PESO DEL CRÉDITO ESPAÑOL EN EL ÁREA DEL EURO 20 Peso del crédito en España sobre el total del área del euro En porcentaje Crédito PIB 09/97 03/98 09/98 03/99 09/99 03/00 *12 países Fuente: Caixa Catalunya a partir del BCE 09/00 03/01 09/01 03/02 09/02 03/03 09/03 03/04 09/04 03/05 09/05 03/06 09/06 03/07 09/07 03/08 09/08 03/
24 3 Excesos de oferta y diferencias territoriales en su distribución 24
25 3 STOCK DE VIVIENDAS PENDIENTES DE VENTA Hipótesis de stock de vivienda pendiente de venta en España Miles de unidades Hipótesis media Hipótesis alta Fuente: Caixa Catalunya 25 25
26 ...QUE REPRESENTAN ENTRE UN 2,6% Y UN 3,8% 3 DEL PARQUE TOTAL EXISTENTE EN 2008,... 5 Hipótesis de stock de vivienda pendiente de venta en España En porcentaje del parque total 4 3,8 4,1 4,2 3 2,7 2,6 2,6 2,5 2 1,8 1,8 1,3 1 0,8 0, Hipótesis media Hipótesis alta Fuente: Caixa Catalunya 26 26
27 3...CON DIFERENCIAS REGIONALES IMPORTANTES,... Stock de vivienda pendiente de venta por Comunidades Autónomas (2008) Hipótesis media Porcentaje sobre el parque total de cada Comunidad d Autónoma <1,5 1,5-2,5 2,5-3,5 3,5-4,5 >4,5 Fuente: Caixa Catalunya 27 27
28 3...CON DIFERENCIAS REGIONALES IMPORTANTES,... Stock de vivienda pendiente de venta por Comunidades Autónomas (2008) Hipótesis media Porcentaje sobre el parque total de cada Comunidad d Autónoma 6 5,5 5 2, 6 3,1 4, ,6% 0,8 0,5 0,9 1,3 1,5 2,3 2,2 2,1 1,4 2,2 2,1 2, ,2 0,3 0 Andalucía Aragón Asturias I.Baleares Canarias Cantabria Castilla y León Castilla-La Mancha Cataluña C.Valenciana Extremadura Galicia Madrid Murcia Navarra País Vasco La Rioja Ceuta y Melilla Fuente: Caixa Catalunya 28 28
29 3...MÁS GRANDES EN EL ÁMBITO PROVINCIAL Stock de vivienda pendiente de venta por provincias (2008) Hipótesis media Porcentaje sobre el parque total de cada provincia i <1,5 1,5-2,5 2,5-3,5 3,5-4,5 >4,5 Fuente: Caixa Catalunya 29 29
30 4 El endeudamiento de las familias y las dificultades de su reducción en el medio plazo 30
31 4 EL APALANCAMIENTO DE LAS FAMILIAS HA ALCANZADO MÁXIMOS HISTÓRICOS EN ESPAÑA... Deuda familiar/renta familiar bruta disponible En porcentaje ,1 136,8 133,5 131, , ,9 98, , ,4 81,0 83,9 68, ,9 57,5 58,7 62, Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Banco de España 31 Previsiones Caixa Catalunya 31
32 4...Y TAMBIÉN EN LA COMUNIDAD DE MADRID HA AUMENTADO DE FORMA NOTABLE,... Deuda bruta de los hogares y las empresas no financieras en la Comunidad de Madrid En porcentaje del PIB ,1 225,5 229, , ,2 94,8 102,8 112,5 111,7 118,4 118,4 125,1 127,7 136, Fuente: Caixa Catalunya a partir del INE y el Banco de España 32 32
33 4...EN LÍNEA CON LOS PAÍSES ANGLOSAJONES Y LEJOS DE LOS CONTINENTALES ,3 Deuda bruta de las familias en 1995 y en 2008* En porcentaje de la renta bruta disponible ,9 133, ,3 93,4 97,2 98,6 100, ,5 66,3 68,8 31,6 0 R.Unido EE.UU. España Alemania Francia Italia *2007 para Italia Fuente: OCDE, INE y Banco de España 33 33
