Asamblea Nacional Secretaría General TRÁMITE LEGISLATIVO

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1 Asamblea Nacional Secretaría General TRÁMITE LEGISLATIVO ANTEPROYECTO DE LEY: 097 PROYECTO DE LEY: LEY: GACETA OFICIAL: TÍTULO: QUE REGULA LAS URBANIZACIONES PRIVADAS Y MODIFICA ARTÍCULOS DE LA LEY 31 DE 20TO QUE ESTABLECE EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. FECHA DE PRESENTACIÓN: 19 DE SEPTIEMBRE DE PROPONENTE: H.H.D.D. JOSÉ ANTONIO DOMÍNGUEZ Y JUAN CARLOS ARANGO. COMISIÓN: INFRAESTRUCTURA PÚBLICA Y ASUNTOS DEL CANAL. Apartado Panamá 4, Panamá

2 Panamá, _ de septiembre de Honorable Diputada Yanibel Ábrego Smith Presidenta Asamblea Nacional Respetada Señora Presidenta: Haciendo uso de la iniciativa legislativa que me confiere la Constitución de la República y el Reglamento Interno de la Asamblea Nacional, de conformidad con el artículo 108, actuando en mi condición de Diputado de la República, me permito presentar al pleno de esta Asamblea Nacional el Anteproyecto, "Que regula las urbanizaciones privadas y modifica artículos de la Ley 31 de 2010 que establece el Régimen de Propiedad Horizontal", el cual merece la siguiente exposición de motivos: EXPOSICIÓN DE MOTIVOS Las Urbanizaciones Privadas puede definirse como una forma especial del dominio, cuyo objeto es un conjunto de lotes, casas, edificios, entre otros tipos de edificaciones de propiedad independiente con zonas y servicios comunes, sometido a una regulación que establece deberes y derechos, a unos y otros. Estas nacen por dos razones: sustituir la iniciativa pública por la particular para conseguir, ante la imprevisión de aquélla, un conjunto habitable en un plazo más corto o en condiciones mejores, y disponer de bienes comunes, cuyo disfrute corresponda en exclusiva a los copropietarios. Las Urbanizaciones Privadas que existen en nuestro país, están organizadas como asociaciones sin fines de lucro, unas y otras como asociaciones de hecho, las cuales reúnen los requisitos que caracterizan a un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal y, sin embargo, no se les aplica dicha norma. El hecho de que un inmueble esté dentro de una Urbanización Privada no hace obligatorio al propietario su pertenencia a la asociación y menos a pagar cuotas de gastos para mantener las áreas comunes, no obstante se benefician de todos los servicios que se prestan, como garita de seguridad, muro de cerramiento, vigilancia 24 horas, parques y áreas recreativas, y tampoco quedan obligados a respetar las normas de convivencia. Esta es una realidad que en muchos barrios de nuestro país, principalmente porque cuando esos barrios se formaron la idea de propiedad horizontal en Panamá era que solo los edificios podían acogerse a ese régimen. En el año 2003 el \1inisterio de Vivienda a través de una resolución crea el sistema de calles privadas, para resolver la realidad del momento,

3 de barrios en los que el promotor no recurría al sistema de propiedad horizontal. No hay duda que este sistema de asociaciones y ealles privadas crea una distorsión en lo que respecta a la propiedad horizontal, pues teniendo los requisitos mínimos que este instituto legal señala, no se rigen por ella. Uno de los problemas más graves que sufren los inmuebles bajo la ley de propiedad horizontal es la no asistencia de los propietarios a las asambleas ordinarias y/o extraordinarias. Muchas veces pasan años sin poder llegar a los quórum legales y se tienc que hacer un esfuerzo muy grande para reunir poderes, que al final resulta propietarios con tal cantidad de poderes que el objeto de la asamblea de propietarios se pierde. Por ello estamos proponiendo mecanismos para que se puedan realizar las asambleas de propietarios sin que ello signifique un desgate para todos los que asisten y se tomen decisiones en beneficio del inmueble. Sin estos cambios la propuesta de Urbanizaciones Privadas será un intento fallido y la intención de la regulación se pierde. Por todo lo antes expuesto me permito someter este anteproyecto a la consideración de la Asamblea Nacional esperando recibir el apoyo de los compañeros diputados para efectos de los trámites internos del mismo.

