Situación y perspectivas del mercado de la vivienda. SERVICIO DE ESTUDIOS Abril 2015

Transcripción

1 Situación y perspectivas del mercado de la vivienda SERVICIO DE ESTUDIOS Abril 2015

2 Panorama global A lo largo de 2014 el sector tocó fondo y se comenzaron a percibir los primeros síntomas positivos en el mercado de la vivienda. Tanto el repunte de las compraventas, como de hipotecas contratadas o precios estarían señalando que el sector ha superado su punto de inflexión y que se han absorbido la mayor parte de los desequilibrios previos. No obstante, se trata de un mercado muy heterogéneo, que está reaccionando a ritmos diferentes según productos y localizaciones. Vivienda vacacional en costa (Mediterráneo e Islas), áreas metropolitanas de las principales provincias y vivienda usada son los segmentos más dinámicos, mientras que en otras zonas, como las provincias limítrofes con Madrid, persiste la sobreoferta. Dada la intensa caída de precios, ha ido surgiendo un creciente interés inversor, especialmente internacional. Además, se percibe una paulatina incorporación de la demanda doméstica retenida y a medida que van mejorando los condicionantes económicos (en especial la creación de empleo y una mayor fluidez del crédito) comienza lentamente a materializarse. 2

3 Después de 6 años de intenso ajuste, llegan signos de mejora * Datos anuales 3

4 La promoción de viviendas completa su ajuste Y muestra una ligera reanimación desde mínimos 4

5 El repunte es aún desigual y alcanza a 8 CC.AA. Destacando Madrid, con el 21,6% del total iniciado en los últimos 12 meses Nº DE VIVIENDAS VISADAS POR CC.AA. Visados de obra nueva (feb.14 - ene.15) Nº de visados Peso en el total Evolución interanual Ajuste total desde Máximos Cataluña ,7% 64,7% -97,0% Asturias 700 2,0% 51,5% -95,9% País Vasco ,6% 26,0% -80,8% Castilla León ,4% 22,9% -95,6% Madrid ,6% 21,4% -89,5% C. La Mancha ,5% 18,4% -97,4% Aragón ,5% 15,2% -94,8% C. Valenciana ,1% 6,4% -97,4% Galicia ,2% -10,0% -97,3% Andalucía ,1% -17,0% -97,0% Baleares 822 2,3% -17,2% -95,0% Navarra 810 2,3% -21,8% -92,2% Extremadura 656 1,8% -22,0% -96,6% Murcia 955 2,7% -23,2% -98,3% Cantabria 371 1,0% -31,5% -97,2% Canarias 744 2,1% -32,3% -98,3% La Rioja 195 0,5% -49,4% -98,0% Total Nacional % 7,0% -96,0% La promoción vuelve a resurgir en zonas muy determinadas Fuente: Colegios de Arquitectos Técnicos 5

6 En el mercado del suelo también se percibe un cambio de ciclo Aunque en niveles aún muy bajos, transacciones y precios se van reanimando En 2014 se efectuaron transacciones de suelo urbano, el dato más alto desde El valor total intercambiado fue de millones de euros, un 3,3% más que en 2013, aunque apenas el 12% de su valor en

7 Las compraventas aumentan gracias al tirón de la vivienda usada Las ventas de usadas (66% del total) alcanzan el mayor nivel desde Las viviendas nuevas parecen presentan una baja adecuación a las características solicitadas por la demanda, ya que suelen estar ubicadas en zonas alejadas del centro de los municipios. No obstante las estadísticas pueden estar distorsionadas ya que la vivienda usada incluye vivienda nueva en segunda transacción. 7

8 y de los compradores extranjeros Los extranjeros realizan el 17,4% de las compras de vivienda Total viv. El 40% de las compras de extranjeros se efectuaron en Alicante y Málaga. 8

9 Reactivación que se va extendiendo El 51% de las operaciones se efectúa en la costa mediterránea 9

10 La operativa hipotecaria también comienza a reanimarse Tanto en términos de operaciones (+7,9%) como de volumen contratado (+10,9%) millones El importe medio por operación se sitúa , el valor más alto en 14 meses. 10

11 Aunque las compraventas siguen superando a las hipotecas En 2014 el 29% de las adquisiciones de vivienda no tuvo aparejada una hipoteca 11