34 4 LA DIGESTIÓN DE LA DEUDA SERÁ LENTA 140 Previsiones de deuda bruta de las familias. Escenario central* En porcentaje de la renta bruta disponible 136, ,5 131, , ,9 125,6 124,3 123,1 122, ,8 119,7 118,5 117,4 116, *Convergencia de las tasas de variación de la renta disponible hasta el 6% a partir de 2014 i de la deuda bruta hasta el 5% a partir de 2014 Fuente: Caixa Catalunya 34 Previsiones Caixa Catalunya 34
35 B LA DEMANDA DE VIVIENDA EN EL MEDIO PLAZO Y LA ACCESIBILIDAD 35
36 5.1. La demanda de vivienda en el medio plazo: demografía, inmigración ig ió y otros factores en España 36
37 5 NUEVOS HOGARES EN ESPAÑA,... Nuevos hogares En miles 600 Promedio : 500 Promedio : Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del INE 37 37
38 5...CON UNA APORTACIÓN RELEVANTE DE LA INMIGRACIÓ Peso de los hogares dirigidos por inmigrantes En porcentaje del total de nuevos hogares ,8 50,0 51,1 50,1 52,0 54, , ,7 23,3 24, ,7 20,6 30, , Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del INE 38 38
39 EXPECTATIVAS EN EL LARGO PLAZO: LA CAÍDA DE 5 EFECTIVOS DE 25 A 34 AÑOS... Efectivos de 25 a 34 años ESCENARIO SIN NUEVA INMIGRACIÓN* En millones de personas 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 6,4 6,4 6,5 6,6 6,7 6,8 7,6 7,7 7,4 7,5 7,5 7,3 72 7,0 7,1 7,2 6,9 6,6 6,3 6,0 5,7 5,5 5,0 5,4 5,2 50 5,0 4,8 4,7 4,5 4, *Hipótesis de cero entradas de inmigración a partir de Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del INE Previsiones Caixa Catalunya 39 39
40 ...POR LA IMPORTANCIA CRECIENTE DE LA 5 INMIGRACIÓN HASTA 2009 Efectivos inmigrantes de 25 a 34 años ESCENARIO SIN NUEVA INMIGRACIÓN* En porcentaje del total 25 22,3 23,9 24,4 24,3 23,9 23,3 22,7 22, ,5 14,9 16,4 19,4 21,6 20, ,1 19,5 18,4 17,4 10 7,9 9,8 6,2 5 3,9 4,1 4,4 4, *Hipótesis de cero entradas de inmigración a partir de Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del INE Previsiones Caixa Catalunya 40 40
41 5 NUEVOS HOGARES EN ESPAÑA,... Nuevos hogares con la demografía de 2008 ESCENARIO SIN NUEVA INMIGRACIÓN* En miles P ro medio : *Hipótesis de cero entradas de inmigración a partir de Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del INE Previsiones Caixa Catalunya 41 41
42 5...QUE PODRÍAN AUMENTAR CON UNA CIERTA RECUPERACIÓN DE LA INMIGRACIÓN 600 Nuevos hogares con la demografía de 2008 ESCENARIO CON NUEVA INMIGRACIÓN* En miles P ro medio : *Hipótesis de entrada de inmigración del INE. Aumento total del 12% entre 2008 y 2020 Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del INE Previsiones Caixa Catalunya 42 42
43 5 DEMANDA DE SEGUNDA RESIDENCIA: PERSONAS DE 40 A 54 AÑOS... Residentes de 40 a 54 años En miles de personas Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del INE 43 43
44 5...Y EFECTO SOBRE LA ESTRUCTURA DE LOS HOGARES... Hogares con persona de referencia de 40 a 54 años En miles Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del INE Previsiones Caixa Catalunya 44 44
45 5...Y SOBRE LOS NUEVOS HOGARES DE 40 A 54 AÑOS Nuevos hogares con persona de referencia de 40 a 54 años En miles 300 Promedio : Promedio : *Media móvil de 3 años. Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del INE Previsiones Caixa Catalunya 45 45