4 ANTEPROYECTO DE LEY No. / (e?,/9.,~k'"', (! (De de de 2017) Que regula las urbanizaciones privadas y modifica artículos de la Ley 31 de 20tO que establece el Régimen de Propiedad Horizontal ASAMBLEA NACIONAL DECRETA: Artículo 1. Se establece el Régimen de Urbanizaciones Privadas con la finalidad de velar por el mantenimiento, la buena administración, el ahorro, la conservación y protección de los bienes comunes, la paz y la sana convivencia entre los propietarios y vecinos. Artículo 2. Las Urbanizaciones Privadas son Conjunto de obras para el trazado y acondicionamiento de un globo de terreno, mediante la dotación de vías de comunicación, servicios públicos, equipamiento social, que cuentan con todas o algunas de las siguientes características: garita de seguridad, calles privadas, bienes y áreas comunes, y muros o cercas del perímetro residencial. Artículo 3. Se faculta al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial para establecer las normas de diseño relativas al Régimen de Urbanizaciones Privadas, así como para reglamentar los requisitos y procedimientos de trámite para la incorporación al Régimen de Urbanizaciones Privadas. Toda Urbanización Privada que se crease después de la promulgación de esta Ley debe ser inscrita en este régimen en un periodo no mayor de 90 días, toda Urbanización Privada creada antes de la promulgación de esta Ley tiene un periodo de 180 días para ser inscrita. Artículo 4. Ninguna Institución del Estado, empresa privadas, empresa mixta o entidades bancarias realizará operaciones relacionadas con las Urbanizaciones Privadas si estas no han inscrito su Reglamento de Copropiedad. Para estos efectos la entidad bancaria para abrir o dar aprobación a las operaciones bancarias solicitará a los interesados una certificación del Registro Público en donde conste que han inscrito su Reglamento de Copropiedad y su Junta Directiva actual. Artículo 5. Se prohíbe al Registro Público tramitar o expedir los documentos relativos a las Urbanizaciones Privadas si antes no han inscrito su Reglamento de Copropiedad. La Urbanización Privada que no tenga personería jurídica propia la obtendrá al inscribir su Reglamento de Copropiedad.

5 Artículo 6. El Reglamento de Copropiedad aprobado por los propietarios deberá presentarse a la Dirección de Propiedad Horizontal del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial. Aprobado este, se deberá protocolizar e inscribir en el Registro Público. La inscripción del Reglamento de Copropiedad y todo acto relativo a dicha asociación se hará en la misma ficha y sección en donde se inscribió la asociación. Con la inscripción del Reglamento nace la persona jurídica denominada Urbanización Privada seguida del nombre de la urbanización. Artículo 7. De no existir asociación previa, la Urbanización Privada deberá dentro de los siguientes 60 días de promulgada esta ley solicitar al Ministerio de Gobierno su reconocimiento como Asociación sin Fines de Lucro cumpliendo las normas que al efecto tenga vigente esa entidad. Artículo 8. Los derechos de inscripción en el Registro Público de cualquier documento relacionado con las Urbanizaciones Privadas a que se refiere esta ley, pagarán los mismos derechos establecidos para las inscripciones de documentos en la sección de Propiedad HorizontaL Artículo 9. El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, a través de la Dirección de Propiedad Horizontal, cuando así lo estime procedente, sancionará a quienes incumplan las disposiciones de esta Ley o de los Reglamentos respectivos. Las sanciones que se establezcan tendrán un mínimo de cincuenta balboas (B/.50.00) y un máximo de mil balboas (B/.1,000.00). El Órgano Ejecutivo reglamentará esta materia. Articulo 10. El artículo 2 de la Ley 31 de 2010, queda así: Artículo 2. Podrán pertenecer al Régimen de Propiedad Horizontal, sujetos a la presente Ley: ]. Las diversas unidades inmobiliarias cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común. 2. Las distintas unidades inmobiliarias sobre terreno común. 3. Las edificaciones o proyectos construidos sobre terrenos de propiedad de una o más personas, que autorizan el uso del terreno para incorporarse al Régimen de Propiedad HorizontaL 4. Las lotificaciones, parcelaciones y urbanizaciones con lotes servidos, cuyas mejoras se edifiquen posteriormente. 5. Las construcciones o edificios destinados exclusivamente a estacionamientos, bodegas, cementerios o cualquiera actividad comercial, siempre que por su naturaleza puedan ser identificados los bienes comunes de los privativos. 6. Las urbanizaciones que en la actualidad se rigen a través de asociaciones sin fines de lucro. 7. Los proyectos o desarrollos, ya sean edificios, lotificaciones, parcelaciones, urbanizaciones y otro tipo de unidad inmobiliaria edificada sobre terreno o finca ya incorporada al Régimen de Propiedad Horizontal.