12 Los precios comenzaron a anotar tímidos repuntes en 2014 La reanimación de la demanda ha impulsado los precios un 2,1% desde mínimos El ajuste medio de precios desde máximos hasta el mínimo del 1T.14 fue, según el INE, del 37,2% (real del 44,3%). El índice de precios del INE acumula ya tres trimestres en positivo. 12

13 La subida de precios se extiende a 33 provincias En las provincias limítrofes con Madrid es donde más persisten los descensos Un mercado a distintas velocidades Evolución de los precios de la vivienda Repunte desde mínimos Descenso intertrimestral al 4T.14 13

14 Los precios han corregido su sobrevaloración Los precios reales se han reducido a niveles del año

15 Los condicionantes generales de la demanda muestran una mejoría Se van sentando las bases para un nuevo ciclo, aunque será de menor intensidad Condicionantes generales: Mercado laboral: la creación de empleo va tomando fuerza. Mejora del clima de confianza y expectativas. Repunte de la renta disponible, por mayor empleo y rebaja fiscal. El desapalancamiento de los hogares avanza muy lentamente. Mejora de las condiciones de financiación Factores endógenos: La accesibilidad deja de mejorar. El stock disminuye pero con grandes diferencias geográficas. Aflora la creación de hogares que se había pospuesto. Saldo migratorio negativo y proyecciones demográficas a la baja. 15

16 Intensa mejoría del mercado laboral Aunque la tasa de paro en el segmento más joven sigue siendo muy elevada 16

17 La renta de los hogares repunta por primera vez desde el 1T.12 La mejora del clima de confianza alienta las decisiones de gasto de las familias Previsión 2 Nivel medio pre-crisis

18 Prosigue el proceso de desapalancamiento de los hogares Pero aún se encuentra en niveles muy elevados 18

19 Mejoran las condiciones de financiación Los spreads aplicados disminuyen; plazos y LTV repuntan desde mínimos 22,8 años 2,46 2,20% 60,9% 19

20 Aumenta el interés de los inversores en activos inmobiliarios Favorecido por la baja rentabilidad de los activos financieros La inversión inmobiliaria directa captó en torno al 28% de la inversión inmobiliaria total, con centros comerciales y oficinas como los productos más demandados. Un 56% de la inversión se dirigió a adquisición de carteras de deuda y el 16% restante a inversión en cartera, en sociedades inmobiliarias

21 Los indicadores de accesibilidad muestran aún un alto grado de esfuerzo Pese a la caída de precios, la moderación salarial ha mantenido elevado el esfuerzo 6,4 34,8% La eliminación de las ventajas fiscales ha compensado gran parte del efecto de la caída de precios. 21

22 El stock de vivienda nueva sin vender se ha reducido un tercio Dificultades de salida para parte del stock, que no se adapta a la demanda Aumenta el stock Se venden más viviendas de las que se acaban. Se reduce stock 22

23 Desigual reparto del stock C-La Mancha y La Rioja presentan los mayores problemas de stock * El tamaño de la burbuja representa el ratio de stock relativo (stock en 2014 respecto al parque de vivienda), porcentaje que aparece en la leyenda. 23

24 Los factores demográficos anticipan menores necesidades de vivienda Aunque en 2014 la mejora económica facilitó un repunte de la creación de hogares El repunte de la creación de hogares podría estar señalando el incipiente retorno de la demanda embalsada previa. A medio plazo las proyecciones de población anotan, por un lado, la reducción de la población -por la emigración y el descenso de la natalidad- y por otro, el envejecimiento. El grupo de población demandante de vivienda (25-34 años) se reducirá un 39% hasta

25 Pese al inicio de un nuevo ciclo, los precios medios tardarán en repuntar En el ciclo anterior, la etapa de estabilización fue muy prolongada Avanzando en el Patrón de recuperación Respuesta de la oferta (visados ) Recuperación de los precios Estabilización Reducción del stock de vivienda Recuperación de la demanda Algunas regiones como Madrid van más adelantadas en el ciclo y comienza a detectarse un renovado interés promotor, mientras que otras zonas se encuentran más rezagadas, y apenas han llegado a los primeros peldaños del patrón de recuperación