46 EN SÍNTESIS: EN TORNO A 220 MIL NUEVAS 5 VIVIENDAS/AÑO EN ESPAÑA EN FACTORES DEMOGRÁFICOS Hogares nativos Viviendas/año Hogares inmigrantes SEGUNDA RESIDENCIA INVERSIÓN EXTRANJERA TOTAL
47 5.2. La demanda de vivienda principal en el medio plazo: demografía e inmigración ig ió en la Comunidad de Madrid 47
48 5 NUEVOS HOGARES EN LA COMUNIDAD DE MADRID,... Nuevos hogares En miles Promedio : Promedio : Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del INE 48 48
49 5...CON UNA APORTACIÓN RELEVANTE DE LA INMIGRACIÓN Peso de los hogares dirigidos por inmigrantes En porcentaje del total de nuevos hogares , ,5 68, ,4 56,9 56,2 58, ,7 35, ,1 14, , Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del INE 49 49
50 EXPECTATIVAS EN EL LARGO PLAZO: LA CAÍDA DE 5 EFECTIVOS DE 25 A 34 AÑOS 1000 Efectivos de 25 a 34 años ESCENARIO SIN NUEVA INMIGRACIÓ* En millones de personas *Hipótesis de cero entradas de inmigración a partir de Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del INE Previsiones Caixa Catalunya 50 50
51 5 NUEVOS HOGARES EN LA COMUNIDAD DE MADRID,... Nuevos hogares con la demografía de 2008 ESCENARIO SIN NUEVA INMIGRACIÓN* En miles P ro medio : *Hipótesis de cero entradas de inmigración a partir de Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del INE Previsiones Caixa Catalunya 51 51
52 5...QUE PODRÍAN AUMENTAR CON UNA CIERTA RECUPERACIÓN DE LA INMIGRACIÓN Nuevos hogares con la demografía de 2008 ESCENARIO CON NUEVA INMIGRACIÓN* En miles P ro medio : *Hipótesis de entrada de inmigración del INE. Aumento total del 12% entre 2008 y 2020 Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del INE Previsiones Caixa Catalunya 52 52
53 6 El deterioro de la accessibilidad d en la década actual 53
54 6.1. Medidas de accesibilidad: visión ió agregada del conjunto de España 54
55 6 I/AÑOS DE RENTA: TOTAL ESPAÑA 5,5 Relación precio de la vivienda y renta familiar bruta media 5,0 4,9 5,1 4,9 4,6 4,7 4,5 4,2 4,0 3,8 3,5 3,33 3,0 2,8 2,9 2, (p) Fuente: Caixa Catalunya a partir del INE y el Ministerio de Vivienda; (p) Previsión Caixa Catalunya 55 55
56 6 II/ESFUERZO FINANCIERO TEÓRICO Esfuerzo financiero Cuotahipotecaria Renta familiar bruta La cuota hipotecaria se calcula para: Vivienda libre de 90 metros cuadrados Precio medio del metro cuadrado Vivienda financiada en un 80% por un préstamo hipotecario El tipo de interés es la media anual de la referencia hipotecaria publicada por el Banco de España 56 56
57 6 II/ESFUERZO FINANCIERO TEÓRICO POR PLAZO DEL PRÉSTAMO Cuota hipotecaria / renta familiar bruta media En porcentaje 35 34, ,5 28, ,2 20 años ,5 25 años ,0 20,2 30 años 17 17,0 15, (p) Fuente: Caixa Catalunya a partir del INE, el Ministerio de Vivienda y el Banco de España; (p) Previsión Caixa Catalunya 57 57