6 8. Cualquier otro tipo de unidad inmobiliaria, conjunto, edificios o urbanizaciones, parcelaciones o lotificaciones, siempre que sean susceptibles de aprovechamiento independiente y que presenten las características del Régimen. Artículo 11: Los numerales 9 y 23 artículo 5 de la Ley 31 de 2010, quedan así: 9. Bienes comunes. Partes de un edificio o conjunto sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados de acuerdo con su coeficiente de participación asignado en el Reglamento de Copropiedad que, por su naturaleza o destinación, permiten o facilitan su existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso y goce. Son bienes comunes todos aquellos que no están inscrito a nombre de ninguna persona en el Registro Público. 23. Promotor: Persona natural o jurídica que promueve la construcción de una propiedad horizontal. Dueño de la obra constructiva, Inscrito el Reglamento de Copropiedad en el Registro Público desaparece la figura del promotor y pasa a ser primer propietario. Artículo 12. Se modifica el artículo 45 de la Ley 31 de 2010, así: Artículo 45. En la asamblea de propietarios, cada propietario tendrá un voto por cada unidad inmobiliaria que tenga inscrita a su nombre en el Registro Público; no obstante, están inhabilitados para ejercer este derecho los propietarios que no se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes y demás obligaciones financieras, pudiendo solo ejercer el derecho a voz. Todo lo que en esta ley se refiera a decisiones que deben tomar los propietarios, se referirá a los propietarios presentes en la asamblea de propietarios con capacidad para votar, por esta al día. Lo que no estuviera previsto en el Reglamento de Copropiedad se decidirá conforme lo apruebe la asamblea de propietarios por mayoría simple de votos de los propietarios. Esta decisión será obligatoria siempre que no sea contraria a esta Ley. Artículo 13. Se modifica el artículo 51 de la Ley 31 de 2010 así: Artículo 51. La asamblea de propietarios, ordinaria o extraordinaria, se considera legalmente constituida con la asistencia de, por lo menos, más de la mitad de los propietarios, independientemente si están al día o no en sus obligaciones financieras y del número de unidades inmobiliarias que pertenezcan a cada uno de ellos. Si transcurrida una hora a la fijada en la convocatoria y no hubiera el quórum requerido, el Secretario o quien haga sus veces dejará constancia en el acta de esa situación y la Asamblea podrá sesionar, deliberar y adoptar decisiones válidas con un quórum equivalente al 20% de los propietarios y las decisiones se tomaran