26 Perspectivas Las expectativas apuntan a que la reanimación del sector se irá afianzando en 2015, al compás de un mayor crecimiento económico. No obstante, tampoco se vislumbra una trayectoria marcadamente alcista y menos aún en precios, donde persistirá la divergencia por segmentos (geográficos o según tipología del activo). El mercado se encuentra aún en niveles muy bajos de actividad, y cualquier pequeña mejora provoca unas tasas de crecimiento elevadas. Hay que tener en cuenta que el volumen actual de transacciones no es ni la mitad de las cifras que se alcanzaron en máximos en El stock de vivienda nueva sin vender sigue siendo un lastre: se reduce muy lentamente ya que la reactivación de las compraventas se está focalizando en vivienda usada. Además se estima que en torno a unidades tendrán un difícil acomodo en el mercado. Por otro lado, una parte importante de la demanda son inversores y no demanda finalista, con lo que la reducción de la oferta de vivienda ha sido menos intensa de lo que podría parecer. 26

27 OFERTA: Indicadores del mercado de la vivienda español Tipo de dato Máximo Fecha Dato actual Fecha Nº visados de obra nueva (Min. Fomento, Aparejadores) acum. 12 meses Abr Ene.15 Certificados de fin de obra (Min. Fomento, Aparejadores) acum. 12 meses Feb Ene.15 Stock de vivienda nueva terminada sin vender (Min. Fomento) anual e DEMANDA: Transmisiones (INE, Registradores, la serie empieza en 2007) acum. 12 meses Dic Feb.15 * Viv. Nueva acum. 12 meses Dic Feb.15 * Viv. Usada acum. 12 meses Dic Feb.15 Transacciones (Min. Fomento, Notarios, la serie empieza en 2004) acum. 12 meses T T.14 * Viv. Nueva acum. 12 meses T T.14 * Viv. Usada acum. 12 meses T T.14 Nº de hipotecas constituídas sobre vivienda (nueva y usada, INE) acum. 12 meses Ago Ene.15 PRECIO: Precio de la vivienda libre ( /m2) trimestral 2.101,4 1T ,1 4T.14 Otras aproximaciones al valor de la vivienda: * Importe medio de las viviendas hipotecadas (INE) mensual Ago Ene.15 * Valor medio de las transacciones de vivienda libre (Notarios) trimestral Dic T.14 CREDITO: Préstamos a hogares e ISFLSH para vivienda (Saldo vivo, Mill. ) mensual Jul Feb.15 Nuevas op. de cto. a hogares para adq. de vivienda (Mill. ) acum. 12 meses Ago Feb.15 Importe de las hipotecas constituídas sobre vivienda (INE, Mill. ) mensual May Ene.15 Morosidad de los hogares por adquisición y rehab. de vivienda trimestral 3,05% 3T.09 5,91% 4T.14 Crédito total con garantía hipotecaria (Saldo vivo, Mill. ) mensual Jun Ene.15 Préstamos a actividades inmobiliarias (Saldo vivo, Mill. ) trimestral T T.14 OTROS RATIOS DEL CREDITO VIVIENDA: Tipo de interés medio hipotecario conjunto entidades mensual 6,27% Sep.08 2,46% Feb.15 LTV medio en operaciones nuevas trimestral 64,2% 4T.05 60,9% 4T.14 % de préstamos con LTV >80 trimestral 18,0% 2T.06 14,1% 4T.14 Plazo (meses) trimestral 339 3T T.14 ACCESIBILIDAD: Precio de la vivienda / RBD por hogar (accesibilidad en años) trimestral 7,6 2T.06 6,4 4T.14 Esfuerzo anual sin deducciones trimestral 52,0% 3T.08 34,8% 4T.14 OTROS INDICADORES RELACIONADOS: Variación anual de la población (Cifras de población al 01/01/14) anual Creación de hogares anual T.14

28 Este Informe tiene carácter meramente informativo y no se pretende, por medio de esta publicación, prestar servicios o asesorar en materia financiera, de inversiones, legal, fiscal o de otro tipo en ningún campo de nuestra actuación, por lo que dicha información no debe tomarse como base para realizar inversiones o tomar decisiones de inversión. La información utilizada para la elaboración del presente Informe ha sido obtenida de fuentes consideradas fiables, no garantizándose su exactitud o concreción. Queda prohibido reproducir, transmitir, modificar o suprimir la información sin previa autorización escrita de Bankia.