58 6 II/ESFUERZO FINANCIERO TEÓRICO: EL PAPEL DEL AUMENTO DE LOS PRECIOS Factores de variación en la relación cuota hipotecaria/renta familiar bruta media (préstamo a 25 años) Puntos porcentuales Precio de la vivienda Valor de cuota hipotecaria/euro de préstamo Renta familiar bruta media Resto* TOTAL (p) *Efecto combinado de cambios en todos los factores Fuente: Caixa Catalunya a partir del INE, el Ministerio de Vivienda y el Banco de España; (p) Previsión Caixa Catalunya 58 58
59 6 III/GRADO TEÓRICO DE EXCLUSIÓN Se considera que la única fuente de exclusión del mercado es la renta y no el nivel de ahorro disponible Este concepto no considera la propiedad previa de vivienda La referencia de exclusión del mercado es una cuota hipotecaria superior a un tercio de la renta familiar: Esfuerzo financiero 33% La cuota hipotecaria i se calcula l para una vivienda i libre de 90 metros cuadrados, valorada con el precio medio del metro cuadrado, financiada en un 80% por un préstamo hipotecario a 25 años, con un tipos de interés calculado como la media anual de la referencia hipotecaria publicada por el Banco de España
60 6 III/GRADO TEÓRICO DE EXCLUSIÓN 70 Grado teórico de exclusión (préstamo a 25 años)* En porcentaje del total de hogares (p) (p) previsiones Caixa Catalunya Fuente: Caixa Catalunya a partir del INE, el Ministerio de Vivienda y el Banco de España 60 60
61 6.2. Accesibilidad en algunas CCAA 61
62 6 I/AÑOS DE RENTA EN ALGUNAS CCAA 6,5 Precio vivienda / renta familiar bruta media por CCAA Años 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 Madrid Cataluña ESPAÑA Andalucía C.Valenciana Murcia 2,5 2,0 1, (p) Fuente: Caixa Catalunya a partir del INE y el Ministerio de Vivienda; (p) Previsión Caixa Catalunya 62 62
63 6 II/ESFUERZO FINANCIERO TEÓRICO PARA ALGUNAS CCAA 36 Cuota hipotecaria/renda familiar bruta media por CCAA (préstamo a 25 años) En porcentaje 33 33% Madrid Cataluña ESPAÑA Andalucía C.Valenciana Murcia (p) Fuente: Caixa Catalunya a partir del INE, el Ministerio de Vivienda y el Banco de España; (p) Previsión Caixa Catalunya 63 63
64 6 II/ESFUERZO FINANCIERO TEÓRICO POR DECILAS DE RENTA EN LA COMUNIDAD DE MADRID Cuota hipotecaria/renda familiar bruta en la Comunidad de Madrid por decilas de renta (préstamo a 25 años) En porcentaje 200% 180% 160% 140% 120% D1 100% 80% D2 60% D3 40% 33% D4 D5 D6/D7 20% D8/D9 0% D Fuente: Caixa Catalunya a partir del INE, el Ministerio de Vivienda y el Banco de España; (p) Previsión Caixa Catalunya 64 64
65 6 III/GRADO TEÓRICO DE EXCLUSIÓN: EVOLUCIÓN POR CCAA Grado teórico de exclusión por CCAA (préstamos a 25 años) En porcentaje del total de hogares (p) Andalucía Aragón Asturias Baleares Canarias Cantabria Castilla y León Castilla-La Mancha Catalunya Comunidad Valenciana Extremadura Galicia i Madrid Región de Murcia Navarra País Vasco La Rioja España Suma 17 CCAA Fuente: Caixa Catalunya a partir del INE, el Ministerio de Vivienda y el Banco de España; (p) Previsión Caixa Catalunya 65 65
66 EL PROCESO DE AJUSTE DEL MERCADO INMOBILIARIO EN ESPAÑA Y EN LA COMUNIDAD D DE MADRID D Excesos de oferta, endeudamiento, d nueva demanda y la necesaria recuperación de las condiciones i de accesibilidad d 66 SERVICIO DE ESTUDIOS
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