7 por mayoría de los propietarios presentes independientemente del número de unidades inmobiliarias que posean. Si aun no se logra el quórum del 20% de los propietarios, se llamará a una segunda convocatoria dentro de los diez días siguientes y será quórum legal los que asistan, y las decisiones se tomaran con mayoría simple de los presentes. En toda Asamblea de Propietario una vez constituido el quórum este se tendrá como válido para el resto de la reunión y el acta se confeccionará como si hubiesen estado presentes. Las decisiones serán tomadas por la mayoría de los propietarios presentes. Este procedimiento será válido para toda convocatoria a Asamblea General ordinaria y/o extraordinaria excepto para la modificación del Reglamento de Copropiedad. Lo dispuesto en este artículo modifica todo lo relacionado a la segunda convocatoria y a los porcentajes señalados para la valides de las decisiones tomadas en segunda convocatoria. Este artículo modifica todo lo que en la Ley 31 de 2010 se refiera a segunda convocatoria y a los porcentajes señalados para la valides de las decisiones tomadas en segunda convocatoria. Artículo 14. Se modifica el artículo 70 de la ley 31 de 2010 así: Artículo 70. En el evento en que, por la naturaleza del inmueble, existan vanos edificios dentro de un solo conjunto residencial o conjunto comercial o mixto bajo el mismo Régimen de Propiedad Horizontal, para simplificar su administración se permitirá la creación de los comités de administración que sean necesarios por edificación para coordinar las necesidades internas de sus áreas comunes e inclusive nombrar a un Subadministrador de ser necesario, o convocar y sesionar, SIempre respondiendo ante la única Junta Directiva y única Asamblea de propietarios. Estos comités tendrán, como mínimo, un coordinador y un secretario para los efectos de sesionar con el debido respaldo de esta Ley. La Junta Directiva de la propiedad horizontal deberá estar conformada, por lo menos, por un miembro de cada comité de administración, con la finalidad de que todas las edificaciones estén representadas. Los distintos inmuebles que formen parte de un mismo conjunto residencial o conjunto comercial o mixto, podrán separarse para formar una unidad independiente con su propia Asamblea de propietarios, manteniendo su unidad solo respecto a las amenidades y/o bienes comunes compartidos y la obligación de su mantenimiento. Para estos efectos aprobarán su propio Reglamento de Copropiedad con una mayoría del 66% de los propietarios presentes con capacidad para votar por estar al día. El inmueble así separado tendrá personaría jurídica propia, sin dejar de ser parte de la finca madre.

8 Artículo 15. Dentro de los siguientes 6 meses después de promulgada esta ley las Urbanizaciones Privadas ya existentes, deberán preparar y proponer un proyecto de Reglamento de Copropiedad y darlo a conocer a todos los propietarios, directamente o a través de un medio de tecnológico, con no menos de 10 días de anticipación a la asamblea de propietarios. El Reglamento de Copropiedad será aprobado por mayoría simple. Para solo estos efectos será válida la reunión con los propietarios que asistan, estén o no al día en sus obligaciones financiera con la Urbanización Privada, si existe la obligación de pago de una cuota de gastos comunes. Artículo 16. Lo no contemplado en esta ley se le aplicará de forma supletoria las normas contenidas en la Ley 31 de 2010 Que establece el Régimen de Propiedad Horizontal. Artículo 17. El Órgano Ejecutivo, a través del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, reglamentará la presente Ley. Artículo 18. La presente Ley modifica el numeral 3, y se elimina el parágrafo transitorio del artículo 2, los numerales 9 y 23 al artículo 5, los artículos 45,51, y el artículo 70 de la Ley 31 de Artículo 19. Esta Ley comenzará a regir a los treinta días de su promulgación. COMUNÍQUESE Y CÚMPLASE. Presentado a la consideración de la Asamblea Nacional hoy Honorable Diputado. de septiembre de 2017, por el \ \\ ~, '. r\ \ c,-uic7f". :_~ 'J)"'.\ o 1 j IY.fi: José Anto~io Domíngue~ ~) Diputado 'de la República -- Circuito 8-6 '